Landlord Delay in Reviewing Replacement Tenants Forfeits Lease Claims
Suisse · Canton de Lucerne (CH-LU)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA tenant seeking release from a lease agreement by offering replacement tenants must be promptly informed by the landlord regarding the review of those candidates and any negative outcome, as failure to do so within a reasonable period (often around one month) forfeits the landlord's claims under the relevant code article; furthermore, the landlord forfeits such claims if they instead rent the suitable replacement tenant another available unit. In this case, the landlord failed to inform the tenants of any issues with the proposed replacement tenants for approximately three months, and subsequently rented one of the proposed candidates a different unit, leading the court to conclude the original tenants were properly released from their lease obligations.
Regeste Legislator
OfficielArt. 264 OR. Unterlässt der Vermieter die Prüfung der angebotenen Ersatzmieter bzw. teilt er dem Mieter das allenfalls negative Ergebnis seiner Prüfung nicht innert nützlicher Frist mit, so verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter. Gleich verhält es sich, wenn er die Gelegenheit nutzt, um der vermittelten Ersatzmieterin ein anderes leerstehendes Mietobjekt zu vermieten. | OR (Obligationenrecht)
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court's finding regarding the forfeiture of the landlord's claims against the tenant is based on the breach of obligations stemming from this article concerning replacement tenants.
Applied to determine that the defendant bore the consequences of the lack of evidence regarding prior oral information given to the plaintiffs.
Texte complet
Rechtsprechung Luzern
Instanz: · Obergericht
Abteilung: · 1. Abteilung
Rechtsgebiet: · OR (Obligationenrecht)
Entscheiddatum: · 12.12.2012
Fallnummer: · 1B 12 26
LGVE: · 2013 I Nr. 6
Leitsatz: · Art. 264 OR. Unterlässt der Vermieter die Prüfung der angebotenen Ersatzmieter bzw. teilt er dem Mieter das allenfalls negative Ergebnis seiner Prüfung nicht innert nützlicher Frist mit, so verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter. Gleich verhält es sich, wenn er die Gelegenheit nutzt, um der vermittelten Ersatzmieterin ein anderes leerstehendes Mietobjekt zu vermieten.
Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid: · Aus den Erwägungen: 3.5.4. Unterlässt der Vermieter die Prüfung der angebotenen Ersatzmieter bzw. teilt er dem Mieter das allenfalls negative Ergebnis seiner Prüfung nicht innert nützlicher Frist mit, so verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter (SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 264 OR N 11; Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, Art. 264 N 49 und 54; Lachat/Spirig, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Kap. 28/6.6.6). Die angemessene Frist zur Prüfung von Nachmietern bei Wohnungsmieten kann nicht generell bestimmt werden, da die konkreten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Es dürfte jedoch in der Regel eine Frist von einem Monat genügen (Higi., a.a.O., Art. 264 OR N 48; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 264 OR N 10; Lachat/Spirig, a.a.O., Kap. 28/6.3.2 gehen sogar von einer Frist von 10-20 Tagen aus). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine angebotene Ersatzmieterin zu akzeptieren. Lehnt er aber eine taugliche Ersatzmieterin ab, hat er den weiteren Leerstand des Mietobjekts selbst zu vertreten. Gleich verhält es sich, wenn er die Gelegenheit nutzt, um der vermittelten Ersatzmieterin ein anderes leerstehendes Mietobjekt zu vermieten (Lachat/Spirig, a.a.O., Kap. 28/6.5.2 f.; Higi, a.a.O., Art. 264 OR N 61; SVIT-Komm., a.a.O., Art. 264 OR N 5). Die Kläger haben erstmals mit Schreiben des Beklagten vom 14. Juni 2011 und damit rund drei Monate nach ihrem Angebot von Nachmietern vom 21. März 2011 davon Kenntnis erhalten, dass der Beklagte mit den von ihnen vorgeschlagenen Nachmietern keinen Mietvertrag für die klägerische Wohnung hat abschliessen können. Die Behauptung des Beklagten, er habe die Kläger vorgängig mündlich informiert, ist unbehelflich, da die Kläger diese Behauptung bestreiten und der Beklagte dafür keinen Beweis offeriert hat, womit er die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen hat (Art. 8 ZGB). Damit hat der Beklagte eindeutig die angemessene Frist für die Prüfung der ihm angebotenen Nachmieterinteressenten verpasst. Sodann hat der Beklagte mit der von den Klägern vorgeschlagenen Nachmieterschaft X., welche unbestritten taugliche Ersatzmieter für die Übernahme der klägerischen Wohnung gewesen wären, einen Mietvertrag über ein anderes Mietobjekt abgeschlossen. Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die Kläger damit aus ihren mietvertraglichen Pflichten befreit wurden, wie dies bereits von der Vorinstanz zu Recht festgehalten wurde.