VR.2011.00004 — Property Expropriation Compensation Denial for Rezoning Impact
Synthèse de l'arrêt (Faits & Considérants)
Structuré par IAThe court dismissed an appeal against the denial of compensation for alleged material expropriation concerning a developed property in the city, where a 1985 rezoning of the eastern portion to a core zone severely restricted building potential compared to the prior allowance for four full stories. The court reasoned that since the area was not fully "zoned out" until the municipality adopted a compliant zoning plan years later, and considering the entire property as an integrated unit, the resulting loss in usable floor area—approximately 29% relative to the whole parcel—did not reach the threshold requiring compensation as it still permitted an economically sensible use, and the restriction did not constitute a special sacrifice since numerous other properties were similarly affected.
Regeste / Sommaire juridique
Structuré par IAQuestions juridiques clés & dispositions appliquées
Structuré par IAThis provision, concerning the protection of property rights, likely forms the legal basis for the court's final decision regarding material expropriation.
This provision is cited as a legal norm relevant to the case concerning material expropriation and zoning regulations.
Texte intégral de la décision — VR.2011.00004
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2011.00004
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2011.00004 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 08.12.2011 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.09.2012 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Materielle Enteignung · Materielle Enteignung. [Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines in der Stadt Zürich gelegenen Grundstücks, das im Osten mit einer Villa und im Westen mit einem Schulhaus überbaut ist. Ursprünglich gehörte das Grundstück einer Zone an, in der Bauten mit vier Vollgeschossen erlaubt waren. 1985 wurde der östliche Grundstückteil aufgrund eines Gemeinderatsbeschlusses der Kernzone zugeordnet, was eine Beschränkung auf zwei relativ kleinflächige Baubereiche zur Folge hatte. Die Schätzungskommission verneinte das Vorliegen einer materiellen Enteignung, wogegen sich die Rekurrentin vor Verwaltungsgericht wehrt.] Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Zusammenhang mit dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll (E. 2). Materielle Enteignung: Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung (E. 3). Die 1985 erfolgte eigentumsbeschränkende Zonenzuordnung bewirkte keine Auszonung, da die Stadt Zürich erst 1992/99 erstmals eine RPG-konforme Bauzonenordnung festsetzte (E. 4). Verneinung des Vorliegens einer Baulücke, weil die ausgeschiedene Kernzone ein einheitliches Ganzes bildet und die Rekurrentin nicht damit rechnen konnte, dass der ganze östliche Teil ihres Grundstücks dem Baubereich zugewiesen wird (E. 5). Für die Beurteilung der Intensität des Eigentumseingriffs ist der Umfang der Nutzungsbeschränkung massgebend, die die Zuteilung des östlichen Grundstückteils zur Kernzone bewirkte. Da zwischen dem östlichen und westlichen Parzellenteil ein - wenn auch lockerer - Zusammenhang besteht, ist die Nutzungsbeschränkung nicht etwa nur bezogen auf den östlichen Teil zu berechnen, sondern bezogen auf die gesamte Grundstückfläche (E. 6). Die Schwere des Eigentumseingriffs bemisst sich daran, welchen Geschossflächenverlust die Kernzonenzuteilung bewirkte. Kein relevanter Indikator ist hingegen der verursachte Baulandverlust, denn dieser stellt bei überbauten Grundstücken in der Regel kein geeignetes Kriterium für die Beurteilung der Eingriffsintensität dar (E. 7). Im vorliegenden Fall beträgt der durch die Kernzonenzuteilung bewirkte Geschossflächenverlust - bezogen auf die gesamte Parzelle - höchstens 29 Prozent. Da der Ausnützungsverlust weniger als ein Drittel beträgt, ist weiterhin von einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks auszugehen, weshalb die Rekurrentin den Eigentumseingriff entschädigungslos hinzunehmen hat (E. 8). Verneinung des Sonderopfer-Tatbestands: Die entschädigungslos hinzunehmende Eigentumsbeschränkung führt nicht zu einer rechtsungleichen Behandlung der Rekurrentin, denn von der Kernzonenzuteilung waren zahlreiche weitere Grundstücke mit grossem Umschwung betroffen (E. 9). Abweisung. · --- · Stichworte: · AUGENSCHEIN AUSNÜTZUNGSVERLUST AUSZONUNG BAULANDVERLUST BAULÜCKE EIGENTUMSEINGRIFF EINGRIFFSINTENSITÄT ENTSCHÄDIGUNG GESCHOSSFLÄCHE KERNZONE MATERIELLE ENTEIGNUNG NICHTEINZONUNG NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG PROTOKOLL RECHTLICHES GEHÖR SONDEROPFER ÜBERBAUTES GRUNDSTÜCK ZONENORDNUNG · Rechtsnormen: · Art. 26 Abs. II BV Art. 5 Abs. II RPG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3