Geltungsbereich (LA)

1. Die Vorschriften der Bauordnung gelten für das ganze Gemeindegebiet. Sie finden Anwendung auf sämtliche der Bewilligungspflicht unterliegenden Bauten und Anlagen.

2. Neben den Gemeindebauvorschriften sind die für ein Bauvorhaben anwendbaren Bestimmungen des eidgenössischen und kantonalen Rechts einzuhalten.

1. Die Bauordnung ordnet die zweckmässige Nutzung des Bodens und die bauliche Entwicklung der Gemeinde. Sie fördert insbesondere die Entstehung und Erhaltung wohnlicher Siedlungen, die Wahrung der Schönheit und Eigenart von Siedlungen und Landschaft sowie den Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen.

1. Der Vollzug der Bauordnung sowie die Anwendung eidgenössischer und kantonaler Vorschriften obliegen dem Gemeinderat.

2. Zur Vorbereitung bestimmt der Gemeinderat eine Baukommission. Der Leiter des Bauamtes nimmt ohne Stimmrecht an den Beratungen teil. Die Baukommission prüft die Baugesuche und stellt dem Gemeinderat Antrag. Sie übt die Bauaufsicht aus und vollzieht die Beschlüsse des Gemeinderates.

3. Angelegenheiten untergeordneter Natur kann sie, bzw. deren Präsident, selbständig erledigen. Der Gemeinderat ist darüber an der nächsten Sitzung in Kenntnis zu setzen.

4. Der Gemeinderat und die Baukommission können sachkundige Berater beiziehen.

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5. Zu Abs. 1 und 2: Art. 60 RBG ist unmittelbar anwendbar.

6. Zu Abs. 3 und 4: Art. 61 und 67 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. In den Richtplänen werden die Grundzüge der künftigen Nutzung, Gestaltung, Erschliessung und Ausstattung des Gemeindegebietes festgelegt. Die Richtpläne können aus Karte und Text bestehen. Sie berücksichtigen den kantonalen Richtplan und die regionalen Entwicklungskonzepte.

2. ...

3. Die Richtpläne werden vom Gemeinderat erlassen.

4. Art. 17 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Der Nutzungsplan ordnet die Nutzung des Gemeindegebietes. Er bezeichnet Bauzonen, die Land- und Forstwirtschaftszonen, die Schutzzonen und weitere Zonen. Er enthält ferner die Ortsbildschutzgebiete, die schützenswerten Bauten oder Bauteile, die zu erhaltenden Ufer- und Feldgehölze, Baumgruppen und Alleen. Er legt die Gebiete fest, in denen nur auf Grund rechtskräftiger Überbauungspläne Baubewilligungen erteilt werden können. Der Nutzungsplan bezeichnet ausserdem Flächen, die mit einem Hochbauverbot belegt sind.

2. Die Nutzungszonen können durch Schutz- oder weitere Zonen überlagert werden. In diesen Fällen sind die Vorschriften der Nutzungszone als auch derjenigen Zone einzuhalten, die die Nutzungszone überlagert.

1. Der Erschliessungsplan bildet die Grundlage für die Erschliessung des Gemeindegebietes, insbesondere der besiedelten Gebiete. Er bezeichnet in genereller Form die bestehenden und geplanten Strassen, Wege und Parkierungsanlagen, die öffentlichen Versorgungsleitungen und die wichtigsten Versorgungsanlagen. In ihm können die zur Freihaltung von Verkehrsflächen und von wichtigen Versorgungsleitungen erforderlichen Baulinien gezogen werden.

2. Der Erschliessungsplan dient als Grundlage für die generellen Projekte und für die Bemessung der Erschliessungsbeiträge.

3. Der Erschliessungsplan kann in Teilpläne unterteilt werden.

4. Massgebend ist das Erschliessungsreglement.

1. Der Überbauungsplan regelt die Überbauung und Erschliessung eines zweckdienlich abgegrenzten Gebietes der Bauzonen. Die Gebiete können unterteilt werden, sofern es sich als zweckmässig erweist und die Überbauung und Erschliessung des gesamten Pflichtgebietes nicht negativ präjudiziert wird.

2. Der Überbauungsplan enthält in der Regel

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Angaben über die Bauweise, Lage und Stellung der Bauten und Anlagen sowie Nutzungsverlegungen und -konzentrationen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | die bestehenden und vorgesehenen Erschliessungseinrichtungen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | die bisherigen und zukünftigen Grundstücksgrenzen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Vorschriften über Stellung und Gestaltung der Bauten, die Erstellung und Finanzierung der Erschliessungsanlagen und allfälliger gemeinschaftlicher Einrichtungen. | | |

3. Sofern der Überbauungsplan in der Kernzone mindestens ein Gebiet von 2'000 m² umfasst, können bei besonderen ortsbaulichen Leistungen Ausnahmen von der Einhaltung der Gebäudeabstände, der Gebäudelänge sowie die Erhöhung der Gebäudehöhe für einzelne Bauten bis 3.0 m bewilligt werden. Bei Überbauungsplänen in der Dorfzone, die mindestens 2'000 m² umfassen und bei Überbauungsplänen in den übrigen Bauzonen, die mindestens 4'000 m² umfassen, kann zudem die Ausnützungsziffer um 0.15 heraufgesetzt werden, sofern besondere ortsbauliche Leistungen vorliegen.

4. Als besondere ortsbauliche Leistungen gelten z.B. verdichtete Bauweise mit attraktivem Wohnumfeld, die Schaffung zusammenhängender Grünflächen, die Trennung von Fussgänger- und Fahrverkehr, die weitgehend unterirdische Anordnung der zu erstellenden Abstellplätze.

5. Gegenüber Bauten ausserhalb des Überbauungsplangebietes gelten in jedem Fall die vorgeschriebenen Gebäudeabstände.

6. Für Überbauungspläne gemäss Abs. 3 gilt das Verfahren von Art. 10 und 11. Werden im Überbauungsplan weitergehende oder zusätzliche Ausnahmen vorgesehen, gilt sinngemäss das Verfahren für Erstellung oder Änderung des Nutzungsplans (Art. 9).

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6. Zu Abs. 1-3 und 5: Art. 24-29 RBG sind unmittelbar anwendbar.

7. Zu Abs. 4: Art. 79 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Das Überbauungsplanverfahren wird nach Orientierung der Betroffenen durch Beschluss des Gemeinderates eingeleitet. Die Einleitung erfolgt von Amtes wegen oder wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer verlangt, denen mehr als die Hälfte des Überbauungsplangebietes gehört.

2. Der Einleitungsbeschluss hat Angaben über den Zweck und die Abgrenzung des Überbauungsplangebietes zu enthalten. Er ist öffentlich bekanntzugeben und den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen. Gegen die Einleitung des Überbauungsplanverfahrens kann beim Gemeinderat innert 30 Tagen seit der Publikation Einsprache erhoben werden.

3. Art. 24-29 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Gemeinderat den Überbauungsplan ausarbeiten. Den Grundeigentümern ist Gelegenheit zu geben, dabei mitzuwirken. Auf Antrag der Überbauungsplanbeteiligten kann der Gemeinderat die Erstellung des Planes den beteiligten Grundeigentümern überlassen.

2. Der Überbauungsplan wird während 30 Tagen öffentlich aufgelegt. Der Gemeinderat gibt die Auflage in ortsüblicher Weise bekannt. Die beteiligten Grundeigentümer sind vor der Auflage schriftlich zu benachrichtigen.

3. Während der Auflagefrist kann jedermann, der ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat, beim Gemeinderat schriftlich Einsprache erheben. Die Einsprache ist zu begründen. Die Auflage ist zu wiederholen, wenn der Überbauungsplan nach der Auflage wesentliche Änderungen erfährt. Betreffen die Änderungen lediglich einzelne Grundeigentümer, so kann anstelle einer zusätzlichen öffentlichen Auflage diesen persönlich die Möglichkeit zur Einsprache eingeräumt werden.

4. Nach Abschluss des Auflage- und Einspracheverfahrens entscheidet der Gemeinderat über die Genehmigung des Überbauungsplans. Gegen diesen Entscheid kann binnen 30 Tagen beim Regierungsrat Beschwerde erhoben werden.

5. Nach Eintritt der Rechtskraft lässt der Gemeinderat zu Lasten der Grundeigentümer des Überbauungsplangebietes den Überbauungsplan im Grundbuch anmerken.[[2]](#paragraphtext_content_fn_6431_2_2_c)

6. Haben sich die Verhältnisse seit der Genehmigung des Überbauungsplans erheblich geändert, kann der Gemeinderat Überbauungspläne ganz oder teilweise aufheben oder abändern. Die Betroffenen sind vorgängig anzuhören. Für die Aufhebung oder die Änderung gelten die Bestimmungen über die Einleitung und Genehmigung des Überbauungsplans.

7. Art. 25-29 und 79 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. Die Kosten der Überbauungsplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen Baulandumlegung oder Grenzbereinigung mit den zugehörenden Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für die Prüfung des Überbauungsplans gehen vollumfänglich zu Lasten der Beteiligten des Überbauungsplans.

2. Die Planungskosten sind in der Regel nach der Fläche ihrer Grundstücke auf die Grundeigentümer zu verteilen. Das Vorteilsprinzip ist angemessen zu berücksichtigen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, sind allein diesen zu belasten.

3. Die Kostenanteile werden nach Abschluss der Überbauungsplanung mit der Zustellung des Kostenverteilers zur Bezahlung fällig. Der Gemeinderat kann jedoch die Beteiligten bereits während des Verfahrens zur Leistung von Kostenvorschüssen verpflichten. In Rechnung gestellte Kostenanteile sind innert 60 Tagen zu bezahlen.

1. Art. 31 und 32 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Die Gemeinde sorgt gemäss dem Nutzungsplan und nach den kommunalen und übergeordneten Vorschriften für den zeitgerechten Bau und den Unterhalt der öffentlichen Grund- und Groberschliessungsanlagen.

2. Im Interesse einer haushälterischen Verwendung der verfügbaren Mittel erfolgt die Erschliessung der Bauzonen in Etappen.

1. Die Grund- und Groberschliessung der Bauzonen erfolgt nach Massgabe der geplanten Entwicklung in zwei Etappen. Diese sind im Nutzungsplan festgehalten.

2. In der ersten Erschliessungsetappe sind die Erschliessungsanlagen ausgeführt oder abgeklärt. Die Gemeinde sorgt nach Massgabe der bewilligten Kredite für die Ergänzung der öffentlichen Erschliessungseinrichtungen.

3. In der zweiten Erschliessungsetappe sind noch keine oder nicht sämtliche öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellt. Die fehlenden Anlagen werden erstellt, wenn ein ausgewiesener Bedarf an Bauland besteht oder wenn es die Mehrheit der interessierten Grundeigentümer, denen mehr als die Hälfte des zu erschliessenden Gebietes gehört, schriftlich beantragt. Der Gemeinderat kann in diesem Fall die Erschliessung davon abhängig machen, dass ein allfälliger Gemeindeanteil an der Finanzierung von den Grundeigentümern bis zur Umteilung des Gebietes in die erste Etappe zinslos vorfinanziert wird.

4. Umteilungen von der zweiten in die erste Erschliessungsetappe erfolgen durch Gemeindeversammlungsbeschluss.

5. Der Gemeinderat kann Baubewilligungen in der zweiten Etappe erteilen, wenn die Erstellung der erforderlichen Erschliessungsanlagen nach den Richtlinien der Gemeinde auf Kosten der Interessierten sichergestellt ist.

1. Die Grunderschliessung umfasst das übergeordnete Strassennetz, die Wasserversorgungs-, die Abwasserreinigungs- sowie die Kehrichtbeseitigungs- und übrigen Entsorgungsanlagen wie Kompostierung.

2. Die Groberschliessung umfasst die Sammel- und Erschliessungsstrassen sowie die Hauptleitungen und zugehörenden Anlagen der Wasserversorgung sowie der Abwasserbeseitigung.

3. Zu den Anlagen der Grob- und Grunderschliessung zählen in der Regel die Land- und Forstwirtschaftswege sowie die Rad-, Fuss- und Wanderwege.

1. Die Feinerschliessung umfasst die Quartierstrassen sowie gemeinsame Anlagen, die mehreren Grundeigentümern dienen. Dazu gehören ferner alle Zufahrten und die Anschlussleitungen einzelner Grundstücke an die öffentlichen Anlagen der Grund- oder Groberschliessung.

2. Für die Ausgestaltung und Benützung der Anlagen der Feinerschliessung gelten die Bestimmungen der von der Gemeinde erlassenen Erschliessungsreglemente sowie die Vorschriften der Überbauungspläne.

1. Die Finanzierung der Öffentlichen Anlagen der Grund- und Groberschliessung ist Sache der Gemeinde. Die Grundeigentümer beteiligen sich an den Kosten durch Grundeigentümerbeiträge, Anschluss- und Benützungsgebühren.

2. Grundeigentümerbeiträge an den Bau und den Ausbau der öffentlichen Verkehrsanlagen sind gestützt auf den Erschliessungsplan im Rahmen des durchzuführenden Perimeterverfahrens zu leisten. Die Höhe der Beiträge richtet sich nach dem wirtschaftlichen Sondervorteil, der dem Grundeigentümer aus der Erstellung, dem Ausbau oder der Abänderung solcher Anlagen erwächst. Wird der Ausbau allein von einzelnen Verursachern hervorgerufen, kann die Gemeinde diesen die gesamten Mehrkosten überbinden.

3. Die Gemeinde erhebt für den direkten oder indirekten Anschluss an die öffentlichen Versorgungsleitungen Anschlussgebühren.

4. Für die Deckung der laufenden Kosten der Gemeinde für den Betrieb und Unterhalt der öffentlichen Anlagen, für die Wasserversorgung sowie die Abwasser- und Abfallbeseitigung erhebt sie periodische Benützungsgebühren.

5. Die Anschluss- und Benützungsgebühren haben den Gesamtaufwand der Gemeinde für die betreffenden Einrichtungen zu decken. Die Gemeinde erlässt dazu die erforderlichen Reglemente.

1. Die Finanzierung der Anlagen der Feinerschliessung sowie der privaten Erschliessungseinrichtungen ist Sache der Grundeigentümer.

2. Die Gemeinde kann durch Beschluss des Gemeinderates Anlagen der Feinerschliessung oder private Anlagen erstellen sowie deren Unterhalt und die Schneeräumung übernehmen, sofern der Ersatz der ihr anfallenden Kosten mittels Vertrag geregelt ist.

1. Die Gemeinde hat auf Antrag des Eigentümers private Erschliessungsanlagen, die dem Gemeingebrauch dienen und den technischen Anforderungen genügen, zu übernehmen, sofern die Anlagen unentgeltlich und in gutem Zustand abgetreten werden.

2. Für die allfällige Loskaufsumme gilt sinngemäss Art. 28 Abs. 4 des kantonalen Strassengesetzes

1. Wer Bauten oder Anlagen errichten, ändern oder abbrechen will, bedarf einer Baubewilligung.

2.

3. Neubauten, Erweiterungen und Änderungen bestehender Bauten ausserhalb der Bauzonen bedürfen der Zustimmung der zuständigen kantonalen Verwaltungsbehörde. Ohne Zustimmung erteilte Baubewilligungen sind nichtig.

4. Art. 73-75 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Art. 73-75 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Bauten und Anlagen werden nur bewilligt, sofern das Grundstück baureif ist. Ein Grundstück gilt als baureif, wenn

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | seine Form und Grösse eine zonengemässe Überbauung gestattet und wenn eine im betreffenden Gebiet vorgesehene Erschliessung, Baulandumlegung oder Überbauungsplanung nicht präjudiziert wird; und | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | die für die betreffende Nutzung erforderliche, vorschriftsgemässe Erschliessung vorhanden ist oder nach den gesetzlichen Vorschriften auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes erstellt wird. | | |

2. Ist die Bauherrschaft nicht Eigentümerin der für die Erschliessung erforderlichen Anlagen oder des hiefür benötigten Bodens, wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn sich die Bauherrschaft über den Besitz der erforderlichen Rechte für die Erstellung und Benützung der Anlagen ausweist.

3. vgl. Art. 45 RBG

1. Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen sind so anzuordnen und zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung gewährleistet ist. Bauten, die das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild stören oder beeinträchtigen, sind untersagt.

2. Der Gemeinderat kann zugunsten einer besseren Einordnung in das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild angemessene Auflagen bezüglich der Baugestaltung, der Stellung der Bauten und der Umgebungsgestaltung machen. Offensichtliche Missstände sind auf Weisung des Gemeinderates auf Kosten des Grundeigentümers zu beheben.

3. vgl. Art. 47 RBG und Art. 67 BauV

1. Der Nutzungsplan legt die Ortsbildschutzgebiete, die schützenswerten Bauten, Bauteile und Anlagen sowie die Gebiete mit Hochbauverbot fest.

2. Die Bauten und Anlagen in den Ortsbildschutzgebieten sind zu erhalten, soweit sich nicht ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachweisen lässt.

3. Innerhalb der Ortsbildschutzgebiete haben sich Ersatz-, Neu- und Anbauten sowie die Umgebungsgestaltung bezüglich Volumen, äusserer Erscheinung, Dachgestaltung und der Gestaltung der Umgebung derart in das vorherrschende Ortsbild einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird. Soweit der Ortsbildschutz Abweichungen von der Regelbauweise erfordert, können sie gestützt auf Art. 4 der Bauordnung ausnahmsweise bewilligt werden.

4. Der Abbruch bestehender Bauten in den Ortsbildschutzgebieten wird nur erlaubt, wenn die Baubewilligung für einen Neubau, dessen Ausführung gesichert ist, gleichzeitig erteilt wird und der Neubau die ortsbauliche Bedeutung der abzubrechenden Baute wahrt oder das Ortsbild mit dem Neubau verbessert wird. Ferner können Abbrüche bestehender Bauten auch ohne Ersatz durch einen Neubau bewilligt werden, wenn die entstehende Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder die Freihaltung sonst im öffentlichen Interesse liegt.

5. Die im Nutzungsplan bezeichneten schützenswerten Bauten, Bauteile und Anlagen sind zu erhalten. Ihre Beseitigung oder die Beeinträchtigung ihrer Schutzwürdigkeit darf nur bewilligt werden, wenn sich ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Bedürfnis nachweisen lässt. Bauliche Änderungen und Zweckänderungen bedürfen der vorangehenden Bewilligung der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission. Soweit nicht der Schutzumfang aus dem Nutzungsplan hervorgeht, bestimmt der Gemeinderat durch Vereinbarung mit dem Grundeigentümer, besondere Verfügungen oder den detaillierten Schutzumfang im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens.

1. Die mit einem Hochbauverbot belegten Flächen dürfen oberirdisch nicht überbaut werden. Sie können, soweit sie zu den Bauzonen gehören, bei der Berechnung der Ausnützungsziffer einbezogen werden.

1. Die in den Nutzungsplänen eingetragenen Ufer- und Feldgehölze, Baumgruppen sowie Alleen sind in ihrem Bestand zu erhalten. Das gelegentliche Zurückschneiden von Hecken sowie Ufer- und Feldgehölzen ist schonend und ausserhalb der Vegetationszeit vorzunehmen, sodass jeweils ein Teil der einzelnen Gruppe stehen bleibt. Das Abbrennen der Sträucher oder der abgeschnittenen Äste und dergleichen ist auf diesen Flächen verboten.

2. Der Bestand grossstämmiger Laubbäume ist zu erhalten. Abgänge, insbesondere bei Alleen, sind durch Pflanzungen mit standortgerechten einheimischen Arten zu ersetzen.

1. Einfriedungen, wie Zäune, Mauern und Lebhäge sind gut zu gestalten und haben sich in das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einzufügen. Mauern sind, soweit sie nicht der Begrenzung des Strassenraums dienen, auf das Unerlässliche zu beschränken.

2. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, soweit sie sich ins Landschaftsbild gut einfügen. Unumgängliche Abgrabungen oder Aufschüttungen sind nach dem Abschluss zu begrünen oder mit standortgerechten Bäumen oder Sträuchern zu bepflanzen.

1. Reklamen dürfen nur an den von der Gemeinde bezeichneten Stellen sowie an Geschäftshäusern für die dort angebotenen oder hergestellten Produkte oder Dienstleistungen angebracht werden.

2. Hinweistafeln dürfen das Orts-, Strassen- und Landschaftsbild sowie die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen.

3. Vorbehalten bleibt die kantonale Verordnung über das Plakat- und Reklamewesen.

1. Neue Aussenantennen einschliesslich Parabolantennen sind gestattet, wenn kein Anschluss an eine bestehende Anlage möglich und zumutbar ist.

2. Der Gemeinderat kann bei der Erstellung von Gebäuden oder Gebäudegruppen Gemeinschaftsantennen vorschreiben und das anschlusspflichtige Gebiet bestimmen.

1. Lager- und Abstellplätze, sowie Gruben, Deponien und der Abbau von Materialien ausserhalb der Bauzonen dürfen nur in einer dafür ausgeschiedenen besonderen Zone bewilligt werden. Vorbehalten bleiben die übergeordneten Bestimmungen (z.B. Gewässer- und Umweltschutzgesetzgebung).

2. Sie dürfen die bauliche und landschaftliche Umgebung nicht beeinträchtigen. Nach Möglichkeit sind Randbepflanzungen vorzusehen.

1. Sofern keine rechtsgültigen Baulinien oder Schutzzonen bestehen, gelten gegenüber Strassen die nachfolgenden Abstände

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Strassen: | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | Kantonsstrassen: 6 m | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2. | Gemeindeverbindungsstrassen 5 m | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 3. | Gemeindestrassen 4 m | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 4. | übrige, dem öffentlichen Verkehr dienende Strassen 3 m. | |

| | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | b)-c) **\*** | ... | | | | |

2. In der Kern- und Dorfzone kann der Strassenabstand, ausgenommen Kantonsstrasse, vom Gemeinderat aus gestalterischen oder ortsbaulichen Gründen reduziert werden. Die Situierung von Hauptbauten richtet sich dabei nach ortsbaulichen Kriterien, insbesondere nach den bestehenden Baufluchten.

3. Art. 53 und 54 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. Bauliche Anlagen wie Einmündungen, Ausfahrten und Ausgänge auf Strassen, Wege und Plätze sowie Einfriedungen und Pflanzen dürfen die Benützer der Verkehrsanlagen nicht gefährden.

2. Der Gemeinderat kann die Anpassung oder Beseitigung gefährlicher Anlagen, Einfriedungen und Pflanzen im Interesse der Verkehrssicherheit verfügen.

3. Im Bereich von Kantonsstrassen erfordern neue Anlagen oder Abänderungen bestehender Anlagen eine zusätzliche Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.

1. Einstellhallen und Garagen mit direkter Ausfahrt auf verkehrsreiche öffentliche Strassen, Wege und Plätze müssen einen Vorplatz von mindestens 5 m Länge und 2.5 m Breite aufweisen. Dienen sie zur Unterbringung von Fahrzeugen mit mehr als 5 m Länge, ist der Vorplatz entsprechend zu vergrössern.

2. Rampen dürfen eine maximale Neigung von 15% aufweisen. Bei Rampen an verkehrsreichen Strassen muss zwischen der Strassengrenze und dem Beginn der Neigung ein Vorplatz mit einer Neigung von höchstens 5% und von mindestens 3.5 m Länge vorhanden sein.

3. Bei Vorliegen besonderer Verhältnisse, insbesondere in der Kern- und Dorfzone, kann der Gemeinderat davon abweichende Masse gestatten.

4. Der Gemeinderat kann die Erstellung gemeinschaftlicher Zu- und Ausfahrten vorschreiben oder die Eigentümer bestehender Anlagen verpflichten, Dritten die Mitbenützung gegen angemessene Entschädigung zu gestatten, sofern sich dies im öffentlichen Interesse als notwendig erweist.

1. Bei Neubauten sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, sind auf der Bauparzelle oder in nächster Nähe auf privatem Boden während des ganzen Jahres zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offenzuhalten.

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4. Der Gemeinderat kann in besonderen Fällen in allen Zonen die Anzahl Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen.

5. Die Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen können zur Schaffung von Abstellplätzen oder zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage verpflichtet werden, sofern es die Verkehrsverhältnisse erfordern.

6. Art. 71 BauV ist unmittelbar anwendbar.

1. Ist die Anlage von Abstellplätzen auf eigenem oder durch vertragliche Abmachung gesichertem fremdem Boden nicht möglich und ist der Grundeigentümer auch nicht an einer Gemeinschaftsanlage beteiligt, hat er eine einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen.

2. Die Ersatzabgabe beträgt für jeden fehlenden Abstellplatz in der Kern- und Dorfzone CHF 5'000.00, in den übrigen Zonen CHF 3'500.00. Dieser Betrag entspricht dem Landesindex der Konsumentenpreise am 31. Mai 1990 von 120.7 Punkten (Basis Dez. 1982). Verändert sich der Index um jeweils 10% der Punkte, erhöht oder ermässigt sich die Ersatzabgabe ebenfalls um 10%.

3. Die Ersatzabgabe wird dem Abgabepflichtigen mit der Baubewilligung in Rechnung gestellt und ist vor Baubeginn zu bezahlen. Die Ersatzbeiträge sind für die Erstellung öffentlicher Parkplätze zu verwenden.

1. Öffentliche Werkleitungen werden in der Regel im Strassengebiet oder innerhalb genehmigter Baulinien verlegt. Muss eine öffentliche Leitung Privatgrundstücke durchqueren, so sind die Grundeigentümer verpflichtet, die Anlage öffentlicher Leitungen und Schächte auf ihrem Boden gegen angemessene Entschädigung zu dulden. Die Entschädigung wird im Streitfall durch die zuständigen Instanzen festgesetzt.

2. Das Durchleitungsrecht für private Leitungen richtet sich nach Art. 691 ZGB.

3. Die Eigentümer bestehender privater Leitungen sind verpflichtet, andern Grundeigentümern die Mitbenützung ihrer Leitungen gegen angemessene Entschädigung zu gestatten. Die Entschädigung wird im Streitfall durch den Gemeinderat festgesetzt.

1. Alle Bauten und Anlagen haben jede mögliche Rücksicht auf die Reinheit der Luft und der Gewässer, auf die Natur und auf das Wohlbefinden der Bewohner zu nehmen. Bei Bauten mit erheblichem Publikumsverkehr und bei Verkehrsanlagen ist auf die Bedürfnisse behinderter Personen Rücksicht zu nehmen.

2. Beim Neubau von Mehrfamilienhäusern sind den Bewohnern dauernd angemessene Grünflächen zur Nutzung und Bepflanzung zur Verfügung zu stellen. Es sind zudem gut besonnte, windgeschützte Kinderspielplätze in ausreichender Grösse abseits vom Verkehr anzulegen. Ferner sind genügend Abstellflächen für Kinderwagen und Fahrräder sowie ab 10 Wohnungen ein Freizeitraum von mindestens 30 m² auszuweisen.

3. Bauten und Anlagen sind nach den anerkannten schweizerischen Regeln der Baukunde zu erstellen. Sie haben den geltenden gesundheits-, feuer- und gewerbepolizeilichen Bestimmungen sowie den Vorschriften des Arbeitsrechtes, der Energie- und Umweltschutzgesetzgebung zu genügen. Bauten mit Wohn- und Arbeitsräumen haben ferner auch die Vorschriften der kantonalen Bauverordnung zu erfüllen.

4. Bestehende Bauten und Anlagen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr genügen, sind bei Umbauten und Renovationen den geltenden Vorschriften anzupassen, soweit dies technisch möglich und für den Eigentümer zumutbar ist.

1. Wohn- und Schlafräume müssen mit einer Aussenwand mindestens zu 3/4 der Raumhöhe über den gewachsenen Boden hinausragen. Bei Räumen mit zwei Aussenwänden müssen diese mindestens im Mittel zu 2/3 der Raumhöhe über den gewachsenen Boden hinausragen.

2. Arbeitsräume im Untergeschoss sind erlaubt. Diese müssen jedoch einwandfrei belüftet und isoliert sein.

1. Neubauten, wesentliche Umbauten und Erweiterungen werden nur bewilligt, wenn sie in energetischer Hinsicht den geltenden Vorschriften entsprechen.

2. Werden an bestehenden Bauten oder Anlagen Nachisolationen ausgeführt, darf von Gebäude- und Firsthöhen, Gebäudelängen sowie Grenz- und Gebäudeabständen um Isolationsstärke abgewichen werden.

3. vgl. Art. 49 RBG

1. Neubauten, wesentliche Umbauten und Erweiterungen werden nur bewilligt, wenn sie in bezug auf den Schallschutz den geltenden Vorschriften entsprechen.

2. Die Empfindlichkeitsstufen zur Bestimmung der Belastungsgrenzwerte sind aus dem Nutzungsplan ersichtlich.

1. Bauten und Anlagen werden nur bewilligt, wenn sie den geltenden Vorschriften zur Begrenzung der Umweltbelastung genügen. Ihre Zulässigkeit in den verschiedenen Zonen richtet sich nach dem Mass der von ihnen erzeugten Emissionen. Bei der Beurteilung der Emissionen ist auch das zu erwartende Verkehrsaufkommen zu berücksichtigen.

2. Es werden nicht störende, mässig störende und stark störende ortsfeste Anlagen unterschieden

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Als nicht störend gelten Bauvorhaben, die ihrem Wesen nach in Wohnquartiere passen und das ruhige und gesunde Wohnen in keiner Weise beeinträchtigen. Sie haben die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe II zu erfüllen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Als mässig störend gelten Bauvorhaben mit Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken. Sie haben mindestens die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III zu erfüllen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Bauvorhaben mit weitergehenden Emissionen gelten als stark störend. Sie haben die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe IV zu erfüllen. | | |

3. Bestehende Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht genügen, unterliegen der Sanierungspflicht nach der Umweltschutzgesetzgebung.

4. In der Landwirtschaftszone müssen Schweinestallungen und andere zulässige Bauten mit grosser Emissionserwartung von den Bauzonen so weit entfernt sein, dass die Immissionen für die betreffenden Zonen sich nicht stärker auswirken, als sie zonengemäss erlaubt sind. Der Gemeinderat legt den erforderlichen Abstand unter Berücksichtigung der Emissionsstärke, der Topographie, der Windverhältnisse und der übrigen massgebenden Faktoren im Einzelfall fest.

1. Unverschmutztes Abwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück versickern zu lassen oder in offene Gewässer abzuleiten. Es darf nicht auf öffentliche Strassen, Wege und Plätze abgeleitet werden.

1. Bei Bauarbeiten aller Art sind die zum Schutz von Personen, Sachen und Umwelt erforderlichen Massnahmen zu treffen.

2. Bei Bauarbeiten, die Emissionen verursachen, bestimmt der Gemeinderat die Bauzeiten und allenfalls andere erforderliche Abwehrmassnahmen.

3. Baustellenabwasser ist je nach Abwasserart und Anfall gemäss der einschlägigen kantonalen Verordnung zu behandeln, bevor es in die Kanalisation oder in einen Vorfluter eingeleitet wird. Das Verbrennen von Abfällen auf Baustellen ist untersagt. Bauabfälle sind getrennt zu sammeln und zu beseitigen.

1. Bauten und Anlagen sind stets in gutem Zustand zu halten. Dem Unterhalt geschützter und erhaltenswerter Bauten sowie der Pflege geschützter Naturobjekte ist besondere Beachtung zu schenken.

2. Gefährdet ein mangelhaft unterhaltenes Bauwerk Menschen, Tiere oder fremdes Eigentum, wirkt es verunstaltend oder wird eine geschützte Baute dem Zerfall ausgesetzt, kann der Gemeinderat den Eigentümer zu den erforderlichen Massnahmen verpflichten. Kommt er den Weisungen nicht nach, lässt der Gemeinderat die notwendigen Massnahmen auf Kosten des Säumigen ausfahren.

3. Diese Vorschriften gelten sinngemäss auch für Einfriedungen, Mauern, Werk-, Lager- und Bauplätze, Erschliessungswerke sowie Geländeveränderungen, die durch Abgrabungen oder Auffüllungen entstanden sind. Durch Elementarereignisse oder aus andern Gründen schadhaft gewordene Bauten oder Anlagen müssen längstens innert 2 Jahren ganz abgetragen oder im Rahmen der geltenden Vorschriften wieder hergestellt werden.

1. Gesteigerter Gemeingebrauch an öffentlichem Grund oder öffentlichen Gewässern ist nur mit Bewilligung des Gemeinderates zulässig.

2. Eine über den gesteigerten Gemeingebrauch hinausgehende Sondernutzung an öffentlichem Grund oder an öffentlichen Gewässern bedarf einer Konzession der Gemeinde.

3. Der Gemeinderat kann die Nutzung des öffentlichen Luftraumes durch Dachvorsprünge, Erker, Balkone oder andere ausladende oder hervorstehende Gebäudeteile bewilligen, wenn die Benützung des öffentlichen Grundes nicht erschwert wird, die Verkehrssicherheit gewährleistet ist und keine andern öffentlichen Interessen entgegenstehen.

1. Die Gemeinde ist berechtigt, Hydranten, Tafeln mit Strassennamen, Hausnummern, Verkehrssignale, Angaben über Wasserleitungen, Höhen- und Vermessungsfixpunkte sowie Vorrichtungen für die öffentliche Beleuchtung usw. auf Privatgrundstücken oder an Privatbauten unentgeltlich anzubringen. Berechtigten Wünschen der Grundeigentümer ist Rechnung zu tragen.

1. Die Kernzone bezweckt die Erhaltung und Forderung eines baulich und funktionell attraktiven Einkaufs-, Verwaltungs- und kulturellen Zentrums. Sie ist für Wohn-, Geschäfts-, Verwaltungs- und kulturelle Bauten sowie gewerbliche Betriebe mit höchstens mässig störenden Emissionen bestimmt.

2. Neubauten dürfen auf der Traufseite höchstens dreigeschossig in Erscheinung treten.

1. Die Dorfzone bezweckt die Erhaltung und Ergänzung der bestehenden Siedlungsstruktur und Bauweise. Sie ist für Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe mit höchstens mässig störenden Emissionen bestimmt.

2. Neu- und Umbauten haben sich in Bezug auf Proportionen, Gebäude- und Firsthöhe, Dachgestaltung, Bauweise und Stellung der Bauten den umliegenden Bauten anzupassen.

3. Bei bestehenden Bauten im Ortsbildschutzgebiet (Stand 1.1.1998) darf bei Umbauten pro Parzelle bzw. Liegenschaft die Ausnützungsziffer um max. 20% erhöht werden. Bei bestehenden Bauten im Ortsbildschutzgebiet (Stand 1.1.1998), die die zulässige Ausnützungsziffer gemäss Zonenschema übertreffen, darf bei Umbauten die Wohnnutzungsfläche pro Parzelle bzw. Liegenschaft um max. 15% vergrössert werden. Die Erhöhung der Ausnützungsziffer bzw. der Wohnnutzungsfläche darf nur bei guter Gestaltung und Einfügung in Anspruch genommen werden. Der Gemeinderat entscheidet nach Anhörung des Bauberaters über allfällige Auflagen. Die Erhöhung der Ausnützungsziffer bzw. Wohnnutzungsfläche kann nur einmal in Anspruch genommen und darf durch Abparzellierungen nicht umgangen werden.

4. Ein Anspruch auf die gemäss Zonenschema geltenden Masse für die Gebäude- und Firsthöhe sowie die Erhöhung der Wohnnutzungsfläche besteht nicht.

1. Die Wohnzonen sollen ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten. Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe mit nicht störenden Emissionen sind nur in Verbindung mit Wohnbauten oder Wohnungen zugelassen.

1. Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für öffentliche oder dem öffentlichen Interesse dienende Bauten und Anlagen bestimmt.

2. Gegenüber angrenzenden Zonen gelten sinngemäss deren Gebäudeabstände, mindestens aber 8 m. Die übrigen Zonenvorschriften der angrenzenden Zonen sind bei der Erstellung von Bauten und Anlagen angemessen zu berücksichtigen. In der ZöBA KVA richten sich die Gebäude- und Firsthöhen nach betrieblich notwendigen Kriterien. Vorbehalten bleibt das Raumplanungs- und Baugesetz des Kantons Glarus.

1. Die Wohn-Gewerbezonen A und B sind für Wohnbauten sowie für Dienstleistungs- und Gewerbebauten mit mässig störenden Emissionen bestimmt.

2. In der Wohn-Gewerbezone B dürfen bei Neu-, Um- oder Ausbauten höchstens 30% der von der Baueingabe erfassten Bruttogeschossfläche für Wohnzwecke verwendet werden. Genügt der prozentuale Wohnanteil nicht, um Wohnflächen von mindestens 160 m² zu erstellen, kann der Gemeinderat den zulässigen prozentualen Wohnanteil entsprechend erhöhen.

3. In der Wohn- und Gewerbezone C sind bei Umbauten oder geringfügigen An- und Aufbauten Umnutzungen zu Wohnzwecken bis zu 80% der erfassten Bruttogeschossfläche zulässig. In Baufeld 1 sind 4'000 m² BGF und ein maximaler Wohnnutzungsanteil von 50% erlaubt. In Baufeld 2 sind 1'500 m² BGF sowie ein maximaler Wohnnutzungsanteil von 80% erlaubt. Im Weiteren gilt

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 1) | Um-, An- und Auf-, Neubauten, sowie Renovationen sind mit besonderer Sorgfalt zu gestalten und auszuführen. Räumliche Strukturen von Bauten, Strassen, Gassen, Plätzen sowie Mauern sind zu erhalten. Gärten und Bepflanzungen sind zu respektieren und zu ergänzen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2) | Schützenswerte Bauten, Bauteile und Anlagen dürfen nicht abgebrochen werden. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 3) | Bezeichnete Umnutzungsobjekte ohne Schutzstatus dürfen ausgekernt werden. Sie dürfen abgebrochen und mit gleichem Volumen wieder aufgebaut werden, wenn eine gute ortsbauliche wie architektonische Gestaltung und Einfügung gewährt wird. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 4) | Die Situierung von Neu- und Anbauten richtet sich nach ortsbaulichen Kriterien; Neubauten sind nur innerhalb der bezeichneten Bereiche zulässig. Bei der Anordnung von Neubauten sowie Parkierungsanlagen ist den wichtigen Freiräumen gebührend Rechnung zu tragen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 5) | Die im Nutzungsplan bezeichneten wertvollen Garten- und Parkbereiche bezwecken die Sicherstellung eines behutsamen Umganges mit ortsgestalterisch bedeutenden Garten- und Parkanlagen. Umnutzungen von wertvollen Parkanlagen haben sich auf das Unerlässliche zu beschränken. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 6) | Bedeutende Uferbereiche/Gewässer sind zu erhalten. Wasserpolizeiliche Unterhaltsarbeiten sind zulässig. | | |

4. Alle Bauvorhaben sind der Gemeinde vor der Ausarbeitung der Projektpläne bekanntzugeben. Bei grösseren Bauvorhaben entscheidet der Gemeinderat nach Einholung einer Stellungnahme des Bauberaters oder der Denkmalpflege über allfällige Auflagen.

1. Die Gewerbezone ist für höchstens mässig störende Produktions- und Lagerbetriebe bestimmt.

2. Es sind nur Wohnungen für Betriebsinhaber sowie für Abwarts- und Betriebspersonal gestattet, deren ständige Anwesenheit im Betrieb unerlässlich ist.

3. In der Gewerbezone «Fennen» kann der Gemeinderat in Verbindung mit dort ansässigen Betrieben auch Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebspersonal gestatten, deren ständige Anwesenheit unerlässlich ist. Für solche Wohnungen hat der Gemeinderat die zum Schutze von Immissionen notwendigen, nach dem jeweiligen Stand der Technik üblichen und zumutbaren Massnahmen zu verfügen.

4. In der Gewerbezone «Weid» ist mit der Anordnung der Bauten ein wirksamer Schallschutz gegenüber den angrenzenden Wohnzonen zu bilden. Zusätzlich ist ein Streifen des Zonenrandes entlang der Berufsschulstrasse mittels Baumbepflanzung abzugrenzen. Der Gemeinderat erlässt spezielle Vorschriften.

1. Die Industriezone ist für industrielle und gewerbliche Produktions- und Lagerbetriebe mit bis zu stark störenden Emissionen bestimmt.

2. Es sind nur Wohnungen für Abwarts- und Betriebspersonal gestattet, deren ständige Anwesenheit im Betrieb unerlässlich ist.

1. Die Zone mit noch nicht bestimmter Nutzung umfasst Gebiete, für die im Zeitpunkt der Planung keine abschliessende Aussage über die künftige Nutzung gemacht werden kann.

2. Innerhalb von 10 Jahren nach der rechtskräftigen Ausscheidung von Zonen mit noch nicht bestimmter Nutzung sind die Gebiete dieser Zonen definitiv einer Bauzone oder der Landwirtschaftszone zuzuordnen.

1. Die Freihaltezone dient der Gliederung des Baugebietes und zur Sicherung von Erholungs- und Freiflächen.

2. Die der Freihaltezone angehörenden Flächen dürfen nicht überbaut werden. Der Gemeinderat kann unterirdische Bauten sowie Kleinbauten für die Pflege der Grünanlagen zulassen, sofern damit der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.

1. Die Schrebergartenzone umfasst das für Pflanzgärten geeignete und zu erhaltende Land. Der Gemeinderat erlässt eine Gartenordnung.

1. Die Rebbergzone umfasst das Land, das als Rebwirtschaftsfläche genutzt wird und dauernd diesem Zweck zu erhalten ist.

2. Die bestehenden Trockenmauern und der mit Mauern eingefasste Fussweg sind zu erhalten.

3. In der Rebbergzone sind nur Bauten und Anlagen zulässig, welche für die Bewirtschaftung der Reben notwendig sind. Zulässig sind Bauten mit einer maximalen Grundfläche von 6 m² und einer Gebäudehöhe von maximal 2.5 m. Die Benützung zu Wohnzwecken ist ausgeschlossen. Bestehende Bauten, die diesen Vorschriften widersprechen, dürfen nur unterhalten, jedoch nicht erweitert werden.

1. Die Lager- und Deponiezone ist für Materialablagerungen und Deponie von Abfällen bestimmt. Die Abbauzone dient dem Abbau von Materialien wie Kies und Sand etc.

2. In der Lagerzone darf nur unverschmutztes Aushubmaterial und Material aus Kiesgruben und Steinbrüchen abgelagert werden. Die Abfallarten, die in der Deponiezone abgelagert werden dürfen, bestimmen sich nach der massgebenden Gewässerschutz- und Umweltschutzgesetzgebung. Die Abbauzone bezeichnet die für Materialentnahmen bestimmten Flächen.

3. Die Lager-, Deponie- und Abbauflächen sind nach Abschluss der Ablagerung, der Deponie und des Materialabbaues oder einzelner Etappen im Sinne der künftigen Nutzung zu gestalten, zu rekultivieren und ordnungsgemäss zu unterhalten.

1. Die Landwirtschaftszone umfasst Land, das

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | sich für die landwirtschaftliche Nutzung, die Alpwirtschaft oder den Gartenbau eignet; oder | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden soll. | | |

2. Neu- und Umbauten dürfen nur bewilligt werden, soweit sie der landwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Nutzung des Bodens, den Wohnbedürfnissen der bäuerlichen Bevölkerung und ihrer Hilfskräfte oder der Sicherung der bäuerlichen Existenz dienen.

3. Die Erneuerung, teilweise Änderung und der Wiederaufbau nicht standortgebundener Bauten sind im Rahmen der eidgenössischen und kantonalen Vorschriften gestattet.

4. Die Landwirtschaftszonen für gartenbauliche Nutzung werden im Nutzungsplan speziell bezeichnet

1. Die Zone übriges Gemeindegebiet umfasst nur unproduktives Land oder Flächen, die keiner andern Zone zugeordnet werden können, wie Fels, Geröllhalden und dergleichen.

2. Es sind standortgebundene Bauten und Anlagen im Rahmen des übergeordneten Rechts zulässig. Für die Erneuerung, teilweise Änderung und den Wiederaufbau gelten die Bestimmungen von Art. 60 Abs. 3.

1. Die Naturschutzzone schützt Biotope, wie Uferbereiche, Weiher, Tümpel, Riedgebiete und Moore, sowie Trockenstandorte und weitere naturnahe Standorte, die sich durch besondere Artenvielfalt oder das Vorkommen seltener Tier- und Pflanzenarten auszeichnen, vor der Zerstörung.

2. In der Naturschutzzone sind Bauten und Anlagen aller Art, Terrainveränderungen, Entwässerungen, Rodungen, Düngungen, Materialablagerungen und andere störende Eingriffe oder Nutzungen untersagt. Der Gemeinderat kann im Rahmen einer Schutzverordnung weitere Schutzbestimmungen erlassen sowie die notwendigen Massnahmen zur Pflege und zur Kennzeichnung der Gebiete anordnen. Die bisherige land- und forstwirtschaftliche Nutzung ist im Rahmen der Pflegemassnahmen gestattet, sofern sie die langfristige Erhaltung der Schutzobjekte nicht gefährdet.

1. Die Landschaftsschutzzone schützt Landschaften und Landschaftsteile von besonderer Schönheit und Eigenart vor Verbauung und Zerstörung.

2. Die Erstellung von Bauten und Anlagen, wesentliche Terrainveränderungen, Deponien und andere Vorkehren, die dem Zonenzweck entgegenstehen, sind nicht gestattet. Neue Strassen und Wege sind nur zulässig, soweit sie für die Nutzung der betreffenden Gebiete unerlässlich sind oder ein anderes überwiegendes öffentliches Interesse nachgewiesen wird. Sie sind in Linienführung und Ausbildung schonungsvoll der Landschaft anzupassen.

1. Die Grundwasser- und Quellschutzzone schützt bestehende und vorgesehene Grundwasser- und Quellfassungen und ihre Umgebung.

2. Der Gemeinderat erlässt für die Grundwasserfassungen und bei Bedarf auch für die Quellwasserfassungen einen besonderen Schutzzonenplan mit den Zonen Sl (Fassungsbereich), S2 (engere Schutzzone) und S3 (weitere Schutzzone) samt dem zugehörenden Schutzzonenreglement.

1. Zonenschema

| Zone | Ausnützungsziffer (AZ) | Gebäudehöhe | Firsthöhe | Gebäudelänge (m) | Gebäudeabstände **\*** | Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) gem. Lärmschutzverordnung (LSV)[[6]](#enumeration_itemtext_content_fn_6883_2_6_c) | Emissionen Art. 42 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Kernzone K | -- | 10.0 | 13.5 | 40 | Art. 52 RBG[[7]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6882_2_7_c) | III | bis mässig störend | | Dorfzone D[[8]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6885_2_8_c) | 0.6[[9]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6886_2_9_c) | 8.0 | 11.5 | 30 | Art. 52 RBG[[10]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6890_2_10_c) | III | bis mässig störend | | Wohnzone W2 Planggli[[11]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6893_2_11_c)[[12]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6893_2_12_c)[[13]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6893_2_13_c) | 0.25 | 7.5 | 11.0 | -- | Art. 52 RBG | II | nicht störend | | Wohnzone W2[[14]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6901_2_14_c) | 0.5 | 7.5 | 11.0 | 30 | Art. 52 RBG | II | nicht störend | | Wohnzone W3[[15]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6909_2_15_c) | 0.65 | 9.5 | 13.0 | 40 | Art. 52 RBG | II | nicht störend | | Wohnzone W4a[[16]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6917_2_16_c) | 1.0 | 7.5 | 13.0 | 40 | Art. 52 RBG | II | nicht störend | | Wohnzone W4[[17]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6925_2_17_c) | 0.75 | 11.0 | 15.0 | 50 | Art. 52 RBG | II | nicht störend | | Wohn- Gewerbezone WGA | 0.6[[18]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6934_2_18_c) | 8.0 | 13.0 | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend | | Wohn- Gewerbezone WGB | -- | 8.0 | 13.0 | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend | | Wohn- Gewerbezone WGC[[19]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6949_2_19_c) | --[[20]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_6950_2_20_c) | -- | -- | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend | | Gewerbezone G | -- | 10.0 | 14.0 | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend | | Industriezone I | -- | 12.0 | 16.0 | -- | Art. 52 RBG | IV | bis stark störend |

1. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). Sie wird berechnet: AZ = BGF / LF

2. Die massgebenden AZ sind im Zonenschema festgelegt. Die maximale AZ darf bei Neubauten und Erweiterungen nicht überschritten werden. Wird bei Neubauten die zulässige AZ um mehr als 10% unterschritten, muss mit dem Baugesuch der Nachweis erbracht werden, wie die zulässige Nutzung auf der Parzelle erreicht werden kann.

3. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller oberirdischen Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten einschliesslich Aussentreppen und Zwischengeschosse mit Ausnahme des Mehrmasses von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 m. Nicht mehr als oberirdisch gelten jene Geschossflächen, deren Fussboden im Mittel aller Fassaden gemessen mindestens 1.6 m unter dem gewachsenen Terrain liegt.

4. Im Dachgeschoss sind ohne Rücksicht auf die Nutzung Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1.6 m überschreitet. Bei Geschossen mit einer Höhe von über 4.3 m wird pro 2.7 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet und die zugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt.

5. Nicht angerechnet werden

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen etc. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Tank-, Wasch-, Trocken- und Kellerräume, soweit diese ohne äusserliche Veränderung nicht als Wohn- und gewerbliche Arbeitsräume verwendbar sind. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Holzschöpfe, Gartenhäuschen für Gartengeräte, Kleintierställe und dgl. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | Offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen. | | |

6. Als anrechenbare Landfläche gilt die zusammenhängende Fläche der von der Baueingabe erfassten baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone, abzüglich Wald, Gewässer sowie die im Erschliessungsplan oder in einem Überbauungsplan über Landabzüge ausgeschiedenen Strassen- und Trottoirflächen der Grund- und Groberschliessung.

1. Als Gebäudehöhe gilt das Mittel des Masses aller Hauptgebäudeecken vom gewachsenen Boden bis zum Schnitt mit der Dachfläche. Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über die maximalen Gebäudehöhen nicht umgangen werden.

2. Die Firsthöhe wird ab Niveaupunkt bis Oberkant First gemessen. Die Niveaupunkthöhe ergibt sich aus dem Mittel der Schnittpunkte aller Hauptgebäudeecken mit dem gewachsenen Boden.

3. Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper ermittelt.

1. Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sie sich nach der senkrechten Projektion auf eine gerade Linie, die der jeweiligen ausgemittelten Grenzlinie entspricht.

1. Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen zwei gegenüberliegenden Gebäudefassaden und wird von den Umfassungswänden an gerechnet. Bei Bauten auf demselben Grundstück ist er ebenfalls einzuhalten.

2. Auskragende Gebäudeteile, wie offene Balkone, Erker, Vordächer, dürfen bis zu 1.5 m in den Gebäudeabstand hineinragen. Ihre Gesamtlänge darf, ausgenommen Vordächer, 2/5 der Fassadenlänge nicht überschreiten.

3. Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn und Genehmigung des Gemeinderates können die Gebäudeabstände in der Kern- und Dorfzone sowie im Rahmen von Überbauungsplänen unterschritten werden, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die vom Gemeinderat genehmigte Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken. 1

1. Der Gemeinderat kann Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Der Vertrag ist im Grundbuch auf Kosten des Nutzungsberechtigten anzumerken.[[21]](#paragraphtext_content_fn_6592_2_21_c)

2. Bei Abparzellierungen müssen die abgetrennten Flächen für sich allein zonengemäss überbaut werden können. Die neuen Parzellen dürfen höchstens soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird.

1. Nutzungskonzentrationen sollen eine verdichtete Bauweise ermöglichen. Sie dienen der Schaffung zusammenhängender Freiflächen oder zur Freihaltung von Landschaftsteilen. Die überbaubaren Flächen (Baustandorte) und die freizuhaltenden Flächen werden im Überbauungsplan bezeichnet.

2. Flächen ausserhalb der bezeichneten Baustandorte dürfen nicht überbaut werden, sind jedoch bei der Berechnung der Ausnützungsziffer anzurechnen.

3. Die Durchführung der Nutzungskonzentration erfolgt im Überbauungsplanverfahren. Erweist sich zur Durchführung eine Baulandumlegung als erforderlich, sind u.a. der zu überbauende Boden und die Freiflächen im Verhältnis des eingeworfenen Landes anteilmässig auf die Grundeigentümer aufzuteilen. Nach Möglichkeit sind die überbaubaren und die freizuhaltenden Flächen je in einer Parzelle zusammenzufassen. Die Ausführung der Landumlegung richtet sich nach der kantonalen Verordnung über die Landumlegung.

1. Wo im Rahmen eines Überbauungsplans geschlossene Bauweise vorgesehen oder vorgeschrieben wird, sind die Bauten seitlich bis an die Grenze zu stellen und mit Brandmauern zu versehen. Freistehende Brandmauern sind bis zum Weiterbau gestalterisch befriedigend zu behandeln.

1. Die Baulinien dienen der Sicherung bestehender oder geplanter Verkehrsanlagen. Baulinien können ferner entlang Ufern, Waldrändern, zur Sicherung von Aussichtslagen und Trennung von Bauzonen gezogen werden. Die Gestaltungsbaulinie bestimmt die Lage einer oder mehrerer Seiten eines Gebäudes.

2. ...

3. Wo das öffentliche Interesse eine besondere Überbauung verlangt oder rechtfertigt, können im Rahmen von Überbauungsplänen Bau- und Gestaltungsbaulinien gezogen werden.

4. Art. 24-29 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. Für alle der Bewilligungspflicht unterliegenden Bauten und Anlagen ist beim Gemeinderat ein Baugesuch in dreifacher Ausfertigung auf amtlichem Formular einzureichen.

2-4 ...

5. Bei Umbauten oder Änderungen bewilligter Pläne muss auf den Plänen der Zustand der betreffenden Bauteile vor und nach dem Umbau bzw. der Änderung ersichtlich sein (bestehend: grau oder schwarz; neu: rot; Abbruch: gelb).

6. Art. 70 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 70 RBG und Art. 76 BauV sind unmittelbar anwendbar.

2-3 ...

1-2 ...

3. Der Gemeinderat kann zur Prüfung besonderer Baugesuche einen Bauberater zuziehen. Dieser darf nicht in der Gemeinde wohnhaft und daselbst keine privaten Projektierungs- und Bauaufträge übernehmen. Der Bauberater orientiert und berät die Baukommission und den Gemeinderat.

4. Art. 78 BauV ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 71 und 72 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2-4 ...

1. Art. 2 und 79 BauV sind unmittelbar anwendbar.

2-3 ...

1. Art. 76 RBG ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Art. 69 RBG ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Art. 77, 78 und 82 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2-4 ...

1. Art. 80 BauV ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. ...

2. Den zuständigen Behörden und ihren Kontrollorganen ist der Zutritt zu den zu kontrollierenden Bauten und Anlagen jederzeit zu gestatten.

3. Die durchzuführenden obligatorischen Baukontrollen werden der Bauherrschaft mit der Baubewilligung mitgeteilt. Die Bauherrschaft hat den Abschluss der einzelnen Baustadien rechtzeitig zu melden, spätestens 3 Tage zum Voraus.

4. Art. 80 und 81 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Die Gemeinde erhebt für ihre Umtriebe im Baubewilligungsverfahren kostendeckende Gebühren. Der Gemeinderat erlässt dazu ein Reglement.

2. Auslagen für allfällige Vorentscheide, Fachgutachten und für Bauberatungen sowie für besondere Aufwendungen im Zusammenhang mit den Baukontrollen werden der Bauherrschaft zusätzlich belastet.

1. Für die Befolgung der gesetzlichen Vorschriften und der Anordnungen der zuständigen Organe, die Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen und dem Baugespann sowie für die Erfüllung der an die Baubewilligung geknüpften Bedingungen und Auflagen sind Bauherrschaft, Architekt, Bauleiter und Unternehmer verantwortlich.

1. Übertretungen der Vorschriften dieser Bauordnung oder der darauf beruhenden Erlasse und Verfügungen werden nach den Strafbestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes geahndet.

1. Verfügungen und Verfahren betreffend Einstellung der Bauarbeiten sowie die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes richten sich nach Art. 81 und 82 RBG.

1. Art. 79 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Die vorliegende Bauordnung tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2. Alle zur Zeit des Inkrafttretens dieser Bauordnung noch anhängigen, aber noch nicht rechtskräftig erledigten Planungen und Baugesuche sind nach bisherigem Recht zu beurteilen.

3. Mit dem Inkrafttreten dieser Bauordnung werden alle damit im Widerspruch stehenden Erlasse aufgehoben, insbesondere die Bauordnung vom 2. März 1975/2. Mai 1978.