Swiss Civil Code Amendment on Rebuttable Rent Presumption

6. Juni 1994 885 Mietrecht

Minorité Solche Gesetzgebungen, die in der Regel den Abbruch, den

(Leuenberger Moritz, Bär, Bühlmann, Caspar-Mutter, de Dar- Umbau und die Renovation von Wohnhäusern behandeln und

del, Engler, von Feiten, Grendelmeier, Herczog, Rechsteiner, damit nicht zu den Förderungsmassnahmen nach Arti-

Stamm Judith) kel 253b OR gehören, sind insbesondere in den Kantonen

Ne pas donner suite aux initiatives Genf, Waadt und Tessin verabschiedet worden.

Es liegt auf der Hand, dass sich die zuständige Behörde bei

solchen Fällen äusserste Zurückhaltung auferlegt, was die zu-

lässige Erhöhung des Mietzinses betrifft Man kann also davon

ausgehen, dass ein unter diesen Umständen festgelegter

#ST# 93.421 Mietzins innerhalb der für nicht missbräuchliche Mietzinse gel-

tenden Grenzen im Sinne des Obligationenrechts liegt

Parlamentarische Initiative Dessenungeachtet verhindert die Bundesgesetzgebung die

(Ducret) Anfechtung dieses Mietzinses im Rahmen des Mietvertrags-

Missbräuchliche Mietzinse. verhältnisses vor den zivilen Gerichten nicht, obwohl dieses

privatrechtlicher Natur ist

Ausnahmen (Art. 269a OR) Unter dieser Voraussetzung ist es möglich, das Resultat einer

Initiative parlementaire Berechnung anzufechten, die sich weitgehend auf das Obliga-

(Ducret) tionenrecht abstützt, aber von einer Verwaltungsbehörde

Loyers abusifs. durchgeführt wird, und zwar bei den zivilen Gerichten. Der Ver-

Exceptions (art. 269a CO) mieter kann sich also vor folgende, paradoxe Situation gestellt

sehen: der von einer zuständigen Verwaltungsbehörde be-

Kategorie II, Art 68 GRN-Catégorie II, art 68RCN stimmte Mietzins wird von einer richterlichen Instanz als miss-

bräuchlich erklärt. Dies ist ein Widerspruch und darf nicht ge-

duldet werden.

Aus diesen Gründen und um die chronische Überbelastung

der für die Miete zuständigen rechtsprechenden Instanzen

Wortlaut der Initiative vom 16. März 1993 nicht noch zu verstärken, wird vorgeschlagen, die Feststel-

Gestütztauf Artikel 93 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf lung, der von einer Verwaltungsbehörde beim Vollzug eines

die Artikel 21 bis ff. des Geschäftsverkehrsgesetzes bringe ich kantonalen Gesetzes festgelegte Mietzins sei nicht miss-

in der Form eines ausgearbeiteten Entwurfs folgende parla- bräuchlich, als widerlegbare Vermutung zu betrachten. Wie

mentarische Initiative ein: oben ausgeführt wurde, kann der Mieter weiterhin jederzeit

Das Obligationenrecht wird wie folgt geändert: den Mietzins anfechten, indem er sich auf den durch die Miete

Art. 269a Bst.g (neu) erzielten missbräuchlichen Ertrag beruft

g. von einer Verwaltungsbehörde in Anwendung eines kanto-

nalen Gesetzes festgelegt werden. Erwägungen der Kommission

Die Kommission beschloss nach einer eingehenden Diskus-

Texfe de l'initiative du 16 mars 1993 sion mit 9 zu 6 Stimmen, der Initiative Folge zu geben. Die

Me fondant sur l'article 93 alinéa premier de la constitution et Kommissionsmehrheit stimmte dabei den Argumenten des In-

les articles 21 bis ss. de la loi sur les rapports entre les conseils, itianten zu. Sie betonte insbesondere, das es zu Härtefällen

je présente l'initiative parlementaire suivante sous la forme kommen kann, wenn Mietzinserhöhungen nicht durchgeführt

d'un projet rédigé de toutes pièces: werden können, ohne dass ein Vorbehalt angebracht wurde.

Le Code des obligations est modifié comme suit: Die Kommissionsminderheit vertrat demgegenüber die Auf-

Art. 269a let. g (nouvelle) fassung, umfassende Abklärungen vor allem mit Bezug auf die

g. sont fixés par une autorité administrative en application Auswirkungen im Falle einer Annahme der Initiative sowie de-

d'une loi cantonale. ren Verfassungsmässigkeit wären nötig, bevor ein Grundsatz-

entscheid gefasst werden könne.

Reimann Maximilian (V, AG) unterbreitet im Namen der Kom-

mission für Rechtsfragen (RK) den folgenden schriftlichen Be- Reimann Maximilian (V, AG) présente au nom de la Commis-

richt: sion des affaires juridiques (CAJ) le rapport écrit suivant:

Am 16. März 1993 reichte Herr Ducret eine parlamentarische Le 16 mars 1993, M. Ducret a déposé une initiative parlemen-

Initiative in der Form des ausgearbeiteten Entwurfes ein. taire sous la forme d'un projet rédigé de toutes pièces.

Die Kommission für Rechtsfragen (RK) des Nationalrates, wel- La Commission des affaires juridiques du Conseil national, qui

cher dieses Geschäft zur Prüfung zugewiesen wurde, gab am a été chargée de l'examen de cet objet, a entendu l'auteur de

23. November 1993 dem Initianten Gelegenheit, sich zu sei- l'initiative le 23 novembre 1993.

nem Vorstoss zu äussern.

Développement de l'auteur de l'initiative (résumé)

Begründung des Initianten (Zusammenfassung) L'article 269a CO contient une liste, non exhaustive, de situa-

Artikel 269a OR enthält eine nicht abschliessende Aufzählung tions dans lesquelles le loyer est présumé n'être pas abusif. Il

von Ausnahmefällen, bei denen angenommen wird, dass die ne s'agit que d'une présomption, le recours à la méthode de

Mietzinse nicht missbräuchlich sind. Hierbei handelt essich nur calcul dite absolue (selon laquelle on examine dans chaque

um eine Vermutung; diese kann, wenn man die sogenannte cas d'espèce si le rendement effectif procuré par la location

absolute Berechnungsmethode anwendet (nach der in jedem est admissible ou abusif) permet de la renverser.

Einzelfall überprüft wird, ob der durch die Miete erzielte Ertrag Plusieurs législations cantonales, adoptées postérieurement

zulässig oder missbräuchlich ist), widerlegt werden. à l'entrée en vigueur des dispositions du droit fédéral concer-

In mehreren kantonalen Gesetzgebungen, die nach Inkrafttre- nant les mesures contre les abus dans le secteur locatif,

ten der bundesrechtlichen Bestimmungen betreffend die contiennent des normes permettant à une autorité administra-

Massnahmen gegen die Missbräuche im Mietwesen verab- tive de procéder à la fixation des loyers. Pour ce faire, elles

schiedet wurden, sind nun Normen enthalten, welche die Fest- s'inspirent des dispositions pertinentes du droit fédéral

legung von Mietzinsen durch eine Verwaltungsbehörde er- (art 269alet b CO et 14 OBLF), et ce, même si, formellement,

möglichen. Dabei gehen die Kantone von den einschlägigen ces dernières ne sont pas applicables dans le cadre d'une re-

bundesrechtlichen Bestimmungen (Art 261 a Bst b OR und lation de droit public.

Art 14 VMWG) aus, und zwar auch dann, wenn diese formell De telles législations, qui traitent généralement de la démoli-

im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Verhältnisses nicht an- tion, de la transformation et de la rénovation de maisons d'ha-

wendbar sind. bitation et qui ne sont donc pas comprises dans les mesures

Droit de bail 886 N 6 juin 1994

d'encouragement visées à l'article 253b CO, ont été adoptées hören indessen alle drei Initiativen zusammen, weswegen wir

notamment dans les cantons de Genève, de Vaud et du sie in der kommenden Debatte gemeinsam diskutieren.

Tessin. Es geht darum, die von den Initianten aufgebrachten Pro-

Il est évident que, dans ce genre de situation, l'autorité compé- bleme im Mietrecht einer näheren, konkreten Überprüfung

tente se montre extrêmement modérée quant à l'augmenta- und allenfalls einer Revision zu unterziehen. Die Kommission

tion admissible des loyers. Il est ainsi permis de considérer für Rechtsfragen hat die beiden Initianten an der Sitzung vom

qu'un loyer fixé dans ces conditions se tient dans les limites de 23. November 1993 angehört Über die Ausführungen der In-

loyers non abusifs au sens du Code des obligations. itianten und auch über die Erwägungen der Kommission sind

Ce nonobstant, la législation fédérale n'empêche pas la Ihnen schriftliche Berichte ausgeteilt worden.

contestation de ce loyer devant les tribunaux civils sur le plan Angesichts des Zeitrahmens, den das Büro der Behandlung

du rapport de bail, qui ressortit pourtant au seul droit privé. dieser Initiativen zuerkannt hat, können wir davon ausgehen,

Dans cette hypothèse, il est ainsi possible de remettre en dass die Gründe für und gegen die Initiativen heute nochmals

cause le résultat d'un calcul s'inspirant très largement du ausführlich ausgebreitet werden. Die Kommissionsberichter-

Code des obligations, mais opéré par une autorité administra- statter können sich demzufolge auftragsgemäss auf das We-

tive, ceci par le biais d'un recours aux tribunaux civils. Dès lors, sentliche beschränken.

le bailleur peut se trouver confronté à la situation paradoxale Zunächst ist festzuhalten, dass sich in der Diskussion vor al-

suivante: le loyer fixé par une autorité administrative compé- lem zwei Aspekte herauskristallisiert haben: Der erste Aspekt

tente est déclaré abusif par une autorité judiciaire. Une telle si- ist der materiellrechtliche: Wir werden die Frage zu entschei-

tuation est contradictoire et donc inacceptable. den haben, ob die von den Initianten angestrebte Revision tat-

Pour cette raison et afin d'éviter d'accentuer la surcharge chro- sächlich erwünscht sei oder nicht Der zweite Aspekt ist ein for-

nique des juridictions compétentes en matière de bail à loyer, meller: Wir haben darüber zu entscheiden, ob das Vorgehen

il est proposé d'élever au rang de présomption réfragable que zweckmässig und richtig sei, das heisst, ob wir, selbst wenn

le loyer fixé par une autorité administrative en application wir die Stossrichtung der Initianten befürworten, es auch als

d'une loi cantonale n'est pas abusif. Comme précisé ci-des- richtig erachten, dass die Revision auf dem Weg der parlamen-

sus, le locataire conservera toujours la possibilité de contester tarischen Initiative - konkret hiesse dies durch die Weiterver-

le loyer en invoquant le rendement abusif procuré par la loca- folgung dieses Geschäftes durch die Kommission für Rechts-

tion. fragen - geschieht, oder ob es zweckmässiger wäre, in Form

eines anderen Vorstosses den Bundesrat zu beauftragen, eine

Considérations de la commission Revisionsvorlage auszuarbeiten und den Räten vorzulegen.

A l'issue d'une discussion approfondie, la commission a dé- Ihre Kommission hat diese beiden Aspekte geprüft und sich

cidé par 9 voix contre 6 de donner suite à l'initiative. Ce faisant, mehrheitlich den Argumenten der Initianten angeschlossen.

la majorité de la commission signifiait qu'elle approuvait les ar- Die Kommissionsmehrheit ist der Auffassung, dass sich das

guments de l'auteur de l'initiative. Elle a en particulier insisté neue Mietrecht in verschiedenen Punkten nicht bewährt, dass

sur l'éventualité de cas pénibles lorsque les augmentations de sich insbesondere in den Bereichen der Berechnung, der Er-

loyer ne peuvent être opérées sans formuler de réserve. höhung oder Herabsetzung der Mietzinse, aber auch im Zu-

La minorité de la commission, de son côté, estime qu'il est né- sammenhang mit den Mietzinsdepots Schwierigkeiten erge-

cessaire, avant de prendre une décision de principe, de procé- ben, dass das Gesetz in seiner Anwendung zu Schwierigkei-

der à des élucidations circonstanciées, surtout quant aux ten führe, dass es in gewissen Bereichen zu kompliziert, zu

conséquences d'une adoption de l'initiative, ainsi qu'à propos schwerverständlich, aber auch für beide Vertragsparteien oft

de la constitutionnalité d'une telle disposition. schwer anwendbar sei.

Nach Auffassung der Kommission besteht von der Verfassung

Antrag der Kommission her ein Korrekturauftrag. Es soll insbesondere vertieft unter-

Mehrheit sucht werden, ob der wiederholt geäusserte Verdacht zutrifft,

Der Initiative Folge geben viele Investoren hätten sich in den letzten Jahren vom Woh-

Minderheit nungsbau distanziert, weil sie das neue Mietrecht vom Erstel-

(de Dardel, Bär, Bühlmann, von Feiten, Herczog, Rechsteiner) len von Wohnraum abschrecke, und dass daraus mittel- oder

Der Initiative keine Folge geben längerfristig eine zusätzliche Wohnungsknappheit resultiere.

Die Kommissionsmehrheit ist der Auffassung, man müsste

Proposition de la commission diese Frage genau prüfen und nach den entsprechenden

Majorité Feststellungen auch sofort reagieren. Man müsse versuchen,

Donner suite à l'initiative das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern in diesem

Minorité sehr heiklen Vertragsbereich gesellschaftspolitisch zu über-

(de Dardel, Bär, Bühlmann, von Feiten, Herczog, Rechsteiner) denken. Bei dieser Gelegenheit sei auch die Frage der Markt-

Ne pas donner suite à l'initiative miete zu überprüfen, namentlich dort, wo es zu Härtefällen

komme, wenn Mietzinserhöhungen nicht vorgenommen wer-

»en Joseph (C, NW), Berichterstatter: Am 16. Dezember 1992 den könnten, obwohl ein Vorbehalt nicht angebracht sei.

reichte Herr Hegetschweiler eine parlamentarische Initiative in Die Kommissionsminderheit verneint einen Revisionsbedarf.

Form eines ausgearbeiteten Entwurfs ein mit dem Ziel, das Sie weist darauf hin, dass das Mietrecht ja erst seit 1990 in Kraft

Mietrecht sei teilweise zu revidieren. Am 19. März 1993 hat er sei und man deshalb seine längerfristigen Auswirkungen noch

dieses Anliegen durch eine Initiative mit der gleichen Stoss- gar nicht kenne. Sie befürchtet auch, dass durch die Revision

richtung ergänzt des Mietrechts der Schutz der Mieterinnen und Mieter verrin-

Unser Rat hat jetzt zu beschliessen, ob wir diesen Initiativen gert werden könnte; betreffend die Frage der Marktmiete ver-

Folge geben wollen. Die Kommission für Rechtsfragen hat weist sie auf den Bericht, den die vom Bundesrat eingesetzte

beide Initiativen einer summarischen Vorprüfung unterzogen Studienkommission im September 1993 vorgelegt hat Man

und beantragt Ihnen, den Initiativen Folge zu geben. solle deshalb die Behandlung dieser komplexen Materie dem

Am 16. März 1993 reichte Herr Ducret ebenfalls eine parla- Bundesrat überlassen, die parlamentarische Kommission

mentarische Initiative in Form des ausgearbeiteten Entwurfs könnte überfordert sein.

ein mit dem Ziel, Artikel 269a Buchstabe g OR, also einen spe- Betreffend die parlamentarische Initiative Ducret ist die Kom-

ziellen Artikel aus dem Mietrecht, abzuändern. missionsminderheit der Auffassung, es müssten zunächst um-

Auch diese parlamentarische Initiative wurde durch die Kom- fassende Abklärungen über die Auswirkungen der Einführung

mission für Rechtsfragen summarisch geprüft Die Kommis- der Marktmiete vorgenommen werden. Die Kommissions-

sion beantragt Ihnen, auch dieser Initiative Folge zu geben. mehrheit hingegen ist der Auffassung, dass die Gründe für die

Während die parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler Dringlichkeit der Revision die formellen Bedenken überwie-

mehrere Artikel des Mietrechts betreffen, betrifft die Initiative gen und dass ohne Verzug untersucht werden solle, auf wel-

Ducret-wie erwähnt- lediglich einen Artikel. Thematisch ge- chem Weg die Investitionen im Bereiche des Wohnungsbaus

6. Juni 1994 N 887 Mietrecht

wieder attraktiver gemacht werden könnten, und dies - das bedeutende Veränderungen vornehmen wollen, müssen Sie

will die Kommissionsmehrheit betonen - ohne bei einer sol- sich mit der Geschichte dieses Gesetzes auseinandersetzen.

chen Teilrevision die Zielsetzung der Missbrauchsgesetzge- Im Ersten Weltkrieg wurde Notrecht geschaffen. Die Preiskon-

bung aufzugeben oder zu vernachlässigen. trolle wurde 1936 eingeführt, und sie hat bis zum Zweiten Welt-

Die Initianten der drei parlamentarischen Initiativen wollen krieg gegolten. Dann kam die Mietzinskontrolle; sie war in

nach Meinung der Kommissionsmehrheit nicht an den Grund- Kraft bis 1970. Auch damals gab es eine herrschende Mei-

pfeilern des Mietrechts, also am Schutz der Mieterinnen und nung, man könne die Reglementierung einfach auslaufen las-

Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen und missbräuchli- sen. Das ist dann aber beileibe nicht gegangen, sondern es

chen Kündigungen, rütteln. Sie wollen die Mietrechtsnormen mussten sofort die Bundesbeschlüsse gegen Missbräuche im

nur in jenen Bereichen korrigieren, wo dies mithelfen könnte, Mietwesen in Kraft treten - das geschah 1972.

das Interesse am Wohnungsbau wiederum zu wecken oder zu Die Mieterverbände haben dann eine Volksinitiative lanciert,

verstärken. die die Kostenmiete einführen wollte. Der Gegenvorschlag

Die Kommission beantragt Ihnen deshalb mit 14 zu 11 Stim- der Bundesversammlung - von den Hauseigentümern be-

men, den Initiativen Hegetschweiler, und mit 9 zu 6 Stimmen, kämpft - wurde dann angenommen, und in Erfüllung dieses

der Initiative Ducret Folge zu geben. Verfassungsauftrags ist das Gesetz geschaffen worden, das

seit 1990 in Kraft ist

Poncet Charles (L, GE), rapporteur: Les initiatives parlemen- Wichtiger als diese äussere Entwicklung der Geschichte des

taires Hegetschweiler (92.445 et 93.429) et l'initiative parle- Mietrechts ist auch die politische Entwicklung, sind die ideo-

mentaire Ducret (93.421 ) ont fait l'objet de deux rapports écrits logischen Veränderungen, die sich in dieser Zeit ergeben

de la Commission des affaires juridiques, datés du 11 janvier haben.

dernier, et il est donc inutile que je répète ici ce que vous avez Die Mieterverbände sind einen sehr langen Weg gegangen.

déjà pu lire dans les rapports. Permettez-moi tout au plus quel- Sie haben zunächst eine Verfassungsinitiative lanciert, die

ques très brèves considérations introductives qui seront d'au- die Kostenmiete einführen wollte, und als der Gegenvor-

tant plus succinctes que le nombre d'orateurs inscrits permet schlag hier im Parlament formuliert wurde, haben die Mieter-

de penser qu'aucun argument pour ou contre ces initiatives ne verbände ihre Verfassungsinitiative zurückgezogen zugun-

nous sera épargné dans les interventions qui vont suivre. sten des Gegenvorschlages, der nur eine Missbrauchsbe-

Pour ce qui est d'abord du cadre de notre débat, il s'agit ici de kämpfung vorsah.

décider si ce Conseil donne suite aux initiatives, c'est-à-dire Das waren Auseinandersetzungen sehr grundsätzlicher Art

s'il en approuve dans sa majorité et les buts et les idées direc- Ich bin damals dabeigewesen. Ich kann mich erinnern, wie ge-

trices. Il ne s'agit pas, notamment pour ce qui est des initiatives sagt wurde, das sei ein Verrat an den Initianten, die vorher für

rédigées de toutes pièces par M. Hegetschweiler, d'en ap- die schärfere Initiative Unterschriften gesammelt hätten.

prouver chaque paragraphe ou chaque article. Ce travail ne Aber es hat in den Mieterverbänden eine Entideologisierung

sera fait en commission par la suite que dans la mesure où une stattgefunden, die Mauer ist dort längst vor 1989 gefallen.

majorité déciderait d'y donner suite. Diese Haltung der Mieterverbände, dieses Entgegenkommen,

Pour ce qui est ensuite du contenu, l'initiative parlementaire dieser Rückzug der Initiative ermöglichte dann den Kompro-

Ducret propose que lorsqu'un loyer a été fixé à la suite d'une miss, den die Kommission Ihres Rates gefunden hat Dieser

procédure administrative, parce que le droit cantonal, comme Kompromiss wurde erarbeitet - ich möchte das betonen - un-

le droit genevois par exemple, subordonne les travaux de ré- ter Mitarbeit aller Kommissionsmitglieder. Wir waren am

novation ou la reconstruction d'un immeuble à la fixation des Schluss praktisch einstimmig für dieses Gesetz. Dies war ins-

loyers qui en résulteront, celui-ci ne puisse pas, en outre et en besondere auch möglich dank der Mithilfe von Bundesrat Kol-

plus, faire l'objet d'une contestation devant l'autorité judiciaire. ler, derCVP-Fraktion und auch der institutionellen Anleger, da-

Les initiatives parlementaires Hegetschweiler sont plus ambi- mals vertreten durch Herrn Spalti. Diese Kommission hat den

tieuses. Sans toucher à la garantie essentielle du droit suisse Verfassungsauftrag wahrgenommen, und sie hat ein Gesetz

du bail à loyer, c'est-à-dire la protection du locataire contre les geschaffen, um Missbräuche zu bekämpfen.

abus, notre collègue entend promouvoir une série de mesures Die parlamentarischen Initiativen, über die Sie heute zu befin-

destinées à libéraliser le système complexe, rigide, introduit den haben, bedeuten aber einen Rückfall hinter die Mauer von

dans notre législation au fil des années. A l'image de bon nom- 1989. Die Parlamantarier, die diese Vorstösse verfasst haben,

bre d'entre nous d'ailleurs, M. Hegetschweiler voit donc dans verfallen nun ihrerseits in eine Ideologie. Sie wollen die reine

le libre fonctionnement du marché la meilleure garantie pour Marktwirtschaft im Mietwesen einführen, und das ist nichts an-

chacun, le rôle de la loi devant être uniquement la prévention deres als ein extremes Pendant zu der Verstaatlichung des Bo-

des abus. C'est donc reprendre tout le débat entre ce qu'il est dens. Gerne gäbe ich ein Beispiel eines Landes, in dem dies so

convenu d'appeler les mesures «marktkonform» et celles qui praktiziert worden wäre. Aber es gibt gar kein Land, in dem der-

ne le sont pas, ce qui suppose naturellement qu'on puisse se massen extrem legiferiert worden ist, wie hierangeregt wird.

mettre au préalable d'accord sur la définition même du mar- Nun muss ich zugeben - auch die Kommissionssprecher ha-

ché dont on s'occupe, entreprise plus que complexe dans le ben dies gesagt-: Es gibt absurde Beispiele in der Rechtspre-

domaine controversé du bail à loyer. chung - das ist durchaus wahr, und dies vor allem dort, wo

Il n'est donc pas surprenant que les initiatives parlementaires eine Schematisierung des Gesetzes, ungeachtet der konkre-

Hegetschweiler n'aient pas suscité, dans les milieux qui se ten Verhältnisse, übernommen wurde. Da haben die Gerichte

préoccupent de la défense des locataires, un enthousiasme ganz offensichtlich den Charakter des Gesetzes, die Miss-

franc et massif. Ceux-ci voient au contraire dans l'initiative une brauchsbekämpfung, nicht erkannt Aber die Rechtsprechung

remise en cause d'acquis essentiels pour les locataires et, en entwickelt sich.

outre, un travail allant au-delà de la capacité d'une commis- Gerade letzten Samstag ist in der «Neuen Zürcher Zeitung» ein

sion parlementaire, sans qu'au préalable la question ait fait Bundesgerichtsentscheid abgedruckt worden, der diese Fle-

l'objet d'un message détaillé du Conseil fédéral portant no- xibilität durchaus zeigt, die wir vom Bundesgericht diesbezüg-

tamment sur l'opportunité même d'une révision du droit lich erwarten.

suisse en matière de baux et loyers. Wir sind bereit, darüber zu diskutieren, wie man dieses Gesetz

Après un débat nourri lors de sa séance du 23 novembre 1993, vernünftig anwendet: das kann auf Verordnungsebene sein,

votre commission a décidé de donner suite, par 14 voix contre das kann eine flexible Interpretation des Begriffs «Orts- und

11, aux initiatives parlementaires Hegetschweiler et, par 9 voix Quartierüblichkeit» sein, das kann vor allem - das möchten wir

contre 6, à l'initiative parlementaire Ducret betonen-die Erarbeitung von Rahmenmietverträgen sein. Wir

sind bereit, als Sozialpartner mit den Hauseigentümern zu-

Leuenberger Moritz (S, ZH), Sprecher der Minderheit: Wenn sammenzusitzen, und die Kommission für Rechtsfragen des

Sie sich ernsthaft überlegen, wesentliche Äste des Mietrechts Nationalrates hat einen entsprechenden Unterausschuss ge-

abzusägen, müssen Sie vorher dessen Wurzeln studieren. bildet, in dem die gesetzlichen Grundlagen für diesen Versuch

Wenn Sie an einem Gesetz, das gerade in Kraft getreten ist, so erarbeitet werden.

Droit de bail 888 N 6 juin 1994

Wenn die Sozialpartner auch im Mietwesen zueinander fin- que l'on voudrait décrire et qui ferait prétendument peur aux

den, nämlich die Mieter und die Hauseigentümer, wird das investisseurs.

diesem Land sehr viel mehr bringen, als wenn wir nun Gesetze Les loyers en Suisse sont les plus chers de toute l'Europe.

so kurz nach ihrem Erlass wieder abändern und wieder in ei- L'enquête de l'OCDE de 1972 a établi que les loyers dans no-

nen Abstimmungskampf gehen. Denn, das wissen Sie: Soll- tre pays étaient de 80 pour cent plus élevés que le niveau

ten diese Gesetze abgeändert werden, gibt es ein Referen- moyen des loyers européens. Ce sont donc ces loyers, qui

dum. Vor dem Abstimmungskampf müssen wir wirklich keine sont déjà les plus chers d'Europe, que l'on veut augmenter en-

Angst haben. core au travers des loyers du marché préconisés par

Sie können sich erinnern: Der Gegenvorschlag, die Verfas- MM. Hegetschweiler et Ducret

sungsänderung, wurde ja von den Hauseigentümern be- De combien de pour cent augmenteraient les loyers en cas de

kämpft, und das Schweizervolk hat die Vorlage sehr deutlich libéralisation de ceux-ci? La question a été examinée par la

angenommen. Auch wo mietrechtliche Initiativen in den Kan- Commission d'étude des loyers du marché qui a été mise sur

tonen zur Diskussion stehen, werden sie überall angenom- pied par le Conseil fédéral, et il faut bien dire que la réponse de

men. Denken Sie an die Einführung der Formularpflicht beim cette commission constitue la bouteille à l'encre dès lors que,

Anfangsmietzins! Das Zürcher Volk hat das angenommen, ob- selon les scénarios imaginés, les hausses de loyer seraient de

wohl der Zürcher Regierungsrat diese Initiative bekämpft hat l'ordre de 20 pour cent à 85 pour cent En réalité, si l'on exa-

Ich bitte Sie daher, im Interesse des Verfassungsauftrags, das mine le critère des loyers en cas de changements de locatai-

geltende Recht weiterzuentwickeln, die Bahn freizugeben, da- res, c'est-à-dire le secteur où la loi actuelle est la moins perfor-

mit sich die Sozialpartner finden können und damit wir nicht mante, on réalise que les hausses de loyers devraient être de

eine unnötige Abstimmungsschlacht provozieren. l'ordre de 30 à 80 pour cent, soit une moyenne de 50 pour

cent, en tout cas. Avec ce plus 50 pour cent de hausse de

De Dardel Jean-Nils (S, GÈ), porte-parole de la minorité: J'ai- loyers en cas de libéralisation des loyers, on fait une estima-

merais dire tout d'abord quelques mots sur l'initiative parle- tion à mon sens tout à fait réaliste.

mentaire Ducret et, passant du particulier au général, je dirai Or, une telle augmentation de loyers ne peut pas être suppor-

ensuite quelques mots de la politique des loyers du marché, tée par l'immense majorité de la population. Pour une bonne

telle qu'elle est voulue par les initiants. partie de la population, de telles augmentations de loyers im-

En ce qui concerne l'initiative parlementaire Ducret, il faut pliqueraient des aides sociales supplémentaires, ce dont la

d'abord dire qu'il s'agit d'une démarche qui se limite au pro- commission d'étude sur les loyers du marché était parfaite-

blème des répercussions sur les loyers des transformations et ment consciente. A l'heure où les finances publiques, que ce

des rénovations d'immeubles. C'est donc un domaine relati- soit au niveau cantonal ou au niveau fédéral, ont tant de diffi-

vement restreint, mais c'est un domaine important car il y a cultés, ces aides supplémentaires sont impensables. Pour ce

beaucoup de rénovations et les hausses de loyers qui en ré- seul motif-là, les loyers du marché constituent une expérience

sultent sont très importantes, très lourdes. qui est perdue d'avance.

A vrai dire, la Commission des affaires juridiques n'a pas Enfin, il faut quand même noter une chose extrêmement im-

examiné l'initiative parlementaire Ducret de manière très ap- portante. La législation sur les loyers, qui est aujourd'hui atta-

profondie. A mon avis, son travail a été fait à la légère. La com- quée par les auteurs des deux initiatives, a malgré tout permis

mission n'a pas voulu faire le compte des lois cantonales qui aux propriétaires de ce pays d'obtenir, entre 1990 et 1993, une

statuent déjà sur les loyers en matière de rénovation et de hausse des loyers moyenne de 35 pour cent, c'est-à-dire de

transformation d'immeubles. A fortiori, la commission n'a évi- plus du double de l'augmentation du coût de la vie, et cela au

demment pas pu se pencher sur le contenu des diverses légi- travers de la hausse des intérêts hypothécaires qui a marqué

slations cantonales qui existent déjà La commission n'a pas le début des années nonante. Or, actuellement, à l'heure où

voulu non plus savoir s'il y avait vraiment des difficultés lors- les taux des intérêts hypothécaires sont en train de baisser, les

que s'appliquaient à la fois la loi cantonale et la législation fé- constatations statistiques montrent que les loyers ne baissent

dérale. A Genève, nous connaissons cette situation et il n'y a pas. Ils ne baissent pas en tout cas dans leur moyenne, ou ils

aucune difficulté, que je sache, n'en déplaise à M. Ducret. ne baissent que de très peu. Cette circonstance-là montre

Enfin, la commission n'a pas voulu se pencher sur le pro- bien que le problème primordial qui préoccupe les locataires

blème, pourtant essentiel, de savoir si l'initiative parlementaire n'est pas le problème d'une prétendue libéralisation des mar-

Ducret était constitutionnelle. On peut en effet avoir des dou- chés, mais celui d'une inadéquation de la loi entre le proces-

tes quant à la constitutionnalité de cette initiative, car elle re- sus de hausse des loyers qui se produit au moment de la

vient en définitive à renvoyer aux cantons la législation sur les hausse des intérêts hypothécaires et le fait que la loi ne fonc-

loyers en matière de rénovation et de transformation d'immeu- tionne pas à la baisse quand les baisses des intérêts hypothé-

bles, ce qui, à mon sens, est contraire à l'article 64 de la consti- caires sont à l'ordre du jour.

tution qui réserve le droit du bail, le droit des contrats commer- C'est ce problème-là qui est aujourd'hui le premier problème.

ciaux en général, à la seule compétence de la Confédération. Préconiser les loyers du marché, c'est-à-dire des hausses de

Au demeurant, abstraction faite de cette question constitution- loyers générales de 50 pour cent, à l'heure où les locataires at-

nelle, on peut douter que le démantèlement du droit fédéral et tendent, au contraire, des baisses de loyers non négligeables,

sa liquidation en diverses législations cantonales soient une c'est une véritable provocation, c'est une déclaration de

bonne solution, même du point de vue des intérêts des inves- guerre aux locataires de ce pays. Il est bien clair, comme cela a

tisseurs immobiliers. On voit mal, en effet, les conditions- déjà été dit, qu'une telle expérience ne peut pousser, en cas

cadres des rénovations et des transformations d'immeubles de révision de la loi, qu'à une votation populaire à la suite d'un

dispersées dans toute une série de législations cantonales dif- référendum.

férentes. Je vous invite, par conséquent, à ne pas donner la

moindre suite à l'initiative parlementaire Ducret

J'en viens maintenant aux loyers du marché et à la théorie de Hegetschweiler Rolf (R, ZH): Ich bin Geschäftsleiter des Zür-

la libéralisation du marché immobilier qui, manifestement, cher Hauseigentümerverbandes, dies zur Offenlegung meiner

anime aussi bien M. Hegetschweiler que M. Ducret. La pre- Interessenbindung.

mière chose qu'il faut constater, c'est que la législation Die drei parlamentarischen Initiativen von Kollege Ducret und

suisse actuelle en matière de loyer n'est pas du tout l'épou- mir haben zum Ziel, Überreglementierungen im bestehenden

vantai! que l'on veut bien décrire sur les bancs de la droite de Mietrecht abzubauen. Das Mietrecht soll etwas näher an den

ce Parlement et dans les milieux immobiliers. Si on la com- Markt herangebracht und wieder auf das für eine echte Miss-

pare aux autres législations européennes, cette législation brauchsgesetzgebuncj notwendige Mass zurückgeführt wer-

est à vrai dire très peu contraignante, elle est d'ailleurs relati- den. Die beantragten Änderungen betreffen insbesondere die

vement peu utilisée: il y a un nombre tout à fait minoritaire de Anfechtbarkeit der Anfangsmiete, den Bereich der Kündigung

locataires qui recourent aux procédures de contestation pré- und ihrer Erstreckung sowie auch die vorzeitige Rückgabe

vues par la loi. Il ne s'agit donc nullement du corset de fer des Mietobjektes, das Mietzinsdepot, die Mängelbehebung

6. Juni 1994 N 889 Mietrecht

und die Erneuerung des Mietobjektes, die Untermiete, den Ei- Das Mietrecht ist gespickt mit Formvorschriften, welche selbst

genbedarf sowie die Vorbehaltsregelung. für professionelle Liegenschaftenverwalter kaum in ihrer vol-

Die Ausgangslage ist heute so, dass der Wohnungsbau seit len Tragweite zu überblicken sind. Mehr und mehr spielt es

Jahren schleppend bis rückläufig ist. Daran hat auch die mas- beispielsweise keine Rolle, ob ein Mietzins angemessen ist,

siv gesteigerte Bundeshilfe für die Wohnbau- und Eigentums- sondern nur noch, ob bei seiner Anpassung alle Vorschriften

förderung nichts geändert. Die Rezession hat zwar das Pro- eingehalten werden.

blem Wohnungsnot etwas entschärft, indem die wohlstands- Hören Sie bitte nicht auf die Schalmeienklänge wie Rahmen-

bedingte Nachfrage nach Wohnraum spürbar zurückging. An- mietverträge und Allgemeinverbindlichkeitserklärungen. Über

zustreben ist aber eine dauerhafte Ankurbelung und Verflüssi- den Inhalt dieser Rahmenmietverträge muss erst noch disku-

gung des Wohnungsmarktes, und diese wird unter dem Re- tiert werden. Es gilt, das mit der Mietrechtsrevision 1990 einge-

gime des geltenden Mietrechts nicht gelingen. In der derzeiti- führte enge Korsett von Vorschriften zu lockern. An einem gu-

gen wirtschaftlichen Rezession braucht es Mut für Wohnbauin- ten Einvernehmen zwischen Mietern und Vermietern bin ich

vestitionen. Die Investoren planen und kalkulieren jedoch persönlich und sind die Eigentümer und Vermieter sehr direkt

langfristig. Voraussetzung für Investitionen im aktuellen wirt- interessiert. Wenn wir mit den Mietern kein vernünftiges Ver-

schaftlichen Umfeld sind vergleichsweise gute Renditeaus- hältnis haben, können wir nämlich unsere Wohnungen nicht

sichten gegenüber anderen Anlagemöglichkeiten. Wenn die vermieten und auch keine neuen bauen. Unser Interesse ist si-

langfristige Rendite stimmt, nimmt der Investor sogar Anfangs- cher vitaler als dasjenige der politischen Vertreter des Mieter-

verluste in Kauf. Deshalb drängt sich eine möglichst rasche Li- verbandes.

beralisierung des Mietrechts auf, und zwar bei jenen Bestim- Herr Leuenberger Moritz hat gesagt, alle Vorlagen im Kanton

mungen, welche den Markt am meisten behindern. Solche in- Zürich seien zugunsten der Mieter entschieden worden. Das

vestitionshemmende Bestimmungen wie die Anfechtbarkeit stimmt bei weitem nicht In den letzten eineinhalb Jahren sind

der Anfangsmiete und die rigorose Vorbehaltspflicht für noch fünf Vorlagen zur Diskussion gestanden. Nur gerade die For-

nicht ausgenutzte Mietzinserhöhungen müssen fallengelas- mularpflicht ist angenommen worden. Die anderen vier, jene

sen werden. Ein Abbau solcher Gesetzesbestimmungen führt betreffend Mieterabzüge und Planungsmehrwertabschöpfun-

zur Erhöhung des Wohnungsangebotes. Notwendig ist im be- gen sowie zwei weitere, sind allesamt abgelehnt worden. Das

sonderen auch die Verstärkung des Marktelements des orts- stimmt also nicht!

und quartierüblichen Mietzinses. Wir beschliessen am Ende dieser Diskussion noch nicht über

Einige dieser Vorschläge könnte der Bundesrat schon auf Ver- konkrete Änderungen im Mietrecht, sondern erst über den

ordnungsstufe sofort verwirklichen. Nichts würde die Glaub- Grundsatz, solche Änderungen zur Diskussion zu stellen. Das

würdigkeit der vieldiskutierten Deregulierungsbestrebungen muss mit aller Vehemenz betont werden. Wenn Sie den Initiati-

mehr unterstreichen, als wenn auf diese Weise sofort erste ven Folge geben, geben Sie jedoch grünes Licht, dass in der

Schritte zur Stärkung der Marktmiete getan würden. Kommission für Rechtsfragen, im Nationalrat und im Referen-

Dass ein Gesetz nur knappe vier Jahre nach seiner Inkraftset- dumsfall allenfalls im Zusammenhang mit einer Volksabstim-

zung wieder revidiert wird, ist eher unüblich. Man kann sich mung über die dringend nötigen Schritte zu weniger Bürokra-

aber nicht länger der Einsicht entziehen, dass mit der Miet- tie, zu mehr Markt, mehr Bürgernähe und mehr Partnerschaft

rechtsrevision von 1989 über das Ziel hinausgeschossen im Mietrecht diskutiert und beschlossen werden kann.

wurde. Der lediglich auf den Schutz des Mieters gerichtete

Blick hatte die Sicht auf die Folgen der Eingriffe vernachläs- Ducret Dominique (C, GÈ): Je pourrai être bref, puisque vous

sigt Diese sind mittlerweile offensichtlich geworden. Private avez reçu deux rapports et que les deux rapporteurs ont en

Investoren zogen sich aus dem Wohnungsbau zurück und outre précisé le sens de mon intervention. Toutefois, j'aime-

wandten sich anderen Anlageformen zu. Leidtragende dieser rais vous rappeler que l'article 269a du Code des obligations

Entwicklung sind schliesslich die Mieter. Die Mietrechtsrevi- fixe un certain nombre de situations dans lesquelles le loyer

sion brachte ein extrem dichtes Netz von Vorschriften, und der est présumé n'être pas exhaustif. C'est le cas lorsque les

grossie Teil davon gilt zudem zwingend. Vertragsfreiheit gibt loyers se situent dans les limites locales usuelles, lorsqu'ils

es zwischen den Mietvertragsparteien kaum mehr. Für die Be- sont justifiés par des hausses de coûts, lorsqu'ils se situent

fürworter von mehr Markt ist die geltende Mietgesetzgebung dans certaines limites de rendement ou de renchérissement

für die gravierendsten Mängel auf dem Mietwohnungsmarkt, et lorsqu'ils n'excèdent pas les limites fixées par les contrats-

wie die geringe Investitionsneigung, die grossen Preisunter- cadres, par exemple.

schiede zwischen Alt- und Neuwohnungen sowie die Unterbe- Or, plusieurs législations cantonales, adoptées postérieure-

legung von Wohnraum und anderes mehr, verantwortlich. Nur ment à l'entrée en vigueur des dispositions du droit fédéral,

eine vorwiegend durch das Verhältnis von Angebot und Nach- contiennent des normes permettant à une autorité administra-

frage bestimmte Preisbildung sichert eine effiziente Produk- tive de procéder à la fixation des loyers à l'instar des situations

tion und Verwendung von Wohnraum. Baut man die im heuti- visées à l'article253b alinéas du Code des obligations qui

gen Mietrecht bestehenden Hindernisse ab, so wird sich das vise, lui, exclusivement, les locaux d'habitation en faveur des-

Angebot der Nachfrage anpassen. Die Erstellung von Woh- quels des mesures d'encouragement ont été prises par les

nungen wird attraktiver, das Angebot dürfte zunehmen. Miete- pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une

rinnen und Mieter profitieren von einem höheren Wohnungs- autorité. Ces cas, qui étaient inconnus ou qui furent ignorés

angebot und einer grösseren Konkurrenz der Anbieter. Mehr lors de la révision du droit du bail de 1990, traitent générale-

Markt verringert die Mietpreisschere zwischen Alt- und Neu- ment des conséquences de la démolition, de la transforma-

wohnungen auf das Ausmass des qualitativ bedingten Unter- tion, de la rénovation des maisons d'habitation et ils ne peu-

schiedes. Damit fördert der Markt die Anpassung der Wohn- vent être considérés comme appartenant au catalogue des

verhältnisse an individuelle Bedürfnisse. Der Wohnungsmarkt mesures d'encouragement. Ils sont connus, et M. deDardelle

wird verflüssigt und die oft bemängelte Unterbelegung von sait bien, à Genève, au Tessin et dans le canton de Vaud; d'au-

Wohnraum mindestens abgebaut. tres cantons, alémaniques notamment, songent à l'adoption

Es ist unbestritten, dass ein Systemwechsel zu einem für zu de telles législations.

billige Altwohnungen höheren Mietzinsniveau und zu gewis- Dans chacune de ces situations, l'autorité cantonale adopte

sen sozialen Härten führen könnte. Diesen ist jedoch nicht mit des critères identiques ou similaires à ceux qui sont appliqués

rechtlichen Interventionen zugunsten aller Mieterinnen und lors de la construction d'immeubles sociaux, ce qui permet

Mieter, sondern mit gezielter Sozialhilfe - wenn schon - in d'affirmer qu'ils se tiennent dans les limites des loyers non

Form von individuellen Mietbeihilfen zu begegnen. abusifs au sens du Code des obligations. Or, en vertu du droit

Die Situation für einen Abbau der Überreglementierung ist ge- fédéral actuel, ces loyers peuvent être contestés devant les tri-

genwärtig äusserst günstig. Selbst der Mieterverband spricht bunaux civils avec le risque qu'ils soient déclarés abusifs alors

von Entspannung im Wohnungsmarkt. Wir stellen fest, dass qu'ils ont été fixés non par le bailleur, mais par l'autorité admi-

die Leerwohnungsbestände markant zunehmen und Neu- nistrative. Cette situation, vous en conviendrez, est inaccepta-

wohnungsmieten massiv fallen. ble et devrait être la première à être corrigée dans le cadre

Droit de bail 890 N 6 juin 1994

d'une politique de déréglementation raisonnable et destinée, Aus diesen Überlegungen stimmt die Fraktion der SVP ein-

avant toute chose, à simplifier les procédures lourdes et inuti- stimmig den parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler

les qui affectent la bonne application du droit du bail. und Ducret zu.

C'est pour cette raison que mon initiative parlementaire pro-

pose d'élever au rang de présomption réfragable que le loyer Bühlmann Cécile (G, LU): Ein paar grundsätzliche Gedanken

fixé par une autorité administrative n'est pas abusif. Il faut tou- zum Thema Wohnen und Wohnpolitik, bevor ich auf die parla-

tefois savoir que le locataire conservera en toutes circonstan- mentarischen Initiativen zu sprechen komme.

ces la possibilité de contester le loyer si celui-ci provoque un 1. Aus sozialpolitischen Überlegungen heraus gehört das

rendement abusif. Recht auf Wohnen zu den Grundrechten und wäre deswegen

M. de Dardel met en cause la constitutionnalité de l'initiative auch als Grundrecht in der Verfassung zu verankern.

en soutenant qu'elle donnerait compétence aux cantons sur 2. Da es beim Boden um ein nicht beliebig vermehrbares Gut

un sujet de droit fédéral. J'aimerais lui rappeler que geht, muss mit ihm haushälterisch umgegangen werden, das

l'article 253b alinéa 3 du Code des obligations, que j'ai déjà heisst, dass die Spekulation mit diesem raren Gut vermieden

cité, fixe précisément que lorsque les cantons encouragent la oder wenigstens soweit als eben möglich eingedämmt wer-

construction de logements, les loyers fixés par l'autorité admi- den soll. Diese Lehre sollten wir aus der schlimmen Erfahrung

nistrative ne peuvent être contestés devant l'autorité judiciaire. mit der Immobilienspekulation in den Jahren vor der Rezes-

Mutatis mutandis, il n'y a pas de raison de considérer différem- sion gezogen haben.

ment la constitutionnalité de ma proposition ! 3. Da Boden nicht vermehrbar ist, soll mit dem bereits über-

Un mot encore à titre de conclusion: cette initiative parlemen- bauten Boden, das heisst mit dem vorhandenen Wohnraum,

taire est traitée simultanément avec celles beaucoup plus fon- ebenfalls haushälterisch umgegangen werden, indem dieser

damentales de M. Hegetschweiler. Son sort, à mon avis, ne zu gerechten Bedingungen denen zur Verfügung gestellt wird,

devrait pas leur être automatiquement lié, car elle traite d'un die ihn brauchen: den Mieterinnen und Mietern. Für diese ist

type de cas très spécifique. das Wohnen teuer genug. 21 Prozent der Mieterinnen und

En conséquence, je vous invite à y donner suite. Mieter müssen einen Mietzins bezahlen, der mehr als 33 Pro-

zent ihres Einkommens beansprucht. 31 Prozent der Mieterin-

Verterli Werner (V, ZH): Das Bundesamt für Statistik hat heute nen und Mieter der unteren Einkommensklassen mit Einkom-

bekanntgegeben, dass letztes Jahr 34 580 neue Wohnungen men unter 5000 Franken monatlich wenden mehr als ein Drit-

erstellt worden sind. Schön. Aber das sind 11 000 Einheiten tel ihres Einkommens für die Miete auf. Vor 20 Jahren ging

weniger als vor 10 Jahren. In den vergangenen 10 Jahren be- man noch davon aus, dass durchschnittlich 15 Prozent des

trug der Rückgang im Wohnungsbau regelmässig bis zu Einkommens für die Miete ausgegeben werden mussten;

6 Prozent jährlich. Das ist bedenklich, und das ist beunruhi- heute beträgt dieser Anteil bereits 20 Prozent Im Klartext

gend. heisst das, dass Wohnen für immer mehr Leute immer teurer

Ebenso bedenklich ist ein weiteres Faktum. Die Schweiz hat geworden ist, dass die Mietzinse explosionsartig in die Höhe

eine katastrophal tiefe Wohneigentumsquote. Der europäi- geschnellt sind.

sche Durchschnitt liegt bei 61 Prozent In Spanien, Luxem- Im Zusammenhang mit der Arbeitslosigkeit, die inzwischen

burg und Irland wohnen über 80 Prozent in den eigenen vier nahezu 160000 Haushalte trifft, bedeutet das, dass immer

Wänden, in der Schweiz lediglich 31 Prozent Bei uns wird also mehr staatliche Zuschüsse fürs Wohnen notwendig werden.

viel zu wenig in Immobilien investiert. Warum? Wenn wir nun in dieser Situation heute den parlamentarischen

Hier eine Kurzauswahl von Gründen: fast unüberwindbare, Initiativen Hegetschweiler und Ducret Folge geben, machen

bauverzögernde, interventionistische administrative Barrie- wir das, was der Mieterverband auf die Kurzformel gebracht

ren; «Behinderungs»- statt Bewilligungsverfahren; endlose hat: «Gewinne privat, die Kosten dem Staat», denn wirtragen

Fristen- und Behandlungszeiten. Wer trotz hohen Land- und dazu bei, dass das Unrecht zwischen Mietern/Mieterinnen und

Baukosten in Immobilien investiert, muss vorerst weder den Vermietern/Vermieterinnen wieder vergrössert wird, weil das

Architekten noch den Ingenieur, sondern einen Baujuristen Mietrecht abgebaut und ausgehöhlt werden soll. Das heisst,

engagieren. Ein weiterer Schwerpunkt: Bei der Vermietung dass wir gegenüber 70 Prozent der Bevölkerung unsere sozi-

folgt der Kampf gegen die Windmühlen des abschreckenden ale Pflicht nicht wahrnehmen, denn 70 Prozent der Bewohne-

Mietrechts, gegen einen Paragraphendschungel, der nur rinnen und Bewohner dieses Landes besitzen den Wohnraum

noch von spezialisierten Juristen durchdrungen werden kann. nicht, in dem sie leben. Eine Klammerbemerkung: Das ist ein

Zu all diesen Unannehmlichkeiten kommt noch, dass die Aus- unausgewogenes Verhältnis, darin bin ich mit der SVP-Frak-

sichten auf eine angemessene Rendite für das investierte Ka- tion offenbar einer Meinung: Wohneigentum sollte in der

pital alles andere als rosig sind. Schweiz breiter gestreut werden. Offensichtlich ist der Bun-

Die heiklen eigentumsrechtlichen und politischen Probleme desrat neuerdings nicht mehr dieser Meinung, liess er doch

schrecken private und institutionelle Anleger ab; sie legen ihr vor kurzem das Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter unter

Geld dort an, wo ohne Behinderung und ohne Ärger und si- dem Druck der Immobilienlobby, die auch in diesem Parla-

cherer eine angemessene Rendite zu erwarten ist Erfahrene ment gut vertreten ist, aus seiner Traktandenliste fallen. Das ist

Anlageberater empfehlen, höchstens 20 Prozent der Anlagen für die grüne Fraktion völlig unverständlich.

in Immobilien zu investieren. Zurück zum Mietrecht, dessen Demontage mit den parlamen-

Mit staatlicher Wohneigentumsförderung werden jährlich im tarischen Initiativen Hegetschweiler beabsichtigt wird, obwohl

Schnitt nur rund 2000 bis 2500 Wohnungen erstellt Das ist ein sich Herr Hegetschweiler vorhin in seinem Votum als «Mieter-

Tropfen auf einen heissen Stein und muss und soll auch so schützer» aufgespielt hat Dieses Mietrecht wurde in seiner

bleiben. 85 Prozent aller Wohnungen bauen die privaten und heutigen, relativ mieterfreundlichen Form revidiert, und zwar

institutionellen Investoren. Auf sie ist der Wohnungsbau auch als Gegenvorschlag zur Initiative des Mieterverbandes, und im

weiterhin angewiesen; sonst kommen viel zu wenig Wohnun- Jahre 1990 in Kraft gesetzt Es ist also noch ein sehr junges

gen auf den Markt Recht, mit dem erst noch mehr Erfahrung gesammelt werden

Am revidierten Mietrecht, das hat die vierjährige Erfahrung er- soll. Weitere Erläuterungen dazu kann ich mir ersparen, Herr

geben, müssen Änderungen und Anpassungen vorgenom- Leuenberger Moritz hat das Notwendige gesagt Es gibt noch

men werden. Dieses Mietrecht ist undurchsichtig und unüber- zuwenig rechtsverbindliche Entscheide des Bundesgerichtes.

schaubar. Die Grundpfeiler sollen selbstverständlich bleiben; Das allein wäre Grund genug, die von Herrn Hegetschweiler

die Mieter sollen vor missbräuchlichen Mietzinsen und miss- vorgeschlagene Revision dieses noch jungen Mietrechts ab-

bräuchlichen Kündigungen geschützt werden. Nach der be- zulehnen. Es gibt aber auch noch andere Gründe, zum Bei-

antragten Revision sollte es selbst auf diesen Grundpfeilern für spiel den, dass das Parlament in dieser heiklen Materie mit ei-

Investoren noch möglich sein, angemessene, nicht miss- ner solch grossen sozialpolitischen Brisanz nicht vorsichtig

bräuchliche Mietzinse zu erzielen. Ohne diese Voraussetzun- genug sein kann. Es sollte nicht auf die schnelleTour via parla-

gen wird in Zukunft noch weniger im Wohnungsbau investiert, mentarische Initiativen, die den Inhalt einer grossen Revision

wird sich das Angebot verschlechtern. haben, der Mieterschutz abgebaut werden, zumal auf seilen

6. Juni 1994 N 891 Mietrecht

des Bundesrates Revisionsvorhaben in Bodenrechtsfragen im une étude approfondie. Dans ce débat académique, il faut ad-

Gange sind. Der gewichtigste Grund aber ist, dass durch die mettre que la commission d'experts Hediger, nommée par le

Hintertür die Marktmiete eingeführt werden soll. Zur Fragwür- Conseil fédéral, n'a pas apporté la lumière et l'ébauche de so-

digkeit der Marktmiete wird sich meine Fraktionskollegin Mar- lution qu'on pouvait en attendre puisqu'elle s'est limitée à éla-

guerite Misteli äussern. Es gibt, wie Sie sehen, Gründe genug, borer un catalogue des avantages et des inconvénients des

die Initiativen abzulehnen. loyers libres sans parvenirtoutefois à des recommandations et

Im Namen der 70 Prozent Mieterinnen und Mieter bitte ich Sie, en se contentant de transmettre le «bébé» aux politiciens.

das auch zu tun. Comme je l'ai déjà dit, le groupe démocrate-chrétien est,

quant à lui, hésitant et partagé quant à la méthode à choisir.

Ducret Dominique (C, GÈ): Je reprends la parole non pour dé- Il est toutefois unanime à affirmer qu'il ne serait pas conceva-

fendre mon initiative cette fois-ci, mais en qualité de porte- ble de remettre en cause l'ensemble des dispositions de pro-

parole du groupe démocrate-chrétien. tection dont bénéficient les locataires et de réintroduire la loi

Si le groupe démocrate-chrétien soutient l'initiative dont je de la jungle dans ce domaine si délicat L'effort doit porter sur

suis l'auteur, il se trouve en revanche partagé dans son appré- la définition d'un système nouveau, fondé certes sur les lois

ciation des initiatives parlementaires Hegetschweiler. Non que du marché, mais aussi accompagné de mesures transitoires

les hésitants ou les rejetants contestent fondamentalement et de surveillance qui permettent d'amortir- c'est important-

qu'il soit nécessaire d'apporter des corrections au droit du bail l'impact social des conséquences du changement de sys-

adopté en 1990, mais plutôt parce que la méthode choisie, tème.

celle de l'initiative parlementaire, n'apparaît pas comme étant Dans un premier temps, et c'est le sens qu'il faut donner aux

forcément la meilleure pour procéder à une réforme somme initiatives parlementaires qui nous sont soumises aujourd'hui,

toute assez importante de ce chapitre du Code des obliga- le plus urgent consiste à réviser la législation actuelle. Non

tions. qu'il faille remettre tout en cause, et à cet égard M. Hegetsc-

La question des loyers libres, ou des loyers du marché, ali- hweiler s'est montré rassurant en commission en reconnais-

mente bien des réflexions, tant chez les locataires que chez les sant que tout n'est pas forcément bon à prendre dans ses pro-

propriétaires depuis qu'on s'est rendu compte que la dernière positions, leur but étant de poursuivre le débat engagé par la

révision du droit du bail engendre un climat d'insécurité dura- commission d'experts et ignoré pour l'instant par le Conseil fé-

ble pour les investisseurs à cause de la perte de confiance gé- déral.

néralisée provoquée par ce nouveau carcan légal et par le Ainsi, par exemple, et pour être concret, il apparaît inutile de

manque de transparence de certaines réglementations. Pour vouloir modifier les dispositions concernant le non-paiement

certains, la remise en cause, même partielle, du nouveau droit du loyer, celles qui ont trait aux garanties, aux défauts de la

du bail, conduirait au démantèlement de la protection légale et chose louée, au délai de résiliation d'un appartement loué, ou

à une confrontation permanente entre locataires et propriétai- à la suppression des formulaires de notification des hausses.

res -je cite l'ouvrage «Faut-il libéraliser les loyers?» publié par En revanche, les commissaires démocrates-chrétiens seront

l'Asloca et qui nous a été remis la semaine dernière. Et pour- prêts à formuler et à défendre toute une série d'autres proposi-

tant il n'était qu'à lire ce matin «Le Nouveau Quotidien» pour tions, dont l'urgence pourra d'ailleurs être discutée et qui tien-

constater que l'ancien syndicaliste Beat Kappeler considère nent compte des remarques et griefs faits au sujet de la loi ac-

que: «Le marché locatif ne fonctionne pas comme il devrait. Il tuelle, tant par les locataires que par les propriétaires, tout par-

faut simplifier la base légale et tendre à une libéralisation ticulièrement lorsque ces propositions ressortent des consta-

L'actuel droit du bail.... ne profite pas à ceux qui en auraient le tations faites en commun dans les régions où le dialogue entre

plus besoin.... notamment les jeunes ménages.» Il ajoute qu'il partenaires sociaux existe, notamment grâce aux contrats-

ne s'agit pas d'«un débat idéologique ou politique. C'est un cadres.

point de vue qui arrange les conservateurs de gauche ou de Je voudrais encore signaler de manière synthétique que seuls

droite.» Et, dans la «Revue syndicale suisse» de juin 1993, Pe- trois des dix-huit articles des initiatives parlementaires He-

ter Füglistaler, économiste, écrivait: «Les milieux bourgeois ne getschweiler concernent les loyers; que le système de fixation

sont pas seuls à préconiser les loyers libres pour détendre le des loyers date de 1972, c'est-à-dire il y a 22 ans, et pas de

marché du logement Je partage aussi cet avis, à condition 1990, comme certains voudraient le faire croire; que le sys-

toutefois que les prix libres du marché restent socialement tème actuel favorise les anciens locataires aux dépens des

supportables. L'exemple du loyer libre montre en effet que les nouveaux, ce que personne ne conteste; que la modification

mécanismes du marché n'aboutissent pas forcément à un ré- de la fixation des loyers devrait permettre de protéger d'abord

sultat antisocial. Il est possible d'y introduire des mesures d'in- ceux qui y ont droit et pour lesquels c'est nécessaire; que le

citation pour guider le résultat dans la direction voulue.» Voilà droit du bail enfin souffre incontestablement de défauts de jeu-

l'opinion intéressante de deux personnalités dont je crois pou- nesse, que l'on peut et que l'on doit réparer.

voir dire qu'elles ne sont pas du clan de la droite ou du clan Pour toutes ces raisons, je vous invite à donner suite aux trois

bourgeois. initiatives parlementaires ainsi qu'à la motion Baumberger qui

Pour d'autres, en revanche, la libéralisation des loyers serait sera discutée plus tard. M. David, quant à lui, vous indiquera le

seule à même de constituer les prémisses d'une relance de point de vue défendu par l'autre moitié du groupe démocrate-

l'investissement dans le secteur du logement. chrétien.

Ce qui semble certain toutefois, et je crois pouvoir considérer

que les organisations de locataires sont également favorables

à cette idée, c'est qu'il faut étudier le moyen d'éviter le report Die Beratung dieses Geschäftes wird unterbrochen

automatique des coûts hypothécaires sur les loyers. Cette mé- Le débat sur cet objet est interrompu

thode lie deux marchés fondamentalement distincts: le mar-

ché des capitaux et celui du logement qui sont régis par des

mécanismes et des critères différents. L'échec du système ac-

tuel est d'ailleurs démontré par le constat, comme le disait

M. de Dardel, que les augmentations du taux hypothécaire en-

traînent des augmentations automatiques de loyers, alors que

les réductions du taux ne sont pas automatiquement suivies

par une réduction desdits loyers.

Dès lors, il apparaît évident qu'une des manières de calculer

les loyers pourrait consister à se rapprocher de la réalité du

marché de façon à supprimer certains déséquilibres dont

souffrent les rapports entre bailleurs et locataires. Les parti-

sans du lissage des taux hypothécaires contestent cette mé-

thode. C'est une autre approche, différente, qui mérite aussi

Communication de la présidente 892 N 6 juin 1994

Präsidentin: Ich möchte die heutige Sitzung nicht schliessen,

ohne auch in diesem Saal des 6. Juni 1944 zu gedenken. An

diesem Tag landeten über 300 000 Soldaten aus den Vereinig-

ten Staaten, Grossbritannien, Kanada und dem Freien Frank-

reich in der Normandie. Sie haben die unterjochten Länder

Europas befreit. Das Opfer, das diese Soldaten auf sich nah-

men, kam auch der neutralen Schweiz zugute, die bis dahin

das Glück gehabt hatte, von den Kriegsübeln verschont zu

sein. Wir wissen alle, was aus unserem Land geworden wäre,

wenn die Freiheit damals nicht über Faschismus und Rassis-

mus gesiegt hätte. Heute, fünfzig Jahre danach, gedenken wir

in Dankbarkeit all jener, die damals ihr Leben für die Befreiung

Europas opferten und die die Voraussetzungen für den Zu-

sammenbruch von Faschismus und Rassismus schufen. Sie

taten dies auch für die Freiheit der Schweiz. (GrosserBeifall)

Schluss der Sitzung um 19.25 Uhr

La séance est levée à 19 h 25

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

Parlamentarische Initiative (Ducret) Missbräuchliche Mietzinse. Ausnahmen (Art. 269a

OR)

Initiative parlementaire (Ducret) Loyers abusifs. Exceptions (art. 269a CO)

In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung

Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale

In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale

Jahr 1994

Année

Anno

Band II

Volume

Volume

Session Sommersession

Session Session d'été

Sessione Sessione estiva

Rat Nationalrat

Conseil Conseil national

Consiglio Consiglio nazionale

Sitzung 06

Séance

Seduta

Geschäftsnummer 93.421

Numéro d'objet

Numero dell'oggetto

Datum 06.06.1994 - 14:30

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