Parking Permit Dispute Over Non-Conforming Outdoor Spaces
Svizzera · Canton Zurigo (CH-ZH)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe court dismissed an appeal concerning outdoor parking spaces for which no building permit had been obtained, affirming that the property owner bears the burden of proving that the spaces have existed or been tolerated by authorities for thirty years to claim protection under grandfathering provisions related to residential use. The court found that the evidence showed the parking areas had been used in connection with commercial activity since at least a specific date, which constituted an interruption or change of any prior residential use, and any subsequent change in use, such as allocating the spaces to residents instead of commercial tenants, constitutes a use change requiring a permit.
Regesto Legislator
UfficialeBaubewilligung | Für sämtliche Parkplätze im Freien auf den streitbetroffenen Grundstücken liegt keine Baubewilligung vor. Werden bewilligungspflichtige Bauten oder Nutzungen in Verletzung von einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts realisiert, so trägt im Zusammenhang mit dem Bestandesschutz die Grundeigentümerin die Beweislast für den Bestand einer Baute seit dreissig Jahren oder deren Duldung durch die Behörde. Um die fraglichen Parkplätze im Rahmen des Bestandesschutzes zukünftig im Zusammenhang mit Wohnnutzung beanspruchen zu können, trägt die Grundeigentümerin die Beweislast dafür, dass diese Art der Nutzung bereits seit dreissig Jahren besteht. Dem kommt die Beschwerdeführerin vorliegend nicht nach. Den Akten kann entnommen werden, dass die fraglichen Parkplätze mindestens seit dem 1. November 2018 im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Erdgeschosses und des Untergeschosses genutzt wurden. Selbst wenn zugunsten der Beschwerdeführerin davon ausgegangen würde, dass die Parkplätze früher (nur) im Zusammenhang mit der Wohnnutzung gebraucht worden sind, wäre diese allfällige Nutzung am 1. November 2018 unterbrochen worden, da die Parkplätze seit diesem Zeitpunkt im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Erd- und Untergeschosses vermietet und genutzt wurden. Damit wäre die Bestandesgarantie einer früheren (ausschliesslichen) Nutzung der Parkplätze durch Mieterinnen und Mieter der Wohnungen ohnehin untergegangen. Die Änderung einer Nutzung, das heisst im vorliegenden Fall neu die Nutzung der Fläche im Baulinienbereich nicht mehr für eingemietetes Gewerbe, sondern für Anwohnende, stellt eine Nutzungsänderung einer Fläche dar, welcher baurechtliche Bedeutung zukommt, und ist damit gemäss § 309 Abs. 1 lit. b PBG bewilligungspflichtig (E. 3.2). Abweisung.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThe court ruled that the change in use of the area constituted a change of use with planning law significance, which is subject to a permit requirement under this provision.
This provision is cited in the list of legal norms, although its direct application in the dispositive reasoning is less explicit than § 309 PBG, it is listed among the legal norms that form the basis of the decision.
This provision is cited in the list of legal norms that formed the basis of the decision.
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Testo completo
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2024.00339
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2024.00339 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 19.06.2025 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Für sämtliche Parkplätze im Freien auf den streitbetroffenen Grundstücken liegt keine Baubewilligung vor. Werden bewilligungspflichtige Bauten oder Nutzungen in Verletzung von einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts realisiert, so trägt im Zusammenhang mit dem Bestandesschutz die Grundeigentümerin die Beweislast für den Bestand einer Baute seit dreissig Jahren oder deren Duldung durch die Behörde.
Um die fraglichen Parkplätze im Rahmen des Bestandesschutzes zukünftig im Zusammenhang mit Wohnnutzung beanspruchen zu können, trägt die Grundeigentümerin die Beweislast dafür, dass diese Art der Nutzung bereits seit dreissig Jahren besteht. Dem kommt die Beschwerdeführerin vorliegend nicht nach. Den Akten kann entnommen werden, dass die fraglichen Parkplätze mindestens seit dem 1. November 2018 im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Erdgeschosses und des Untergeschosses genutzt wurden. Selbst wenn zugunsten der Beschwerdeführerin davon ausgegangen würde, dass die Parkplätze früher (nur) im Zusammenhang mit der Wohnnutzung gebraucht worden sind, wäre diese allfällige Nutzung am 1.
November 2018 unterbrochen worden, da die Parkplätze seit diesem Zeitpunkt im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung des Erd- und Untergeschosses vermietet und genutzt wurden. Damit wäre die Bestandesgarantie einer früheren (ausschliesslichen) Nutzung der Parkplätze durch Mieterinnen und Mieter der Wohnungen ohnehin untergegangen. Die Änderung einer Nutzung, das heisst im vorliegenden Fall neu die Nutzung der Fläche im Baulinienbereich nicht mehr für eingemietetes Gewerbe, sondern für Anwohnende, stellt eine Nutzungsänderung einer Fläche dar, welcher baurechtliche Bedeutung zukommt, und ist damit gemäss § 309 Abs. 1 lit. b PBG bewilligungspflichtig (E. 3.2).
Abweisung. · --- · Stichworte: · BESTANDESSCHUTZ BEWEISLAST NUTZUNGSÄNDERUNG PARKPLÄTZE UMGEBUNGSPLAN · Rechtsnormen: · Art. 3 Abs. I lit. d BVV § 238 Abs. III PBG § 309 Abs. I lit. b PBG § 321 PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3