VR.2011.00004 — Rezoning Restriction Not Material Expropriation
Synthèse de l'arrêt (Faits & Considérants)
Généré par l'IAThe court addressed a claim of material expropriation concerning a property in the city where a 1985 rezoning of the eastern portion to a core zone, permitting only two small building areas, allegedly restricted prior allowances for four full stories. The court reasoned that the 1985 zoning action did not constitute a clear removal from the building zone as the city's conforming zoning only occurred later, and since the property formed a unit, the restriction's impact had to be calculated across the entire parcel, resulting in a maximum floor area loss of only 29%; because this loss was less than one-third, the property retained an economically sensible use, thus precluding compensation, and the restriction did not constitute a special sacrifice as numerous other properties were similarly affected by the core zone allocation.
Regeste / Sommaire juridique
Généré par l'IAQuestions juridiques clés & dispositions appliquées
Généré par l'IAThis article is cited as a legal basis for the decision concerning the provisions of the Federal Spatial Planning Act.
This article is cited as a legal basis concerning the protection of property rights relevant to the material expropriation assessment.
Texte intégral de la décision — VR.2011.00004
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2011.00004
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2011.00004 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 08.12.2011 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.09.2012 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Materielle Enteignung · Materielle Enteignung. [Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines in der Stadt Zürich gelegenen Grundstücks, das im Osten mit einer Villa und im Westen mit einem Schulhaus überbaut ist. Ursprünglich gehörte das Grundstück einer Zone an, in der Bauten mit vier Vollgeschossen erlaubt waren. 1985 wurde der östliche Grundstückteil aufgrund eines Gemeinderatsbeschlusses der Kernzone zugeordnet, was eine Beschränkung auf zwei relativ kleinflächige Baubereiche zur Folge hatte. Die Schätzungskommission verneinte das Vorliegen einer materiellen Enteignung, wogegen sich die Rekurrentin vor Verwaltungsgericht wehrt.] Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Zusammenhang mit dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll (E. 2). Materielle Enteignung: Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung (E. 3). Die 1985 erfolgte eigentumsbeschränkende Zonenzuordnung bewirkte keine Auszonung, da die Stadt Zürich erst 1992/99 erstmals eine RPG-konforme Bauzonenordnung festsetzte (E. 4). Verneinung des Vorliegens einer Baulücke, weil die ausgeschiedene Kernzone ein einheitliches Ganzes bildet und die Rekurrentin nicht damit rechnen konnte, dass der ganze östliche Teil ihres Grundstücks dem Baubereich zugewiesen wird (E. 5). Für die Beurteilung der Intensität des Eigentumseingriffs ist der Umfang der Nutzungsbeschränkung massgebend, die die Zuteilung des östlichen Grundstückteils zur Kernzone bewirkte. Da zwischen dem östlichen und westlichen Parzellenteil ein - wenn auch lockerer - Zusammenhang besteht, ist die Nutzungsbeschränkung nicht etwa nur bezogen auf den östlichen Teil zu berechnen, sondern bezogen auf die gesamte Grundstückfläche (E. 6). Die Schwere des Eigentumseingriffs bemisst sich daran, welchen Geschossflächenverlust die Kernzonenzuteilung bewirkte. Kein relevanter Indikator ist hingegen der verursachte Baulandverlust, denn dieser stellt bei überbauten Grundstücken in der Regel kein geeignetes Kriterium für die Beurteilung der Eingriffsintensität dar (E. 7). Im vorliegendenFall beträgt der durch die Kernzonenzuteilung bewirkte Geschossflächenverlust - bezogen auf die gesamte Parzelle - höchstens 29 Prozent. Da der Ausnützungsverlust weniger als ein Drittel beträgt, ist weiterhin von einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks auszugehen, weshalb die Rekurrentin den Eigentumseingriff entschädigungslos hinzunehmen hat (E. 8). Verneinung des Sonderopfer-Tatbestands: Die entschädigungslos hinzunehmende Eigentumsbeschränkung führt nicht zu einer rechtsungleichen Behandlung der Rekurrentin, denn von der Kernzonenzuteilung waren zahlreiche weitere Grundstücke mit grossem Umschwung betroffen (E. 9). Abweisung. · --- · Stichworte: · AUGENSCHEIN AUSNÜTZUNGSVERLUST AUSZONUNG BAULANDVERLUST BAULÜCKE EIGENTUMSEINGRIFF EINGRIFFSINTENSITÄT ENTSCHÄDIGUNG GESCHOSSFLÄCHE KERNZONE MATERIELLE ENTEIGNUNG NICHTEINZONUNG NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG PROTOKOLL RECHTLICHES GEHÖR SONDEROPFER ÜBERBAUTES GRUNDSTÜCK ZONENORDNUNG · Rechtsnormen: · Art. 26 Abs. II BV Art. 5 Abs. II RPG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3