Notary Fees Dispute: Liability and Quantum of Charges for Property Inspection Report
Svizzera · Canton Neuchâtel (CH-NE)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA notary sought payment for drafting an authentic property inspection report, charging a fixed fee (émolument), separate fees for preparatory/subsequent work (honoraires), and disbursements, but the defendants objected to the completeness and accuracy of the report and the amount billed. The court ruled that only the party who requested the service is liable for payment, thus dismissing the claim against one defendant, and determined that the time spent on the on-site inspection is covered by the fixed fee for the authentic act; however, separate fees are allowable for undisputed preparatory phone calls and travel time, while reducing the requested fees due to partial failure in the notary's duty to faithfully execute the mandate, as evidenced by omissions regarding odor and cleanliness, though no economic prejudice was proven by the defendants. Consequently, the total admissible claim was fixed at 483.20 francs, payable solely by the requesting party, with the notary bearing the costs of the proceedings.
Regesto Legislator
Generato dall'IAArt. 62 LN, Art. 62 al.1 LN, Art. 62 al.1 litt.b, Art. 398 al.2 CO, Art. 67 LN, art.62 al.1 litt.b LN; Notary Fees Dispute: Liability and Quantum of Charges for Property Inspection Report: The court ruled that only the party who requested the service is liable for payment, thus dismissing the claim against one defendant, and determined that the time spent on the on-site inspection is covered by the fixed fee for the authentic act; however, separate fees are allowable for undisputed preparatory phone calls and travel time, while reducing the requested fees due to partial failure in the notary's duty to faithfully execute the mandate, as evidenced by omissions regarding odor and cleanliness, though no economic prejudice was proven by the defendants. Consequently, the total admissible claim was fixed at 483.20 francs, payable solely by the requesting party, with the notary bearing the costs of the proceedings.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IAThis provision determined that G. alone was the debtor for the emoluments and fees due for the notarized deed.
This provision was cited to justify which activities (preparatory and subsequent steps) could be billed as fees in addition to the emolument.
This provision was cited in the reasoning regarding the requirement for the client to prove economic prejudice for the notary's liability, which is relevant context for determining the final fee award, although not the main ground for the final order.
This provision, concerning the fixed emolument for a deed of findings, was used as the basis for accepting the 300 francs emolument.
This provision on the applicability of mandate rules was used as a reference point for determining the amount of fees due.
This provision on the mandatary's duty of diligent execution was cited in the context of assessing the notary's performance when setting the final fee amount.
This article establishes the court's jurisdiction to rule on disputes concerning ministerial emoluments and fees.
This article was cited in the reasoning to explain the inadmissibility of the claim against M., although it does not appear in the dispositive.
This provision establishes the rule for allocating procedural costs, applied in order 2.
Testo completo
1. Le
notaire demandeur expose qu'il a été requis téléphoniquement
par G.
de dresser un constat des lieux de l'appartement dans
lequel
il s'apprêtait à emménager aux (...), à Rochefort, pro-
priété
de B.. Le demandeur s'est rendu sur place le 5 juillet
1996 en
présence des défendeurs et de la propriétaire et il allègue que la visite des lieux a duré deux heures. Le 10 juillet 1996, il a dressé le constat authentique de ses constatations concernant l'état des lieux. Ce document comporte onze pages utiles. Le même jour, le notaire a adressé à
G. et
M. sa facture se montant au total à 776.10
francs,
soit 300 francs d'émolument, 400 francs d'honoraires et 76.10
francs
de débours (photocopies, timbres fiscaux et TVA).
2. Par
lettre du 19 juillet 1996, les défendeurs ont répondu qu'ils
avaient
été fort surpris à la lecture du constat qui était incomplet et partiellement inexact concernant l'appréciation de la propreté des lieux.
En
conclusion, ils demandaient au notaire de "revoir à la baisse, et ceci très fortement, le montant de (ses) honoraires".
Le demandeur a réagi en déposant la présente demande d'homologation. Concernant les honoraires facturés, il explique qu'ils couvrent les deux heures passées à visiter l'appartement ainsi que les conférences téléphoniques évaluées au minimum à une demi-heure, sans tenir compte du temps et des frais de déplacement de Peseux à Rochefort.
Les défendeurs reprennent dans leurs observations les critiques
émises
concernant les constatations incomplètes du notaire en relevant
toute
une série de points qui ne figurent pas dans le constat. Ils déposent des photographies, un état des lieux dressé par le représentant de la propriétaire le 1er juillet 1995, faisant état d'un "nettoyage absolument insuffisant", une facture qu'ils ont payée pour le nettoyage de l'appartement en cause de 476 francs (28 heures à 17 francs) et un constat de la commission de salubrité publique de Rochefort du 27 juillet 1996 mentionnant qu'"une forte odeur d'urine animale a été constatée dans la chambre située au nord-ouest du 1er étage".
3. Une
des Cours civiles du Tribunal cantonal tranche les contesta-
tions
relatives aux émoluments et honoraires ministériels et celles relatives aux honoraires civils réclamés par le notaire pour une activité d'homme de loi. Elle statue quelle que soit l'importance du litige sur le montant et sur l'existence de la créance (art.64 de la loi sur le notariat).
Selon l'article 62 LN, le notaire a le droit de percevoir de
ceux
qui recourent à son ministère :
a) des émoluments pour les actes
authentiques;
b) des honoraires pour les
démarches, opérations et formalités
préparatoires ou subséquentes
exigés pour la passation des
actes;
c) le remboursement de ses débours.
Les émoluments sont tarifés par arrêté du Conseil d'Etat. Selon l'article
13 ch.4 de cet arrêté, l'émolument dû pour un constat est de 50 à 1'500 francs, en tenant compte du temps employé, de la difficulté des constatations et de leur importance.
4. La
qualité pour agir ou pour défendre d'une partie s'examine
d'office
par le juge (RJN 1990, p.72 et arrêt cité). En l'occurrence, le demandeur expose qu'il a été requis de dresser le constat en cause par G. uniquement. Il n'est pas fait état que sa compagne M. se serait jointe à cette requête. Dès lors, les émoluments et honoraires dus pour l'activité déployée par le notaire relativement à ce constat sont dus uniquement par G., conformément à l'article 62 al.1 LN. Dans la mesure où la demande vise également M., elle est irrecevable.
5. a)
Il n'est pas contesté que la visite des lieux faisant l'objet
du
constat a duré deux heures. Les constatations faites sont consignées dans un constat de onze pages. Même si celui-ci ne contient pas toutes les indications détaillées que le défendeur aurait souhaité y voir figurer, il remplit pour l'essentiel son but. Le montant de l'émolument facturé de 300 francs peut être admis.
b) La prétention du demandeur de percevoir, en plus de cet émolument, des honoraires pour le temps passé à visiter l'appartement, n'est pas admissible. En effet, cet examen des lieux est indispensable pour remplir la mission demandée au notaire. Il fait partie du temps employé à dresser le constat authentique et cette activité est rémunérée par l'émolument prévu à l'article 13 ch.4 de l'arrêté. Le montant de cet émolument tient compte précisément du temps employé et de la difficulté des constatations en prévoyant une large fourchette entre le minimum et le maximum admissible.
Des honoraires ne sont dus en plus que pour les démarches pré-
paratoires
et subséquentes exigées par la passation de cet acte (art.62
al.1
litt.b LN). A ce titre, peuvent être facturés comme honoraires les deux téléphones allégués et non contestés d'une durée totale d'une demi heure environ et le temps de déplacement depuis l'étude du notaire à Rochefort, ce qui représente au total environ 50 minutes.
Pour fixer le montant des honoraires dus à ce titre, les règles du mandat sont en principe applicables (art.3 de l'arrêté). Le notaire, comme tout mandataire, est responsable de la bonne et fidèle exécution du mandat (art.398 al.2 CO). Le défendeur prétend implicitement que le demandeur n'a pas respecté cette obligation dans la mesure où le constat requis était incomplet et en partie inexact. Sur deux points ce reproche paraît établi. Le constat ne mentionne pas, alors que le défendeur l'avait fait remarquer (cf sa lettre du 19.7.96 au demandeur non contestée sur ce point)
une forte odeur d'urine animale dans une chambre, ce qui a été
constaté
peu après par la commission de salubrité publique. D'autre part, le constat mentionne que "l'état général de propreté est acceptable"
alors
que le
constat d'état des lieux établi le 1er juillet 1996 par le représentant du bailleur mentionne "nettoyages absolument insuffisants". Cette constatation est confirmée par le fait que les locataires ont dû faire nettoyer ultérieurement l'appartement. Toutefois, pour que la responsabilité du notaire soit engagée, il ne suffit pas d'établir une inexécution partielle du mandat. Encore faut-il que le mandant prouve avoir subi de ce fait un préjudice économique (art.67 LN; Wessner, La responsabilité professionnelle de l'avocat ... in RJN 1986, p.18 ss). Cette preuve n'est pas rapportée en l'espèce.
Le montant des honoraires est une affaire d'appréciation. A cet
égard,
il sera tenu compte des quelques imperfections du constat susmentionné et, tout bien considéré, il convient de fixer à 125 francs les honoraires dus en sus de l'émolument.
c) Les débours réclamés ne sont pas contestés. Ils peuvent être admis, sous réserve de la rectification du montant de la TVA en fonction des honoraires réduits.
Ainsi, le demandeur peut prétendre à 300 francs d'émolument, 125 francs d'honoraires, 23.10 francs de photocopies, 29.10 francs de TVA et 6 francs de timbres fiscaux, au total 483.20 francs.
6. Le
demandeur qui succombe pour l'essentiel supportera les frais
de la
procédure, sans dépens, les défendeurs ayant agi personnellement.
Par ces motifs
LA Ie COUR CIVILE
1. Fixe
à 483.20 francs le mémoire de Me X., notaire à
Peseux, pour l'établissement du constat
authentique du 10 juillet 1996
et dit que G. en est seul débiteur.
2. Met
les frais de la cause, arrêtés à 220 francs, à la charge du demandeur.
Neuchâtel,
le 23 décembre 1996