1985 LSF 69 FORSLAG TIL LOV OM LEJE

§ 1. Loven gælder for leje - herunder fremleje - af hus eller husrum.

Stk. 2. Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge,

herunder ved arbejde.

Stk. 3. Loven finder ikke anvendelse for lejeaftaler om midlertidig

benyttelse af beboelseslejligheder til fritidsformål.

Stk. 4. Loven gælder ikke for aftaler om leje af bolig med fuld kost

eller for aftaler melle et hotel og dets gæster.

Stk. 5. Loven gælder ikke lejeaftaler om lokaler, der udelukkende

skal anvendes til andet end beboelse.

kapitel IX og X.

4) Tvister i henhold til kapitel XI om forbedringer.

5) Forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder og den deraf følgende

lejeforhøjelse, jfr. § 83.

6) Tvister om lejerens betaling for varme og lignende, herunder om a

conto-bidrag.

7) Tvister i henhold til kapitel XX.

kapitel XII, idet størrelsen af de ejendomme, i hvilke der kan ske

fremleje og bytte, er ændret til ejendomme med mere end 6

beboelseslejligheder i overensstemmelse med ændringerne i

lejelovgivningen i øvrigt. Herudover er bestemmelsen i den

hidtidige § 77 a, nu § 115, ændret i overensstemmelse med en

foreliggende domspraksis, hvorefter en udlejer er forpligtet til

at respektere en aftale mellem hidtil samlevende parter, således

at en dom ikke er fornøden.

Til kapitel XIV

Bestemmelserne svarer til det gældende kapitel XIII i lov om leje med

følgende ændringer

Til § 118

Det foreslås, at man ikke kan indgå aftale om et tidsbegrænset

lejemål i en periode, der udgør minde end et år, jfr. den gældende

lejelovs § 80, stk. 1.

Endvidere foreslås det, at man kan udleje en beboelseslejlighed

tidsbestemt i en periode, uden at tidsbegrænsningen kan

tilsidesættes. Herved begrænses den usikkerhed, som eksisterer

efter gældende lovgivning med hensyn til, om boligretten, hvis

lejer anlægger sag, vil tilsidesætte en tidsbegrænsning.

Til § 120

Det foreslås, at en udlejer kun kan opsige en lejer af en

beboelseslejlighed i et hus, hvor der på tidspunktet for

lejemålets indgåelse findes to beboelseslejligheder. Herved

undgås, at lejerens retsstilling forringes ved sammenlægning eller

nedlæggelse af lejligheder.

Den gældende lejelovs § 82, litra c og d, der vedrører opsigelse af

lokaler til restauration, kiosk m.v. samt garager og stalde, er

udgået, da sådanne lokaler ikke benyttes til beboelse.

Til § 121

Bestemmelsen i den gældende lejelovs § 83, litra e, foreslås skærpet

således, at det nu i videre omfang gøres muligt for en udlejer at

opsige lejere, der er til gene for andre lejere. Bestemmelsen

tænkes anvendt i situationer, hvor lejeren har truet andre lejere

eller i øvrigt ved støjende eller anden ubehagelig adfærd har

været til ulempe for ejendommen eller dens beboere.

Til § 122

I forhold til den gældende lejelovs § 84, litra b, foreslås indført

en bestemmelse, der betyder, at udlejeren alene kan opsige en

lejer med den begrundelse, at udlejeren selv ønsker at benytte det

lejede, når udlejeren har haft tinglyst skøde eller anden tinglyst

adkomst på ejendommen i mindst 2 år. Herved begrænses såvel

lejerens som udlejerens usikkerhed med hensyn til, hvornår der kan

opsiges med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det

lejede.

For så vidt angår forslagets § 122, nr. 3, bemærkes, at der ved

vurderingen af, om en opsigelse er rimelig, kan tages hensyn til,

om lejeren inden for de sidste år har bekostet betydelige beløb på

forbedringer af lejligheden uden mulighed for godtgørelse ved

fraflytning.

Til kapitel XV

Bestemmelserne svarer til det gældende kapitel XIV i lov om leje.

Det foreslås, at man forhøjer gebyret for påkrav om for sen betaling,

og at rentebestemmelsen udgår.

Til kapitel XVI

Bestemmelserne svarer til det gældende kapitel XV i lov om leje.

Til kapitel XVII

Bestemmelserne svarer til det gældende kapitel XVI i lov om leje.

Det foreslås, at stk. 2 i den gældende § 100 ophæves som en

konsekvens af det øvrige indhold i lovforslaget.

Til kapitel XVIII

Kapitlet svarer med visse ændringer til den gældende

boligreguleringslovs kapitel VII om benyttelse af boliger.

Til § 144

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 45, idet det dog er

præciseret, at reglerne i kapitlet kun gælder for beboelsesrum med

selvstændigt køkken, som kun lejeren har brugsret til.

Kapitlet gælder som udgangspunkt for alle kommuner, men

kommunalbestyrelsen har som hidtil mulighed for selv at afgøre, om

og i hvilket omfang reglerne i kapitlet skal gælde i kommunen.

Til §§ 145 og 146

Bestemmelserne svarer til den gældende lovs §§ 46 og 47 med visse

redaktionelle ændringer. Bl.a. er den gældende lovs § 47, stk. 2,

om udlejning af en beboelseslejlighed som enkeltværelser nu

medtaget i § 145.

Til § 147

Den foreslåede bestemmelse svarer til gældende lovs § 50. Dog

foreslås, for at harmonisere kapitlets regler, at den gældende

bestemmelses stk. 2 bortfalder. Der vil herefter gælde ensartede

regler - nemlig reglerne i § 150 - for de tilfælde, hvor

kommunalbestyrelsen nægter samtykke til ansøgning i henhold til

kapitlets bestemmelser.

Endvidere er det i stk. 3 præciseret, at man ikke ved at opretholde

en ulovlig nedlæggelse af en bolig i mere end 5 år kan bringe

denne bolig ud af bestemmelsens anvendelsesområde.

Til § 148

Bestemmelsen vedrører som den gældende lovs § 48 den situation, at en

bolig, der hidtil har været benyttet til helårsbeboelse, er eller

bliver ledig, det vil sige, at den ikke er udlejet eller ikke

benyttes til beboelse.

I det foreslåede stk. 1 er præciseret (jfr. den gældende lovs § 49,

stk. 1), at en bolig ikke anses for ledig, når den hidtidige

bruger - det vil sige ejer, andelshaver eller lignende - er

midlertidigt fraværende af de i loven nævnte grunde.

Det foreslås, at stk. 2 om ejerens pligt til at anmelde ledige

lejligheder efter lovens § 48, stk. 2, opretholdes.

Det foreslås i stk. 3, at kommunalbestyrelsen får ret til dels som

hidtil at anvise en lejlighedssøgende, dels til selv at indtræde i

lejemålet. Hvis kommunalbestyrelsen selv indtræder i lejemålet,

kan den vælge at fremleje lejligheden til en lejlighedssøgende,

uden at lovens almindelige betingelser for fremleje behøver at

være opfyldt, eller efter en periode at overdrage lejemålet på

uændrede vilkår til en lejlighedssøgende.

Baggrunden for forslaget er de problemer, som nogle kommuner i

praksis har haft med at anvise lejlighedssøgende til en ledig

lejlighed, fordi lejevilkårene, herunder specielt lejen, har været

urimelige. Kommunalbestyrelsen har herefter som lejer mulighed for

at indbringe sager om lejevilkårene for huslejenævnet.

Ejeren kan, som efter den nugældende lov, efter stk. 5 få en

yderligere frist ud over 6 uger, før tvangsudlejning finder sted,

såfremt han godtgør, at han har indgået aftale om senere

overdragelse, eller at boligen midlertidigt er ubeboelig på grund

af ombygning.

Som nyt stk. 6 er foreslået, at reglerne om tvangsudlejning ikke

finder anvendelse for ejere, der er fraflyttet deres tidligere

bolig, og som trods rimelige forsøg herpå ikke har kunnet sælge

boligen inden 6 ugers fristens udløb.

Forslaget skyldes, at typiske ejere af enfamilieshuse og

ejerlejligheder, der på grund af økonomiske vanskeligheder ikke

har mulighed for at blive boende i ejerboligen, ofte vil have

vanskeligt ved at sælge en sådan bolig inden for den angivne

frist. Det findes ikke rimeligt, at sådanne ejere skal pådrages

yderligere økonomiske vanskeligheder gennem en tvangsudlejning

efter stk. 3.

Til § 149

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 49.

Til § 150

Bestemmelsens stk. 1, 1. pkt., samt stk. 2 og 3 svarer til den

gældende lovs § 51.

I stk. 1 foreslås som nyt 2. pkt., at kommunalbestyrelsens samtykke i

lighed med reglen i stk. 3 anses for meddelt, hvis kommunens svar

på ansøgningen ikke foreligger inden 6 uger efter, at ansøgningen

er modtaget.

Til § 151

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 52.

Til § 152

For at kommunens administration af reglerne i dette kapitel kan blive

så effektiv som muligt, foreslås det, at kommunalbestyrelsen får

hjemmel til at indhente nødvendige oplysninger vedrørende en

ejendom og de enkelte lejemål, f.eks. - til brug for anvisning til

en lejlighedssøgende - oplysninger om en boligs størrelse,

standard samt økonomi.

Til § 153

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 52, idet der dog i et nyt

stk. 3 foreslås mulighed for ved dom at fastsætte tvangsbøder for

den, som ikke efterkommer kommunalbestyrelsens påbud efter dette

kapitel.

Til kapitel XIX

I forbindelse med folketingets behandling af den seneste ændring af

lov om tvungen administration af udlejningsejendomme blev det

drøftet, om tvangsadministrationslovens bestemmelser skulle

udvides til at gælde andre situationer end den, at udlejeren

sidder vedligeholdelsespåbud overhørig. Boligministeren blev som

et resultat af drøftelsen opfordret til at fremkomme med et

forslag om muligheden for at fradømme en ejer af en

udlejningsejendom retten til at administrere udlejningsejendomme,

såfremt ejeren gentagne gange havde forsyndet sig mod

lejelovgivningens bestemmelser.

Det er på denne baggrund, at dette nye kapitel indsættes i

lejelovgivningen.

Til § 154

En ejer af en udlejningsejendom kan herefter fradømmes retten til at

administrere ejendommen i tilfælde, hvor han to gange er straffet

efter denne lov eller lov om byfornyelse og boligforbedring samt

er idømt bødestraf for at undlade at foretage

vedligeholdelsesarbejder påbudt efter byggeloven.

Efter bestemmelsens stk. 3 kan en udlejer fradømmes retten til at

administrere en udlejningsejendom i tilfælde, hvor han vel ikke er

straffet, men hvor han gentagne gange har tilsidesat lovgivningens

regler. Det er en forudsætning for fradømmelsen, at der skal være

tale om grove tilsidesættelser af reglerne, og at der ikke er tale

om enkeltstående tilfælde.

Til § 155

Det foreslås, at Grundejernes Investeringsfond forestår

administrationen af de ejendomme, der er omfattet af en dom efter

§ 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er omfattet af

særlige regler i anden lovgivning.

Stk. 2. Loven gælder ikke i det omfang, lejeforholdet er et led i et

ansættelsesforhold under staten eller under en institution,

hvortil staten yder tilskud, når løn- og andre ansættelsesvilkår

er godkendt af staten. Loven gælder heller ikke lejeforhold, der

er et led i et ansættelsesforhold under en amtskommune, en kommune

eller under en selvejende institution, hvorved en amtskommune

eller en kommune har indgået overenskomst om institutionens drift,

når løn og andre ansættelsesvilkår er godkendt af kommunernes

lønningsnævn.

§ 3. Reglerne i kapitel VII-XI og XX gælder ikke for lejeforhold i

ejendomme,

1) som ved lejemålets indgåelse ejes af et almennyttigt boligselskab,

jfr. § 2 i lov om boligbyggeri,

2) som ved lejemålets indgåelse ejes af institutioner som nævnt i

kap. 11 eller 12 i lov om boligbyggeri.

§ 4. I kapitel VII-XI og XX-XXI anses følgende som en ejendom

1) Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og

som ejes af samme udlejer.

2) Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, og som er opført

kontinuerligt som en samlet bebyggelse, såfremt disse ejendomme

har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab.

3) Flere ejendomme, der er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

4) Udlejede lejligheder og lokaler i en ejendom, der ejes af en

andelsboligforening, når andelsboligforeningen efter

kontraktsforholdet er udlejer.

§ 5. Ved en beboelseslejlighed forstås en bolig, der består af et

eller flere beboelsesrum med køkken, som udelukkende benyttes af

lejeren og dennes husstand.

Stk. 2. Lovens regler om beboelseslejligheder finder også anvendelse,

når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse, jfr.

dog stk. 3.

Stk. 3. Omfatter en lejeaftale 2 eller flere enheder, der er

selvstændigt registreret i bygnings- og boligregistret, finder

lovens regler om beboelseslejligheder kun anvendelse på enheder

registreret som beboelsesarealer. Det er dog en forudsætning, at

lejligheden eller lokalet benyttes i overensstemmelse med

registreringen.

§ 6. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal udfærdiges

skriftligt, når en af parterne kræver det.

Stk. 2. En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår i det

omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen.

Stk. 3. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det

beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jfr. §

41, stk. 2 og 3.

Stk. 4. I samarbejde med Lejernes Landsorganisation og Grundejernes

Landsorganisation udarbejder boligministeren en

standardlejekontrakt.

§ 7. Ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne

lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder er det ikke

tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at

betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et

led i lejeaftalen.

Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 omfatter ikke vederlag for afståelse af

en forretning eller vederlag for at formidle afståelsen.

Stk. 3. Beløb, der er betalt i strid med stk. 1, kan kræves

tilbagebetalt.

Stk. 4. Overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller hæfte,

medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

§ 8. Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod

enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling

af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb

tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Ved lejeforholdets

ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende

ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet.

Stk. 2. En lejer, der ved aftale har erhvervet videregående

rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed, afståelsesret eller ret

til at få godtgørelse efter § 28 ved fraflytning, kan kræve

aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige

offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var

tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Stk. 3. Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 1 uge efter, at

lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen

tinglyse.

Stk. 4. Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste

aftale aflyse. Har lejeren ikke ladet aftalen aflyse senest 1 uge

efter, at udlejeren har forlangt det, har udlejeren ret til at

lade aftalen aflyse.

§ 9. Reglerne i §§ 6 og 7 og i § 8, stk. 1 og 3, kan ikke ved aftale

fraviges til skade for lejeren.

§ 10. Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed fra det

aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele

lejeperioden. Det lejede skal være i en forsvarlig stand og i en

stand, som lejeren efter retsforholdet mellem ham og udlejeren kan

kræve.

§§ 10-14. Som følge heraf er den gældende lovs §§ 12, 13, 15 og 16

udgået.

Til kapitel IV

Til § 17

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 32, idet der dog er

givet udlejeren mulighed for også at anvise betalingsmåden, f.eks.

således at lejeren skal anvende girokort, der er udstyret med

tekst, der kan aflæses maskinelt.

Til § 18

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 33. Det er dog

præciseret, at udskydelsen af forfaldstidspunkter ikke alene

vedrører leje, men også andre pligtige pengeydelser.

Til § 19

Bestemmelsen vedrører dels i stk. 1 betaling af løbende leje og dels

forudbetaling, jfr. stk. 2 og 3. Stk. 1 og stk. 3 svarer til den

gældende lejelovs § 34, og stk. 2 svarer til bestemmelsen i den

gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, § 6,

idet dog den forudbetalte leje nu kun kan kræves for et tidsrum på

3 måneder, mod tidligere 6 måneder. Baggrunden herfor er, at denne

leje kan »bos« op inden fraflytning, og at opsigelsesvarslet fra

lejeren som udgangspunkt er 3 måneder.

Bestemmelsens stk. 4 er ny og giver adgang til, når et

husstandsmedlem - bortset fra ægtefæller og samlevere -

viderefører lejeforholdet efter lejelovens regler, at regulere det

depositum, der indestår som sikkerhed for udlejerens krav mod

lejeren ved fraflytning. Baggrunden herfor er, at depositums

størrelse efter et langvarigt lejeforhold vil være så lavt, at det

i realiteten ingen sikkerhed giver.

Til § 20

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 35.

Til kapitel V

Til § 21

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 25.

Til § 22

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 20, idet det dog

foreslås, at lejerens ubetingede pligt til vedligeholdelse og

fornyelse af ruder ændres, således at lejeren kun har

vedligeholdelsesforpligtelsen, i det omfang han ikke kan godtgøre,

at han er uden skyld i forringelsen. Baggrunden herfor er, at det

findes urimeligt, at lejeren skal afholde de ofte ret store

udgifter, der følger af, at termoruder efter et vist åremål

punkterer.

Til §§ 23-25

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 26-28.

Til § 26

Stk. 1 svarer til den gældende lejelovs § 29, stk. 1, idet det dog

er præciseret, at der alene er tale om en ret til at installere

tekniske hjælpemidler.

Stk. 2 er ændret som følge af den tekniske udvikling og vedrører de

antenner, som ikke anvendes til radio- og TV-modtagelse, f.eks.

til radioamatører og walkie-talkie-anlæg.

Sådanne antenner er omfattet af den gældende lejelovs § 29, stk. 2,

og adgangen til at opsætte sådanne antenner foreslås opretholdt.

Lov om radiokommunikation og de i medfør heraf udstedte

bekendtgørelser indeholder regler, hvorefter generaldirektoratet

for post & telegrafvæsenet kan sikre, at radioamatører og brugere

af walkie-talkieanlæg ikke generer den sædvanlige radio- og

TV-modtagelse i ejendommen. Såfremt udlejerens og P & Ts

anvisninger ikke følges, vil udlejeren kunne opsige under

henvisning til, at den pågældende er til gene for ejendommen og

dens beboere.

Om adgangen til at forlange antenner m.v. til radio- og TV-modtagelse

henvises til § 91.

Stk. 3 svarer til stk. 3 i den gældende lovs § 29.

Til § 27

Bestemmelsen er ny og giver en lejer ret til, efter at have

underettet udlejeren, at foretage forbedringer af det lejede ud

over de forbedringer, der er nævnt i § 26 vedrørende tekniske

installationer. Bestemmelsen fastslår videre, at udlejeren kan

modsætte sig forbedringens udførelse, hvis forbedringen må anses

for uhensigtsmæssig. Det forudsættes, at forbedringerne udføres

håndværksmæssigt forsvarligt.

Huslejenævnet afgør en eventuel tvist om lejerens ret til at foretage

forbedringer i det lejede. Huslejenævnet kan herved tage stilling

til, på hvilke vilkår forbedringen foretages, f.eks. at lejeren

ved nedrivning af væg stiller sikkerhed for retablering ved

fraflytning, ligesom huslejenævnet kan bestemme, at udlejeren ikke

ifalder ansvar, hvis forhold i ejendommen bevirker, at der opstår

skade på den af lejeren udførte forbedring.

Til § 28

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 63, idet betingelsen

om, at forbedringsudgiften skal overstige et års leje på

forbedringstidspunktet, er udgået. Den i stk. 1 nævnte aftale

forudsættes at foreligge på et tidspunkt inden forbedringens

udførelse.

Til § 29

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 31.

Til kapitel VI

Til §§ 30-33

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 54-57.

Til kapitel VII

Det foreslåede kapitel VII svarer til det nugældende kapitel XI i lov

om leje. Det foreslås, at man fremover, for at undgå

misforståelser, kalder beboerrepræsentation for

lejerrepræsentation og beboerrepræsentanter for

lejerrepræsentanter.

For at lette lejerrepræsentanternes arbejde foreslås det, at man i

kapitlet opremser, hvilke rettigheder og muligheder de enkelte

lejerrepræsentanter har efter loven.

Til § 34

Der er fra såvel lejer- som grundejerside et ønske om, at

uoverensstemmelser mellem lejerne og udlejeren bliver løst ved

forhandling fremfor ved huslejenævn eller boligret.

På denne baggrund foreslås det, at lejernes mulighed for at oprette

lejerrepræsentation øges, dels således, at der kun skal være 7

beboelseslejligheder i ejendommen, og dels således, at flertallet

af de fremmødte lejere på et beboermøde kan oprette

lejerrepræsentation. På udlejerens forlangende skal det

dokumenteres, at flertallet af ejendommens lejere ønsker

lejerrepræsentation.

Det foreslås endvidere at give lejerne mulighed for at vælge en

lejerforenings bestyrelse som lejerrepræsentation. En sådan adgang

har beboerne i det almennyttige byggeri, jfr. lov om boligbyggeri,

§ 11. Er det lejede mangelfuldt ved lejemålets begyndelse, skal

lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen

senest 2 uger efter lejemålets begyndelse meddele udlejeren, at

han vil gøre den gældende. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen

ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller

udlejeren har handlet svigagtigt.

§ 12. Er det lejede ikke ved lejeforholdets begyndelse og under

lejeforholdets beståen i den stand, som lejeren efter

retsforholdet mellem ham og udlejeren kan kræve, og er udbedringen

af mangelen uopsættelig, kan lejeren afhjælpe den for udlejerens

regning. Ved andre mangler er lejeren først berettiget til at

afhjælpe mangelen, når udlejeren efter påkrav derom ikke har

udbedret den. Vedrører mangelen det lejedes forsyning med lys,

gas, varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogdens bistand

skaffe sig adgang til ejendommens installationer og afhjælpe

mangelen.

§ 13. Undlader en ejer, som skal levere varme og varmt vand, jfr. §

96, at lade ejendommen forsyne med energi til opvarmning, og

afhjælper han ikke straks mangelen efter påkrav herom, jfr. § 12,

skal kommunen på begæring af en lejer lade ejendommen forsyne med

energi til opvarmning for udlejerens regning.

Stk. 2. Beløb, som kommunen har lagt ud, forrentes fra tidspunktet

for kommunens udbetaling med den rente, der er fastsat efter § 5,

stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v. Som gebyr

kan kommunen kræve 50 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige

beløb ud over 1.000 kr.

Stk. 3. Beløb, som kommunen har lagt ud, kan inddrives efter de

regler, der gælder for inddrivelse af ejendomsskatter.

§ 14. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden ulykke,

bortfalder aftalen.

§ 14, hvorefter lejeren skal reagere inden for 2 uger efter

lejemålets begyndelse for ikke at miste retten til at påberåbe sig

en mangel. Bestemmelsen har relation til reglerne om, i hvilken

stand en udlejer kan forlange det lejede tilbageleveret ved

lejerens fraflytning, og indebærer derfor, at lejeren ved

fraflytning er afskåret fra at påberåbe sig mangler, som ikke er

gjort gældende senest 2 uger fra lejemålets begyndelse.

Til § 12

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 11, idet der dog

gives lejeren ret til uden forudgående påkrav til udlejeren at

afhjælpe uopsættelige mangler for udlejerens regning. Ligeledes er

den gældende lovs § 11, stk. 2, udgået. Baggrunden herfor er dels,

at adgangen for lejeren til at modregne udlagte beløb i lejen må

følge af de almindelige regler om modregning, dels, at

huslejenævnet efter forslagets § 68, stk. 5, får mulighed for at

fastsætte et afslag i lejen, indtil mangelen er udbedret.

Til § 13

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 46 b. Den hidtidige

bestemmelse har været praktiseret således, at kommunen ikke har

kunnet lade ejendommen forsyne med varme i tilfælde, hvor f.eks.

et fjernvarmeværk har nægtet varmeleverance på grund af restance

for tidligere leveringer, jfr. pkt. 6 i boligstyrelsens cirkulære

af 6. maj 1982 om ændringer i lejeloven. Ved det foreliggende

forslag er det forudsat, at kommunerne i disse tilfælde også skal

betale restancerne.

Bestemmelsens stk. 2 er ændret som følge af ændringen af lov om

renter ved forsinket betaling m.v., jfr. § 1 i lov nr. 618 af 19.

december 1984.

Til § 14

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 17.

Til § 15

Bestemmelsen er ny og præciserer, at aftaleloven og dansk rets

almindelige erstatningsregler finder anvendelse ud over reglerne i

§ 15. Ud over reglerne i §§ 10-14 finder aftaleloven og dansk rets

almindelige erstatningsregler anvendelse.

§ 15, stk. 2.

Lejerne skal indkalde udlejer til det møde, hvor

lejerrepræsentanterne vælges.

Der henvises i øvrigt til det af Lejernes Landsorganisation og

Grundejernes Landsorganisation i samarbejde med boligministeriet

udarbejdede udkast til bekendtgørelse om lejerrepræsentation.

Bestemmelsens stk. 4 svarer til bestemmelsen i § 64, stk. 1, sidste

pkt., i den gældende lejelov.

Til § 35

Bestemmelsen indeholder en oversigt over lejerrepræsentanternes

rettigheder efter loven.

Nr. 1 er nyt og foreslås som led i bestræbelserne for at opnå

forhandlingsløsninger.

Om begrundelsen for numrene 2-7 og 9-10 henvises til bemærkningerne

til de enkelte bestemmelser.

I nr. 5 er det tilkendegivet, at lejerrepræsentanterne fremover ikke

bare bør være rådgivende, men også være medbestemmende med hensyn

til anvendelsen af de midler, der er afsat til vedligeholdelse og

renholdelse m.v., samt at lejerrepræsentanterne har ret til at

drøfte gennemførelsen af planlagte arbejder.

Til § 36

Bestemmelsen indeholder en oversigt over de muligheder,

lejerrepræsentanterne har efter loven.

Til § 37

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 67.

Til § 38

Bestemmelsen tager sigte på den situation, at en ejendom er opdelt i

ejerlejligheder og en del af lejlighederne er solgt »med lejerne

i« til forskellige købere, der har færre end 7 lejligheder hver.

I den situation har de tilbageblevne lejere ikke mulighed for at

komme til orde. Det foreslås derfor, at de kan vælge en

repræsentant til at drøfte forhold, der vedrører hele ejendommen,

med udlejerne.

Til § 39

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 68.

Til kapitel VIII

Til § 40

Efter bestemmelsen indføres der huslejeregulering for alle landets

beboelseslejligheder, idet reglerne dog ikke direkte vedrører

lejeforhold i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.

Disse er ikke umiddelbart omfattet af princippet om

omkostningsbestemt leje, men er i øvrigt gjort til genstand for

særlig behandling i lovens kapitel XX.

Til § 41

Ved bestemmelsen indføres den omkostningsbestemte leje som maksimum

for den leje, der kan aftales ved lejeforholdets begyndelse, idet

der kan tillægges beløb for såvel individuelle som generelle

forbedringer. Det er dog forudsat, at den omkostningsbestemte leje

er lig med eller ligger under det lejedes værdi. Såfremt det

lejedes værdi af huslejenævnet er fastsat til et beløb, der er

lavere end den beregnede omkostningsbestemte leje, må lejen ved

genudlejning ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det

lejedes værdi. Reglen er således delvis ny i relation til

princippet om omkostningsbestemt leje, men indebærer under hensyn

til den gældende boligreguleringslovs § 5, stk. 1, der svarer til

§ 16. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade

for lejeren.

§ 17. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet. Er der

ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens

bopæl her i landet. Indbetaling til postvæsenet anses for betaling

på det anviste betalingssted. Udlejeren er endvidere berettiget

til at anvise, på hvilken måde betaling skal ske.

§ 18. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.

Stk. 2. Er lejen beregnet for en kortere periode end en måned, kan

den kræves betalt forud for den periode, den vedrører.

Stk. 3. Forfalder lejen eller anden pligtig pengeydelse til betaling

på en helligdag, en søndag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes

forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag. Betaling anses for

rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen.

Er denne hverdag en lørdag, er betaling den følgende hverdag

rettidig.

Stk. 4. I tilfælde af opsigelse eller ved det tidsbestemte

lejeforholds udløb er lejeren kun pligtig at betale leje for tiden

indtil lejeforholdets ophør.

§ 19. Leje kan ikke kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

Stk. 2. Lejen kan ikke kræves forudbetalt for et længere tidsrum end

3 måneder. Ved forudbetalt leje forstås i denne forbindelse det

beløb, der umiddelbart inden de aftalte betalingsterminer henstår

som indbetalt hos udlejeren. Ej heller kan der hos lejerne kræves

andet indskud, depositum eller lignende af en sådan størrelse, at

det samlede beløb - inklusive forudbetalt leje - overstiger 6

måneders leje.

Stk. 3. Gennemføres lejeforhøjelser, kan forudbetalt leje kun kræves

reguleret, hvis forudbetalingen ikke skal indestå som depositum

ved lejeforholdets ophør. Reguleringen kan kræves med lige store

månedlige beløb over samme antal måneder, som forudbetalingen

vedrører.

Stk. 4. Ved et husstandsmedlems fortsættelse af lejeforholdet efter §

112, stk. 2, kan depositum kræves reguleret, således at det svarer

til, hvad der i øvrigt er gældende i ejendommen, jfr. dog stk. 2.

Dette gælder dog ikke, hvis den person, der fortsætter

lejeforholdet, har levet sammen med den hidtidige lejer i et

ægteskabslignende forhold.

§ 19, stk. 4.

Stk. 3. Dør en lejer, der har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis

stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi

for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver

af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage

lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at

modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har

fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har

været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at

føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer,

kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår,

end han har foreslået den pågældende.

Stk. 4. I øvrigt kan i tilfælde af lejerens død såvel udlejeren som

dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om

lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller

med længere opsigelsesfrist.

§ 20. Reglerne i § 17, § 18, stk. 3 og 4, og § 19 kan ikke ved aftale

fraviges til skade for lejeren.

§ 21. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.

Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved

uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han

har givet adgang til det lejede.

Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks

anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet

ophold.

§ 22. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og

fornøden fornyelse af låse og nøgler og holde vand- og gashaner og

elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejeren skal endvidere

vedligeholde ruder, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar,

køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer,

medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans

forsømmelse.

§ 23. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til

andet formål end aftalt.

Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af

det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin

husstand, jfr. dog §§ 106 og 107.

§ 24. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i

ejendommen.

Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der

gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud,

der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter

stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er

ansvarlig efter § 21.

§ 25. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af

det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end

de i § 26 nævnte, jfr. dog § 27.

§ 26. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige tekniske

installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at

ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til

installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden

han foretager installationen.

Stk. 2. Lejeren har ret til at anbringe andre antenner end de af § 91

omfattede på ejendommen efter udlejerens anvisning, medmindre

udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for

ejendommen og dens beboere.

Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget

af de installationer, han har foretaget. Udlejeren kan kræve, at

lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden

sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.

Stk. 4. Huslejenævnet afgør efter begæring tvister i henhold til stk.

1-2.

§ 27. Lejeren har, efter at have givet meddelelse herom til udlejeren

med det i § 31 nævnte varsel, ret til at foretage forbedringer af

det lejede. Udlejeren kan modsætte sig forbedringens udførelse,

hvis forbedringen er uhensigtsmæssig.

Stk. 2. Huslejenævnet afgør efter begæring, om lejeren har ret til at

foretage forbedringer af det lejede, og under hvilke vilkår,

herunder om der skal stilles sikkerhed for retablering ved

lejerens fraflytning.

§ 28. Når lejeren ønsker at forbedre det lejede, kan han og udlejeren

aftale, at der ved lejerens fraflytning ydes ham en godtgørelse.

Stk. 2. Medmindre andet aftales under hensyn til forbedringens

karakter, udgør godtgørelsen lejerens udgift med fradrag af 1/10

af beløbet for hvert hele år, han har benyttet forbedringen.

Stk. 3. Udlejeren kan ved genudlejning enten kræve en lejeforhøjelse,

der modsvarer forbedringen, eller kræve godtgørelsen betalt af den

nye lejer.

§ 29. Reglerne i § 26, stk. 1 og 2, og § 27 kan ikke ved aftale

fraviges til skade for lejeren.

§ 30. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller

skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.

§ 31. Udlejeren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det

lejede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.

Stk. 2. Inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på 3

måneders varsel.

Stk. 3. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige

reparationer i det lejede.

§ 32. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres

uden unødig afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til

lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer.

§ 33. Reglerne i §§ 31 og 32 kan ikke ved aftale fraviges til skade

for lejeren.

§ 34. I ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder har lejerne af

beboelseslejlighederne ret til at vælge lejerrepræsentanter.

Lejerne skal på udlejerens begæring ved en underskriftsindsamling

dokumentere, at et flertal af lejerne ønsker oprettet

lejerrepræsentation i ejendommen.

Stk. 2. Ved oprettelse af lejerrepræsentation i en ejendom kan

flertallet af de på et møde fremmødte lejere vælge

lejerrepræsentanter. Der skal vælges 5 lejerrepræsentanter. I

ejendomme med mindre end 16 lejligheder nedsættes antallet dog til

3. Udlejeren skal have mulighed for at deltage i møderne.

Stk. 3. I stedet for valg efter stk. 2, 1. pkt., kan flertallet af de

på et møde fremmødte lejere beslutte, at en lejer- eller

beboerforenings bestyrelse er lejerrepræsentationen, såfremt et

flertal af ejendommens lejere af beboelseslejligheder er

tilsluttet foreningen, og såfremt foreningen kun har medlemmer,

der bor i ejendommen. Stk. 2, 2.-4. pkt., finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 4. Boligministeren fastsætter nærmere regler om

lejerrepræsentation.

§ 35. Lejerrepræsentanterne har ret til

1) at forlange et møde med udlejer, inden driftsbudgettet udsendes,

2) at tilslutte sig, at udlejer medtager en forbedringsudgift på

driftsbudgettet, jfr. § 82, stk. 2,

3) at få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte spørgsmål

om lejeforhøjelse med udlejer,

4) at tiltræde en lejeforhøjelse, jfr. § 50, stk. 4,

5) at være medbestemmende med hensyn til anvendelse af de midler,

der er afsat til vedligeholdelse og renholdelse m.v. samt drøfte

gennemførelse af planlagte arbejder, jfr. f.eks. § 61,

6) at modtage underretning om, hvilke udgifter udlejer får udbetalt

fra vedligeholdelseskontoen efter § 62, jfr. § 72, stk. 2,

7) at protestere mod udbetaling af midler fra

vedligeholdelseskontoen efter § 62, jfr. § 72, stk. 3,

8) at få udleveret den af en energikonsulent udarbejdede

opstilling, jfr. lov om begrænsning af energiforbruget i

bygninger, samt få udleveret den af en varmekonsulent udarbejdede

rapport i henhold til regler udstedt i medfør af byggeloven samt

at få foretaget en vurdering af ejendommens energiøkonomiske

stand, jfr. lov om begrænsning af energiforbruget i bygninger § 7,

9) at forlange energibesparende arbejder udført, jfr. § 89,

10) at forlange varmemålere opsat eller nedtaget, jfr. § 97, stk. 2

og 3, og tilvejebringelse af modtagerforhold for radio og TV, jfr.

§ 36. Lejerrepræsentanterne kan

1) foreslå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises

mulighed for finansiering og dækning af driftsudgifter, der følger

af forbedringens gennemførelse,

2) drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med

udlejer.

§ 37. Er der valgt lejerrepræsentanter, kan der på et møde vedtages

en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har

vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme,

der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes

til det møde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver

beboelseslejlighed kan afgives en stemme.

§ 38. I ejendomme, jfr. § 4, nr. 2 og 3, der er opdelt i

ejerlejligheder, og hvor mere end 6 lejligheder er lejet ud, har

en repræsentant for et flertal af de lejere, der ikke kan være

repræsenteret af en lejerrepræsentation efter § 34, ret til at

drøfte anliggender, der er fælles for alle beboerne, med

ejerforeningerne og lejerrepræsentanterne.

§ 39. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade

for lejeren.

§ 40. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold, der omfattes

af kapitel I.

Stk. 2. Undtaget fra reglerne i dette kapitel er lejeforhold i

ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder, jfr. kapitel XX.

§ 41. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

beløb, der overstiger den omkostningsbestemte leje ved lejemålets

begyndelse, jfr. § 42, med tillæg af lovlige lejeforhøjelser som

følge af forbedringer. Såfremt den efter 1. pkt. fastsatte leje

overstiger det lejedes værdi, må lejen ved lejeaftalens indgåelse

ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det

lejedes værdi.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 2. pkt., skal der foretages en

sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i

kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder med

hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og

vedligeholdelsestilstand.

Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi ses der bort

fra

1) forbedringer, der er gennemført efter § 89, og

2) lejeforhøjelse og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og

efter § 60 i lov om byfornyelse og boligforbedring.

Ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil der er ydet

støtte efter lov om sanering eller lov om byfornyelse og

boligforbedring, finder reglen i nr. 2 dog ikke anvendelse.

Stk. 4. Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller

lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for

lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Stk. 5. Reglen i stk. 4 er dog ikke til hinder for, at der ved

genudlejning kan aftales en leje efter reglen i stk. 1.

§ 41, stk. 4, ikke store forskelle i forhold til den gældende

lovgivning. § 41, stk. 2 og 3, svarer til lejelovens § 47, stk. 2

og 3. Det er dog præciseret, at sammenligningen skal ske med

tilsvarende beboelseslejligheder, det vil sige

beboelseslejligheder, som har samme størrelse og faciliteter, og

som er beliggende i rene beboelsesejendomme. Stk. 5 sikrer, at en

udlejer ved genudlejning kan udleje i overensstemmelse med stk. 1,

selv om resten af ejendommens beboere f.eks. er familiemedlemmer,

der bor på særlig favorable vilkår.

Til § 42

Bestemmelsen svarer for så vidt angår indholdet af § 42, nr. 1 og 2,

til boligreguleringslovens § 7, idet hele systemet med senere

udligning af overskud/underskud bevirker, at der fremtidig - i

modsætning til hidtil - bliver tale om et egentligt budget.

Som noget nyt foreslås det, at forbedringsudgifter, der er godkendt

af lejerrepræsentanterne, kan optages på ejendommens driftsbudget

og opkræves som et engangsbeløb, således at hele proceduren

omkring varsling af mindre forbedringsforhøjelser kan undgås. Som

noget nyt foreslås også, at der kun kan kræves lejeforhøjelse på

grundlag af stigning i driftsudgifterne en gang om året.

Til §§ 43 og 44

Bestemmelserne svarer til boligreguleringslovens § 8, idet de dog er

væsentlig mere detaljerede med hensyn til, hvilke driftsudgifter

der kan indgå i budgettet. Opremsningen kan dog ikke betragtes som

udtømmende. Specielt om nr. 6, lejerrepræsentanternes udgifter,

præciseres, at der ikke er tale om honorar til

lejerrepræsentanterne.

At opkræve kontingent, jfr. nr. 7, til en grundejerforening, som

udlejeren har pligt til at væe medlem af, forudsætter at pligten

er knyttet til ejendommen, f.eks. fordi ejendommen har

fællesarealer med andre ejendomme eller er deltager i et vejlaug.

Under den gældende lovgivning har de enkelte huslejenævn i vid

udstrækning ved behandling af sagerne anvendt nogle af nævnet selv

fastsatte normaltal for forskellige udgiftskategorier. For at

sikre, at disse normaltal bliver mere ensartede, foreslås det, at

boligministeren efter fælles forhandlinger med Grundejernes

Landsorganisation og Lejernes Landsorganisation hvert år

fastsætter vejledende tal for, med hvilke beløb en del af de

driftsudgifter, der kan optages på budgettet, kan optages, hvis

ikke særlige forhold kan dokumenteres.

Til §§ 45 og 46

Bestemmelserne svarer til boligreguleringslovens § 9 og fastsætter

herved et uændret afkast for udlejning af beboelsesejendomme.

Til § 47

Det foreslås, at det fordelingsgrundlag, der hidtil har været

indeholdt i boligreguleringslovens § 11, stk. 1, nemlig

lejeværdien pr. 1. marts 1975, forlades. For det første er

fordelingsgrundlaget 10 år gammelt og tager således ikke hensyn

til de forskydninger, der måtte være sket i ejendommen og i

kvarteret inden for denne periode. For det andet forudsætter dette

fordelingsgrundlag, at der i 1966 var huslejeregulering i

kommunen, således at der blev foretaget en lejevurdering. Når det

nu foreslås, at der som udgangspunkt skal være huslejeregulering

for ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder i hele landet,

vil der være en lang række ejendomme, for hvilke der ikke er

fastsat lejeværdi pr. 1. marts 1975, således at der alligevel skal

fastsættes et andet fordelingsgrundlag for disse ejendomme.

Hertil kommer, at det gældende fordelingsgrundlag indebærer, at lejen

for i øvrigt ens lejligheder typisk vil være lavest for de

lejligheder, der er beliggende i ejendomme med erhvervsarealer,

idet erhvervsarealerne pr. 1. marts 1975 ofte havde en højere

lejeværdi end lejlighederne. Dette princip er i strid med

princippet om det lejedes værdi, og det foreslås derfor, at et

driftsbudget, der danner grundlag for beregning af den

omkostningsbestemte leje, alene skal omfatte ejendommens

beboelseslejligheder, og at fordelingen af driftsudgifter, der er

fælles for erhvervsarealer og beboelsesarealer, skal ske på

grundlag af bruttoetageareal.

Bestemmelsen vil i øvrigt indebære, at de udgifter, der alene

vedrører erhvervsarealerne, ikke påvirker budgettet for

beboelseslejlighederne, ligesom de udgifter, som f.eks.

elevatorer, der typisk kun vedrører beboelseslejlighederne, ikke

indgår i fordelingsgrundlaget mellem erhverv og beboelse.

I ejendomme med erhvervsarealer, der pr. 1. marts 1975 havde en

højere kvadratmeterleje end beboelsesarealerne, vil forslaget om

en ændring af fordelingsgrundlaget kunne medføre lejeforhøjelser

for beboelseslejemålene. Lejeforhøjelserne vil variere efter

erhvervsarealernes andel og lejeforskellen mellem areal og

beboelse pr. 1. marts 1975. Der vil således være en ganske

betydelig variation i den lejeforhøjelse, som ændringen af

fordelingsgrundlaget kan medføre. Ved fastlæggelsen af det lejedes

værdi for lejemål i sådanne blandede ejendomme skal der ske

sammenligning med det lejedes værdi for tilsvarende lejemål i rene

beboelsesejendomme, og ændringer i fordelingsgrundlaget kan ikke

bevirke stigninger ud over det lejedes værdi. For at imødegå

voldsomme pludselige stigninger foreslås det, at stigninger på

over 15 kr. pr. m2 skal fordeles over 2 år, jfr. § 208.

Til § 48

Bestemmelsen bryder med det hidtidige princip om, at lejeforhøjelse

skal fordeles efter lejlighedernes indbyrdes værdi, idet det nu

foreslås, at lejeforhøjelsen fordeles efter bruttoetageareal. Stk.

2 tager sigte på den situation, at nogle lejligheder er væsentligt

ringere end resten, f.eks. fordi de er beliggende i et havehus,

mens resten ligger i en almindelig etageejendom. Bestemmelsen

tager ikke sigte på den situation, at der kan være mindre

kvalitetsmæssige forskelle på lejlighederne i en ejendom.

Til §§ 49 og 50

For så vidt angår de formelle krav, der stilles til varslingens

indhold, svarer §§ 49 og 50 til §§ 12 og 13 i den gældende

boligreguleringslov. Som noget nyt er det foreslået, at i

ejendomme uden lejerrepræsentation skal lejeren ikke længere

fremsætte indsigelse over for udlejeren, men selv indbringe

spørgsmålet om varslingens gyldighed for huslejenævnet. I

ejendomme med lejerrepræsentation, der repræsenterer samtlige

lejere, har man derimod opretholdt muligheden for at etablere en

forhandling med udlejeren, før sagen indbringes for huslejenævnet,

hvis afgørelse har virkning for samtlige lejemål. Lejerne har en

frist på 2 måneder fra kravets fremsættelse til at indbringe sagen

for nævnet. Lejerrepræsentanterne har en frist på 6 uger til at

protestere over for udlejeren. Overskrides disse frister, kan

lejeren eller lejerrepræsentanterne som noget nyt ikke anfægte

lejeforhøjelsens beregning, men alene indbringe sagen for nævnet

med påstand om, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Til §§ 51-54

Som noget nyt foreslås det, at en ejer, når regnskabsåret er

afsluttet, inden for visse frister skal have ret til at opkræve et

eventuelt underskud ved driften af ejendommen, men at en ejer

samtidig er forpligtet til at tilbagebetale et eventuelt overskud

til lejerne.

En sådan ordning forudsætter, at lejerne eller lejerrepræsentanterne

får kendskab til, hvad de faktiske udgifter har været i forhold

til budgettet for det afsluttede regnskabsår. Det er derfor

fastsat, at ejeren inden 5 måneder efter, at ejendommens

regnskabsår er afsluttet, skal fremsende et revideret regnskab for

de poster, der er indeholdt i driftsbudgettet, til

lejerrepræsentanterne eller lejerne i ejendomme, hvor der ikke er

lejerrepræsentation. Af dette regnskab skal det også fremgå, om

ejeren eventuelt har haft et tab som følge af manglende

overholdelse af varslingsreglerne og lejerprotester herimod.

I det omfang en ejer har opkrævet højere leje end nødvendigt i

forhold til de faktiske udgifter, nedsættes lejen i det løbende

regnskabsår under hensyn hertil med virkning fra den første

lejebetaling, der finder sted, når der er forløbet 1 måned efter,

at regnskabet er udsendt. Da der har været tale om betaling af en

lovlig leje, vil der ikke ske nogen egentlig tilbagebetaling af

for meget betalte beløb, men overskuddet vil få indflydelse på den

kommende leje. Det samme princip kendes fra de almennyttige

boligselskaber, og dette princip giver den smidigste løsning i

forhold til ændringer i den individuelle boligstøtte.

Såfremt udlejeren har opkrævet en leje, der ikke kunne dække de

nødvendige driftsudgifter, er der efter § 52, stk. 2, en mulighed

for at kræve underskuddet i det afsluttende regnskabsår udlignet

ved en lejeforhøjelse i den resterende del af det løbende

regnskabsår. Denne lejeforhøjelse kan ske med 1 måneds varsel, og

de formkrav, der stilles, er indeholdt i § 52, stk. 3.

Såfremt en ejer undlader at gøre lejerne bekendt med regnskabet for

det afsluttede regnskabsår eller undlader at nedsætte lejen, hvis

de faktiske udgifter har været lavere end de budgetterede udgifter

for det afsluttede regnskabsår, kan lejeren undlade at betale leje

med virkning fra den første lejebetaling efter, at der er forløbet

6 måneder fra regnskabsårets slutning. Når regnskabet foreligger,

bliver lejeren forpligtet til på ny at betale leje, men skal ikke

betale for den periode, hvor lejebetalingen har været suspenderet.

Retten til ikke at betale for den forløbne periode kan i medfør af

lovens § 8 gøres gældende over for den til enhver tid værende

ejer. Den manglende lejebetaling skal udtrykkelig opgøres i

regnskabet for det enkelte regnskabsår og vil altså ikke for dette

medføre et underskud.

Uanset at en udlejer ikke har fremsendt regnskab eller foretaget

lejeregulering, kan lejerne ved en huslejenævnsafgørelse alligevel

få pligt til at betale leje. Det skal dog kun kunne ske i helt

ekstraordinære situationer, f.eks. hvis udlejers regnskaber er

brændt eller han er afgået ved døden.

I erkendelse af, at der dels ved ejerskifte og dels i andre

situationer kan være et behov for at ændre regnskabsåret,

indeholder § 54 en hjemmel hertil. Af hensyn til lejerne bør en

udlejer imidlertid ikke for hyppigt kunne ændre regnskabsåret, og

det foreslås derfor, at ændring kun kan ske en gang inden for en

5-årig periode.

Til § 55

En meget stor del af de huslejenævnssager og retssager, der har været

ført om omkostningsbestemt leje, har vedrørt fortolkningen af de

bestemmelser, der indeholder de formelle krav til en

lejeforhøjelse. Ikke mindst ejere af ret få lejligheder har haft

meget vanskeligt ved at finde ud af, hvorledes de formelle krav

skulle opfyldes. På denne baggrund foreslås det, at der udarbejdes

standardskrivelser til varsling af lejeforhøjelser samt

budgetskemaer. Lejernes Landsorganisation og Grundejernes

Landsorganisation skal sammen med boligministeriet forestå denne

udarbejdelse. I det omfang en udlejer har anvendt en sådan

standardskrivelse, skulle lejeren herefter være afskåret fra at

anfægte lejeforhøjelsen med den begrundelse, at de formelle krav

ikke er opfyldt, idet det forudsættes, at standardskrivelsen i det

væsentlige er korrekt anvendt. Dette system ville indebære en stor

lettelse for ejerne og samtidig sikre, at lejerne ville få nogle

lejeforhøjelser, der var overskuelige og til at forstå.

Til § 56

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 14.

Til § 57

Som nævnt i bemærkningerne til §§ 49, 50 og 51 er lejerens eneste

mulighed for at anfægte et lejeforhøjelsespåkrav, at dette sker

inden 2 måneder fra, at påkravet er kommet frem. Herudover har

lejeren kun mulighed for efter § 57 at få nævnet til at afgøre, om

lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi. Lejen kan kun

nedsættes til det beløb, den var inden den seneste lejeforhøjelse.

Der sker således et brud med det hidtidige system, hvorefter

lejeren når som helst i medfør af den gældende

boligreguleringslovs § 15 kan indbringe et spørgsmål om

gyldigheden af en tidligere gennemført lejeforhøjelse for nævnet.

Til § 58

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 16.

Til § 59

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 17 med den

begrænsning, der følger af, at overgrænsen for den lovlige leje er

den omkostningsbestemte leje.

Til kapitel IX

Til § 60

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 19.

Til § 61

Som et led i en forenkling af lejelovgivningen foreslås det, at de

eksisterende vedligeholdelseskonti efter §§ 18, 18 a og 18 b i lov

om midlertidig regulering af boligforholdene slås sammen til en

konto, der i lighed med, hvad der gælder for kontiene efter § 18 a

og § 18 b indbetales til Grundejernes Investeringsfond. For at

imødegå den kritik, der fra ejere af fredede ejendomme er fremført

af, at den gældende leje ikke dækker disse ejendommes særlige

vedligeholdelsesbehov, er vedligeholdelsesbeløbet foreslået

forhøjet med 1 kr. pr. m2 bruttoetageareal i forhold til det

beløb, udlejeren ellers er forpligtet til at afsætte på kontoen.

Ved bestemmelsens stk. 6 er der i lighed med, hvad der er gældende

efter den gældende lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, § 18, stk. 4, mulighed for med tilslutning fra

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne at optage et

større beløb på vedligeholdelseskontoen. Som noget nyt er det

videre i bestemmelsens stk. 7 foreslået, at udlejeren med

tilslutning fra lejerrepræsentanter eller et flertal af lejerne

kan optage et mindre beløb på vedligeholdelseskontoen og dermed på

driftsbudgettet. Dispensationsmuligheden efter den gældende

boligreguleringslovs § 18 c er udgået i dette lovforslag, da den

må anses for overflødiggjort ved stk. 7. Udlejeren har herefter

mulighed for at aftale et lavere hensættelsesbeløb til

vedligeholdelse med lejerne og i forbindelse hermed at aftale, at

vedligeholdelseskontoen ikke anvendes til vedligeholdelse af

erhvervsandelen. Efter bestemmelsens stk. 8 kan huslejenævnet tage

stilling til størrelsen af det beløb, der skal afsættes på

vedligeholdelseskontoen. Huslejenævnet skal i den forbindelse

bl.a. foretage en vurdering af ejendommens aktuelle

vedligeholdelsestilstand, størrelsen af de hidtil hensatte beløb

og behovet for fremtidige større vedligeholdelsesarbejder. I

forbindelse med spørgsmålet om, hvorvidt der skal afsættes et

større beløb, må nævnet vurdere, om lejen herved vil komme til at

overstige det lejedes værdi.

Til §§ 62 og 63

Bestemmelserne svarer til den gældende boligreguleringslovs § 19 og §

20.

Til §§ 64-66

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs § 21, § 22, stk. 1, 3

og 4, og § 23. Det bemærkes, at det ikke i lejeaftaler, der indgås

efter lovforslagets ikrafttræden, kan aftales, at lejeren

overtager den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse.

Til § 67

Bestemmelsen svarer til den gældende § 21 i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Til § 68

Bestemmelsen svarer til den gældende § 22 i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene og til den gældende lejelovs § 22,

stk. 5.

Efter bestemmelsen i stk. 1 har huslejenævnet hjemmel til at afgøre,

om en installation bør fornys, f.eks. fordi den er så gammel, at

den slet ikke kan eller ikke uden uforholdsmæssigt store udgifter

kan vedligeholdes/repareres.

Bestemmelsens stk. 2 skal for så vidt angår den udvendige

vedligeholdelseskonto betragtes som en overgangsbestemmelse, idet

alle oplysninger om denne konto efter nogle års forløb vil kunne

rekvireres fra Grundejernes Investeringsfond.

I bestemmelsens stk. 3 er det søgt klargjort, at nævnets påbud

præcist skal angive, hvilke arbejder det angår. Dette forhold skal

ses i forbindelse med reglerne i lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme. I praksis har det vist sig vanskeligt for

tvangsadministrator at få klarhed over, hvilke påbudte arbejder

der ligger til grund for tvangsadministrationsbeslutningen og

dermed for de arbejder, som tvangsadministrator skal udføre.

En udlejer i en ejerlejlighedsejendom, der ikke har flertal i

ejerforeningen, kan i relation til nævnspåbud komme til at stå i

den vanskelige situation, at han ikke har mulighed for - eller kun

med betydelige økonomiske omkostninger vil være i stand til - at

efterkomme nævnspåbud vedrørende arbejder, der omfatter hele

ejendommen. For at afbøde dette foreslås det i stk. 4, at nævnet i

disse situationer alene kan pålægge udlejeren at stille forslag på

ejerforeningens generalforsamling om, at arbejderne udføres.

Udlejeren skal videre pålægges at stemme for forslaget.

Videre er det i bestemmelsens stk. 5 foreslået, at nævnet som en

pression over for udlejeren kan fastsætte et afslag i lejen,

indtil vedligeholdelsesmangler er bragt i orden.

Ved bestemmelsens stk. 6 er det som noget nyt fastsat, at et

nævnspåbud påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

Dette indebærer, at en køber af en ejendom nærmere må søge oplyst

ved henvendelse til huslejenævnet, hvorvidt der påhviler

ejendommen påbud, der ikke er udført.

Stk. 4 i den gældende boligreguleringslovs § 22 er udgået.

Baggrunden herfor er, at der efter forslagets § 61 er mulighed for

at afsætte et større beløb til vedligeholdelse end fastsat i

loven, og at nævnet i tilfælde af, at lejerne modsætter sig dette,

ved afgørelsen af beløbets størrelse skal tage de hensyn, der

nævnes i den gældende lovs § 22, stk. 4.

Til § 69

Bestemmelsen svarer til § 60 i den gældende lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Til § 70

Bestemmelsen svarer til den gældende § 63 i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Til kapitel X

Til § 71

Bestemmelsen svarer til § 22 a i den gældende lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Til § 72

Bestemmelsen svarer til den gældende § 22 b i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Til § 73

Bestemmelsen er ny og vedrører en situation, hvor en udlejer, der har

flere ejendomme, på en af sine ejendomme ikke har tilstrækkelige

midler til at foretage uopsættelige eller påbudte arbejder, mens

han for andre af sine ejendomme har en positiv

vedligeholdelseskonto. For denne situation foreslås det, at

udlejeren kan bruge midler fra andre af sine ejendomme til at

udføre de nævnte arbejder. For at sikre lejerne i de ejendomme,

hvorfra der tages af vedligeholdelseskontoen, er det en

betingelse, at Grundejernes Investeringsfond over for lejerne

garanterer, at det beløb, der skulle være afsat, vil være til

stede, i det øjeblik arbejder skal udføres. Videre foreslås det,

at Grundejernes Investeringsfond fastsætter afdragsperiodens

længde og vilkårene for garantien. Grundejernes Investeringsfond

kan i denne forbindelse kræve f.eks en bankgaranti fra udlejeren

af ejendommene. Afdragstiden kan maksimalt fastsættes til 5 år.

Det er videre fastsat, at beløbet straks skal tilbagebetales, hvis

en af de berørte ejendomme overdrages til anden side.

Forfaldne beløb vil kunne inddrives efter bestemmelsen i forslagets §

71.

Til §§ 74 og 75

Bestemmelserne svarer til §§ 22 d og 22 e i den gældende lov om

midlertidig regulering af boligforholdenne.

Til § 76

Bestemmelsen svarer til § 61 a i den gældende lov om midlertidig

regulering af boligforholdene.

Til §§ 77 og 78

Bestemmelserne svarer til den gældende boligreguleringslovs §§ 22 f

og 22 g.

Til kapitel XI

Til § 79

Bestemmelsen fastslår udlejerens ret til at foretage forbedringer i

ejendommen.

Til § 80

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 58, idet bemærkes, at

der ved den ændrede formulering i bestemmelsens stk. 2 og 3 ikke

er tilsigtet nogen realitetsændring i forhold til hidtidig praksis

om beregning af forbedringsforhøjelser. Bestemmelsen i forslagets

§ 42. Hvis lejen ikke kan dække

1) ejendommens driftsudgifter, jfr. § 43,

2) afkastet af ejendommens værdi, jfr. § 45,

3) forbedringsudgifter, der er godkendt af lejerrepræsentanterne,

jfr. § 82,

kan udlejeren på grundlag af et driftsbudget en gang hvert kalenderår

forlange lejeforhøjelse til udligning af forskellen.

Stk. 2. Lejeforhøjelse kan dog ikke kræves, dersom lejen efter

forhøjelsen væsentligt vil overstige det lejedes værdi, jfr. § 41.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 1 år efter,

at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter stk. 1.

Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når

udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Stk. 5. Lejeforhøjelse efter stk. 1 har, medmindre parterne træffer

en anden aftale, virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3

måneder efter kravets fremsættelse.

§ 43. De nødvendige driftsudgifter omfatter udgifter til

1) renholdelse,

2) administration,

3) henlæggelser til fornyelser,

4) afsætning til vedligeholdelse m.v. efter §§ 61 og 65,

5) udgifter ved udfærdigelse af varmeregnskab og revision af

ejendommens driftsregnskab,

6) lejerrepræsentationens udgifter i forbindelse med arbejdet for

bebyggelsen,

7) kontingent til grundejerforening, såfremt ejeren har pligt til

at være medlem,

8) skatter og afgifter, der hviler på ejendommen,

9) forsikringer,

10) serviceabonnementer vedrørende elevatorer, antenner, oliefyr

o.lign., i det omfang der ikke heri er indeholdt udgifter til

fornyelser og reparation,

11) leje, leasing og drift af maskiner til ejendommens

vedligeholdelse og renholdelse og

12) udgifter til kontrolmåling af større oliefyr, jfr. byggeloven.

§ 44. Efter fælles forhandlinger med Grundejernes Landsorganisation

og Lejernes Landsorganisation fastsætter boligministeren hvert år

inden 1. juni normaltal for de i § 43, stk. 1, nr. 1-6, nævnte

udgifter for det følgende kalenderår.

§ 45. Til afkastning af ejendommens værdi afsættes på budgettet et

beløb, der ikke må overstige 7 pct. af den ejendomsværdi, der er

fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets

faste ejendomme.

Stk. 2. I stedet for en afkastning efter reglen i stk. 1 kan

udlejeren i ejendomme, der tages i brug efter 1963, som afkastning

beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på

sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til

finansiering af ejendommens opførelse, med tillæg af en passende

forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum

med fradrag af lejerindskud. Som passende forrentning anses

Ibrugtagelsesår Pct. 1964 8 1965-69 10 1970-73 12 Efter 1973 14

Stk. 3. Er der i perioden 1. januar 1964-1. april 1973 gennemført

lejeforhøjelser for forbedringer, kan afkastningen beregnes med

indtil 7 pct. af ejendomsværdien ved den seneste almindelige

vurdering forud for forbedringens gennemførelse med tillæg af en

afkastning af den rimelige forbedringsudgift, beregnet efter

reglerne i stk. 2, således at tidspunktet for forbedringens

ibrugtagelse er afgørende for forrentningsprocentens størrelse.

§ 46. Såfremt ejendommen er opdelt i ejerlejligheder efter 15.

almindelige vurdering, beregnes afkastningen på grundlag af en

forholdsmæssig andel af ejendomsværdien ved 15. almindelige

vurdering.

§ 46 a, stk. 3, om lejernes adgang til at kræve udført

energibesparende arbejder på ejendommen. I forhold til den

gældende bestemmelse er lejernes adgang udvidet, idet det ikke

længere kræves, at udlejeren skal være forpligtet til at levere

varme og varmt vand. Som følge heraf kræves det derfor ikke, at

udgifterne til varme og varmt vand ifølge det seneste

varmeregnskab for et år skal overstige halvdelen af lejen for den

pågældende periode. Det er nu alene en betingelse, at de

energimæssige arbejder, der kræves udført i ejendommen, er

hensigtsmæssige, ligesom det fortsat er en betingelse, at lejerne

skal give tilslutning til en lejeforhøjelse til dækning af

samtlige de udgifter, der følger af forbedringen.

Til § 90

Bestemmelsen svarer til den gældende § 27 a i lov om midlertidig

regulering af boligforholdene, idet der dog som konsekvens af

forslagets § 89 er foretaget visse ændringer, idet huslejenævnet

skal afgøre, om de af lejerne krævede arbejder må anses for

hensigtsmæssige. Ved vurderingen heraf vil en eventuel

varmesynsrapport, udarbejdet af en energikonsulent, have afgørende

betydning.

Til § 91

Det foreslås, at lejerne kan forlange, at udlejeren tilvejebringer en

radio- og TV-modtagelse, der svarer til, hvad der er sædvanligt i

pågældende lokalområde. De krav, lejere i Ålborg og lejere i

København kan stille, vil altså være forskellige. Det foreslås

endvidere, at bestemmelsen ikke tager stilling til, på hvilken

måde modtagelsen skal ske, idet det også vil bero på lokale

forhold, om det er tilslutning til et hybridnet eller etablering

af en fællesantenne, der giver den sædvanlige modtagestandard.

Etablering af radio- og TV-antenner m.v. samt forbedring af

modtageforholdene er at betragte som en forbedring, og det

foreslås, at lejerne fuldt ud betaler for denne forbedring i

lighed med, hvad der er tilfældet, hvis lejerne kræver

energibesparende foranstaltninger udført.

Stk. 2 svarer til stk. 4 i den gældende lejelovs § 29.

Til § 92

Bestemmelsen svarer til den gældende § 29, stk. 1, i lov om

midlertidig regulering af boligforholdene.

Til § 93

Bestemmelsen svarer til § 62 i den gældende lov om leje.

Til § 94

Bestemmelsen svarer til den gældende lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, § 29 a.

Til § 95

Bestemmelsen fastslår, at reglerne i forslagets §§ 89, 90 og 91 ikke

kan fraviges ved aftale.

Til kapitel XII

Til § 96

Bestemmelsens stk. 1 og 3 svarer til den gældende lejelovs § 36, stk.

1 og 3. For så vidt angår stk. 2 foreslås det, at når leverancen

sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren medtage

den samlede udgift, altså såvel drifts- som brændselsudgiften, i

varme- og varmtvandsregnskabet. I tilfælde, hvor en udlejer

aftager varme fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, vil det ofte

være vanskeligt, selv om varmeforsyningsanlægget foretager en

opsplitning af forskellige typer udgifter, at gennemskue, hvad der

er driftsudgifter, og hvad der er brændselsudgifter, således at

der kan laves et egentligt varme- og varmtvandsregnskab i

overensstemmelse med de sædvanlige regler. Det er en forudsætning

for denne ændring, at lov om individuel boligstøtte ændres

således, at boligstøtten vil være neutral i forhold til, om der

sker opsplitning i drifts- og brændselsudgifter eller dette ikke

er tilfældet.

Til § 97

De hidtidige regler om fordeling af varmeudgifter var indeholdt i

lejelovens § 37. De hidtil gældende regler om, at lejerne har

medindflydelse, er opretholdt. Af den gældende lovgivning fremgår

det imidlertid nærmest, at såfremt lejerne vælger at have

varmemålere, sker al fordeling af varme efter disse varmemålere.

Dette er ikke i overensstemmelse med de sædvanlige

beregningsregler, som varmeregnskabsfirmaerne har anvendt i en

meget lang årrække. Disse regler, der i en vis udstrækning er

baseret på regler fra begyndelsen af 1950erne, er overordentlig

vanskeligt tilgængelige, men indebærer bl.a., at en lejer kan

komme til at betale varme i forhold til et varmeapparat, der er

nedtaget længe før hans indflytning.

På denne baggrund foreslås det, at der i loven udtrykkeligt gøres op

med, at en vis del af den totale varmeudgift fordeles efter faste

andele og således sikrer, at alle beboerne i en ejendom deltager i

betaling af den varme, der findes i rørene, uanset at der ikke

lukkes op for varmeapparaterne.

Bestemmelsen i stk. 4 er ny. Om baggrunden for den henvises til

bemærkningerne til § 68.

Til §§ 98 og 99

Bestemmelserne svarer til lejelovens §§ 38 og 39, idet varslet,

udlejeren skal afgive efter § 39, såfremt han ønsker at ændre

afslutningen af varmeregnskabsåret, er forkortet til 1 måned i

lighed med de regler, der gælder for almennyttigt byggeri.

Til § 100

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 40, idet fristen for aflevering

af et regnskab, såfremt man modtager varme fra et kollektivt

varmeforsyningsanlæg, er forlænget fra 3 til 4 måneder for ikke at

stille udlejere, der modtager sådan varme, ringere end udlejere,

der har selvstændige fyringsanlæg.

Bestemmelsen er i øvrigt ændret således, at der ikke er knyttet

ugyldighedsvirkning til et regnskab, der ikke opfylder de formelle

betingelser. I stedet mister udlejeren sin ret til at kræve

tillægsbetaling af lejeren.

Til § 101

Bestemmelsen svarer indholdsmæssigt til den gældende lejelovs § 41,

idet den dog er affattet således, at den ikke volder udlejere, der

betjener sig af EDB, unødigt besvær.

Til § 102

Bestemmelsen svarer for så vidt angår stk. 1 og 2 til den gældende

bestemmelse i lejelovens § 42.

Lejeren har imidlertid været meget dårligt stillet i tilfælde, hvor

udlejer aldrig har fremsendt et varmeregnskab, men hvor lejeren

havde en begrundet formodning om, at han i årets løb havde betalt

for meget i a contovarmebidrag og derfor havde et

tilbagebetalingskrav. På denne baggrund foreslås stk. 3 indsat i §

102, således at udlejeren, såfremt han ikke har udsendt et

varmeregnskab inden 6 måneder efter, at varmeregnskabsåret er

afsluttet, mister adgangen til at få dækning for en forholdsmæssig

del af varmeudgiften i det løbende varmeregnskabsår, idet lejeren

ikke, selv om han er holdt op med at betale varmebidrag,

efterfølgende skal betale for den varme, han rent faktisk har

fået.

Til § 103

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 43.

Til § 104

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 45.

Til § 105

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 46, idet den hidtidige

bestemmelse i § 46, stk. 1, er udgået, da nærværende forslag kun

vedrører beboelseslejligheder.

Til kapitel XIII

Bestemmelserne svarer til bestemmelserne i den gældende lejelovs

§ 47. Det i § 42 nævnte driftsbudget skal kun omfatte de

driftsudgifter, der vedrører ejendommens beboelseslejligheder.

Fordelingen af de driftsudgifter, der er fælles for

beboelseslejlighederne, og de husrum, der ikke er omfattet af

reglerne i dette kapitel, sker på grundlag af bruttoetagearealet.

§ 48. Lejeforhøjelsen fordeles på beboelseslejlighederne efter

bruttoetageareal.

Stk. 2. Såfremt fordeling efter stk. 1 vil medføre, at lejen for en

eller flere beboelseslejligheder væsentligt kommer til at

overstige det lejedes værdi, kan fordeling dog ske efter

lejlighedernes indbyrdes brugsværdi.

§ 49. I ejendomme uden lejerrepræsentation skal krav om

lejeforhøjelse efter § 42 fremsættes samtidig over for de lejere,

hvis leje ønskes forhøjes. Kravet skal være skriftligt. Det skal

indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse, om dens

beregning, herunder om lejlighedens andel af den samlede

forhøjelse. Det skal endvidere være ledsaget af det seneste

regnskab, der er indsendt til Grundejernes Investeringsfond, jfr.

§ 50. I ejendomme med lejerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse

efter § 42 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje

ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde

en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, dens beregning samt

oplysning om saldo på lejlighedens konto for vedligeholdelse,

jfr. § 65, medmindre en sådan er udsendt inden for det sidste år.

Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at det budget, der

begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt lejerrepræsentanterne, samt

om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse

oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 2. Senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for

lejerne skal lejerrepræsentanterne have tilsendt en fortegnelse

over de varslede lejeforhøjelser og en genpart af

varslingsskrivelsen med en redegørelse for budgetteringen, der

indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent

omfang.

Stk. 3. Lejerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af

udlejerens oplysninger efter stk. 2 fremsætte krav om, at

udlejeren inden yderligere 3 uger fremkommer med nærmere angivne

supplerende oplysninger vedrørende budgettet og

vedligeholdelsesregnskabet. Lejerrepræsentanterne skal endvidere

have oplysning om, at de inden 6 uger, fra kravet er kommet frem,

kan protestere over for udlejeren. Modtager lejerrepræsentanterne

ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 4. Såfremt lejerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at

udlejerens henvendelse eller yderligere oplysninger efter stk. 3

er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde

lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden 6 uger efter udløbet af

lejerrepræsentanternes protestfrist forelægge sagen for

huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om

lejeforhøjelse.

Stk. 5. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra

lejerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller

lejerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren

oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne

dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe

spørgsmålet om det lejedes værdi for nævnet efter § 57.

Stk. 6. Meddelelse efter stk. 5 kan gives i varslingsskrivelsen efter

stk. 1, såfremt den udsendes efter, at lejerrepræsentanterne har

svaret eller deres svarfrist er udløbet.

§ 51. Inden 5 måneder efter, at ejendommens regnskabsår er afsluttet,

skal ejeren fremsende revideret regnskab til lejerrepræsentanterne

eller, i ejendomme uden lejerrepræsentation, til lejerne.

Stk. 2. Regnskabet skal indeholde de i budgettet nævnte udgifter og

indtægter vedrørende beboelseslejlighederne. Manglende indtægter

som følge af, at reglerne i §§ 49, 50 og 53 ikke er overholdt,

skal tydeligt fremgå af regnskabet.

§ 52. Har udlejeren i det afsluttede regnskabsår opkrævet højere leje

end nødvendigt for at dække ejendommens driftsudgifter, nedsættes

lejen for resten af det løbende regnskabsår under hensyn hertil

med virkning fra den første lejebetaling, der skal finde sted, når

der er forløbet 1 måned efter, at regnskabet er udsendt.

Stk. 2. Har udlejeren i det afsluttede regnskabsår opkrævet en leje,

der ikke kunne dække de nødvendige driftsudgifter, kan lejen for

den resterende del af det løbende regnskabsår senest 6 måneder

efter regnskabsårets slutning kræves forhøjet med et beløb til

udligning af underskuddet, idet der bortses fra de i § 51, stk. 2,

nævnte manglende indtægter. Lejeforhøjelsen kan ske med 1 måneds

varsel.

Stk. 3. Meddelelse om lejeændring skal være skriftlig. Den skal

indeholde oplysning om lejeændringens størrelse og dens beregning,

herunder om lejlighedens andel af den samlede ændring. Meddelelsen

skal indeholde oplysning om, at lejeren inden 2 måneder efter, at

kravet er kommet frem, kan indbringe sagen for huslejenævnet.

Indeholder meddelelsen ikke disse oplysninger, kan der ikke ske

lejeændring i medfør af stk. 2.

§ 53. Undlader udlejeren at fremsende regnskab som nævnt i § 51,

eller undlader han regulering som nævnt i § 52, stk. 1, kan

lejeren undlade at betale leje med virkning fra den første

lejebetaling efter, at der er forløbet 6 måneder fra

regnskabsårets slutning. Når regnskabet foreligger, skal

lejebetaling genoptages. Udlejeren har mistet adgangen til at få

dækning for den forholdsmæssige del af lejen, svarende til det

antal måneder, som lejeren har undladt at indbetale leje for efter

1. pkt.

Stk. 2. Huslejenævnet kan på begæring bestemme, at lejeren, uanset

bestemmelsen i stk. 1, har pligt til at betale leje. Det er dog en

betingelse, at udlejeren over for nævnet dokumenterer, at det

skyldes helt ekstraordinære forhold, at der ikke er fremsendt

regnskab, jfr. § 51, eller sket lejeregulering, jfr. § 52.

§ 54. Udlejeren kan med 3 måneders varsel bestemme, at ejendommens

regnskabsår fremtidig skal afsluttes på en anden dato.

Regnskabsperioden ved overgang til det nye regnskabsår må højst

være 18 måneder og skal mindst være 6 måneder.

Stk. 2. Når der er sket omlægning af regnskabsår som nævnt i stk. 1,

kan fornyet omlægning først få virkning 5 år efter det nye

regnskabsårs begyndelse.

§ 55. I samarbejde med Lejernes Landsorganisation og Grundejernes

Landsorganisation udarbejder boligministeren budgetskema samt

standardskrivelser til varsling af lejeforhøjelser. I det omfang

disse skemaer m.v. er anvendt, vil lejeforhøjelsen ikke kunne

anfægtes af formelle grunde.

§ 56. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter §§ 49 og 50 for

huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis,

dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til

stede.

Stk. 2. Indtil nævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære

den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der

dog ikke må overstige 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Lejen skal

reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af

forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse

er afgjort af nævnet. Såfremt sagen indbringes for ankenævnet,

udskydes reguleringen efter 2. og 3. pkt., til ankenævnets

afgørelse foreligger.

§ 57. På lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har

truffet afgørelse efter § 56, afgøre, om lejen væsentligt

overstiger det lejedes værdi, jfr. § 41.

Stk. 2. Spørgsmålet om nedsættelse af lejen efter stk. 1 skal

indbringes for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, den

forhøjede leje første gang skal betales. Nævnet kan ikke nedsætte

lejen til et beløb, der ligger under lejen inden den seneste

lejeforhøjelse.

§ 58. Med bøde eller hæfte straffes den, som afkræver en lejer højere

leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme måde

straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er mere

byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i § 41.

Stk. 2. Er en af de i stk. 1 nævnte overtrædelser begået af et

aktieselskab, andelsselskab eller lignende, kan bødeansvar

pålægges selskabet som sådant.

§ 59. Har udlejeren opkrævet højere leje, depositum, indskud eller

lignende end tilladt, kan lejeren kræve det for meget betalte

tilbage, ligesom lejen kan kræves nedsat med virkning for

fremtiden.

Stk. 2. Lejeren kan ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt

leje med den begrundelse, at lejen overstiger den lovlige leje,

jfr. § 41, stk. 1, medmindre sag om tilbagebetaling er rejst inden

1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første

gang skal betales.

§ 60. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved

lige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas,

vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.

Stk. 2. Fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden

istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal

foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og

det lejedes karakter, jfr. dog § 65.

Stk. 3. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig

belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom

han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.

§ 61. Som led i opfyldelsen af sin pligt til at vedligeholde

ejendommen skal udlejeren afsætte et årligt beløb pr. m2

bruttoetageareal på en konto for udvendig vedligeholdelse. Beløbet

udgør for ejendomme, der er taget i brug før 1964, 47 kr. For

ejendomme, der er taget i brug i perioden 1. januar 1964-31.

december 1969, udgør beløbet 40 kr., og for ejendomme, taget i

brug efter udgangen af 1969, udgør beløbet 25 kr. Beløbene

reguleres hver 1. januar, første gang den 1. januar 1987 til det i

medfør af § 44, jfr. § 43, nr. 4, fastsatte normaltal. For

ejendomme, der er fredet, forhøjes det i medfør af 4. pkt.

regulerede beløb med 1 kr. pr. m2 bruttoetageareal.

Stk. 2. Har ejendommen husrum, der ikke er omfattet af reglerne i

denne lov, skal der for sådanne lokaler afsættes samme beløb pr.

m2 på vedligeholdelseskontoen, som afsættes af lejen for

beboelseslejligheder.

Stk. 3. Beløb, der afsættes efter stk. 1 og 2, indsættes på en konto

for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jfr. kapitel X.

Stk. 4. Det indbetalte beløb kan ikke gøres til genstand for

kreditorforfølgning og kan kun udbetales efter reglerne i §§ 72,

73 og 75.

Stk. 5. Har lejeren ved aftale overtaget en væsentlig del af pligten

til at vedligeholde ejendommen, nedsættes det beløb, der afsættes

på vedligeholdelseskontoen, forholdsmæssigt.

Stk. 6. Såfremt det beløb, der er til disposition til vedligeholdelse

og opretning, ikke kan sikre udførelsen af påkrævede nærmere

angivne vedligeholdelses- eller opretningsarbejder i ejendommen,

kan udlejeren med tilslutning fra lejerrepræsentanterne eller et

flertal af lejerne optage et hertil nødvendigt større beløb på

driftsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter stk. 1.

Stk. 7. Såfremt det beløb, der er til disposition til vedligeholdelse

og opretning, er for stort i forhold til ejendommens

vedligeholdelsestilstand, kan udlejeren med tilslutning fra

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne optage et mindre

beløb på driftsbudgettet og på vedligeholdelseskontoen efter stk.

1.

Stk. 8. Uenighed om hensættelse af beløb til vedligeholdelse efter

stk. 6 og 7 afgøres af huslejenævnet.

§ 62. På kontoen efter § 61 kan fradrages beløb, der er anvendt til

opfyldelsen af udlejerens pligt til anden vedligeholdelse end

omhandlet i § 64, eller beløb anvendt til brandsikring og

opretning. Endvidere kan der med tilslutning fra

lejerrepræsentanterne fradrages beløb, der er anvendt til

forbedring eller lignende.

Stk. 2. Dækkes en udgift efter stk. 1 ved optagelse af lån, er

udlejeren berettiget til, i stedet for at fradrage udgiften, at

fradrage de årlige prioritetsydelser på kontoen, efterhånden som

disse betales.

§ 63, samt af oplysning om saldo på lejlighedens konto for

vedligeholdelse, jfr. § 65, medmindre en sådan er udsendt inden

for det sidste år. Kravet skal indeholde oplysning om, at lejeren

inden 2 måneder, fra kravet er kommet frem, kan indbringe sagen

for huslejenævnet. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er

det ugyldigt.

§ 63. Der udarbejdes et særskilt årsregnskab for

vedligeholdelseskontoen, hvor udgiften vises, fordelt på de

enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En

positiv eller negativ saldo overføres til det følgende

regnskabsår.

Stk. 2. Har hverken lejerne eller lejerrepræsentanterne i løbet af

det sidste år modtaget vedligeholdelsesregnskab efter §§ 49 og 50,

kan enhver af lejerne kræve at få udleveret en genpart af det i

stk. 1 nævnte regnskab. Lejeren eller dennes fuldmægtig skal på

begæring gives adgang til at gennemgå bilagene.

Stk. 3. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer

vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

Kontoen i Grundejernes Investeringsfond følger ved ejerskifte

ejendommen.

§ 63 a i lov om leje, jfr. lovbekendtgørelse nr. 375 af 11. juli

1984, samt § 61. Fondens vedtægter skal godkendes af

boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne bestemmelser

til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en

statsautoriseret revisor, der udpeges af boligministeren.

Stk. 2. Fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for

bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af

landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme.

Boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har

valgret. De øvrige medlemmer udpeges af boligministeren, heraf 3

efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af

foreninger af lejere af beboelseslejligheder. Efter samme regler

vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle

valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Stk. 3. Til varetagelse af den daglige administration af fondens

anliggender ansætter bestyrelsen direktør og andet ledende

personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets

tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der

udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af

bestyrelsen.

§ 64. Udlejerens pligt til at vedligeholde den enkelte lejlighed med

hvidtning, maling og tapetsering anses for opfyldt, når han til

dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes

hertil efter reglerne i §§ 65 og 66.

§ 65. Udlejeren skal i 1986 afsætte 17 kr. pr. m2 bruttoetageareal på

en vedligeholdelseskonto for lejligheden. Beløbene afsættes med

1/12 månedsvis. Beløbet reguleres hver 1. januar, første gang den

1. januar 1987 til det i medfør af § 44, jfr. § 43, nr. 4,

fastsatte normaltal.

Stk. 2. Når udlejeren har afholdt udgiften til hvidtning, maling og

tapetsering, kan han fradrage den på vedligeholdeskontoen. Han

skal samtidig give lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte

udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til

rådighed. Lejeren kan kræve dokumentation for de afholdte

vedligeholdelsesudgifter.

Stk. 3. Har lejeren ikke i løbet af det sidste år modtaget

vedligeholdelsesregnskab efter §§ 49 og 50, har lejeren krav på,

at udlejeren inden 3 måneder efter regnskabsårets afslutning giver

lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved

regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens

vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

§ 66. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager hvidtning, maling og

tapetsering, når det er nødvendigt og udgiften kan afholdes af det

beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.

Stk. 2. Er lejeaftalen opsagt af en af parterne, kan lejeren ikke

fremsætte krav efter stk. 1.

Stk. 3. Ved genudlejning skal vedligeholdelseskontoen videreføres, og

udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved

lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse.

Stk. 4. Ved ejerskifte overtager den nye udlejer

vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

§ 66 a i den hidtil gældende lov om midlertidig regulering af

boligforholdene.

Til § 218

Bestemmelsen svarer til den hidtil gældende § 116 i lov om leje og

den hidtil gældende § 67 i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene.

Til § 219

Bestemmelsen svarer til den gældende § 117 i lov om leje og § 68 i

den hidtil gældende lov om midlertidig regulering af

boligforholdene.

§ 67. Uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse,

vedligeholdelse og fornyelse afgøres af huslejenævnet. Dette

gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til

istandsættelse efter fraflytning.

§ 68. Uenighed om opfyldelsen af udlejerens pligt til renholdelse,

vedligeholdelse og fornyelse afgøres af huslejenævnet. Det samme

gælder uenighed om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig

vedligeholdelse.

Stk. 2. Undlader udlejeren at efterkomme en anmodning fra nævnet om

inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskaber med bilag for

de sidste 5 år vedrørende de konti, der er nævnt i §§ 61 og 65, og

kan nævnet ikke få de nødvendige oplysninger fra Grundejernes

Investeringsfond vedrørende den i § 61 nævnte konto, kan lejeren

kræve lagt til grund, at der på kontoen herstår et beløb svarende

til periodens hensættelser uden fradrag for afholdte udgifter til

vedligeholdelse.

Stk. 3. Nævnet kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder

udføre. Nævnet skal i afgørelsen præcisere, hvilke arbejder

påbuddet angår. Nævnet kan fastsætte en tidsfrist for det enkelte

arbejdes fuldførelse.

Stk. 4. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, og er de arbejder,

som nævnets påbud efter stk. 3 angår, af en sådan karakter, at

udlejeren kun kan udføre dem med ejerforeningens godkendelse, kan

nævnet alene pålægge udlejeren på foreningens generalforsamling at

stille forslag om, at arbejderne udføres, og at udlejeren stemmer

for forslaget.

Stk. 5. Nævnet kan endvidere fastsætte et afslag i lejen, indtil

arbejderne er udført.

Stk. 6. Ved ejerskifte påhviler huslejenævnets påbud den nye udlejer.

§ 69. Har en udlejer ikke udført renholdelses- og

vedligeholdelsesarbejder samt forbedringsarbejder inden en af

huslejenævnet fastsat frist, jfr. § 68, stk. 3, og § 88, stk. 4,

samt § 90, stk. 2, kan investeringsfonden på begæring af en lejer

lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning.

Stk. 2. Bestrider udlejeren, at investeringsfonden har været

berettiget til at udføre arbejderne, eller udgifternes rimelighed,

kan han deponere beløbet eller efter aftale med fonden stille

sikkerhed for beløbets betaling.

Stk. 3. Forrentning af beløb, som investeringsfonden har lagt ud,

fastsættes af fonden med en rente, som svarer til renten på

kontantlån ydet i en serie med en løbetid på 10 år i realkredit i

et godkendt realkreditinstitut. Nærmere regler om fondens adgang

til at kræve gebyr for administration i forbindelse med

arbejdernes udførelse fastsættes af boligstyrelsen.

Stk. 4. Såfremt udlejeren ikke deponerer eller stiller sikkerhed

efter stk. 2, kan fonden til dækning af udgifterne ved arbejdernes

udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade

tinglyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter,

men uden personlig hæftelse. Lånet udbetales kontant og forrentes

med en rentesats, der fastsættes af fonden, og som ved lånets

optagelse svarer til forrentningen efter stk. 3. Afdragstiden

fastsættes til højst 10 år. Dette gælder også for udgifter til

dækning af forundersøgelser og lignende, som er nødvendige for

fondens beslutning efter stk. 1.

Stk. 5. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af en ejendoms

administrator efter lov om tvungen administration af

udlejningsejendomme udlevere materiale vedrørende ejendommen.

Investeringsfonden kan kræve betaling til dækning af den udgift,

der med rimelighed er afholdt til tilvejebringelse af dette

materiale.

Stk. 6. Investeringsfonden kan i øvrigt bestemme, at indtil 50 pct.

af lejeindtægten skal indbetales til fonden, indtil fonden har

fået dækning for sine udlæg med påløbne omkostninger og renter.

Investeringsfonden skal lade beslutningen, der er gyldig mod

enhver, tinglyse på ejendommen.

Stk. 7. Såfremt investeringsfonden efter stk. 6 kan oppebære en del

af lejeindtægten, skal alle lejerne efter påkrav herom betale

lejen til investeringsfonden, som refunderer udlejeren

overskydende beløb. Kun betaling til investeringsfonden har

frigørende virkning.

§ 70. Med bøde straffes den, der undlader at give investeringsfonden

alle de oplysninger om lejens størrelse og lejerne, som er

nødvendige for, at § 69, stk. 6, kan anvendes.

§ 71. Det i § 61 nævnte beløb indbetales årligt bagud.

Boligministeren fastsætter nærmere regler om bindingspligten.

Stk. 2. Er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til

vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring eller

lignende, jfr. § 62, kan beløbet fradrages i den årlige

indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud

er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen må ledsages af

dokumentation for fradraget.

Stk. 3. Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til

enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse

efter § 61 med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jfr. stk.

2, og beløb, som er frigivet i medfør af §§ 72 og 73.

Stk. 4. Er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter

reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 72 først ske, når det

manglende beløb er indbetalt.

Stk. 5. Er det på kontoen indestående beløb større end forudsat,

udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære

renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været

bundet.

Stk. 6. Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling

finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og

fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter. Beløb,

der ikke indbetales rettidigt, inddrives ved udpantning efter

reglerne for udpantning af skatter og afgifter, som opkræves ved

kommunernes foranstaltning, jfr. loven om fremgangsmåden ved

inddrivelse af skatter og afgifter m.v. Inddrivelsen foretages på

foranledning af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejeren er

bosat, eller - hvis ejeren bor i udlandet - i den kommune, hvori

ejendommen er beliggende. Inddrivelse sker med tillæg af et gebyr,

der tilfalder kommunen. Gebyret udgør 50 kr. plus 1/2 pct. af

beløb ud over 3.000 kr.

Stk. 7. Boligministeren fastsætter regler for, hvorledes Grundejernes

Investeringsfond skal kontrollere indbetalinger, jfr. § 61, og

udbetalinger, jfr. §§ 72 og 75.

§ 72. Beløb indbetalt på en konto efter § 61 kan udbetales, når

udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til

ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring

efter § 62, stk. 1, eller til ydelser på lån til de nævnte formål,

jfr. § 62, stk. 2. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil

tilskud er ydet efter anden lovgivning. Der bortses endvidere fra

den del af udgiften, hvortil der er frigivet bundne beløb fra

Grundejernes Investeringsfond, jfr. § 174.

Stk. 2. Senest samtidig med, at udlejeren kræver beløb udbetalt efter

stk. 1, skal lejerrepræsentanterne have underretning om, hvilke

udgifter der er afholdt, og hvilket beløb der kræves udbetalt.

Stk. 3. Beløb indsat på en konto efter § 61 kan udbetales, medmindre

lejerrepræsentanterne protesterer mod udbetalingen inden 6 uger

efter modtagelsen af underretningen efter stk. 2. Såfremt enighed

ikke kan opnås mellem udlejer og lejerrepræsentanter, skal

udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at

fastholde kravet om udbetaling efter stk. 1.

§ 73. En udlejer, der på en ejendom har afholdt udgifter, der kan

fradrages efter § 62, kan kræve udbetaling af midler indbetalt på

en konto efter § 61 for en anden af sine ejendomme eller undlade

indbetaling for denne ejendom. Det er en betingelse, at midlerne

på kontoen efter § 61 for førstnævnte ejendom er opbrugt, og at

Grundejernes Investeringsfond efter aftale med udlejeren over for

lejerne i den ejendom, hvorfra midlerne ønskes udbetalt,

garanterer, at det beløb, der skulle være afsat, vil være til

stede til udførelse af arbejder på denne ejendom.

Stk. 2. Grundejernes Investeringsfond fastsætter i det enkelte

tilfælde afdragsperiodens længde og vilkårene for garantien.

Afdragstiden kan dog maksimalt fastsættes til 5 år fra

udbetalingstidspunktet.

Stk. 3. Ved overdragelse af en af de berørte ejendomme skal beløbet

straks indbetales til investeringsfonden.

§ 74. Grundejernes Investeringsfond skal på begæring af huslejenævnet

i den kommune, hvor ejendommen er beliggende, give oplysning om

binding og frigivelse af beløb samt størrelsen af indestående

beløb på ejendommens konto efter § 61.

§ 75. Såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 61

indestående beløb til ejeren.

Stk. 2. Såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den

ikke er omfattet af kapitel VIII, udbetales de på kontoen efter §

61 indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra

det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering (jfr. lov om

byfornyelse og boligforbedring og lov om sanering) fragår

resterende beløb i den udmålte erstatning.

Stk. 3. Udbetaling efter stk. 1-2 skal ske i løbet af det kvartal,

der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er

ophørt.

§ 76. Grundejernes Investeringsfond kan afkræve offentlige

myndigheder alle nødvendige oplysninger til brug for

administrationen af bestemmelserne i dette kapitel.

§ 77. Tvister mellem ejeren og lejerne samt ejeren og Grundejernes

Investeringsfond i henhold til dette kapitel afgøres af

huslejenævnet.

§ 78. Den, der med henblik på indbetaling til eller udbetaling fra en

konto efter § 61 over for Grundejernes Investeringsfond afgiver

urigtig skriftlig erklæring eller skriftligt bevidner noget,

hvorom han ingen kundskab har, straffes efter § 163 i borgerlig

straffelov.

§ 79. Udlejeren har ret til under iagttagelse af reglerne i §§ 30-32

at forbedre ejendommen eller det lejede, medmindre forbedringen

væsentligt vil ændre det lejedes karakter, herunder forringe det

lejedes brugsværdi for lejeren.

§ 80. Har udlejeren forbedret det lejede, kan han forlange lejen

forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes

værdi. Ved vurdering af det lejedes værdi ses der bort fra

forbedringer, der er gennemført efter reglen i § 89.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne dække afskrivning

samt give en passende forrentning af den udgift, der med

rimelighed er afholdt til forbedringen.

Stk. 3. Har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 89, kan

han forlange en lejeforhøjelse, der dækker afskrivning samt giver

en passende forrentning af samtlige de udgifter, der følger af

arbejdernes gennemførelse.

Stk. 4. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens

forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug,

anses for forbedringer.

§ 80, stk. 1, 2. pkt., der svarer til den gældende formulering i

lejelovens § 58 og tilkendegiver, at der ved vurdering af det

lejedes værdi ses bort fra forbedringer, der er gennemført efter

reglen i § 89, foreslås opretholdt. Baggrunden herfor er, at de

energibesparende foranstaltninger, som lejerne i medfør af

forslagets § 89 kan kræve gennemført, kan bevirke, at lejen herved

bringes op i nærheden af det lejedes værdi, og at senere

forbedringer, der gennemføres ved udlejerens foranstaltning, kan

få lejen til at overstige det lejedes værdi. Det bemærkes, at den

lejeforhøjelse, som følger af arbejderne efter § 89, skal dække

samtlige udgifter, således at der bl.a. ikke skal ske fradrag for

sparet vedligeholdelse.

Stk. 6 i den gældende lejelovs § 58 er udeladt, idet det må følge af

bestemmelsens stk. 1, at opsætning af antenneanlæg vil være en

forbedring, når det øger det lejedes brugsværdi.

Til § 81

Bestemmelsen svarer til § 26 i den gældende lov om midlertidig

regulering af boligforholdene, idet beløbet på 80 kr. pr. m2

bruttoetageareal som følge af den almindelige prisstigning er

forhøjet til 100 kr. Beløbet reguleres efter forslagets § 84.

Til § 82

Det foreslås herved, at mindre forbedringer vil kunne optages som en

engangsudgift på ejendommens driftsbudget. Det er en betingelse,

at lejerrepræsentationen giver tilslutning til, at beløbet optages

på driftsbudgettet. I tilfælde af uenighed mellem

lejerrepræsentanterne og udlejeren afgør nævnet, hvorvidt udgiften

kan medtages på budgettet.

Det har været overvejet, hvorvidt man skulle give lejerne en egentlig

ret til at forlange, at udgiften til mindre forbedringer blev

medtaget på budgettet, men på grund af de skattemæssige problemer,

dette i dag vil kunne give en udlejer, er der ikke fremsat forslag

herom.

Til § 83

Det foreslås i bestemmelsen, at udlejeren, forinden der iværksættes

forbedringer, som vil medføre en lejeforhøjelse på 15 kr. pr. m2

og derover, skal indsende projektmaterialet vedrørende

forbedringen til huslejenævnet. Nævnet skal herefter træffe

afgørelse om projektets hensigtsmæssighed og størrelsen af den

lejeforhøjelse, der vil kunne oppebæres, når forbedringen er

udført. Nævnet skal herved tage hensyn til f.eks. fradrag for

sparet vedligeholdelse, således at udlejeren ved, hvilken

lejeforhøjelse han kan påregne at oppebære, når forbedringen er

fuldført. Er parterne enige om projektets hensigtsmæssighed, skal

huslejenævnet alene træffe afgørelse om størrelsen af

lejeforhøjelsen.

Når forbedringen er fuldført, er huslejenævnet ikke afskåret fra at

ændre den fastsatte lejeforhøjelse, idet forskellige forhold i

forbindelse med finansieringen og forbedringens kvalitet kan gøre

en justering i såvel opadgående som nedadgående retning påkrævet.

Det foreslås videre, at udlejeren i ejendomme med

lejerrepræsentation, forinden han fremsender projektet til

huslejenævnet, skal forhandle med lejerrepræsentanterne. Ved

forelæggelsen for huslejenævnet skal lejerrepræsentanternes

bemærkninger til projektet vedlægges.

Til § 84

Det foreslås, at beløbet, der er afgørende for, om der i forbindelse

med forbedringen skal tilbydes erstatningsbolig, og beløbet på 15

kr. i forslagets § 82 fastsættes af boligministeren hvert år efter

fælles forhandlinger med Grundejernes Landsorganisation og

Lejernes Landsorganisation.

Til § 85

Bestemmelsen svarer til den gældende boligreguleringslovs § 27, stk.

1 og 3, og den gældende lejelovs § 59, stk. 1.

Til §§ 86 og 87

Bestemmelserne vedrører kravene til varsling af

forbedringsforhøjelser i ejendomme uden og med

lejerrepræsentation. I forhold til de gældende bestemmelser i

boligreguleringslovens §§ 12 og 13 er den væsentligste forskel, at

det i ejendomme uden lejerrepræsentation er den enkelte lejer, der

må gå til nævnet, og at nævnets afgørelse alene gælder for denne

lejer. Samtidig er fristen for indbringelse af varslingen forøget

fra 6 uger til 2 måneder.

Til § 88

I bestemmelsens stk. 1 er det præciseret, at fornyet varsling er

unødvendig, når en forbedring ikke er fuldført på tidspunktet for

en varslet forhøjelses ikrafttræden. I øvrigt svarer bestemmelsen

til den gældende § 27, stk. 4-6, i lov om midlertidig regulering

af boligforholdene og § 59, stk. 3, i den gældende lejelov.

Til § 89

Bestemmelsen er en udbygning af den gældende bestemmelse i lejelovens

§ 81. Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med

lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil

udgøre mere end 100 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal udlejeren

senest 3 måneder før forbedringens iværksættelse underrette

lejeren om, at han kan kræve at få tilbudt anden passende bolig

inden udløbet af den i stk. 2 nævnte frist. Beløbet reguleres

efter § 84.

Stk. 2. Fremsætter lejeren senest 6 uger efter varslingen krav om at

få tilbudt anden passende bolig, skal udlejeren inden

forbedringens iværksættelse tilbyde lejeren en bolig af passende

størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr og til en leje, der -

efter fradrag af eventuel boligstøtte - ikke afviger væsentligt

fra den hidtidige leje. Lejligheden har en passende størrelse, når

den har samme værelsesantal som lejerens hidtidige lejlighed eller

den har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer.

Stk. 3. Såfremt lejeren gør indsigelse, fordi han finder, at

udlejerens tilbud om anden bolig ikke opfylder betingelserne i

stk. 2, skal udlejeren indbringe spørgsmålet for huslejenævnet.

Stk. 4. Over for en lejer, der ikke har fået underretning efter stk.

1 om sin ret til at kræve anden bolig, kan lejeforhøjelse som

følge af forbedringen ikke gennemføres ud over den i stk. 1

angivne grænse.

§ 82. Såfremt udgiften til en forbedring efter § 80 medfører en

lejeforhøjelse, der udgør mindre end 15 kr. pr. m2

bruttoetageareal, kan hele udgiften medtages på det første

driftsbudget, der udarbejdes efter, at forbedringen er fuldført.

Beløbet reguleres efter § 84.

Stk. 2. I ejendomme med lejerrepræsentation skal udlejeren have

lejerrepræsentanternes tilslutning til at medtage den i stk. 1

nævnte forbedringsudgift på driftsbudgettet.

Stk. 3. Kan lejerrepræsentanterne ikke tiltræde, at

forbedringsudgiften medtages på budgettet, finder bestemmelsen i

§ 83 anvendelse. Den af huslejenævnet tiltrådte forbedringsudgift

kan udlejeren, uanset bestemmelsen i stk. 2, medtage på budgettet.

§ 83. Inden der iværksættes forbedringer, der vil medføre en

lejeforhøjelse, der overstiger den i § 82, stk. 1, nævnte, skal

udlejeren indsende projektmateriale vedrørende den påtænkte

foranstaltning, opgørelse over de anslåede udgifter ved

gennemførelsen og beregning af den ønskede lejeforhøjelse til

huslejenævnet. Nævnet skal herefter træffe afgørelse om projektets

hensigtsmæssighed og om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil

kunne gennemføres, når arbejdet er udført i overensstemmelse med

de forelagte tegninger og beskrivelser.

Stk. 2. I ejendomme med lejerrepræsentation skal projektmaterialet

ledsages af lejerrepræsentanternes bemærkninger hertil.

§ 84. Efter fælles forhandlinger med Grundejernes Landsorganisation

og Lejernes Landsorganisation fastsætter boligministeren hvert år

inden 1. juni det i §§ 81 og 82 nævnte beløb for det følgende

kalenderår.

§ 85. Har en udlejer under iagttagelse af reglerne i §§ 79, 81 og 83

forbedret det lejede, kan lejeforhøjelse efter § 80 gennemføres

med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få

virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 2. Reglerne i §§ 57 og 59 finder tilsvarende anvendelse.

§ 86. I ejendomme uden lejerrepræsentation skal krav om

lejeforhøjelse efter § 80 fremsættes samtidig over for de lejere,

hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal

indeholde oplysnng om grunden til lejeforhøjelsen og om

lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning, herunder

lejlighedens andel af den samlede forhøjelse. Kravet skal være

ledsaget af huslejenævnets afgørelse i henhold til § 83. Kravet

skal endvidere indeholde oplysning om, at lejeren inden 2 måneder,

fra kravet er kommet frem, kan indbringe sagen for huslejenævnet.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

§ 87. I ejendomme med lejerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse

efter § 80 fremsættes skriftligt over for de lejere, hvis leje

ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde

oplysning om grunden til lejeforhøjelsen og om lejeforhøjelsens

størrelse og dens beregning, herunder om lejlighedens andel af den

samlede forhøjelse. Kravet skal være ledsaget af huslejenævnets

afgørelse i henhold til § 83. Kravet skal endvidere indeholde

oplysning om, at den beregning, der begrunder lejeforhøjelsen, er

forelagt lejerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle

udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det

ugyldigt.

Stk. 2. Senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for

lejerne skal lejerrepræsentanterne have tilsendt en genpart af

varslingsskrivelsen med en redegørelse for beregningen, der

indeholder en specifikation af beregningen i fornødent omfang,

samt af huslejenævnets afgørelse i henhold til § 83.

Lejerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af

udlejerens oplysninger efter 1. pkt. fremsætte krav om, at

udlejeren inden yderligere 3 uger fremkommer med nærmere angivne

supplerende oplysninger vedrørende budgettet.

Lejerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om, at de

inden 6 uger, fra kravet er kommet frem, kan protestere over for

udlejeren. Modtager lejerrepræsentanterne ikke disse oplysninger,

er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Stk. 3. Såfremt lejerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at

udlejerens henvendelse eller yderligere oplysninger efter stk. 2

er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde

lejeforhøjelsen, skal udlejeren inden 6 uger efter udløbet af

lejerrepræsentanternes protestfrist forelægge sagen for

huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om

lejeforhøjelse.

Stk. 4. Såfremt udlejeren ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra

lejerrepræsentanterne som nævnt i stk. 3 eller

lejerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, kan udlejeren

oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne

dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe

spørgsmålet om det lejedes værdi for nævnet efter § 57.

Stk. 5. Meddelelse efter stk. 4 kan gives i varslingsskrivelsen efter

stk. 1, såfremt den udsendes efter, at lejerrepræsentanterne har

svaret, eller deres svarfrist er udløbet.

§ 88. Er forbedringen ikke fuldført på det tidspunkt, hvortil

lejeforhøjelsen er varslet, kan udlejeren uden fornyet varsel

efter §§ 86 og 87 gennemføre lejeforhøjelsen, når forbedringen er

fuldført og efterreparationer er foretaget.

Stk. 2. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag

af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt

krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter

byggeregnskabet, når det foreligger.

Stk. 3. Er sag indbragt for huslejenævnet, kan udlejeren, indtil

nævnets afgørelse foreligger, oppebære den varslede lejeforhøjelse

som en foreløbig lejeforhøjelse. Lejen skal reguleres i

overensstemmelse med nævnets afgørelse. Huslejenævnet kan dog

bestemme, at udlejeren kun kan oppebære et mindre beløb, indtil

nævnet har truffet sin afgørelse.

Stk. 4. Udfører udlejeren ikke et påbegyndt forbedringsarbejde med

den fornødne hurtighed, jfr. § 32, kan huslejenævnet fastsætte en

tidsfrist for arbejdets fuldførelse.

§ 89. Lejerrepræsentanterne kan forlange, at udlejeren udfører

hensigtsmæssige energibesparende arbejder i ejendommen. Det er en

betingelse, at lejerrepræsentanterne samtidig giver tilslutning

til en lejeforhøjelse i overensstemmelse med § 80, stk. 3.

Stk. 2. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, og er de arbejder,

som lejerrepræsentanterne kræver udført, af en sådan karakter, at

udlejeren kun kan udføre dem med ejerforeningens godkendelse, kan

lejerrepræsentanterne alene kræve, at udlejeren på foreningens

generalforsamling stiller forslag om, at bestemte energibesparende

arbejder udføres, og at udlejeren stemmer for forslaget.

§ 90. På begæring afgør huslejenævnet, hvorvidt de arbejder, som

lejerrepræsentationen har krævet udført i medfør af § 89, må anses

for hensigtsmæssige og energibesparende i relation til ejendommens

alder og vedligeholdelsestilstand. §§ 82 og 83 finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 2. Nævnet kan pålægge udlejer at udføre de i stk. 1 nævnte

arbejder og fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes

fuldførelse.

§ 91,

11) at blive orienteret om udlejers ansættelse og afskedigelse af

ejendomsfunktionærer,

12) at indbringe spørgsmål for huslejenævnet efter kapitel VIII-XI

og XXI.

§ 91. Lejerrepræsentanterne kan forlange, at udlejeren tilvejebringer

mulighed for den radio- og TV-modtagelse, der efter de lokale

forhold er sædvanlig. Det er en betingelse, at

lejerrepræsentanterne samtidig giver tilslutning til en

lejeforhøjelse efter reglen i § 80, stk. 3. §§ 82 og 83 finder

tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Anbringer udlejeren til brug for lejeren et

fællesantenneanlæg for radio- og fjernsynsmodtagelse, som opfylder

de forskrifter, der er fastsat af ministeren for offentlige

arbejder, kan han forlange, at lejerne med 3 måneders varsel

fjerner de af dem opsatte enkeltantenner eller fællesantenneanlæg,

som ikke opfylder de nævnte forskrifter.

Stk. 3. Huslejenævnet afgør efter begæring tvister i henhold til stk.

1.

§ 92. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er påbudt

i henhold til lov, eller foranstaltninger, der er omfattet af en

kommunalbestyrelses beslutning efter lov om byfornyelse og

boligforbedring, finder reglerne i §§ 81 og 83 ikke anvendelse.

Stk. 2. Når forbedringen alene omfatter foranstaltninger, der er

gennemført i medfør af §§ 89 og 91, finder reglen i § 81 ikke

anvendelse.

§ 93. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har udlejeren ret

til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er

nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum,

der er anvendelige til det aftalte brug. Lejeren kan dog ikke

kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte anvendelse af rummet

må anses for overflødiggjort af installationen.

§ 94. Med bøde eller hæfte straffes den, som gennemfører forbedringer

af en ejendom i strid med reglerne i dette kapitel eller med

kendskab til det lovstridige forhold finansierer sådanne

forbedringer.

Stk. 2. Er en af de i stk. 1 nævnte overtrædelser begået af et

aktieselskab, andelsselskab eller lignende, kan bødeansvar

pålægges selskabet.

§ 95. §§ 89, 90 og 91 kan ikke ved aftale fraviges.

§ 96. Leverer udlejeren varme og varmt vand, kan denne kræve sine

udgifter til lejerens forbrug refunderet. Udgiften hertil kan ikke

indeholdes i lejen.

Stk. 2. I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage

udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden. Sker leverancen

fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage

den samlede udgift i varme- og varmtvandsregnskabet. Rabatydelser

og lignende skal godskrives regnskabet.

Stk. 3. Lejerens bidrag efter stk. 1 er pligtig pengeydelse i

lejeforholdet, jfr. § 130, stk. 2.

§ 97. Af de samlede udgifter til varme og varmt vand anses 30 pct.

som vedrørende varmt vand. Fordeling mellem lejerne af udgiften

til varmt vand sker efter antallet og arten af varmtvandshaner

samt antallet af rum. Udgiften til varme fordeles efter udlejerens

bestemmelse, dog således, at 30 pct. af udgiften fordeles enten

efter rumfang eller efter bruttoetageareal. Den øvrige del af

udgiften fordeles enten efter varmefordelingsmålere eller efter

bruttoetageareal eller rumfang.

Stk. 2. Fordeles de udgifter, der er nævnt i stk. 1, 4. pkt., efter

bruttoetageareal eller rumfang, kan lejerrepræsentanterne eller et

flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremtidig skal ske på

grundlag af varmefordelingsmålere.

Stk. 3. Fordeles de udgifter, der er nævnt i stk. 1, 4. pkt., efter

varmefordelingsmålere, kan lejerrepræsentanterne eller et flertal

af lejerne kræve, at fordelingen fremtidig skal ske efter

bruttoetageareal eller rumfang.

Stk. 4. Er ejendommen opdelt i ejerlejligheder, kan

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne, uanset

bestemmelserne i stk. 2 og 3, alene kræve, at udlejeren på

ejerforeningens generalforsamling stiller forslag om, at

fordelingen fremover skal ske enten efter varmefordelingsmålere

eller efter bruttoetageareal eller rumfang, og at udlejeren

stemmer for forslaget.

Stk. 5. Udgifter, som følger af ændret varmefordeling efter stk. 2 og

3, betragtes som en forbedring.

Stk. 6. Beslutninger efter stk. 2 og 3 kan gennemføres med 1 måneds

varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.

§ 98. Udlejeren kan med 1 måneds varsel forlange forhøjelse af a

conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter

til opvarmning og forsyning med varmt vand.

Stk. 2. Bidrag betales med lige store beløb i forbindelse med de

almindelige lejebetalinger.

Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift,

som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden.

Stk. 4. Huslejenævnet afgør uenighed om lejerens betaling af a conto

bidrag.

§ 99. Varmeregnskabsåret slutter den 31. maj, medmindre andet er

aftalt.

Stk. 2. Udlejeren kan med 1 måneds varsel bestemme, at

varmeregnskabet fremtidig skal afsluttes på en anden dato.

Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabsår må højst

være 18 måneder.

§ 100. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og

forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal være kommet

frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.

Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal

regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 4 måneder

efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende

forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.

Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de

samlede varmeudgifter og om lejernes adgang til at gøre

indsigelse, jfr. stk. 3. Indeholder regnskabet ikke disse

oplysninger, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling

af lejeren.

Stk. 2. Når varmeregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens

forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at

gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende

byområde.

Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet

senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. Indsigelsen

skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke

kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet

senest 6 uger efter lejefristens udløb, hvis han ønsker at

fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

§ 101. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren

kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde

sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget

regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er

lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige

rater, således at første rate forfalder til det fastsatte

tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal

tillægsbetalingen senest betales på fraflytningsdagen.

Stk. 2. Har lejeren betalt for meget a conto-bidrag, skal det for

meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i

første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1

måned efter, at varmeregnskabet er udsendt.

§ 102. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren på det i § 100,

stk. 1, nævnte tidspunkt, mister udlejeren sin ret til at kræve

tillægsbetaling af lejeren.

Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke senest 2 måneder efter det i §

100, stk. 1, nævnte tidspunkt, kan lejeren undlade at indbetale

varmebidrag, indtil han har modtaget regnskabet og har modtaget et

eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede

varmeregnskabsperiode.

Stk. 3. Udlejeren mister ved udsendelse af et varmeregnskab efter det

i § 100, stk. 1, nævnte tidspunkt adgangen til at få dækning for

den forholdsmæssige del af varmeudgiften, svarende til det antal

måneder, som lejeren efter stk. 2 har undladt at indbetale

varmebidrag for.

§ 103. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at

optage udgifter på regnskabet, kan udlejeren uden meddelelse til

lejerne overføre posten til det følgende varmeregnskab med højst

10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab.

Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal

udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de

berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling

som følge af rettelsen finder bestemmelsen i § 101 tilsvarende

anvendelse.

§ 104. For andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el

og gas, finder reglerne i §§ 96-103 tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Reglerne i § 97, stk. 2, 4, 5 og 6, finder endvidere

anvendelse for så vidt angår elektricitetsmålere, såfremt

udlejeren leverer el til andet formål end opvarmning.

§ 105. § 96, stk. 1, 2. pkt., finder ikke anvendelse på aftaler om

udlejning af lejligheder, der er forbeholdt uddannelsessøgende

eller andre unge i ejendomme tilhørende almennyttige

boligselskaber, selvejende institutioner, fonds og lignende, hvis

vedtægter, fundats eller lignende er godkendt af det offentlige,

på lejeaftaler om enkelte værelser til beboelse eller på

lejeaftaler vedrørende kommunale pensionistboliger, jfr. lov om

individuel boligstøtte. Udlejeren kan med 1 måneds varsel

forlange, at lejerne skal betale a conto-bidrag til dækning af

lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning

med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 97, stk. 1, § 98 og §§ 100-103 kan ikke

ved aftale fraviges til skade for lejeren.

Stk. 3. Beslutninger efter § 97, stk. 2 og 3, er bindende for alle

lejere uanset modstående tidligere aftaler.

§ 106. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst

halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede

antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet

af beboelsesrum.

Stk. 2. Lejeren skal i hvert enkelt tilfælde inden 2 måneder meddele

udlejeren, til hvem fremleje finder sted, og vilkårene herfor.

§ 107. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har

lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er

midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold,

midlertidig beskæftigelse eller lignende.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig fremlejeforholdet, når

1) ejendommen omfatter mindre end 7 beboelseslejligheder eller

2) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af

beboelsesrum eller

3) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig

fremlejeforholdet.

Stk. 3. § 106, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 108. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig

adfærd forvoldes af personer, der i kraft af reglerne i § 106 og §

107 benytter det lejede.

Stk. 2. Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de i stk. 1

nævnte personer overholder de regler, der skal sikre en god

husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Stk. 3. Lejeren er endvidere erstatningsansvarlig efter § 26, stk. 3,

for skade forårsaget af installationer, som de i stk. 1 nævnte

personer har foretaget i det lejede.

§ 109. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje,

såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene

til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den

anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig,

meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i § 18, stk. 2, og i §

20 i lov nr. 56 af 18. marts 1925 om ægteskabets retsvirkninger

finder tilsvarende anvendelse.

§ 110. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har

lejeren ret til at bytte med en anden lejer af en

beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Stk. 2. Udlejeren kan modsætte sig at udleje lejligheden til den nye

lejer, hvis

1) ejendommen omfatter mindre end 7 beboelseslejligheder,

2) den fraflyttende lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år,

3) lejligheden efter bytningen vil blive beboet af mere end 1 person

pr. beboelsesrum eller

4) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig

bytningen.

§ 111. Den lejer, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed,

der tilhører en kommune, et almennyttigt boligselskab, et

kollegieselskab eller en stiftelse, skal opfylde de særlige

vilkår, der gælder for overtagelse af sådanne lejligheder. Med

stiftelse ligestilles en pensionskasse eller lignende, der kun

genudlejer lejlighederne til sine medlemmer ved overgang til

pension.

Stk. 2. Det kan betinges, at den, der ved bytning opnår en lejlighed

i en andelsboligforening, skal indtræde som medlem af foreningen.

Stk. 3. Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i

beboernes bytteadgang.

§ 112. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte

lejeforholdet.

Stk. 2. Dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en

ægtefælle, har en anden person, der i mindst 2 år har haft fælles

husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet, jfr. dog

§ 113. Hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller

sygdom flytter på plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende,

finder § 112, stk. 1 og 2, tilsvarende anvendelse.

§ 114. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved

omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved

bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til

at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed

er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og

den dertil hørende beboelse.

§ 115. Såfremt parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand,

ophæver samlivet, kan parterne træffe aftale om, hvem af parterne

der skal have ret til at fortsætte lejemålet. Udlejeren kan

modsætte sig aftalen, såfremt han har vægtige grunde hertil.

Stk. 2. Kan der ikke opnås enighed mellem parterne, kan der, når

særlige grunde, herunder navnlig hensynet til parternes

mindreårige børn, taler derfor, ved dom træffes bestemmelse om,

hvem af parterne der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet

til en lejlighed, der har tjent som fælles bolig. § 114, 2. pkt.,

finder tilsvarende anvendelse.

§ 116. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at

fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 112, stk. 1.

§ 117. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder, der tilkommer

ham eller andre efter §§ 106-107, §§ 109-110 og §§ 112-116.

§ 118. Er lejeaftalen tidsbestemt, ophører lejeforholdet uden

opsigelse ved den aftalte lejetids udløb. Den tidsbestemte

lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i

lejeperioden, medmindre dette er aftalt eller den anden part i

lejeforholdet misligholder aftalen. Den aftalte lejetid kan ikke

udgøre mindre end en periode på 1 år.

Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende det lejede i mere end

1 måned efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren har

opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden

tidsbegrænsning.

Stk. 3. Bliver en beboelseslejlighed udlejet tidsbestemt i mere end

en periode, jfr. stk. 1, kan boligretten tilsidesætte

tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt

begrundet i udlejerens forhold.

§ 119. Er lejeaftalen ikke indgået for et bestemt tidsrum, eller kan

det ikke oplyses, hvilken lejetid parterne har aftalt, kan lejeren

opsige lejeaftalen.

Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige

lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes

eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet. § 109, 2. og 3.

pkt., finder tilsvarende anvendelse.

§ 120. Udlejeren kan opsige lejeforhold om

1) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af

udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et en- eller

tofamilieshus, som udlejeren bebor,

2) beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for

lejemålets indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf

ejeren bebor den ene. Reglen gælder, selv om ejeren anvender et

eller flere lokaler i huset til andet end beboelse, og selv om der

i ejendommen er udlejet et eller flere enkeltværelser til

beboelse.

§ 121. Andre lejeforhold end de i § 120 nævnte kan udlejeren kun

opsige i følgende tilfælde, jfr. dog §§ 122 og 126

1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af

ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Opsigelse kan

dog ikke ske, når udlejeren efter en ombygning selv ønsker at

benytte det lejede.

3) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse

har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til

arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at

funktionæren bor i ejendommen, og det lejede skal benyttes af

efterfølgeren.

4) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder-

eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat,

udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden

og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

5) Når det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det

lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller når

lejeren i øvrigt herved ved støjende adfærd, fysisk vold eller

trusler herom har været til ulempe for ejendommen eller de øvrige

beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan

ophæve lejeforholdet uden varsel.

6) Når lejeren af en kollegiebolig, der ikke er omfattet af kapitel

11 i lov om boligbyggeri, har fuldført sin uddannelse eller de

forudsætninger, hvorunder boligen blev udlejet, ikke længere er

opfyldt.

7) Når en offentlig interesse gør det særlig magtpåliggende for

udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

§ 122. I opsigelsesretten efter § 121, stk. 1, nr. 1, gælder følgende

begrænsninger

1) At udlejeren selv agter at bebo lejligheden.

2) Opsigelsen kan først afgives, når udlejeren har haft tinglyst

skøde eller anden tinglyst adkomst på ejendommen i mindst 2 år.

Udlejeren er berettiget til at regne nævnte frist fra det

tidspunkt, da hans ægtefælle fik tinglyst adkomst på ejendommen.

3) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters

forhold. Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til lejerens

mulighed for at finde anden passende bolig.

4) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan

udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme

branche som lejerens.

5) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af

opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens

udstykning i ejerlejligheder, og hvis lejeren ved lejeforholdets

påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en

ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 121, nr. 1.

6) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er lejerrepræsentant.

7) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i

ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren

at overtage denne lejlighed.

§ 123. Opsiges en lejer af en beboelseslejlighed efter § 121, nr. 1-3

eller 7, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde ham at leje en

anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig

til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil

lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes.

Stk. 2. Opsiges en lejer efter § 121, nr. 2, skal udlejeren samtidig

med opsigelsen tilbyde ham at leje en lejlighed eller lokaler af

samme art som det opsagte, hvis der efter genopførelsen eller

ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler.

§ 124. Opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en

måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er

opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 120, nr. 1, nævnte

lejeforhold.

Stk. 2. Ved opsigelse efter § 120, nr. 2, og § 121, nr. 1, har

lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt

flyttedag.

Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal

udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren

indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå

i hans krav over for lejeren.

§ 125. Udlejerens opsigelse efter § 120, nr. 2, og § 121 skal være

skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre

indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 121 skal

endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede

udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde

oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 126-127. Indeholder

opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger

efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6

uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at

opretholde opsigelsen.

§ 126. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige

forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for

virksomheden, kan kun opsiges efter § 121, hvis opsigelsen er

rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der bl.a. tages hensyn til

længden af det tidsrum, hvori forretningen har været drevet i de

lejede lokaler, værdien af kundekredsen, forretningens

nettooverskud, vægtige indvendinger mod lejerens person eller

forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans

forbedringer af disse.

§ 127. Opsiges en lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis

stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi

for virksomheden, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen.

Stk. 2. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning efter stk. 1 skal

boligretten ud over de i § 126, stk. 2, nævnte forhold navnlig

tage hensyn til

1) Værdiforringelsen af lejerens inventar og lignende ved flytning,

2) lejerens flytteudgifter,

3) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges og lejeren

er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Stk. 3. Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den

erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti

eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for

erstatningsbeløbets betaling.

§ 128. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del

af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny

åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat

tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand

fra det tidligere forretningslokale.

Stk. 2. Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den

af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har

tilbagebetalt erstatning i overensstemmelse med reglerne i stk. 1.

§ 129. Reglerne i §§ 121-127 kan, for så vidt angår opsigelse fra

udlejerens side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren,

så længe udlejeren ikke har opsagt ham.

Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin ægtefælles ret efter §

119, stk. 2.

§ 130. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde

1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt

rettidigt, jfr. stk. 2.

2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke

trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed.

3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang

til det lejede, hvor de har ret hertil efter §§ 30, 93 og 134.

4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med

udlejeren.

5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter

udlejerens påkrav bringer det lejede i stand.

6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til

en anden i tilfælde, hvor han ikke er berettiget hertil, og trods

udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine

pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen eller hans

forhold trods udlejerens påmindelse er til ulempe for ejendommen

eller dens beboere.

8) Når lejeren af en butik eller beværtning trods udlejerens

indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og

i forsvarlig drift.

9) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at

udføre arbejde, groft forsømmer sine pligter ved arbejdets

udførelse og arbejdsforholdet som følge heraf bringes til ophør.

10) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan

måde, at hans fjernelse er påkrævet.

Stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen

betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage

efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.

Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige

betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan

ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Som

gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 100 kr. Gebyret er pligtig

pengeydelse i lejeforholdet.

§ 131. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last, at være af

uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i § 130, stk. 1, nr. 1-6,

nævnte forhold, hvis de er rettet, inden udlejeren hæver

lejeaftalen.

§ 132. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte

og betale leje m.v. for tiden, indtil han kunne fraflytte med

sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren

ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af

det lejede.

Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig for at genudleje det lejede. Hvad

udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning i

det i stk. 1 nævne tidsrum, skal fragå i hans krav over for

lejeren.

§ 133. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren skal kunne

hæve aftalen af andre grunde end de i § 130 nævnte, eller at disse

skal have videregående følger for lejeren end fastsat i § 132.

§ 134. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund

fraflyttes, skal lejeren give adgang til at bese det lejede.

Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver

anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.

Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes

stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.

§ 135. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på

fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand

som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som

skyldes slid og ælde samt mangler, som det påhviler udlejeren at

udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i

bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når

der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette

gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af

sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt.

§ 136. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun fjernes, når

lejeren bringer det lejede i den stand, hvori han overtog det.

Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke efter § 25 foretaget

ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når

han har taget forbehold herom, da han meddelte samtykket.

§ 137. Reglen i § 135, stk. 1, 3. pkt., kan ikke ved aftale fraviges

til skade for lejeren.

§ 138. I ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder skal udlejeren

tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden

ejendommen overdrages til anden side.

Stk. 2. Reglerne om tilbudspligt finder ikke anvendelse på ejendomme,

der er opdelt i ejerlejligheder.

Stk. 3. Tilbudspligten efter stk. 1 og 2 opretholdes, selv om ejeren

efter lovens vedtagelse foretager matrikulær udstykning efter lov

om udstykning og sammenlægning m.m. af faste ejendomme.

§ 139. Tilbudspligten respekterer private forkøbsrettigheder og

køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt

forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er

stiftet.

Stk. 2. Tilbudspligten falder bort, når ejendommen er opdelt i

ejerlejligheder.

§ 140. Tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf

overdrages ved salg, gave, fusion eller mageskifte. Den gælder

endvidere, når ejendommen erhverves af en juridisk person ved arv.

Stk. 2. Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse,

1) når erhververen er staten, en kommune, et godkendt

saneringsselskab eller byfornyelsesselskab, eller

2) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er

beslægtet eller besvogret med ejeren i op- eller nedstigende linje

eller i hans sidelinje så nær som søskende eller disses børn,

eller

3) når erhververen er en hidtidig medejer.

§ 141. Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren over for samtlige

lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af

beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til

samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren

kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et

sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening.

Acceptfristen skal være mindst 6 uger.

Stk. 2. I tilfælde af påtænkt salg skal tilbuddet ledsages af

dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte

vilkår. I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave, fusion eller

mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal tilbuddet ledsages af

en erklæring fra en sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om,

at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens

værdi i handel og vandel som udlejningsejendom.

Stk. 3. Senest samtidig med tilbuddet skal ejeren give sædvanlige

oplysninger om ejendommen, herunder ejendommens driftsudgifter,

lejeforhold og saldi på de forskellige konti, som ejeren skal føre

i henhold til denne lov og lov om midlertidig regulering af

boligforholdene. Den i stk. 1 nævnte acceptfrist på 6 uger løber

fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget oplysningerne.

Stk. 4. Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis ikke

mindst halvdelen af lejerne af beboelseslejligheder på

accepttidspunktet er medlemmer af foreningen, eller hvis

foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den

krævede kontante udbetaling.

Stk. 5. Bliver ejerens tilbud ikke accepteret, kan ejendommen overgå

til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave,

mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning

senest 1 år efter tilbuddet til lejerne.

§ 142. Regler om tinglysning af dokumenter om overdragelse af en

ejendom, hvorpå der er tilbudspligt, kan fastsættes af

justitsministeren.

§ 143. Reglerne i §§138-142 kan ikke ved aftale fraviges til skade

for lejeren.

§ 144. Reglerne i dette kapitel gælder for boliger med eget køkken,

der er eller har været benyttet til helårsbeboelse.

Kommunalbestyrelsen kan dog beslutte, at enkelte eller samtlige

regler ikke skal gælde i kommunen.

Stk. 2. En beslutning, som kommunalbestyrelsen træffer efter stk. 1,

2. pkt., skal bekendtgøres i Statstidende og i øvrigt på den måde,

der er sædvanlig i kommunen. Er andet ikke udtrykkeligt fastsat i

beslutningen, får den virkning fra og med datoen på det nummer af

Statstidende, hvori den er bekendtgjort.

Stk. 3, Kommunalbestyrelsens afgørelser i medfør af reglerne i dette

kapitel er endelige.

§ 145. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt at

nedlægge en bolig helt eller delvis. Dette gælder, hvad enten

nedlæggelsen sker ved nedrivning, ved hel eller delvis

sammenlægning af 2 eller flere boliger eller ved, at boligen helt

eller delvis tages i brug til andet end beboelse.

Stk. 2. Samtykke efter stk. 1 til sammenlægning af boliger er

ufornødent, når følgende betingelser er opfyldt

1) ingen af de boliger, der tilvejebringes, må have et

bruttoetageareal på mere end 130 m2,

2) boligerne skal være ledige, uden at dette skyldes opsigelse fra

udlejers side efter lovens § 120 eller § 121, nr. 1-2,

3) boligerne, hvis areal forøges, er ledige som anført under 2) eller

beboet af brugere, der ønsker at overtage den udvidede bolig.

Stk. 3. Hvis sammenlægning af boliger sker efter reglerne i stk. 2,

skal sammenlægningen anmeldes til kommunalbestyrelsen.

Stk. 4. En bolig, der hidtil har været udlejet som

beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden

kommunalbestyrelsens samtykke.

Stk. 5. Samtykke efter stk. 1 og 4, er ufornødent, når en bolig af

staten eller kommunen tages i brug til offentligt formål.

§ 146. Uden kommunalbestyrelsens samtykke er det ikke tilladt

personer, der hører til samme husstand, at benytte mere end en

bolig i samme kommune. Københavns kommune, Frederiksberg kommune

og kommunerne i København, Roskilde og Frederiksborg amter

betragtes i denne henseende som en kommune.

§ 147. Uden kommunalbestyrelsens samtykke må en bolig, der inden for

de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke tages i

brug til midlertidig benyttelse, herunder sommerbeboelse eller

lignende, der er til hinder for, at boligen fortsat benyttes til

helårsbeboelse.

Stk. 2. Har ejeren i strid med reglerne i stk. 1 taget boligen i brug

til sommerbeboelse, kan kommunalbestyrelsen til enhver tid benytte

reglerne i § 148. En af ejeren indgået lejeaftale om benyttelse

som sommerbeboelse m.v. kan af kommunalbestyrelsen kræves ophævet

efter reglerne i § 149.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse på

helårsboliger, som i strid med § 145 er nedlagt uden

kommunalbestyrelsens samtykke, uanset at boligen ikke inden for de

sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse.

§ 148. Bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller

delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den

fortsat benyttes til beboelse. En bolig anses for ledig, når den

ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse, medmindre

den hidtidige bruger er midlertidigt fraværende på grund af

sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste,

forflyttelse eller lignende.

Stk. 2. Har en bolig været ledig i mere end 6 uger, skal ejeren

foretage anmeldelse af den ledige lejlighed til

kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Efter udløbet af den angivne frist kan kommunalbestyrelsen

selv indtræde i lejemålet eller umiddelbart anvise en

lejlighedssøgende, til hvem ejeren straks er pligtig at udleje

boligen. Hvis kommunalbestyrelsen selv indtræder i lejemålet, kan

kommunalbestyrelsen til en lejlighedssøgende enten overdrage

lejemålet på uændrede vilkår eller fremleje lejligheden. Fremleje

vil kunne finde sted, uanset om betingelserne i lovens § 107 er

opfyldt.

Stk. 4. Kommunalbestyrelsen er berettiget til ved fogden at lade sig

eller en lejlighedssøgende, som kommunalbestyrelsen har anvist,

indsætte i lejligheden.

Stk. 5. Har ejeren i sin anmeldelse på en efter kommunalbestyrelsens

skøn tilfredsstillende måde godtgjort, at han har indgået aftale

om senere overdragelse af brugsretten, eller at boligen

midlertidigt er ubeboelig som følge af ombygning, kan

kommunalbestyrelsen indrømme ham en yderligere frist, inden stk. 3

finder anvendelse.

Stk. 6. Har boligen hidtil været beboet af ejeren, og har denne i sin

anmeldelse godtgjort, at han udfolder rimelige bestræbelser for at

afhænde boligen, finder stk. 3 ikke anvendelse.

§ 149. Er en bolig som omhandlet i § 148 udlejet, men ledig, kan

kommunalbestyrelsen ophæve eller pålægge udlejeren at ophæve

lejeaftalen.

Stk. 2. Ophævelse efter stk. 1 sker ved skriftlig meddelelse til

lejeren. Den skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at

gøre indsigelse, jfr. stk. 3.

Stk. 3. Vil lejeren ikke anerkende ophævelsen, skal han senest 6 uger

efter, at ophævelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig

indsigelse. Kommunalbestyrelsen må, hvis den ønsker ophævelsen

opretholdt, anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter

lejerfristens udløb.

Stk. 4. Har ejeren ikke senest 6 uger efter, at han fra

kommunalbestyrelsen har modtaget meddelelse om, at ophævelsen af

lejeaftalen er gennemført, sørget for, at boligen på ny er taget i

brug til beboelse, skal kommunen anvise en boligsøgende, til hvem

ejeren straks er pligtig at udleje boligen. § 148, stk. 3 og 4,

finder tilsvarende anvendelse.

§ 150. Kommunalbestyrelsens svar på en ansøgning om samtykke i

henhold til §§ 145, 146 og 147 skal foreligge senest 6 uger efter,

at kommunalbestyrelsen har modtaget ansøgningen eller den

dokumentation, som kommunalbestyrelsen har udbedt sig. Såfremt

kommunalbestyrelsens svar ikke foreligger senest 6 uger efter

ansøgningens modtagelse, anses kommunalbestyrelsens samtykke for

meddelt.

Stk. 2. Er boligen ledig, kan kommunalbestyrelsen kun nægte samtykke,

hvis boligens fortsatte anvendelse til helårsbeboelse er påkrævet

af hensyn til boligsøgende i kommunen.

Stk. 3. Har kommunalbestyrelsen nægtet samtykke, kan ejeren anmode

kommunalbestyrelsen om i medfør af § 148, stk. 3, at anvise en

lejer til boligen. Såfremt kommunalbestyrelsen ikke senest 6 uger

efter anmodningen anviser en lejer, anses kommunalbestyrelsens

samtykke for meddelt.

§ 151. Inden kommunalbestyrelsens samtykke foreligger, må boligen

ikke tages i brug til andet formål end helårsbeboelse. Ej heller

må nogen bygningsforandring eller lignende iværksættes med henblik

på sammenlægning eller omdannelse til anden brug end beboelse.

Handles der i strid hermed, kan kommunalbestyrelsen kræve den

tidligere tilstand genoprettet.

Stk. 2. Fremgår det af den begrundelse, der ledsager en opsigelse,

eller godtgøres det på anden måde, at opsigelsen er afgivet med

det formål at tilvejebringe en tilstand som angivet i §§ 145, 146

og 147, er det en betingelse for opsigelsens gyldighed, at

kommunalbestyrelsens samtykke foreligger ved opsigelsens

afgivelse.

§ 152. Kommunalbestyrelsen kan til brug for administrationen af

bestemmelserne i dette kapitel afkræve en ejendoms ejer og

administrator samt offentlige myndigheder alle nødvendige

oplysniger vedrørende ejendommen og de enkelte lejemål.

§ 153. Med bøde straffes den, som uden kommunalbestyrelsens samtykke

1) i strid med reglerne i § 145, stk. 1, nedlægger en bolig helt

eller delvis,

2) i strid med reglerne i § 145, stk. 4, udlejer en

beboelseslejlighed som enkeltværelser,

3) i strid med reglen i § 146 benytter mere end en beboelseslejlighed

til bolig for personer, der tilhører samme husstand,

4) i strid med reglerne i § 147, stk. 1, tager en lejlighed i brug

til midlertid benyttelse, herunder sommerbeboelse eller lignende,

eller

5) i strid med reglerne i § 151 iværksætter bygningsforandringer

eller lignende med henblik på sammenlægning af boliger eller på

omdannelse af boliger til andet end beboelse.

Stk. 2. Med bøde straffes den, som undlader at indgive den i § 148,

stk. 2, foreskrevne anmeldelse eller indgiver anmeldelse efter

udløbet af den angivne frist.

Stk. 3. Efterkommer ejeren eller lejeren ikke et af

kommunalbestyrelsen meddelt påbud, kan det ved dom pålægges den

pågældende inden en fastsat tidsfrist under tvang af fortløbende

bøder at efterkomme påbuddet.

Stk. 4. Er en af de i stk. 1, 2 eller 3, nævnte overtrædelser begået

af et aktieselskab, andelsselskab eller lignende, kan bødeansvar

pålægges selskabet som sådant.

§ 154. En ejer af en ejendom med mindst 2 udlejede

beboelseslejligheder kan ved dom miste retten til at administrere

ejendomme med udlejede beboelseslejligheder eller bestemme, hvem

der skal administrere hans ejendomme med udlejede

beboelseslejligheder. Det bestemmes ved dommen, om den kun har

virkning for et begrænset antal år.

Stk. 2. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan ske i tilfælde, hvor en

ejer to gange

1) er idømt bøde eller hæftestraf i medfør af bestemmelserne i denne

lov samt lov om byfornyelse og boligforbedring,

2) er idømt bødestraf i medfør af byggeloven for at undlade at

foretage vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at undgå,

at der opstår fare for en bebyggelses beboere eller andre,

3) har været under tvungen administration, jfr. lov om tvungen

administration af udlejningsejendomme.

Stk. 3. Fradømmelse i medfør af stk. 1 kan i øvrigt ske, såfremt en

ejer gentagne gange groft har tilsidesat reglerne i denne lov.

§ 154. Investeringsfonden kan enten selv administrere ejendommen

eller finde en egnet administrator. Eventuelle krav mod ejeren,

som denne ikke umiddelbart vil honorere, foreslås inddrevet som

beløb, der er lagt ud, efter § 69.

Til kapitel XX

De såkaldte småhuse, det vil sige ejendomme med 6 eller færre

beboelseslejligheder, er ikke umiddelbart omfattet af lovens

regler om omkostningsbestemt leje, hensættelse til udvendig

vedligeholdelse og procedurereglerne om forbedringers

iværksættelse. Nærværende kapitel indeholder de særlige regler

herom, der er gældende for de mindre ejendomme. Begrundelsen for

særregler for disse ejendomme, der omfatter ca. 75.000

lejligheder, er, at mange udlejere af mindre ejendomme ikke har

den fornødne administrative erfaring til at opfylde en lang række

formelle krav.

Til § 156

For at hindre, at ejer, for at omgå systemet om lejefastsættelse

efter kapitel VIII, udmatrikulerer sin ejendom, så han får 2 eller

flere småhuse, foreslås, at kun småhuse, der eksisterer pr. 1.

april 1985 eller senere opføres som sådanne, er omfattet af

reglerne i dette kapitel.

Det er kun kapitel VIII-XI, der i det væsentlige ikke er gældende for

småhuse. Resten af lovens regler finder anvendelse, idet den

kompetence, der efter visse af bestemmelserne er tillagt

lejerrepræsentanterne, i småhuse tilkommer et flertal af lejerne.

Til § 157

Stk. 1 fastslår det lejedes værdi som øvre grænse såvel ved

lejeaftalens indgåelse som ved senere regulering.

Stk. 2 og 3 definerer »det lejedes værdi«, idet det præciseres, at

sammenligningsgrundlaget også omfatter ejendomme med mere end 6

beboelseslejligheder.

I stk. 4 foreslås princippet om, at lejere i en ejendom skal have ens

vilkår efter en samlet bedømmelse, overført fra kapitel VIII.

Til § 158

Bestemmelsen svarer for så vidt angår stk. 1 og 2 til lejelovens §

47.

I stk. 3 foreslås, at lejen kan reguleres 1 gang årligt, ligesom det

er tilfældet for andre beboelseslejemål end lejemål i småhuse.

Til § 159

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 48, idet det dog er lejeren,

der, hvis han ikke kan acceptere forhøjelsen, skal indbringe

spørgsmålet for domstolene.

Til §§ 160, 161 og 164

Bestemmelserne svarer til de gældende regler om overvæltning af

stigninger i skatter og afgifter m.v. på lejeren, idet reglerne er

ændret under hensyn til, at protest altid skal indbringes for

nævnet af lejeren selv.

Til § 162

Bestemmelsen vedrører huslejenævnets adgang til at tilsidesætte

lejeforhøjelsen.

Stk. 2 svarer til § 48, stk. 4.

Til § 163

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 49, stk. 1-4.

Til § 165

Det foreslås, at lejerens pligt til vedligeholdelse m.v. er den samme

som i andre ejendomme.

Til § 166

Det foreslås, at udlejeren principielt har samme pligt til udvendig

vedligeholdelse, jfr. § 60, som i andre ejendomme, men at konto-

og bindingssystemet udelades. Det foreslås videre, at

huslejenævnet gøres kompetent med hensyn til at vurdere, om der er

vedligeholdelsesmangler, ligesom nævnet kan pålægge ejeren at

udbedre eventuelle mangler, og at lejerne i sidste instans kan

anmode Grundejernes Investeringsfond om at foretage det fornødne.

Til § 167

Med det varsel, der sædvanligvis gælder for iværksættelse af arbejder

i en ejendom, jfr. §§ 30-32, foreslås, at udlejeren kan iværksætte

forbedringer. Udlejeren kan indhente forhåndsgodkendelse. I

tilfælde, hvor der ikke er indhentet godkendelse, vil lejerne

efterfølgende kunne få nævnets vurdering af den gennemførte

lejeforhøjelse.

Til § 168

Da reglerne om småhuse skulle indebære administrative lettelser for

ejerne af mindre ejendomme, foreslås det at gøre adgangen til at

indhente huslejenævnets forhåndsgodkendelse fakultativ.

Til § 169

Reglerne om adgang til foreløbig lejeforhøjelse og lejerens ret til

at kræve såvel TV- og radioantenner som energibesparende

foranstaltninger foreslås også at skulle gælde i småhuse.

Til § 170

Bestemmelsen svarer til lejelovens § 53.

Til § 171

Bestemmelsen svarer til den gældende boligreguleringslovs § 16.

Til kapitel XXI

Til §§ 172-179 og 181

Bestemmelserne svarer til boligreguleringslovens §§ 54-59 og 62.

Til § 180

Efter den gældende boligreguleringslov havde investeringsfonden

mulighed for inden for en ramme på 2 pct. af renteindtægterne at

yde tilskud til fornyelse af ældre bydele, herunder til

fællesindkøb eller fælles fremstilling af elementer eller inventar

med henblik på modernisering af ældre boliger. Herudover kan

fonden foretage kapitalindskud i godkendte sanerings- og

byfornyelsesselskaber. Disse muligheder for at yde tilskud har

fonden haft siden sin oprettelse i 1967, hvor fondens eneste

opgave var at forvalte de midler, der skulle bindes i perioden

1967-74.

Under hensyn til, at fonden nu har fået nye arbejdsopgaver, større

økonomiske midler at forvalte og et årligt overskud i

størrelsesordenen 60-70 mill. kr., foreslås det at udvide fondens

muligheder for at give tilskud. Det foreslås dels at udvide den

økonomiske ramme fra de nuværende ca. 2,3 mill. kr. til ca. 10

mill. kr. Det foreslås endvidere, at fonden kan give tilskud til

en bredere vifte af formål end hidtil. Der skal således kunne ydes

tilskud til grundejer- og lejerorganisationers oplysningsarbejde,

hvilket f.eks. vil være meget nyttigt ved gennemførelsen af en ny

lejelovgivning. Der skal også kunne ydes tilskud til forsknings-

og udredningsprojekter inden for byggesektoren, der f.eks. kan

belyse enkeltgruppers særlige boligbehov og mulighederne for at

imødekomme sådanne behov i såvel bestående byggeri som nybyggeri,

mulighederne for at gøre byggeri så fleksibelt, så det med enkle

midler kan tilpasses forskellige gruppers behov. Det forudsættes

endvidere, at der skal kunne gives tilskud til forsøg, dels ved

ombygning, dels ved nybyggeri.

Endelig foreslås det, at der som hidtil skal kunne gives tilskud til

ældre bydele, herunder fredede ejendomme.

Til § 182

Siden 1966 har det været forudsat i loven, at fondens eventuelle

overskud ved ophør skulle fordeles mellem indskyderne i perioden

1967-75. Da fonden nu har fået andre opgaver end at forvalte

indskudte midler og disse i øvrigt er tilbagebetalt inden for en

overskuelig årrække, foreslås, at fondens midler ved ophør

anvendes til formål som nævnt i § 180.

Til kapitel XXII

Til § 183

Bestemmelsen er ny og angiver, hvilke beføjelser huslejenævnet har

efter loven. For så vidt angår det under nr. 3 anførte om, at

huslejenævnet afgør krav vedrørende lejerens pligt til

istandsættelse ved fraflytning, er det forudsat, at huslejenævnet

er kompetent til at tage stilling til, hvilke arbejder der skal

udføres for lejerens regning, og - såfremt arbejdet er udført -

tvisten vedrørende pengekravet.

Til § 184

Som en konsekvens af, at det foreslås, at huslejeregulering skal

gælde for hele landet for ejendomme med mere end 6

beboelseslejligheder, skal hver kommune henhøre under et

huslejenævn. Da det ikke findes hensigtsmæssigt, at små kommuner,

der måske ikke har ret meget privat udlejningsbyggeri, pålægges at

oprette huslejenævn, foreslås, at der skal nedsættes et

huslejenævn i hver kommune, hvis folketal den 1. januar 1984

oversteg 15.000.

For København og Frederiksberg samt kommuner med et folketal på over

100.000 opretholdes adgangen til at oprette flere huslejenævn.

For så vidt angår de kommuner, hvis folketal er under 15.000,

foreslås, at der under hver amtskommune oprettes et eller flere

huslejenævn, som disse kommuner således henhører under.

Til § 185

Bestemmelsen svarer som udgangspunkt (med de af ændringen i § 184

følgende ændringer) til boligreguleringslovens § 36.

Det foreslås dog på baggrund af ønsker fra lejer- og grundejerside,

at formanden for huslejenævnet skal være dommer, og at kun

landsomfattende sammenslutninger af foreninger af grundejere og

landsomfattende sammenslutninger af foreninger for lejere af

beboelseslejligheder skal være indstillingsberettigede med hensyn

til nævnsmedlemmer.

Desuden præciseres det, at lejer- og beboerforeninger samt

bestyrelser i almennyttige boligselskaber ikke er

indstillingsberettigede.

Til § 186

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 37.

Til § 187

Bestemmelsen svarer til den gældende boligreguleringslovs § 38 med

den udvidelse, der følger af, at der efter forslaget også

nedsættes huslejenævn under amtskommunerne. Videre foreslås, at

kommunen eller amtskommunen skal stille en bygningskyndig medhjælp

til rådighed for nævnet.

Til § 188

Bestemmelsens stk. 1 og 2 svarer til boligreguleringslovens § 39.

Stk. 3 er ny, og det foreslås heri, at indbringelse af en sag for

huslejenævnet har opsættende virkning.

Til §§ 189-191

Bestemmelserne svarer til boligreguleringslovens §§ 40-42, idet det

dog i § 191, stk. 4, præciseres, at en dissens skal begrundes.

Videre er det, ved at slette »normalt« i den gældende lovs § 40,

stk. 2, tilkendegivet, at fristen for svar er 2 uger. Hvor de

ønskede oplysninger kræver et større arbejde, vil nævnet efter

bestemmelsen kunne forlænge fristen.

I tilfælde, hvor fristen ikke overholdes, kan nævnet efter gældende

lovs § 42, stk. 2, og forslagets § 191, stk. 2, fortolke tavsheden

på den for modparten gunstigste måde.

Til § 192

Bestemmelsen svarer til boligreguleringslovens § 43, stk. 2-4, og §

44, stk. 1, med den udvidelse, der følger af, at det i § 193

foreslås, at der oprettes ankenævn for hele landet.

Til § 193

Det foreslås, at der oprettes i alt 5 ankenævn, der dækker hele

landet på en sådan måde, at det svarer til landsretternes stedlige

kompetenceområder. Bestemmelsens stk. 2-4 svarer til den gældende

boligreguleringslovs § 44, stk. 2-5, vedrørende ankenævnet i

København.

I bestemmelsens stk. 5 er det fastsat, at hjemstedet for ankenævnet

fastsættes efter forhandlinger mellem de berørte kommuner og

amtskommuner.

Til § 194

Det foreslås, at ankenævnenes afgørelser i en række sager gøres

endelige. De afgørelser, der herefter ikke vil kunne indbringes

for domstolene, er følgende: ugyldighed i forbindelse med varsling

af lejeforhøjelser, vedligeholdelsespåbud, spørgsmål om

erstatningsbolig ved store forbedringsforhøjelser, a

conto-varmebidrags størrelse, og om varmeregnskabet opfylder de

formelle krav i loven.

Videre vil ankenævnets afgørelser ikke kunne indbringes for

domstolene i andre sager, såfremt der er enstemmighed i ankenævnet

om afgørelsen.

Baggrunden herfor er, at der efter forslaget skal bruges skemaer til

varsling af lejeforhøjelse, og at der fastsættes normaltal.

Til § 195

Bestemmelsen svarer til § 43, stk. 1-3, i den gældende lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, idet det dog foreslås,

at ankenævnets afgørelse skal indbringes for landsretten som 1.

instans.

Dette indebærer, at den besigtigelse af forholdene, som hidtil er

foretaget af boligretten, når det er fundet fornødent, fremover

skal foretages af landsretten.

Baggrunden for at foreslå landsretten som 1. instans er, at sagen på

dette tidspunkt har været behandlet af 2 lokale instanser, hvorfor

en ny lokal prøvelse vil være hensigtsmæssig. Hertil kommer, at

det forhold, at nævnsformændene er dommere, kan medføre mange

tilfælde af inhabilitet.

Til § 196

Ved bestemmelsen foreslås, at boligministeren fastsætter de nærmere

regler om fordelingen af kommunernes og amtskommunernes udgifter

til nævnene.

Til kapitel XXIII

Kapitlet svarer til lejelovens kapitel XVIII om boligretten, idet det

dog foreslås, at de foreninger, der skal kunne indstille

lægdommere, skal være landsomfattende.

Til kapitel XXIV

Til § 204

Ved bestemmelsen fastsættes det, at loven træder i kraft den 1. juli

1986. Baggrunden for, at det ikke foreslås, at loven træder i

kraft på et tidligere tidspunkt, er, at forslaget forudsætter, at

der inden dens ikrafttræden udarbejdes en del materiale i form af

standardvarslingsskrivelser, lejekontrakter m.v.

Til § 205

Det foreslås, at bestemmelsen i forslagets § 19, stk. 2, om, at

forudbetalt leje ikke kan kræves for mere end 3 måneder, ikke skal

gælde for bestående lejeforhold.

Til § 206

Det foreslås, at eksisterende beboerrepræsentationer indtræder i de

rettigheder og forpligtelser, som tilkommer lejerrepræsentationer

efter nærværende forslag, og at lejerrepræsentation efter

forslagets bestemmelser kan oprettes fra den 1. januar 1986.

Til § 207

Det foreslås, at en udlejer allerede fra den 1. januar 1986 vil kunne

fremsætte krav om lejeforhøjelse i henhold til forslagets kapitel

VIII. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst træde i kraft den 1. juli

1986, og de frister, der er nævnt i §§ 49 og 50 på henholdsvis 2

måneder og 6 uger for sagens indbringelse for huslejenævnet i

disse tilfælde løber fra den 1. juli 1986.

Til § 208

Der henvises til bemærkningerne til § 46.

Til § 209

Det foreslås, at bestemmelserne om en indvendig vedligeholdelseskonto

i forslagets §§ 64-66 ikke skal gælde for bestående lejeforhold,

hvor lejeren har pligt til indvendig vedligeholdelse. Ved

genudlejning skal der oprettes vedligeholdelseskonto for

lejligheden.

Til § 210

Det foreslås herved, at en ejendoms vedligeholdelseskonto efter den

hidtil gældende lov om leje, § 22, videreføres på kontoen efter

forslagets § 65.

Til § 211

Ved bestemmelsens stk. 1 fastsættes det, at saldoen på en ejendoms

konto efter §§ 18, 18 a eller 18 b i den hidtidige lov om

midlertidig regulering af boligforholdene eller § 63 a i den

hidtidige lov om leje videreføres på kontoen efter forslagets §

61.

Bestemmelsens stk. 2, nr. 1, svarer til § 22 a, stk. 2, i den

gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

I forhold til den gældende § 18 b-ordning foreslås som noget nyt, at

der i lighed med ordningen efter boligreguleringslovens § 18 a

gives adgang til at »spise« en negativ konto på ejendommens

vedligeholdelseskonto efter § 18 op, forinden bindingspligten

indtræder. Baggrunden herfor er, at man efter § 18 b-ordningens

ikrafttræden er blevet opmærksom på, at mange udlejere i årene

umiddelbart inden ordningens iværksættelse, har afholdt meget

store udgifter til isolering og vedligeholdelse af ejendommene.

Disse beløb har der efter den hidtil gældende ordning ikke være

mulighed for at fradrage i indbetalingerne efter § 18 b, hvilket i

mange situationer har forekommet urimeligt og på ingen måde har

bidraget til at øge beskæftigelsen i byggebranchen.

I nummer 2 og 3 er det fastsat, hvilken betydning det har, at

ejendommens konto efter den gældende boligreguleringslovs § 18 er

positiv.

Baggrunden for forskelsbehandlingen af beløbene efter

boligreguleringslovens § 18 og beløbene efter §§ 18 a og 18 b er,

at de efter de gældende regler skattemæssigt behandles

forskelligt.

Til § 212

Det foreslås, at for de ejendomme, der efter forslaget ikke længere

er omfattet af bindingspligten, vil indbetalte beløb i

Grundejernes Investeringsfond kunne udbetales i overensstemmelse

med de regler, der hidtil har været gældende for udbetalingen

efter den dagældende boligreguleringslov og lejelov, det vil sige

til såvel forbedringer som vedligeholdelse. Videre foreslås det,

at beløb, der ikke er udbetalt i overensstemmelse hermed, vil

kunne udbetales til ejeren efter et forløb på 10 år.

Til § 213

Det foreslås, at en ejer, der inden lovens ikrafttræden har varslet

iværksættelsen af forbedringsarbejder, vil kunne udføre disse

forbedringsarbejder og kræve lejeforhøjelse som følge af disse

forbedringer efter de gældende regler i lejelovens og

boligreguleringsloven.

Til § 214

Ved bestemmelsen gives der adgang til allerede fra 1. april 1986 at

tage driftsudgiften vedrørende fjernvarmeforsyning over

varmeregnskabet, jfr. forslagets § 96. Baggrunden herfor er, at

mange varmeregnskabsår afsluttes i månederne umiddelbart inden

lovforslagets ikrafttræden.

Bestemmelsen pålægger udlejer at nedsætte lejen med de beløb, der

hidtil har været opkrævet over lejen, men som fremover skal

medtages på varmeregnskabet, såfremt ejendommen forsynes med varme

fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg.

Til § 215

Bestemmelsen svarer til § 119, stk. 2, i den hidtil gældende lov om

leje.

Til § 216

Bestemmelsen fastsætter, at komunerne allerede i kvartalet inden

lovens ikrafttræden kan træffe beslutninger i henhold til

forslagets § 144 om, at alle eller enkelte af bestemmelserne i

lovens kapitel XVIII om benyttelse af boliger ikke skal være

gældende i kommunen.

Til § 217

Bestemmelsen svarer til § 115 a i den hidtil gældende lov om leje og

§ 155. Når en ejer er dømt efter § 154, skal Grundejernes

Investeringsfond have meddelelse herom ved rettens foranstaltning.

Stk. 2. For ejerens regning forestår Grundejernes Investeringsfond

herefter administrationen af de af dommen omfattede ejendomme i

den af dommen omfattede periode.

Stk. 3. § 69, stk. 3 og 4, finder tilsvarende anvendelse.

§ 156. For lejeforhold, der omfatter enkelte værelser til beboelse

eller beboelseslejligheder i ejendomme med 6 eller færre

beboelseslejligheder, gælder dette kapitels regler om

lejefastsættelse, vedligeholdelse og forbedringer, medmindre

ejeren efter 1. april 1985 har foretaget matrikulær udstykning

efter lov om udstykning og sammenlægning af faste ejendomme.

Stk. 2. De i stk. 1 nævnte lejeforhold er i øvrigt omfattet af lovens

regler, idet de rettigheder, som er tillagt lejerrepræsentanterne,

tilkommer et flertal af lejerne.

§ 157. Ved lejeaftalens indgåelse og senere lejeregulering må lejen

ikke fastsættes til et beløb, der overstiger det lejedes værdi.

Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1 skal der foretages en

sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i

kvarteret eller området for tilsvarende husrum med hensyn til

beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr,

vedligeholdelsestilstand og den offentlige vurdering af bygninger

og grund. Også ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder bør

indgå i sammenligningen.

Stk. 3. § 41, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 4. Reglen i § 41, stk. 4, finder tilsvarende anvendelse, idet

bestemmelsen dog ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er

forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen

svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje

efter reglerne i stk. 1.

§ 158. Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan

udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt

under hensyn hertil.

Stk. 2. § 157, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse efter stk. 1 kan tidligst få virkning

1 år efter lejeforholdets begyndelse eller 1 år efter, at der

sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft efter stk. 1.

Stk. 4. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

§ 159. Lejeforhøjelse efter § 158 kan gennemføres med 3 måneders

varsel.

Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og

indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse. Kravet skal

tillige indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om

lejerens adgang til at indbringe kravet for huslejenævnet, jfr.

stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om huslejeforhøjelse, skal

han skriftligt indbringe sagen for huslejenævnet senest 2 måneder

efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til ham.

§ 160. Forøges de ejendomsskatter, der hviler på ejendommen, kan

udlejeren uanset § 158 forlange udgiften udlignet gennem en

lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten

vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.

Stk. 2. Lejeforhøjelsen fordeles efter § 48.

Stk. 3. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt,

udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse

fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Stk. 4. § 159, stk. 2 og 3, finder tilsvarende anvendelse.

§ 161. Reglerne i § 160 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye

eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc,

skorstensfejning, kontrolmåling af større oliefyringsanlæg eller

lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det

offentlige.

Stk. 2. Reglerne i § 160 gælder også, hvis der pålægges ejendommen

nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er

bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren, når

den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en

lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg

med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter. Lejeforhøjelsen

bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale

beløbet kontant.

§ 162. Indbringes krav om lejeforhøjelse efter §§ 158, 160 og 161 for

huslejenævnet, kan nævnet tilsidesætte kravet helt eller delvis,

dersom betingelserne for forhøjelsens gennemførelse ikke er til

stede eller lejen efter forhøjelsen væsentligt vil overstige det

lejedes værdi.

Stk. 2. § 56, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

§ 163. Er leje væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren

forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn

hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder

reglerne i § 157, stk. 2 og 3, tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. Nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget

betalte tilbagebetalt.

Stk. 3. Spørgsmål om nedsættelse af lejen skal indbringes for

huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den

forhøjede leje første gang skal betales.

§ 164. Bortfalder eller nedsættes de i §§ 160 og 161 nævnte skatter

og afgifter m.v., skal udlejeren med virkning fra

nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse

for de lejemål, i hvis leje udgiften har været indregnet.

Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om

nedsættelse af lejen inden 1 måned efter, at meddelelsen om

skatte- og afgiftsnedsættelsen er kommet frem til ham.

§ 165. Reglerne om lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og

fornyelse, jfr. § 22 samt § 67, finder tilsvarende anvendelse.

§ 166. Reglerne om udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse

og fornyelse, jfr. §§ 60, 64-66, 68, stk. 1 og 3-6 samt § 69,

finder tilsvarende anvendelse.

§ 167. Under iagttagelse af reglerne i §§ 79 og 80 kan en udlejer

forbedre det lejede og kræve lejeforhøjelse.

Stk. 2. Lejeforhøjelse efter § 80 kan gennemføres med 3 måneders

varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det

tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Stk. 3. Krav om lejeforhøjelse skal fremsættes samtidig over for de

lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt.

Det skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen og om

lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning, herunder

lejlighedens andel af den samlede forhøjelse. Kravet skal

endvidere indeholde oplysning om, at lejeren inden 2 måneder, fra

kravet er kommet frem, kan indbringe sagen for huslejenævnet.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

§ 168. En udlejer kan, inden han iværksætter en forbedring, indsende

projektmateriale vedrørende den påtænkte foranstaltning, opgørelse

over de anslåede udgifter ved gennemførelsen og beregning af den

ønskede lejeforhøjelse til huslejenævnet. Nævnet skal herefter

træffe afgørelse om projektets hensigtsmæssighed og om størrelsen

af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres, når arbejdet er

udført i overensstemmelse med de forelagte tegninger og

beskrivelser.

Stk. 2. Har en udlejer indhentet huslejenævnets godkendelse som

nævnt i stk. 1, finder § 167, stk. 2 og 3, tilsvarende anvendelse.

§ 169. § 88 finder tilsvarende anvendelse.

Stk. 2. §§ 89-91 finder tilsvarende anvendelse, idet de rettigheder,

som er tillagt lejerrepræsentanterne, tilkommer et flertal af

lejerne.

Stk. 3. § 92 finder tilsvarende anvendelse.

§ 170. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til

skade for lejeren.

Stk. 2. Der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på

anden måde end fastsat i §§ 156-164. I lejeperioden kan dog

aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

§ 171. Med bøde eller hæfte straffes den, som afkræver en lejer

højere leje end tilladt efter reglerne i dette kapitel. På samme

måde straffes den udlejer, som aftaler leje og lejevilkår, der er

mere byrdefulde for lejeren end tilladt efter bestemmelserne i §

157.

§ 172. Grundejernes Investeringsfond forvalter de lejeforhøjelser,

der er bundet i medfør af lov om midlertidig regulering af

boligforholdene af 14. februar 1967, samt midler, der er bundet i

medfør af §§ 18 a og 18 b i lov om midlertidig regulering af

boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 376 af 11. juli 1984,

§ 173. De beløb, der er indbetalt til fonden i medfør af lov om

midlertidig regulering af boligforholdene af 14. februar 1967

vedrørende et regnskabsår, bindes for en periode af 15 år, regnet

fra regnskabsårets udløb. Ved periodens udløb tilbagebetales de

for et regnskabsår indbetalte beløb over 10 år med lige store

andele hvert år.

Stk. 2. Fonden udsteder beviser for modtagne indbetalinger.

Indskyderen kan ikke sælge, pantsætte eller på anden måde råde

over beviset. Så længe et beløb er bundet, kan det heller ikke

gøres til genstand for udlæg eller udpantning.

§ 174. Har en indskyder efter 1. januar 1984 på en eller flere af

sine ejendomme afholdt udgifter, der kan fradrages efter § 62, kan

indskyderen kræve frigivelse af bundne beløb. Det er dog en

betingelse for frigivelse, at det dokumenteres, at indestående

beløb på de berørte ejendommes vedligeholdelseskonto efter § 61 er

opbrugt, og at lejerrepræsentanterne eller lejerne underrettes

herom.

Stk. 2. Det frigivne beløb kan udbetales, medmindre

lejerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne inden 6 uger

efter modtagelsen af underretningen har indbragt en sag for

huslejenævnet vedrørende anvendelse af indestående beløb på

ejendommens vedligeholdelseskonto efter § 61, jfr.§ 62.

Stk. 3. Resterende bundne beløb udbetales efter § 173, idet der dog

sker nedrunding af resterende beløb indbetalt vedrørende et

regnskabsår til nærmeste hele kronebeløb deleligt med det

resterende antal udbetalingsår.

§ 175. Ved indskyderens død, konkurs eller tvangsakkord eller i

tilfælde af et boligselskabs afvikling kan boet kræve de bundne

beløb frigivet.

§ 176. Indbetalte beløb forrentes med en rente, hvis størrelse

fastsættes af fonden under hensyn til det almindelige renteniveau

og instituttets driftsresultat. Renten kan dog ikke overstige 9

pct. p.a. Renten af beløb indbetalt i medfør af lov om midlertidig

regulering af boligforholdene af 14. februar 1967 udbetales en

gang årligt. Renten af beløb, der er bundet efter § 61, tilskrives

kontoen en gang årligt.

§ 177. De indbetalte beløb, der ikke er udlånt til forbedring eller

istandsættelse af beboelsesejendomme, herunder lån til

brandsikringsforanstaltninger, eller til erhvervelse af ejendomme

med henblik på sanering, skal til enhver tid være anbragt i

obligationer udstedt af de finansieringsinstitutter, der er

godkendt i henhold til lov om realkreditinstitutter.

§ 178. Udlån til beboelsesejendomme kan ydes til

1) Installation af centralvarme eller anden forbedring af en ejendoms

varmeinstallation.

2) Varmeisoleringsarbejder.

3) Forbedring af sanitære installationer.

4) Forbedring af køkkener.

5) Brandsikringsforanstaltninger.

6) Andre forbedringer, hvorved ejendommens brugsværdi forøges i

væsentlig grad, herunder f.eks. omlægning af gårdspladser,

fjernelse af hegn, skure eller lignende, hvorved der

tilvejebringes opholdsarealer for beboerne, samt fjernelse af

bygninger, som ved deres beliggenhed, omfang eller anvendelse er

til væsentlig ulempe for beboerne, og hvis fjernelse medfører en

varig forbedring af forholdene.

7) Opretning.

Stk. 2. Lån kan kun ydes, hvis forbedringen og udgiften ved dens

gennemførelse er rimelig.

§ 179. De af fonden i medfør af § 178 ydede lån sikres ved pant i

vedkommende ejendom, således at lånet har sikkerhed inden for 85

pct. af, hvad der efter fondens skøn er pantets værdi. Lånet må

sammenlagt med eventuelle tillægslån til de i ejendommen

indestående lån, der optages til dækning af udgifterne ved

forbedringen, ikke overstige 90 pct. af disse udgifter.

Stk. 2. Lånene udbetales kontant og forrentes med 8 pct. p.a. Ved

lånets udbetaling kan der opkræves et indskud til reservefond.

Stk. 3. Afdragstiden for lånene skal fastsættes således, at fonden

har sikkerhed for til enhver tid at kunne udbetale de bundne

beløb, efterhånden som tilbagebetaling skal ske. Det kan

bestemmes, at låntagerne i lånets løbetid skal yde bidrag til

fondens administration og reservefond efter nærmere i fondens

vedtægter fastsatte regler.

Stk. 4. Lån ydet til etablering af et gård- og haveanlæg i

forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan, til hvilken der

er givet tilsagn om statsstøtte, kan sikres ved ydelse af kommunal

garanti for lånet.

Stk. 5. Lån til brandsikringsforanstaltninger kan ydes, selv om

lånet ikke får pantesikkerhed inden for 85 pct. af pantets værdi,

når panteretten suppleres med en kommunal garanti efter § 10, stk.

4, i lov om brandsikring.

§ 180. Fonden kan anvende indtil 15 pct. af det årlige overskud til

1) kapitalindskud i godkendte sanerings- og byfornyelsesselskaber,

2) tilskud til landsdækkende grundejer- og lejerorganisationers

oplysningsarbejde,

3) tilskud til forskning, forsøg, oplysning, rådgivning og

planlægning vedrørende nybyggeri og bestående boliger og

4) tilskud til vedligeholdelse og fornyelse af ældre bydele eller

enkeltejendomme.

§ 181. Opstår der ved fondens virksomhed tab, der ikke kan dækkes af

de af fonden opsamlede reserver, dækkes tabet ved forholdsmæssig

nedskrivning af de ved vedkommende regnskabsårs udløb endnu ikke

tilbagebetalte indskud.

§ 182. Ved fondens ophør træffer bestyrelsen med tilslutning af

boligministeren og folketingets finansudvalg beslutning om

fordeling af eventuelt overskud til formål som nævnt i § 180.

§ 183. Huslejenævnet afgør følgende

1) Tvister om lejerens ret til at foretage installationer og

forbedringer i det lejede, jfr. §§ 26 og 27.

2) Tvister om lejefastsættelse og regulering af lejen, jfr. kapitel

VIII.

3) Tvister om udlejerens og lejerens pligt til vedligeholdelse og

fornyelse, herunder krav vedrørende lejerens pligt til

istandsættelse ved fraflytning, samt om beløb, der afsættes på og

fradrages kontiene for udvendig og indvendig vedligeholdelse, jfr.

§ 184. I hver kommune, hvis registerfolketal den 1. januar 1984

overstiger 15.000 indbyggere, nedsættes et huslejenævn.

Stk. 2. I Københavns og Frederiksberg kommuner samt i kommuner med

et registerfolketal, der den 1. januar 1984 overstiger 100.000

indbyggere, kan der nedsættes flere huslejenævn.

Stk. 3. I hver amtskommune nedsættes et eller flere huslejenævn ud

over de i stk. 1 nævnte.

Stk. 4. De kommuner, der ikke er omfattet af stk. 1, henhører under

et i medfør af stk. 3 nedsat huslejenævn.

§ 185. Et huslejenævn skal bestå af en formand og to andre medlemmer.

Stk. 2. Formanden beskikkes af amtmanden, i København af

overpræsidenten. Formanden skal være dommer og må ikke have særlig

tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være

erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

Stk. 3. De to andre medlemmer vælges i de i § 184, stk. 1, nævnte

kommuner af kommunalbestyrelsen efter indstilling fra henholdsvis

landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme og landsomfattende sammenslutninger af

foreninger for lejere af beboelseslejligheder. Til de i § 184,

stk. 3, nævnte huslejenævn foretages valget af amtmanden efter

indstilling fra henholdsvis landsomfattende sammenslutninger af

foreninger af ejere af udlejningsejendomme og landsomfattende

sammenslutninger af foreninger for lejere af beboelseslejligheder,

der er repræsenteret i de kommuner eller det område, der henhører

under huslejenævnet. Lejer- og beboerforeninger og bestyrelser i

almennyttige boligselskaber samt private andelsboligforeninger er

ikke indstillingsberettigede. Tvivl om, hvilke foreninger der kan

afgive indstilling, afgøres af boligministeren. De medlemmer, der

vælges, skal være kendt med bolig- og huslejeforhold.

Stk. 4. Afgiver en af de i stk. 3 nævnte foreninger i en kommune, der

er omfattet af § 184, stk. 1, ikke inden en af kommunalbestyrelsen

fastsat frist indstilling om valg af medlemmer til nævnet som

nævnt i stk. 3, foretager kommunalbestyrelsen valg af

nævnsmedlemmer, idet det ene medlem skal være en ejer, der tillige

er udlejer, og det andet medlem skal være en lejer, der ikke

tillige er udlejer. Til de i § 184, stk. 3, nævnte huslejenævn

foretages valget tilsvarende af amtmanden.

Stk. 5. Der vælges to suppleanter for hvert af medlemmerne efter de

i stk. 2-4 nævnte regler.

Stk. 6. Udnævnelsen af formand, medlemmer og suppleanter sker for

indtil 4 år.

§ 186. Formand, medlem eller suppleant skal opfylde betingelserne i

§ 187. Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet skal stille de fornødne

lokaler til rådighed for nævnet og sørge for den nødvendige

medhjælp til dette, herunder en bygningskyndig medhjælp. Kommunen

eller amtskommunen, jfr. § 184, stk. 4, afholder udgifter, som

nævnets virksomhed medfører, herunder til kontorhold m.v. og

formandens og medlemmernes udlæg i anledning af hvervet.

Kommunalbestyrelsen eller amtsborgmesteren kan tillægge formanden

og de øvrige medlemmer vederlag for deres virksomhed.

§ 188. Indbringelse af sager for huslejenævnet skal ske skriftligt.

Den nødvendige dokumentation skal vedlægges.

Stk. 2. Senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden

part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse

af, at han må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne

frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder

taler herfor.

Stk. 3. Indbringelse af en sag for huslejenævnet har opsættende

virkning, jfr. dog §§ 56, stk. 2, 88, stk. 3, og 162, stk. 2.

§ 189. Nævnet afgør selv, hvilke nærmere undersøgelser der skal

foretages af nævnet i forbindelse med behandlingen af den enkelte

sag. Nævnet har ret til at kræve fornødne oplysninger hos sagens

parter, alle offentlige myndigheder og private.

Stk. 2. Nævnet fastsætter en frist, der ikke kan overstige 2 uger,

for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter

eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige

omstændigheder taler herfor.

§ 190. Nævnet kan foretage besigtigelse. Sagens parter skal indkaldes

til besigtigelsen med mindst 1 uges varsel.

Stk. 2. Nævnet kan indkalde parterne til at afgive forklaring for

nævnet. Begge parter skal tilvarsles. De kan give møde ved en

befuldmægtiget.

Stk. 3. Nævnets formand sørger for sagernes forberedelse til

behandling i nævnsmøde.

§ 191. Huslejenævnet skal træffe afgørelse senest 4 uger fra det

tidspunkt, hvor nævnet har modtaget svar efter § 188, stk. 2,

eller efter § 189, stk. 2, eller hvor fristen for svar efter de

nævnte bestemmelser er udløbet.

Stk. 2. I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte

bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet

fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig

lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.

Stk. 3. Huslejenævnets afgørelse træffes ved almindelig

stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed gør formandens stemme

udslaget. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer

er til stede.

Stk. 4. Nævnets afgørelse protokolleres. Er en beslutning ikke

enstemmig, indføres tillige oplysning om stemmeafgivningen og om

begrundelsen for mindretallets beslutning.

Stk. 5. Nævnets afgørelse meddeles klageren og den anden part i

lejeforholdet. Afgørelsen skal begrundes. Parterne skal gøres

bekendt med ankeadgangen efter § 192. Såfremt afgørelsen ikke er

enstemmig, skal dette fremgå af afgørelsen tillige med

begrundelsen herfor.

§ 192. Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne indbringes

for det i § 193 nævnte ankenævn. Indbringelse må ske senest 4 uger

efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne.

Stk. 2. I ejendomme med lejerrepræsentation kan lejrrepræsentanterne

indbringe afgørelsen.

Stk. 3. Huslejenævnet skal efter ankenævnets nærmere bestemmelse

redegøre for sin afgørelse under ankenævnssagen.

Stk. 4. Har huslejenævnet ikke truffet afgørelse inden udløbet af

fristen herfor i § 191, stk. 1, kan klageren indbringe sagen for

ankenævnet uden at afvente nævnets afgørelse. Stk. 2 og 3 finder

tilsvarende anvendelse.

§ 193. Der nedsættes 5 ankenævn, der dækker følgende områder

1. Københavns og Frederiksberg kommuner.

2. Københavns og Frederiksborg amtskommuner.

3. Roskilde, Vestsjællands, Storstrøms, Bornholms og Fyns

amtskommuner.

4. Sønderjyllands, Ribe, Vejles og Ringkøbing amtskommuner.

5. Århus, Viborg og Nordjyllands amtskommuner.

Stk. 2 Ankenævnet består af formand og 4 andre medlemmer. Formand og

medlemmer beskikkes af landsretspræsidenterne for vedkommende

landsretskreds.

Stk. 3. Formanden skal opfylde betingelserne i § 185, stk. 2, og §

186. Af de øvrige medlemmer beskikkes 2 efter indstilling fra

landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme og 2 efter indstilling fra landsomfattende

sammenslutninger af foreninger for lejere af beboelseslejligheder.

Bestemmelserne i § 185, stk. 5 og 6, og § 186 finder tilsvarende

anvendelse. Den, der har sæde i et huslejenævn, kan ikke vælges

til formand, medlem eller suppleant i ankenævnet.

Stk. 4. Reglerne i §§ 187-191 finder anvendelse.

Stk. 5. Det fastsættes ved forhandlinger mellem de berørte kommuner

og amtskommuner, hvor hjemstedet for ankenævnet skal være.

§ 194. Ankenævnets afgørelse kan ikke indbringes for domstolene, når

afgørelsen vedrører følgende

1) Om en varsling af lejeforhøjelse efter §§ 49 og 50 er ugyldig af

formelle grunde.

2) Vedligeholdelsespåbud, jfr. § 68.

3) Om en erstatningsbolig må anses for passende, jfr. § 81.

4) aô conto-varmebidragets størrelse, jfr. § 98.

5) Om varmeregnskabet opfylder de formelle krav efter § 100.

Stk. 2. Ud over de i stk. 1 nævnte tilfælde er de af ankenævnets

afgørelser, der er enstemmige, endelige.

§ 195. Ankenævnets afgørelse kan, bortset fra de i § 194 nævnte

tilfælde, af hver af parterne indbringes for landsretten.

Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om

nævnets afgørelse er meddelt parterne. Justitsministeriet kan dog

undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for landsretten efter

udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives 1 år efter

ankenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges

inden 4 uger.

Stk. 2. I ejendomme med lejerrepræsentation kan lejerrepræsentanterne

indbringe afgørelsen.

Stk. 3. Nævnet skal efter landsrettens nærmere bestemmelse redegøre

for sin afgørelse under sagen.

§ 196. Boligministeren fastsætter nærmere regler om fordelingen af

udgifterne efter § 187 og § 193, stk. 4, mellem henholdsvis

kommunerne og amtskommunerne.

§ 197. Retssager om hus eller husrum, der ikke er omfattet af

huslejenævnets kompetence, men er omfattet af denne lov,

indbringes i 1. instans for byretten. Retten benævnes boligretten.

Stk. 2. Retten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i

retssagen begærer det eller retten bestemmer, at lægdommere skal

medvirke.

§ 198. Dommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er

ansat mere end en dommer, fastsættes, hvem af dommerne der skal

være rettens formand, efter retsplejelovens regler.

Stk. 2. For hver retskreds beskikker præsidenten for vedkommende

landsret for et tidsrum af 4 år et antal lægdommere. På en liste

opføres personer, der udpeges efter indstilling fra

landsomfattende sammenslutninger af foreninger af ejere af

udlejningsejendomme. På en anden liste opføres personer, der

udpeges efter indstilling fra landsomfattende sammenslutninger af

foreninger for lejere af beboelseslejligheder.

Stk. 3. Er de i stk. 2 nævnte foreninger ikke repræsenteret i

retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste,

blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens

de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere

i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Stk. 4. Boligministeren bestemmer, hvilke organisationer og

foreninger der er indstillingsberettigede.

§ 199, stk. 2.

Stk. 2. Bestemmelserne i § 199, stk. 3, finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 3. Nævnsmedlem eller suppleant er pligtig at møde i nævnet efter

behørig indkaldelse. Udeblivelse, uden at lovligt forfald

oplyses, straffes med bøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62

finder tilsvarende anvendelse.

§ 199. De, der beskikkes, skal være kendt med bolig- og

huslejeforhold.

Stk. 2. De, der beskikkes, skal have dansk indfødsret, være myndige

og uberygtede. De må ikke være umyndiggjort eller under

lavværgemål, og deres bo må ikke være under konkursbehandling.

Ophører nogen af de nævnte betingelser at være opfyldt,

tilbagekaldes beskikkelsen.

Stk. 3. Personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig

fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4

år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Stk. 4. Justitsministeren fastsætter regler om vederlag og

rejsegodtgørelse til lægdommere.

§ 200. Boligrettens formand udtager efter forhandling med sagens

parter en person fra hver liste som lægdommer. Det skal

tilstræbes, at der udpeges personer, der har særligt kendskab til

lejeforhold af den art, sagen angår. Bestemmelserne i

retsplejelovens § 60, stk. 1, og § 62 finder tilsvarende

anvendelse.

Stk. 2. Lægdommere deltager ikke i forberedelsen af

domsforhandlingen, medmindre retshandlingen består i afhøring af

parter og vidner, afhjemling af syn og skøn eller afsigelse af

kendelse om et omtvistet punkt. Formanden kan dog altid tilkalde

lægdommerne under forberedelsen.

§ 201. En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende.

Stk. 2. Indbringes en sag, der henhører under de almindelige

domstole, for boligretten, eller indbringes en sag, der er

omfattet af denne lov, for en almindelig domstol, henviser

dommeren sagen til rette domstol.

§ 202. Sagerne behandles af boligretten efter retsplejelovens regler

for byretssager med de ændringer, som forholdene gør nødvendige.

Stk. 2. Under forberedelsen af domsforhandlingen kan forligsmægling

foretages af formanden alene.

Stk. 3. Lægdommerne kan - også uden ledsagelse af formanden -

foretage besigtigelse af det lejede.

Stk. 4. Boligrettens afgørelse træffes ved stemmeflerhed.

Stk. 5. Retsplejelovens regler om medelelse af fri proces finder

tilsvarende anvendelse.

§ 203. Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i

overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af

afgørelser, der er truffet af en byret.

Stk. 2. Boligrettens afgørelser og forlig indgået for boligretten kan

tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens bestemmelser om

fuldbyrdelse af domme og forlig.

§ 204. Denne lov træder i kraft den 1. juli 1986.

Stk. 2. Samtidig ophæves lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje med

senere ændringer samt lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midleridig

regulering af boligforholdene med senere ændringer.

§ 205. Er der før den 1. juli 1986 truffet aftale i lejekontrakten

om, at den forudbetalte leje udgør mere end 3 måneders leje, er

denne aftale gældende, indtil lejeren fraflytter det lejede.

§ 206. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom efter

reglerne i den hidtidige lov om leje, indtræder

beboerrepræsentationen i de rettigheder og forpligtelser, der

tilkommer lejerrepræsentationen i henhold til denne lov, indtil

nyvalg skal foretages.

Stk. 2. I ejendomme uden beboerrepræsentation kan der oprettes

lejerrepræsentation i overensstemmelse med reglerne i denne lov

fra den 1. januar 1986.

§ 207. Krav om lejeforhøjelse efter kapitel VIII kan fremsættes fra

den 1. januar 1986, dog tidligst til ikrafttræden den 1. juli

1986. De i §§ 49 og 50 nævnte frister for sagens indbringelse for

huslejenævnet løber i disse tilfælde fra den 1. juli 1986.

Stk. 2. Varsel om lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. juli 1986

eller senere kan alene fremsættes efter reglerne i denne lov.

§ 208. I ejendomme, hvor driftsudgifterne i medfør af § 11 i den

hidtidige lov om midlertidig regulering af boligforholdene har

været fordelt mellem erhvervs- og beboelseslejemål, og hvor lejen

som følge af ændret fordeling af driftsudgifterne, jfr. § 47,

stiger mere end 15 kr. pr. m2 bruttoetageareal, skal denne

forhøjelse fordeles over 2 år.

§ 209. Er der før den 1. juli 1986 truffet aftale i lejekontrakten

om, at pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejeren,

eller at lejeren har den fulde istandsættelse ved fraflytning, er

denne aftale gældende, indtil lejeren fraflytter det lejede.

§ 210. Saldoen på en lejligheds vedligeholdelseskonto efter § 22 i

den hidtidige lov om leje videreføres på kontoen efter § 65.

§ 211. Saldoen pr. 30. juni 1986 på en ejendoms konto efter §§ 18, 18

a eller 18 b i den hidtidige lov om midlertidig regulering af

boligforholdene eller § 63 a i den hidtidige lov om leje

videreføres på kontoen efter § 61.

Stk. 2. Om indbetaling til og frigivelse fra Grundejernes

Investeringsfond gælder følgende

1) Såfremt saldoen på ejendommens konto for vedligeholdelse efter §

18 i den hidtidige lov om midlertidig regulering af

boligforholdene var negativ ved udgangen af juni 1986, kan

udlejeren efter forudgående indberetning til Grundejernes

Investeringsfond undlade indbetaling, indtil den negative saldo er

udlignet ved afsætning efter § 61.

2) Er saldoen på den under 1) nævnte konto positiv ved udgangen af

juni 1986, skal der ikke ske indbetaling heraf til Grundejernes

Investeringsfond. Det er dog en betingelse for modregning i den

årlige indbetaling efter lovens § 71, stk. 2, eller for udbetaling

efter §§ 72, 73 eller 174, at udlejeren dokumenterer, at det i 1.

pkt. nævnte beløb er opbrugt.

3) Beløb afsat i perioden 1. januar-30. juni 1986 efter §§ 18 a eller

18 b i den hidtidige lov om midlertidig regulering af

boligforholdene skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond

samtidig med beløbene efter § 61 og i overensstemmelse med

reglerne i kapitel X.

§ 212. Beløb indbetalt i Grundejernes Investeringsfond efter § 63 a i

den hidtil gældende lov om leje eller efter §§ 18 a eller 18 b i

den hidtil gældende lov om midlertidig regulering af

boligforholdene kan for ejendomme omfattet af denne lovs kapitel

XX udbetales i overensstemmelse med de hidtil gældende regler i

lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene,

idet § 18-kontoen anses for opbrugt.

Stk. 2. Resterende beløb, der indestår i Grundejernes

Investeringsfond på de i stk. 1 nævnte konti, udbetales til ejeren

efter 10 år.

§ 213. Er der inden lovens ikrafttræden varslet iværksættelse af en

forbedring, kan en udlejer, uanset bestemmelserne i kapitel XI,

fuldføre forbedringen og varsle lejeforhøjelse som følge af

forbedringen efter reglerne i den hidtil gældende lov om leje og

den hidtil gældende lov om midlertidig regulering af

boligforholdene.

§ 214. Er udgiften til leverance af varme fra et kollektivt

varmeforsyningsanlæg delvis indeholdt i lejen, kan udgifterne fra

den 1. april 1986 betales særskilt. Med virkning fra det

regnskabsår, som begynder efter denne lovs ikrafttræden, skal den

i 1. pkt. nævnte udgift betales særskilt. Fra samme tidspunkt

nedsættes lejen med et beløb svarende til den del af udgifterne

vedrørende varmeleverancen, der hidtil har været indeholdt i

lejen. Lejerne skal have skriftlig meddelelse om nedsættelsen.

§ 215. Reglen i § 122, nr. 5, er ikke til hinder for, at en udlejer,

der selv ønsker at benytte det lejede, kan afgive opsigelse, når

det lejede var omdannet til ejerlejlighed inden lejeaftalens

indgåelse og lejeaftalen er indgået inden 1. januar 1980.

§ 216. Kommunalbestyrelsen kan i april kvartal 1986 træffe beslutning

efter § 144 med virkning fra lovens ikrafttræden.

§ 217. Boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af

boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne

lov.

§ 218. Boligministeren kan bemyndige en under ministeriet oprettet

styrelse til at udøve de beføjelser, der i denne lov er tillagt

ministeren.

Stk. 2. Boligministeren kan fastsætte regler om adgangen til at

påklage afgørelser, der er truffet i henhold til bemyndigelse

efter stk. 1, herunder at afgørelsen ikke skal kunne indbringes

for ministeren.

§ 219. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

BEMÆRKNINGER TIL LOVFORSLAGET

Almindelige bemærkninger

1. Baggrunden for lovforslaget.

Den eksisterende opdeling af lejelovgivningen i lov om leje og lov om

midlertidig regulering af boligforholdene skete i forbindelse med

boligforliget i 1966. Det princip, som man i dag kender om

omkostningsbestemt leje i privat udlejningsbyggeri, blev indført i

boligreguleringsloven i 1975.

Med virkning fra 1. januar 1980 gennemgik begge love en revision, men

i de senere år har der været et stadig hyppigere gentaget ønske

om, at der skete en forenkling af lejelovgivningen.

På denne baggrund har Lejernes Landsorganistion og Grundejernes

Landsorganisation i 1984 ført en lang række forhandlinger både

indbyrdes og med boligministeriet med henblik på at opnå en

forenkling af lejelovgivningens komplicerede tekniske regler.

Nærværende lovforslag er på en række punkter udtryk for, at

organisationerne er nået til enighed efter en afvejning af

hensynet til den ønskede forenkling og hensynet til mere

ideologiske synspunkter.

2. Lovforslagets indhold.

Lovforslaget forudsætter, at Grundejernes Landsorganisation og

Lejernes Landsorganisation fremtidig regelmæssigt inddrages i

fastsættelse af en lang række normaltakster og udarbejdelse af

skemaer, blanketter m.v., hvis anvendelse skulle begrænse antallet

af formalitetsindsigelser, samtidig med at f.eks. varsling af

lejeforhøjelse gøres lettere forståelig for borgerne.

På følgende væsentlige punkter sker der ændringer i forhold til den

eksisterende lejelovgivning

I. Anvendelsesområde.

Lovens anvendelsesområde begrænses til beboelseslejemål, forstået som

egentlige beboelseslejligheder samt blandede erhvervs- og

beboelseslejligheder.

Lejelovgivningen er traditionelt en lovgivning, der har til hensigt

at beskytte den svageste part i lejeforholdet, nemlig lejeren. Den

beskyttelsesinteresse, som lejelovgivningen er udtryk for, er

stærkest for så vidt angår beboelseslejemål, og det er derfor

fundet hensigtsmæssigt, også under hensyn til

forenklingsbestræbelserne og de ændrede

lejefastsættelsesprincipper, at udskille erhvervslejemålene fra

lejelovgivningen og gøre dem til genstand for behandling i en

særlig lov.

Da den ovenfor nævnte beskyttelsesinteresse heller ikke findes at

være til stede for boliger, der kun benyttes til sommer- og

fritidsformål, er det også i loven præciseret, at disse ikke

fremtidig er omfattet.

II. Omkostningsbestemt leje i samtlige kommuner.

Efter den gældende lovgivning er det den enkelte kommune, der afgør,

om den ønsker, at reglerne om huslejeregulering og dermed

omkostningsbestemt leje skal finde anvendelse i kommunen. Efter

forslaget skal reglerne om omkostningsbestemt leje gælde i hele

landet for ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder. Denne

ændring skulle sikre en mere ensartet lejefastsættelse i hele

landet samt en større beskyttelse af lejerne i de hidtil

uregulerede områder. Da en del kommuner formentlig ikke vil være i

stand til at bemande et huslejenævn, foreslås det, at der for

kommuner med under 15.000 indbyggere på amtsplan tilvejebringes et

fælles huslejenævn.

Lovforslaget bryder endvidere med de hidtidige principper om

omkostningsbestemt leje, idet der dels kun kan varsles en gang om

året og dels skal ske en regulering af eventuelt

overskud/underskud ved ejendommens drift, således at lejerne i

realiteten kommer til at betale driftsudgifterne, men på den anden

side heller ikke mere end driftsudgifterne ved ejendommen.

Det grundlag, den omkostningsbestemte leje udarbejdes på, ændres også

for ejendomme, der indeholder både beboelses- og erhvervslejemål,

idet den omkostningsbestemte leje fremtidig beregnes på grundlag

af udgifterne for beboelseslejemålene, således at lejen

principielt skulle være den samme for tilsvarende beboelseslejemål

og ikke afhængig af, om der i ejendommen findes erhvervslejemål.

Efter den gældende lovgivning er det således, at lejemål i

ejendomme med erhvervslejemål typisk er billigere end

beboelseslejemål i tilsvarende ejendomme uden erhvervslejemål.

Ændringer i fordelingsgrundlag vil bevirke lejeudligninger i

blandede ejendomme. Stigningerne vil blive fordelt over nogle år.

III. Afkast.

Fastsættelsen af reglerne om afkast, herunder afkastets størrelse og

en eventuel regulering, har ikke været drøftet i forhandlingerne

mellem Lejernes Landsorganisation, Grundejernes Landsorganisation

og boligministeriet, idet organisationerne på forhånd havde

konstateret, at der ikke ville kunne opnås enighed på dette punkt.

IV. Ejendomme med 6 beboelseslejligheder og derunder.

I erkendelse af, at udlejere af mindre udlejningsejendomme ikke har

den fornødne administrative erfaring og det fornødne

administrationsapparat til at opfylde de mange krav om beregninger

og opfyldelse af formalia, der er knyttet til den

omkostningsbestemte leje, har man fundet det hensigtsmæssigt i

princippet at opretholde de lejefastsættelsesregler, der hidtil

har været gældende i de uregulerede områder. Lejefastsættelsen vil

dog fremtidig blive langt mindre fri, end det hidtil har været

tilfældet, idet der ved afgørelsen af, om lejen overstiger det

lejedes værdi, skal ske en sammenligning med tilsvarende hus eller

husrum, herunder også hus eller husrum, der er beliggende i

ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder og dermed er

omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Samtidig gøres

huslejenævnet kompetent til at tage sig af klager fra lejere i

mindre ejendomme, såvel over lejefastsættelsen og lejeforhøjelser

som over vedligeholdelsesmangler m.v. Den hidtil for mange lejere

økonomisk belastende domstolsbehandling af sådanne spørgsmål i de

frie områder undgås derved.

V. Vedligeholdelse.

De hidtidige regler om hensættelse til udvendig vedligeholdelse på 2

konti, hvoraf den ene i et vist omfang forudsætter binding i

Grundejernes Investeringsfond, foreslås ændret, således at der

fremover kun bliver en konto. Det er dog en forudsætning for

parternes accept af en sådan ordning, at kontoen skattemæssigt

bliver behandlet som den eksisterende § 18 b-konto. Det foreslås

videre, at den fremtidige konto som udgangspunkt bliver genstand

for binding som den hidtidige § 18 b-konto. Af hensyn til

likviditeten hos den grundejer, som ejer flere ejendomme, kan der

ske frigivelse af midler vedrørende en ejendom til brug for en

anden, såfremt Grundejernes Investeringsfond garanterer, at de

beløb, som skulle være bundet, i givet fald kan skaffes til veje.

For så vidt angår indvendig vedligeholdelse indeholder lovforslaget

regler, hvorefter udlejer ved genudlejning får pligt til at påtage

sig den indvendige vedligeholdelse samt etablere en indvendig

vedligeholdelseskonto.

VI. Forbedringer.

Reglerne om adgangen til at oppebære en lejeforhøjelse efter

gennemførelsen af forbedringer er uændrede, men som noget nyt er

det imidlertid foreslået, at forbedringer, der vil medføre en

lejeforhøjelse på over 15 kr. pr. m2, kun kan medføre en

lejeforhøjelse, såfremt de inden deres iværksættelse er godkendt

af huslejenævnet. Det har været et stærkt ønske både fra

grundejer- og fra lejerside før en forbedrings gennemførelse at få

tilvejebragt et klart grundlag for, hvilken lejeforhøjelse

forbedringen kan medføre. Lejernes ønske er selvsagt begrundet i

ønsket om at vide, hvad den fremtidige leje vil andrage, mens

grundejernes ønske er begrundet i den hidtidige usikkerhed med

hensyn til, hvad huslejenævnet vil godkende for en forbedring,

såfremt der skal ske fradrag i de faktiske udgifter, f.eks. for

sparet vedligeholdelse. For så vidt angår mindre forbedringer

foreslås det, at forbedringer, der vil medføre en lejeforhøjelse

på under 15 kr. pr. m2, med lejerrepræsentanternes tilslutning kan

optages i budgettet med et engangsbeløb.

VII. Lejerrepræsentation.

Efter lovforslaget er adgangen til at etablere beboerrepræsentation

udvidet til at omfatte alle ejendomme med over 6

beboelseslejligheder mod hidtil ejendomme med mere end 12

beboelseslejligheder. Repræsentanterne kaldes fremtidig

lejerrepræsentanter. Samtidig er betingelserne for etablering af

lejerrepræsentation lempet, således at det alene kræves, at et

flertal af de fremmødte på et beboermøde ønsker, at der etableres

en lejerrepræsentation, idet et sådant møde dog kun er

beslutningsdygtigt, hvis et flertal af husstande på forhånd

skriftligt har tilkendegivet en interesse for etablering af

lejerrepræsentation. Lejerrepræsentanternes beføjelser i forhold

til de andre beboere er udvidet, og det forudsættes i loven, at

repræsentanterne i højere grad er aktive i forhandlingerne med

udlejeren, end det hidtil har været tilfældet, f.eks. omkring

budgettet.

VIII. Ankesystemet.

Som nævnt under II vil hver kommune med over 15.000 indbyggere skulle

etablere et selvstændigt huslejenævn, mens der for de øvrige

kommuner på amtsbasis etableres et nævn. For at sikre en vis

ensartethed i nævnenes afgørelser foreslås det, at der for hele

landet etableres 5 ankenævn. Disse ankenævns afgørelser vil på en

række punkter være endelige. Dette gælder f.eks. ved afgørelsen

af, om de formelle regler er overholdt, om den omkostningsbestemte

leje er korrekt udregnet, vedligeholdelsespåbud og a

conto-varmebidrag. En del af nævnenes afgørelser vil, hvis der er

dissens, af hensyn til retssikkerheden ikke kunne gøres endelige.

Sådanne afgørelser vil kunne indbringes for landsretten som 1.

instans. En del sager, f.eks. om rimeligheden af en opsigelse

eller ophævelse af et lejemål, skal fremdeles kun kunne prøves ved

domstolsprøvelse.

3. Administrative og økonomiske konsekvenser.

Det har ved lovens udformning været tilstræbt at forenkle en del af

bestemmelserne og procedurerne. På denne baggrund forventes loven

ikke at medføre en forøget administration for de primærkommuner,

som i forvejen har huslejeregulering. For amtskommunerne vil

etableringen af huslejenævn for de mindre kommuner samt

etableringen af ankenævn medføre både øget administration og

udgifter.

Dette modsvares af, at mange spørgsmål fremtidig vil blive endeligt

afgjort af huslejenævnet. I vid udstrækning er det spørgsmål, som

hidtil har kunnet gøres til genstand for en domstolsbehandling.

Denne falder nu væk. Det medfører dels, at domstolene får en

mindre arbejdsbyrde, dels, at omkostningerne ved fri proces

formindskes.

Generelt vil lovforslaget, i det omfang det medfører lejeforhøjelser,

også bevirke en forøgelse af de statslige og kommunale udgifter

til individuel boligstøtte.

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser

Til kapitel I

Til § 1

Bestemmelsens stk. 1, 2 og 4 svarer til § 1 i den gældende lejelov.

Stk. 3 er ny, og det er heri præciseret, at loven ikke gælder for

lejeaftaler om midlertidig benyttelse af beboelseslejligheder til

fritidsformål. Udlejning af ferieboliger vil herefter typisk ikke

være omfattet af lejelovgivningen. Ligeledes er stk. 5 ny, og det

fastsættes heri, at rene erhvervslejemål ikke er omfattet af

reglerne i lejeloven. Om begrundelsen herfor henvises til pkt. 2,

I, under de almindelige bemærkninger til lovforslaget.

Til § 2

Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs § 2.

Til §§ 3 og 4

Bestemmelserne svarer til §§ 4 og 4 a i den gældende lov om

midlertidig regulering af boligforholdene, idet det dog i § 4, nr.

4, er søgt afgrænset, hvad der forstås ved en ejendom i relation

til de nævnte kapitler i loven, når den bebos dels af andelshavere

og dels af lejere.

Til § 5

Bestemmelsens stk. 2 svarer til den gældende lejelovs § 3. I

bestemmelsens stk. 1 er en beboelseslejlighed søgt defineret

således, at der herved i lighed med, hvad der er gældende i

henhold til lov om individuel boligstøtte, forstås et eller flere

beboelsesrum med køkken, som udelukkende benyttes af lejeren og

dennes husstand.

I bestemmelsens stk. 3 er det fastsat, at hvor en lejekontrakt

omfatter både en selvstændig beboelseslejlighed og et

erhvervslokale, skal hver af disse enheder, uanset bestemmelsen i

stk. 2, betragtes som henholdsvis beboelse og erhverv. Baggrunden

herfor er, at det findes urimeligt, at det forhold, at sådanne

lejligheder og lokaler tilfældigvis udlejes på samme kontrakt,

medfører en samlet lejefastsættelse som for beboelseslejemål og

hermed en konkurrenceforvridning i forhold til andre

erhvervslokaler.

Til kapitel II

Til §§ 6-9

Bestemmelserne svarer til den gældende lejelovs §§ 4 og 6-8, idet

lovens § 5 om autorisation af blanketter til brug ved indgåelse af

lejeaftaler er erstattet af en bestemmelse i forslagets § 6, stk.

4, om, at boligministeren i samarbejde med Lejernes

Landsorganisation og Grundejernes Landsorganisation udarbejder en

standardlejekontrakt. Videre er forrentningsbestemmelsen i den

gældende lejelovs § 6, stk. 3, 2. og 3. pkt., udgået. Baggrunden

herfor er, at de forrentningsbestemmelser for en lejers krav mod

udlejeren, der med virkning fra den 1. januar 1984 blev indført i

lejeloven og boligreguleringsloven, ikke er konsekvente; bl.a.

gælder de ikke for en lejers krav på efterbetaling af varmebidrag.

Hertil kommer, at en forrentningsbestemmelse vil være

uhensigtsmæssig i relation til det foreslåede system for

lejeregulering, der indebærer, at et eventuelt over- eller

underskud reguleres over lejen for det løbende regnskabsår. Ud fra

et forenklingssynspunkt foreslås, at forrentningsbestemmelserne

udgår af loven.

Til kapitel III

Til § 10

Bestemmelsen svarer til den gældende lovs § 9, idet det præciseres,

at den stand, som lejeren kan kræve at lejligheden er i ved

lejeforholdets påbegyndelse, blot skal være forsvarlig og i øvrigt

i overensstemmelse med aftalen mellem lejeren og udlejeren.

Til § 11

Bestemmelsen svarer med uændret formulering til den gældende lejelovs

Kapitel I

Lovens anvendelsesområde

Kapitel II

Lejeaftalen

Kapitel III

Mangler ved det lejede

Kapitel IV

Betaling af leje

Kapitel IX

Vedligeholdelse og opretning

Kapitel V

Lejerens brug af det lejede

Kapitel VI

Udlejerens adgang til det lejede

Kapitel VII

Lejerrepræsentation

Kapitel VIII

Fastsættelse og ændring af lejen for beboelseslejligheder

Kapitel X

Vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond

Kapitel XI

Forbedringer m.v.

Kapitel XII

Varmebetaling m.v.

Kapitel XIII

Brugsrettens overgang til andre (Fremleje, bytte m.v.)

Kapitel XIV

Opsigelse

Kapitel XIX

Fradømmelse af retten til at administrere udlejningsejendomme