Zweck

1. Die Vorschriften dieser Bauordnung haben den Zweck, den Boden nach den anerkannten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung haushälterisch zu nutzen und die planmässige bauliche Gestaltung der Gemeinde Obstalden zu fördern und zu sichern.

2. Ausserdem sollen sie die Planungs- und Bautätigkeit entsprechend dem Stand der Technik, den Anforderungen der Gesundheit, der Sicherheit sowie des Umwelt-, Natur- und Heimatschutzes regeln.

1. Die Bauordnung gilt für das gesamte Gemeindegebiet. Sie findet Anwendung auf Neu-, An-, Um- und Aufbauten jeder Art, Fassadenrenovationen und Tiefbauten sowie Zweck- und Nutzungsänderungen.

1. Die Aufsicht über das Planungs- und Bauwesen sowie der Vollzug dieser Bauordnung ist Sache des Gemeinderates.

2. Zur Vorbereitung der Geschäfte bestimmt er auf seine eigene Amtsdauer eine Baukommision. Gemeinderat und Baukommission können Fachleute beiziehen.

1. Der Richtplan zeigt innerhalb des Gemeindegebietes wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung der Gemeinde aufeinander abgestimmt werden, er nimmt Rücksicht auf die übergeordneten Planungen, insbesondere auf den kantonalen Richtplan. Der Richtplan enthält insbesondere Gebiete, die später zur Überbauung vorgesehen sind sowie die dazugehörenden Erschliessungsanlagen.

2. Der Richtplan ist für das Grundeigentum nicht verbindlich.

3. Der Richtplan wird durch den Gemeinderat erlassen und ist bei der Anlage von Erschliessungseinrichtungen zu berücksichtigen. Nach jeweils zehn Jahren ist der Richtplan gesamthaft zu überprüfen und wenn notwendig zu überarbeiten.

1. Der Nutzungsplan ordnet die zulässige Nutzung des Bodens, er umfasst das gesamte Gemeindegebiet und unterscheidet Bauzonen, Landwirtschaftszonen, Gebiete mit noch nicht bestimmter Nutzung sowie das übrige Gemeindegebiet. Ferner sind Schutzzonen ausgeschieden welche auch andere Zonen überlagern können.

2. Die Zonengrenzen sind in den Nutzungsplänen (Mstb. 1:2'000 und 1:10'000) dargestellt. Diese Nutzungspläne sind Bestandteile der Bauordnung. Sie liegen in der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme auf.

1. Bauzonen

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Kernzone, 3 Geschosse, K3 | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Wohn- und Gewerbezone, 2 Geschosse, WG2 | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Wohnzone, 2 Geschosse, W2 | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Ferienhauszone, 2 Geschosse, F2 | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, OE | | |

2. Weitere Nutzungszonen

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Landwirtschaftszone, L | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Zone mit noch nicht bestimmter Nutzung, NN | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Übrige Gemeindegebiete, ÜG | | |

1. Die Kernzone dient zur Erhaltung und Erneuerung eines harmonischen und lebensfähigen Siedlungskerns. Das charakteristische Ortsbild ist zu erhalten und Neubauten haben sich gut einzugliedern, d.h. zwecks Einfügung besteht kein Anspruch auf die zulässigen Maximalmasse. Die Kernzone ist für Wohnbauten sowie massig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt.

2. Die Wohn- und Gewerbezone ist für mässig störende Gewerbebetriebe bestimmt, die in der Wohnzone ausgeschlossen sind. Wohnbauten sind gestattet.

3. Wohnzone ist für die Erstellung familiengerechter Wohnungen mit grossem Wohnwert bestimmt. Sie ist von allen störenden Einflüssen freizuhalten. Läden, Geschäfts- und Gewerbebetriebe ohne störenden Einfluss auf die Nachbarschaft sind zulässig.

4. Die Ferienhauszone dient der Erstellung von Ferienhäusern. Der Bauherr hat sämtliche Kosten, die der Gemeinde durch Bau und Unterhalt von Infrastrukturaufgaben erwachsen sowie anfallende Verwaltungskosten vollumfänglich zu übernehmen.

5. Die Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen, sind für Sport und Erholung sowie für Frei- und Grünflächen bestimmt. Den Bauten und Anlagen gleichgestellt sind solche, die von einer privaten Bauherrschaft erstellt werden und dauernd öffentlichen Interessen dienen. Gegenüber angrenzenden Grundstücken gelten die Grenz- und Gebäudeabstände der betreffenden Zone. Im Weiteren werden die Bauvorschriften vom Gemeinderat unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interessen von Fall zu Fall festgelegt.

6. Die Landwirtschaftszone umfasst Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung, den Ackerbau, die Alpwirtschaft oder den Gartenbau eignet oder im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden soll.

7. Das im Nutzungsplan 1:10'000 bezeichnete Landschaftsschutzgebiet ist als grossräumige und vielfältige Berglandschaft zu erhalten.

8. Zum Schutze von Ortsbild, Kulturobjekten, Naturschutzgebieten und -objekten sind Schutzverordnungen zu erstellen. Die einzelnen Schutzverordnungen werden durch Erlass der Gemeindeversammlung Bestandteil des Nutzungsplanes.

9. Die Zonen mit noch nicht bestimmter Nutzung umfassen kleinräumige Gebiete, für die im Zeitpunkt der Planung keine abschliessende Aussage über die künftige Nutzung gemacht werden kann. Innerhalb von 10 Jahren nach der Ausscheidung von Zonen mit noch nicht bestimmter Nutzung sind die Gebiete dieser Zonen definitiv einer Bauzone oder der Landwirtschaftszone zuzuscheiden.

10. Gebiete, welche nicht unter die Bauzonen, die Zonen mit noch nicht bestimmter Nutzung oder das Waldareal fallen, bilden das übrige Gemeindegebiet. In diesem Gebiet sind grundsätzlich keine Bauten gestattet.

1. In Art. 9 wird bestimmt, wo und in welchem Umfang Wohnungen nur als Erstwohnungen genutzt werden dürfen.

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | 2 | Der Erstwohnungsanteil (EWA) wird in Prozenten der anrechenbaren Bruttogeschossfläche festgelegt. Bauten, welche lediglich eine einzelne Wohnung aufweisen, unterstehen vollumfänglich, d.h. zu 100% dieser Nutzungsvorschrift. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Als Erstwohnungen gelten die von Ortsansässigen, d.h. von Personen mit festem Wohnsitz resp. Steuerdomizil in der Gemeinde, als ständiger Wohnsitz benützte Wohnungen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Als Zweitwohnungen gelten: Wohnungen, welche als nicht ständiger Wohnsitz genutzt werden, z.B. als Ferien- oder Wochenend-Wohnungen, Freizeitsitz, oder zu anderen Zwecken, die nicht als fester Wohnsitz bezeichnet werden können. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Die Vorschrift ist in der Regel auf jedes einzelne Gebäude anzuwenden. Unter benachbarten Liegenschaften kann ein Abtreten des Erst- resp. Zweitwohnungsanteils in dem Sinne erfolgen, dass eine Konzentration der entsprechenden Wohnungsanteile auf einzelne Gebäude möglich wird. Entsprechende Vereinbarungen sind schriftlich festzuhalten und dem Baugesuch beizulegen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Flächen, die nicht dem Wohnen dienen, wie z.B. Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, werden bei der Festlegung des EWA nicht berücksichtigt. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | Bereits bestehende Bauten unterstehen bei Inkrafttreten dieser Nutzungsvorschrift nicht dem EWA. Nachträgliche wesentliche Veränderungen, namentlich Erweiterungen der Wohnungsfläche, Wohnungsein-, -auf- und -anbauten, sowie alle Arten von Ersatzbauten fallen dagegen vollumfänglich unter den Erstwohnungs-Anteil | | |

1. Für die Bauten und Anlagen gelten je nach Zone die folgenden Vorschriften

| Mass | BO Art. | K3[[2]](#enumeration_itemtext_content_fn_7310_2_2_c) | WG2[[3]](#enumeration_itemtext_content_fn_7311_2_3_c) | W2 | F2 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Vollgeschosszahl | 26 | 3 | 2 | 2 | 2 | | Untergeschossausbau in % | 26 | 50 | 50 | 50 | 50 | | Dachgeschossausbau in % | 26 | 75 | 75 | 75 | 75 | | Ausnützungsziffer | 23 | -- | 0.6 | 0.45 | 0.3 | | Gebäudehöhe | 25 | 10.0 m | 7.0 m | 7.0 m | 7.0 m | | Firsthöhe | 25 | 14.0 m | 11.0 m | 11.0 m | 11.0 m | | min. Gebäudeabstand[[4]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_7344_2_4_c) | 27 | 8.0 m | 8.0 m | 8.0 m | 8.0 m | | Gebäudelänge | 28 | 30.0 m | 30.0 m | 25.0 m | 25.0 m | | Empfindlichkeitsstufe[[5]](#enumeration_itemtext_content_right_fn_7356_2_5_c) | | III | III | II | II | | Mindestanteil an Erstwohnungen in % | 8 | 70 | 70 | 70 | -- |

1. Der Gemeinderat oder die Baugesuchsteller können für genau bestimmte Gebiete innerhalb der Bauzonen Überbauungspläne ausarbeiten. Die Überbauungspläne enthalten die bisherigen und zukünftigen Grundstückgrenzen, die Erschliessungseinrichtungen wie Strassen, Wege und Plätze, Leitungen für Wasser, Gas, Abwasser, Elektrizität sowie Kommunikation, die Grünanlagen und Spielplätze, die Bau- und Niveaulinien. In besonderen Vorschriften werden die Bauart und die Bauweise festgelegt.

2. Wenn zusammenhängende Gebiete von mehr als 3'000 m² neu- oder weiterüberbaut werden sollen, ist die Ausarbeitung eines Überbauungsplanes vorgeschrieben.

3. Wenn durch den Überbauungsplan eine wesentliche Verbesserung der Bauqualität in Bezug auf die haushälterische Bodennutzung, der Wohnqualität, der Gestaltung sowie der Anpassung an die Umgebung erreicht wird, kann die AZ um max. 10% erhöht werden.

4. Überbauungspläne bedürfen der Genehmigung durch die Gemeindeversammlung. Sie können im Grundbuch angemerkt werden.

1. Die im Zonenplan bezeichneten Bauzonen werden von der Gemeinde im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten erschlossen. Von den Grundeigentümern sind angemessene Erschliessungskostenbeiträge zu erheben. Ein entsprechender Beschluss ist jeweils durch die Gemeindeversammlung zu fassen.

2. Die Grundstücke in der Ferienhauszone F2 sowie ausserhalb der Bauzone werden ohne Kostenfolge für die Gemeinde nach den Weisungen des Gemeinderates erschlossen.

3. Der Gemeinderat kann die Bewilligung für ein Bauvorhaben von der finanziellen Sicherstellung (Bankgarantie, Bardepot usw.) zugunsten der Gemeinde zu leistenden Erschließungskosten, Beiträge und Anschlussgebühren abhängig machen.

4. Die speziellen Vorschriften der Gemeindewerke bzw. der Zweckverbände (Kanalisation, Wasser und Elektrisch) bleiben vorbehalten.

1. Bauten und Anlagen sind in ihre landschaftliche und bauliche Umgebung so einzugliedern, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Dies gilt sowohl in Bezug auf die formale Gestaltung wie auch in Bezug auf die Wahl der verwendeten Materialien. In unmittelbarer Nähe von geschützten oder schützenswerten Objekten ist den Problemen stilistischer Art sowie den Fragen des Massstabes grosse Beachtung zu schenken. Fenstersprossen und Fensterläden bei bestehenden Bauten sind, sofern sie für die Gliederung von Bedeutung sind, zu erhalten.

2. vgl. Art. 47 RBG und Art. 67 BauV

1. Abgrabungen zur Freilegung des Untergeschosses für die Schaffung von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen sind gestattet, sofern die Abgrabungshöhe im Mittel nicht mehr als 1 m beträgt. Wenn keine Beeinträchtigung der baulichen oder landschaftlichen Umgebung erfolgt sind für Garagezufahrten oder Kellereingänge grössere Abgrabungen bis zu 2.5 m Tiefe zulässig, wenn sie die halbe Länge der Hauptfassade und die zulässige Abgrabungsfläche nicht überschreiten.

2. Auffüllungen dürfen nicht verunstaltend wirken und haben sich dem natürlichen Terrainverlauf harmonisch anzupassen. Die Höhe von Terrainanschüttungen darf nicht mehr als 2.5 m betragen.

3. Terrainanschüttungen von mehr als 50 cm Höhe haben einen Abstand zur Grundstücksgrenze, gemessen am Böschungsfuss, von 50 cm einzuhalten. Böschungen dürfen nicht steiler als mit einem Böschungswinkel von 2:3 angelegt werden.

1. In sämtlichen Bauzonen sind die Dächer in der Regel als Satteldächer mit beidseitig gleicher Neigung des Hauptdaches auszubilden. Wenn ganze Baugruppen einheitlich durchgeführt werden und eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, können auch andere Dachformen vorgesehen werden. Die Dachneigung soll 45°(alter Teilung) nicht übersteigen.

2. Flachdachbauten sind nicht gestattet. Ausnahmen können bei Kleinbauten unter Vorbehalt des Ortsbild- und Landschaftsschutzes bewilligt werden.

3. Dachaufbauten oder Dacheinschnitte sind architektonisch gut zu gestalten. Sie dürfen in der Regel höchstens 40% der jeweiligen Gebäudeseiten einnehmen und bis in die Fassadenflucht reichen. Dachaufbauten dürfen die zulässige Firsthöhe nicht überschreiten. Bei Flachdachbauten gelten als Dachaufbauten Bauteile, die über den von der zulässigen Gebäudehöhe ansteigenden Neigungswinkel von 45°(alter Teilung) herausragen.

4. Liegende Dachfenster und Sonnenkollektoren sind zulässig, wenn sie sich unauffällig in die Dachfläche einfügen. Die Fenster- und Kollektoreneinfassungen sind im Kupferton oder im Farbton der Dacheindeckung auszuführen.

1. Als Vorbauten gelten Bauteile, die über die Fassade hinausragen, wie Balkon, Erker, Vordächer, Freitreppen, Veranden usw., nicht aber Treppenhäuser und Laubengänge.

2. Vorbauten dürfen nicht mehr als 2 m über die Gebäudefassade und höchstens 1.5 m in den Gebäudeabstand bzw. über die Baulinie hinausragen. Soweit es sich nicht um Dachvorsprünge handelt, dürfen sie höchstens auf 40% der Fassadenlänge den Gebäudeabstand unterschreiten.

3. Sofern Vorbauten über öffentlich zugänglichen Verkehrsraum ragen, müssen sie über Trottoirs und Fusswegen eine lichte Höhe von mindestens 3 m und über der Fahrbahn eine solche von 4.5 m in aufweisen. Vorbauten über öffentlichen Strassen und Wegen sind nur mit Bewilligung der zuständigen Strassenaufsichtsbehörde gestattet.

1. Diese ist zu verweigern, wenn die Umgebung beeinträchtigt oder die Verkehrssicherheit gefährdet wird.

2. Pro Haus darf auf dem Dach nur eine Aussenantenne angebracht werden. Der Gemeinderat kann für das ganze Gemeindegebiet oder für einzelne Gebäude das Anbringen von Aussenantennen untersagen, sofern der Anschluss an Gemeinschaftsantennen oder an die drahtlose Verbreitung ausländischer Fernsehprogramme (DRAVAP) erfolgen kann.

3. Art. 73-75 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Bei Bauvorhaben, die zu einer Erweiterung der bisherigen Nutzung führen sowie bei Neubauten sind Einstell- bzw. Abstellplätze gemäss nachfolgender Aufstellung zu erstellen

2. Für Bauten mit besonderer Parkplatzbelegung (Hotels, Gasthäuser, Gewerbebauten, Bürobauten u.a.m.) bestimmt der Gemeinderat die Anzahl der Parkplätze nach einschlägigen Richtlinien und Normen (VSS) unter Berücksichtigung des tatsächlichen und möglichen Benutzungsanfalles.

3. Garagenvorplätze von mindestens 5.0 m Länge werden als Abstellplätze angerechnet.

4. Verhindern die örtlichen Verhältnisse die Erstellung von Einstell- oder Abstellplätzen in genügendem Mass, so kann der Gemeinderat anstelle der Bauverpflichtung die Leistung eines Ersatzbeitrages verfügen. Der Ersatzbeitrag beträgt pro Abstell- oder Einstellplatz CHF 5'000.00 und ist bei Baubeginn fällig. Die Höhe der Ersatzabgabe basiert auf dem Zürcher Baukostenindex vom 1. April 1988 mit 145.7 Punkten (vom Basiswert 100 am 1. April 1977) und wird jeweils auf den 1. Januar jeden Jahres angepasst. Diese Ersatzbeiträge sind von der Gemeinde für die Schaffung öffentlicher Abstell- oder Einstellplätze zu verwenden.

5. Der Minimalabstand von Garagen zu Gemeinde-, Korporations- und Privatstrassen beträgt 5.0 m. Je nach den örtlichen Verhältnissen kann der Gemeinderat grössere Abstände vorschreiben oder kleinere Abstände bewilligen.

6. Ausfahrten dürfen höchstens 12% Steigung (bzw. Gefälle) aufweisen und müssen von der Grundstückgrenze aus mindestens 1.0 m horizontal verlaufen. Wenn die freie Sicht zur genügend frühzeitigen Erkennung von Fahrzeugen auf öffentliche Strassen nicht gewährleistet ist, sind beheizbare Verkehrsspiegel aufzustellen.

7. Art. 71 BauV ist unmittelbar anwendbar.

1. Beim Bau von Mehrfamilienhäusern ab 5 Wohnungen müssen geeignete Kinderspielplätze erstellt und gestaltet werden. Diese gestalteten Spielplätze müssen eine Grösse von mindestens 10% der anrechenbaren Geschossfläche aufweisen.

1. Geschlossene Küchen haben eine Mindestbodenfläche von 6 m² aufzuweisen. Innenliegende Küchen, Badezimmer und Aborte sind mechanisch zu entlüften.

2. Aborte dürfen nicht in direkter Verbindung mit Küchen stehen.

3. Bei Mehrfamilienhäusern ist für jede Wohnung ein Abstellraum von mindestens 5% der anrechenbaren Geschossfläche, im Minimum von 5 m² zu schaffen.

4. In der Nähe des Hauseinganges sind genügend grosse gemeinsame Abstellräume für Kinderwagen, Velos und Mopeds vorzusehen.

5. Bezüglich Luft- und Trittschallisolation in Wohnhäusern gelten die einschlägigen Normen des SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architekten Verein) als Richtlinien.

6. Erdberührte Wände von Wohnräumen sind zu isolieren.

7. Balkongeländer und Brüstungen von begehbaren Flachdächern sind unfallsicher zu konstruieren.

1. Auf neuen oder auf bestehenden Dächern und Gebäulichkeiten, bei denen der von der Bedachung fallende Schnee Personen, Tiere oder Sachen gefährden kann, sind Schneefangvorrichtungen anzubringen.

2. Unabhängig von der Gefährdungsmöglichkeit sind bei folgenden Bedachungssituationen Schneefangvorrichtungen anzubringen

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | bei Ziegel-, Eternit- und Schieferdächern von 20°Neigung an; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | bei Metalldächern von 5°Neigung an. | | |

1. Bei allen Überbauungen (Gesamtüberbauungen, Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäuser sowie Höfe) sind auf privatem Grund hinreichende Abstellflächen für Kehrichtbehälter so einzurichten, dass sie das Strassen- und Ortsbild nicht stören. Bei Neubauten sind die Abstellflächen für Kehrichtbehälter in die Umgebungsplanung miteinzubeziehen.

1. Bauten und bauliche Anlagen sind unzulässig, wenn durch das Bauwerk selbst oder durch dessen Benützung übermässige Einwirkungen mittelbar oder unmittelbar auf die nähere oder weitere Umgebung zu erwarten sind, wie Rauch, Russ, Staub, lästige Dünste, Lärm, Erschütterungen, grelles Licht usw.

2. Treten Übelstände auf, so sind sie durch geeignete, dem Stand der Technik angemessene Schutzvorkehrungen zu beheben oder auf ein Mindestmass herabzusetzen. Ist eine ausreichende Milderung der Übelstände nicht möglich, so kann der Gemeinderat die Entfernung oder Einstellung des störenden Bauwerkes oder Betriebes anordnen.

1. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Bruttogeschossflächen zur anrechenbaren Landfläche.

2. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen mit den Mauer- und Wandstärken.

3. Nicht angerechnet werden alle dem Wohnen oder dem Gewerbe nicht dienenden Flächen, wie z.B. unterirdische Lagerräume, Keller, Estriche, Trockenräume, Waschküchen, Heiz-, Kohlen- und Tankräume; Maschinenräume für Lifte, Ventilations- und Klimaanlagen, nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw.; Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen; überdeckte, offene Dachterrassen; offene sowie geschlossene Balkone, Anbauten und dgl. mit reiner Wintergartenfunktion (d.h. ohne Wärmeenergiezuleitung).

4. Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche innerhalb vermarkter Grenzen, soweit diese Fläche nicht bereits ausgenützt worden ist und sie innerhalb der Bauzonen liegt.

5. Ausnahmsweise können auch unmittelbar angrenzende Nachbargrundstücke zur Berechnung der Ausnützungsziffer in Anspruch genommen werden, wenn die betroffenen Grundeigentümer sich mittels Grundbucheintrag zu einem Verzicht auf die bereits beanspruchte Ausnützung verpflichten.

6. Werden durch Verkehrsanlagen Grundstücke so getrennt, dass sie unüberbaubar werden, dann darf die bauliche Ausnützung des abgetrennten Grundstückteils zur Ausnützung des verbleibenden Grundstücks herangezogen werden.

1. Der Niveaupunkt wird bestimmt aus dem Mittel aller Höhen des gewachsenen Terrains gemessen bei den Hauptgebäudeecken.

1. Die Gebäudehöhe ist der Höhenunterschied zwischen dem Niveaupunkt und der Schnittlinie von Fassade und Dachhaut.

2. Bei ungleicher Höhe der Schnittlinie von Fassaden und Dachhaut wird die Gebäudehöhe ausgemittelt.

3. Bei zusammengebauten und in der Höhe unterschiedlichen Bauten wird die Gebäudehöhe für jeden einzelnen Gebäudeteil ermittelt.

4. Die Firsthöhe ist der Höhenunterschied zwischen dem Niveaupunkt und dem höchsten Punkt des Schrägdaches.

1. Die zulässige Geschosszahl wird in den generellen Bauvorschriften bestimmt. Für ihre Berechnung ist die Anzahl der Vollgeschosse massgebend.

2. Als Vollgeschoss zählen Unter- und Dachgeschosse, die mehr als die in der Tabelle erlaubten Prozentzahlen Bruttogeschossfläche an Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume betragen.

3. Wenn die Deckenoberkante im Untergeschoss mehr als 1.5 m über dem Niveaupunkt liegt, zählt es als Vollgeschoss.

1. Bei offener Bauweise muss der Abstand von Bauten und Anlagen unter sich mindestens 3/4 der sichtbaren Höhe des höheren Gebäudes entsprechen, darf aber nicht weniger als 8 m betragen.

1. Als Gebäudelänge gilt das Mass der längsten Fassade. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sie sich nach der senkrechten Projektion auf eine Parallele zur Hauptfassade

2. An- und Nebenbauten (Kantonales Raumplanungs- und Baugesetz Art. 51, Abs. 4) fallen für die Bemessung der Gebäudelänge nicht in Betracht.

1. Misst eine Gebäudeseite mehr als 16.0 m, so vergrössert sich der Gebäudeabstand um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 6 m.

2. Der Flächenausgleich ist bei versetzten und schief zur Grenze stehenden Bauteilen gestattet. Der Mehrlängenzuschlag darf dabei teilweise unterschritten werden, wenn die dem Gebäude senkrecht vorgelagerte Parzellenfläche der sich aus dem Mehrlängenzuschlag ergebenden Freifläche entspricht.

1. Bei Ausführung von Bauarbeiten jeder Art sind alle zum Schutze der Arbeiter, der Anwohner und der Strassenbenützer nötigen Vorkehrungen zu treffen.

2. Sprengungen im überbauten Gebiet dürfen nur nach Vornahme der nötigen Sicherheitsvorkehren durchgeführt werden.

3. Der Unternehmer hat sich vor Baubeginn bei allen Grabarbeiten auf eigene Verantwortung bei den zuständigen Instanzen über den Verlauf der unterirdischen Leitungsbauten (Energie-, Wasser-, Abwasser-, Telefonleitungen usw.) zu informieren. Für entstehenden Schaden ist er haftbar.

4. Bei jeder grösseren Baustelle ist ein einwandfreier Bauabort zu installieren.

5. Bei der Ausführung von Bauarbeiten (Hoch- und Tiefbauten) sind zur Lärmbekämpfung, vor allem in bewohnten Gebieten oder deren Nachbarschaft, geräuscharme Maschinen und Arbeitsverfahren zu verwenden. Der Gemeinderat ist berechtigt, den Einsatz übermässig störender Maschinen und Arbeitsverfahren zu verbieten oder zeitlich zu beschränken.

6. Änderungen an Vermessungszeichen dürfen nur durch die zuständigen Vermessungsorgane vorgenommen werden. Vermessungszeichen dürfen auch nicht durch Ablagerungen, Pflanzen, Strassenbeläge, Mauern usw. unsichtbar oder unzugänglich gemacht werden. Bedürfen Vermessungszeichen durch Grabungen, Auffüllungen oder sonstige Bauliche Veränderungen einer Verlegung oder einer Entfernung, so ist dem Grundbuchgeometer zwecks Veranlassung der Änderung rechtzeitig Mitteilung zu machen.

1. Art. 72 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 69 RBG ist unmittelbar anwendbar

1. Art. 70 RBG ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Art. 70 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 76 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 80 und 81 BauV sind unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. ...

2. Die Festlegung der Gebühren und Auslagen fällt in den Zuständigkeitsbereich des Gemeinderates.

1. Alle zur Zeit des lnkrafttretens dieser Bauordnung noch anhängigen oder noch nicht rechtskräftig erledigten Überbauungspläne und Baugesuche sind nach dem bisherigen Recht zu beurteilen.

1. Der Vollzug der Bauordnung obliegt dem Gemeinderat. Dieser kann einzelne Aufgaben der Baukommission des Gemeinderates übertragen.

2. Der Gemeinderat oder die Baukommission können sich beim Vollzug der Bauordnung durch Fachinstanzen beraten lassen. Wenn spezielle Kenntnisse zur Abklärung von Einzelfragen notwendig sind, ist die Beratung durch Fachinstanzen vorgeschrieben.

1. Art. 60 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 25-28 und 79 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2-4 ...

1. Übertretungen der Vorschriften dieser Bauordnung werden nach den Strafbestimmungen des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes geahndet.

1. Diese Bauordnung tritt nach Annahme durch die zuständige Gemeindeversammlung und nach erfolgter Genehmigung durch den Regierungsrat sofort in Kraft.