VR.2019.00003 — Partial Expropriation Compensation for Residential Foregarden Land
Sintesi della sentenza (Oggetto del contendere & Esito)
Generato dall'IAThe case concerned a formal partial expropriation of portions of agricultural land used for residential purposes, specifically located within the setback area of a road, thus serving a privacy and recreation function as foregarden land. The court reasoned that for calculating the expropriation compensation under the averaging method, the estimated average market value per square meter should be reduced by deductions, as the expropriated undeveloped parts, though outside the building zone, were comparable in value to building land due to their residential utility. Furthermore, the court held that cantonal provisions regarding the consideration of value increases and advantages, and exemption from special burdens, do not allow for discretion when compensation is determined based on market value; such factors can only be included if the compensation exceeds the market value (subjective method).
Massima giurisprudenziale / Regesto
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave & norme applicate
Generato dall'IAThe interpretation of this provision regarding the consideration of value increases and advantages in compensation is discussed, noting its equal interpretation with federal law when compensation is based on market value.
Testo integrale della sentenza — VR.2019.00003
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2019.00003
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2019.00003 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 23.01.2020 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Formelle Teilenteignung · Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücksteilen, die der Wohnnutzung dienen. Allgemeine Grundsätze der formellen (Teil-)Enteignung sowie Ausführungen zum Abzug bei Vorgartenland (E. 3). Die enteigneten Flächen lagen im Strassenabstandsbereich und ihnen kann eine Funktion zum Schutz der Privatsphäre und der Erholung nicht abgesprochen werden. Es handelt sich somit um Vorgartenland, weshalb für die Berechnung der Enteignungsentschädigung zuerst der durchschnittliche Verkehrswert je Quadratmeter zu schätzen und der so gewonnene Wert mit Einschlägen herabzusetzen ist (sog. Durchschnittsmethode). Für eine Festsetzung nach Massgabe der vom Rekurrenten behaupteten eigenen Hofareal-Praxis, die für Abtretungen kleiner Landstreifen auf bebauten Grundstücken in der Landwirtschaftszone generell eine Entschädigung zum Wert von Land in der Erholungszone vorsieht, bleibt im vorliegenden Fall kein Raum (E. 5.1). Der Verkehrswert von Grundstücken, die ausserhalb der Bauzone liegen, aber der Wohnnutzung dienen, ist mit dem Marktwert von Grundstücken in der Bauzone vergleichbar oder kommt diesem immerhin nahe. Es rechtfertigt sich bei einer Teilenteignung unbebauter Grundstücksteile deshalb, auf Preise, die für die unbebautes Wohnbauland erzielt würden, abzustellen und gleichzeitig die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (E. 5.2). Die kantonale Bestimmung über die Berücksichtigung von Werterhöhungen und Vorteilen sowie über die Befreiung von besonderen Lasten (§ 12 AbtrG) ist gleich auszulegen wie die vergleichbare Bestimmung des Bundesrechts. Demnach besteht kein Spielraum für die Berücksichtigung solcher Umstände in Fällen, in denen die Enteignungsentschädigung nach dem Verkehrswert bestimmt wird; sie können in die Entschädigungsberechnung einfliessen, wenn eine den Verkehrswert übersteigende Minderwertentschädigung anfällt (subjektive Methode) (E. 6). Teilweise Gutheissung/Rückweisung. · --- · Stichworte: · ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG BESTANDESSCHUTZ DURCHSCHNITTSBERECHNUNG ENTEIGNUNG ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG ENTSCHÄDIGUNGSHÖHE FORMELLE ENTEIGNUNG LANDWERT LANDWIRTSCHAFTSZONE SCHÄTZUNG SCHÄTZUNGSKOMMISSION STATISTISCHE METHODE TEILENTEIGNUNG VERGLEICHSMETHODE VERKEHRSWERT VERKEHRSWERTERMITTLUNG VORGARTENLAND VORTEILSANRECHNUNG WERTERHÖHUNG WOHNNUTZUNG · Rechtsnormen: · § 12 AbtrG § 13 AbtrG Art. 26 Abs. II BV Art. 20 Abs. II EntG Art. 22 Abs. I EntG Art. 24c RPG § 62 StrassG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2