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1. Oggetto e campo di applicazione

1 La presente legge disciplina la determinazione del valore locativo proprio e del

valore fiscale della sostanza immobiliare dei fondi non agricoli.

2 Un fondo è considerato non agricolo se non rientra nel campo di applicazione

della legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR). Rimane

riservato l’articolo 42 capoverso 2 frase 2 della legge sull’imposta cantonale.

2. Rapporto con la legge tributaria e le relative altre disposizioni

di esecuzione

Per quanto la presente legge non contenga una disciplina, si applicano le dispo-

sizioni generali della legge tributaria e le relative altre disposizioni di esecuzione.

3. Parità linguistica

Le designazioni delle persone si riferiscono in egual modo ad appartenenti ad entrambi i

sessi.

4. Definizione

L'usufrutto è equiparato alla proprietà e l'affitto alla locazione.

II. Fondamenti

1. Oggetti di stima

L'oggetto della stima è costituito da immobili ai sensi dell'art. 42 cpv. 1 LT in proprietà di persone fisiche e di persone giuridiche non esenti da imposta ai sensi dell'art. 81 LT.

2. Nuova stima generale

1 Una nuova stima generale di tutti gli oggetti di stima viene effettuata con

base di valore al 31 dicembre 2004.

2 Le nuove stime si applicano per la prima volta al periodo fiscale 2007 e

mantengono la loro validità fino alla successiva nuova stima generale, a meno

che nel frattempo non sia stata effettuata una stima individuale ai sensi del

§ 8 segg.

3 Si rinuncia alla valutazione di un fondo nell'ambito della nuova stima

generale, se nel periodo dal 31 dicembre 2004 al 31 dicembre 2007 è stata

effettuata una stima individuale dell'intero fondo.

3. Stima individuale

a) Presupposti

1 Le stime individuali di singoli fondi sono da eseguire d’ufficio in caso di

modifiche sostanziali della consistenza, del valore e dell’utilizzazione.

2 Sono modifiche della consistenza, del valore e dell’utilizzazione in particolare

– riclassificazione di zona (Umzonung);

– parcellizzazione o unione di fondi;

– nuove costruzioni, trasformazioni, ampliamenti e aggiunte o demolizione

di costruzioni durevoli;

– costituzione o estinzione di diritti di superficie e della proprietà per piani;

– costituzione di diritti e oneri economicamente rilevanti;

– modifica dello scopo di costruzioni durevoli;

– sfruttamento di risorse naturali, creazione di discariche e opere di

ricolturazione.

3 Se una persona fisica acquista un immobile non ancora stimato, è da eseguire

d’ufficio una stima individuale.

4 In caso di trasformazioni, ampliamenti e aggiunte, una stima individuale

viene eseguita solo a partire da una somma di costruzione di Fr. 200 000.--.

b) Momento determinante per la stima

1 Per la determinazione dei valori di stima sono decisive le circostanze esistenti al momento in cui si verifica il fondamento della stima.

2 In caso di modifiche edilizie, la stima è valida a partire dal momento in cui i lavori sono talmente progrediti da rendere possibile un utilizzo; per i nuovi edifici, al più tardi dalla data di occupazione.

4. Ambito della stima

In caso di nuove stime generali, l'intero fondo deve essere sempre oggetto di

nuova stima. In caso di stime individuali, devono essere oggetto di nuova stima

solo le parti del fondo modificate, nella misura in cui queste possano essere

valutate separatamente dal resto del fondo ai fini della stima.

5. Durata di validità

Le stime sono valide fino alla successiva stima generale o individuale.

III. Valore locativo proprio

1. Principio

1 L'obiettivo per la determinazione del valore locativo proprio per l'abitazione in

proprietà occupata dal proprietario è il 65 per cento del valore locativo di

mercato.

2 In caso di utilizzo commerciale dei fondi, il valore locativo ammonta al 100

per cento del valore locativo di mercato.

3 Per i fondi gravati da diritto di superficie, la stima avviene secondo il capoverso 1.

4 Se lo spazio abitativo occupato dal proprietario subisce modifiche, nel senso che

il proprietario utilizza una quota maggiore o minore di esso o un'altra area

dell'immobile, i valori devono essere adeguati alla nuova situazione sulla base

dell'ultima stima.

2. Calcolo

1 Il valore locativo di mercato è il canone di locazione ottenibile in libera contrattazione. Per il calcolo del valore locativo di mercato, viene stabilito un livello dei prezzi di locazione per le località conformemente all'allegato.

2 Il livello dei prezzi di locazione è determinato dai canoni di locazione rilevati in modo rappresentativo per ciascuna località. A tal fine, i canoni di locazione devono essere convertiti in valori locativi standard. I criteri di valutazione sono l'età economica (valore attuale), la tipologia costruttiva, la posizione abitativa, le finiture, la disposizione e il tipo di riscaldamento. La media dei valori locativi standard dà il livello dei prezzi di locazione in franchi per unità di spazio e per anno.

3 Nel singolo caso, il valore locativo di mercato determinante è calcolato sulla base del livello locale dei prezzi di locazione, tenendo conto della situazione abitativa individuale e dei criteri di valutazione di cui al capoverso 2.

4 Il livello locale dei prezzi di locazione è stabilito dall'amministrazione fiscale e aggiornato annualmente.

5 Nell'ambito di una procedura di ricorso, il contribuente può richiedere una motivazione comprensibile riguardo alla determinazione dell'attuale livello locale dei prezzi di locazione.

IV. Valore fiscale della sostanza

1. Principio

1 Quale valore imponibile a titolo di imposta sulla sostanza si considera il valore venale.

2 Il calcolo del valore imponibile a titolo di imposta sulla sostanza avviene nel quadro delle disposizioni che seguono, nonché in base alle istruzioni di stima.

2. Valore venale

1 Il valore venale corrisponde al prezzo di compravendita realizzabile in condi-

zioni normali. Esso è di regola determinato in base al valore reale e al valore di

reddito.

2 Il rapporto tra valore reale e valore di reddito è determinato dal coefficiente

di ponderazione. Il valore reale è ponderato con il coefficiente uno. Il margine di

ponderazione per il valore di reddito è compreso tra 0.0 e 5.0 e dipende dalla

natura, dall'utilizzazione e dalla commerciabilità dell'oggetto. Di regola, il coefficien-

te di ponderazione del valore di reddito è basso per le case unifamiliari e la pro-

prietà per piani, mentre è alto per le case plurifamiliari e gli stabili commerciali.

3 Il valore di reddito per i fondi non edificati è ponderato con il coefficiente 0.0,

il valore di reddito per le case unifamiliari e le unità di proprietà per piani con il

coefficiente di almeno 0.3 e il valore di reddito per le case plurifamiliari e gli stabili

commerciali con il coefficiente di almeno 3.0.

3. Valore reale

1 Il valore reale è composto dal valore attuale degli edifici, dai costi accessori

di sistemazione ed edificazione e dal valore del terreno.

2 Il valore attuale di un edificio corrisponde al valore a nuovo ridotto del deprez-

zamento (invecchiamento tecnico ed economico).

3 Come valore del terreno vale per tutti i fondi il valore venale di un terreno

non edificato.

4. Valore di reddito

1 Il valore di reddito corrisponde al canone annuo capitalizzato, ottenibile senza

spese accessorie.

2 Per le nuove stime generali con base di valutazione al 31 dicembre 2004,

il tasso di capitalizzazione è composto dal tasso d'interesse medio ponderato

degli anni dal 1999 al 2004 per le ipoteche variabili di primo grado della

Banca Cantonale Svittese e da un supplemento per i costi di gestione.

3 Per le stime individuali, il tasso di capitalizzazione è composto dal tasso

d'interesse medio ponderato degli ultimi cinque anni per le ipoteche variabili

di primo grado della Banca Cantonale Svittese al 1° gennaio dell'anno di stima

e da un supplemento per i costi di gestione.

4 Il tasso di capitalizzazione ammonta almeno al 5.4 percento per le case

unifamiliari, almeno al 6.0 percento per le case plurifamiliari e almeno al

6.0 percento per gli immobili commerciali, gli edifici artigianali e gli edifici

industriali.

5 I costi di gestione comprendono in particolare i costi operativi, i costi di

manutenzione, i costi amministrativi, il rischio di mancati incassi del canone

di locazione e gli accantonamenti.

V. Organizzazione e procedura

1. Ispezione in loco

1 Le stime vengono effettuate dalla competente Amministrazione cantonale delle

imposte sulla base di un'ispezione in loco. Il proprietario viene di norma informato

sulla data dell'ispezione in loco con almeno dieci giorni di preavviso.

2 Senza ispezione in loco, le stime individuali sono di norma effettuate a seguito di

una modifica della superficie del fondo o dopo la demolizione di un edificio.

2. Collaborazione del proprietario

Il proprietario è legittimato e, se richiesto dall'Amministrazione fiscale cantonale,

tenuto a presenziare alla stima. Egli è responsabile di garantire che il fondo possa

essere liberamente ispezionato. Deve fornire tutte le informazioni necessarie e

mettere a disposizione tutti i documenti che sono rilevanti per la stima.

3. Apertura dei valori di stima

Il valore fiscale della sostanza e il valore locativo figurativo proprio sono comunicati al proprietario sotto forma di una decisione impugnabile autonomamente. Con la decisione, il proprietario riceve un rapporto di stima comprensibile.

4. Disposizioni di esecuzione

Il Consiglio di Stato emana le disposizioni di esecuzione in un’istruzione di stima.

A tal fine tiene conto delle direttive del manuale dello stimatore di volta in volta valido

dell’Associazione svizzera degli esperti cantonali in valutazione immobiliare e della Camera

svizzera degli esperti in stima / Federazione svizzera dei fiduciari immobiliari (SVKG e SEK/SVIT).

VI. Disposizioni finali

1. Abrogazione del diritto previgente

Con l'entrata in vigore della presente Ordinanza sono abrogate tutte le dispo-

sizioni ad essa contrarie, in particolare l'Ordinanza sulla stima fiscale degli

immobili del 17 aprile 1984.

2. Referendum, Pubblicazione, Entrata in vigore

1 La presente legge è soggetta a referendum ai sensi dei §§ 34 o 35 della

Costituzione cantonale.

2 Essa sarà pubblicata nel Foglio ufficiale e, dopo l’entrata in vigore, sarà inserita

nella Raccolta delle leggi.

3 Il Consiglio di Stato è incaricato dell’esecuzione. Esso stabilisce il momento

dell’entrata in vigore.

Allegato

Località per la determinazione del livello locale dei prezzi di locazione ai

sensi del § 12 cpv. 1

Località Località Località

Alpthal Illgau Rothenthurm

Altendorf Immensee Sattel

Arth Ingenbohl Schindellegi

Bäch Innerthal Schübelbach

Bennau Küssnacht Svitto

Biberbrugg Lachen Seewen

Brunnen Lauerz Siebnen

Buttikon Merlischachen Steinen

Egg Morschach Steinerberg

Einsiedeln Muotathal Stoos

Euthal Nuolen Studen

Feusisberg Oberarth Trachslau

Freienbach Oberiberg Tuggen

Galgenen Pfäffikon Unteriberg

Gersau Reichenburg Vorderthal

Goldau Rickenbach Wangen

Gross Ried Wilen

Ibach Riemenstalden Willerzell

Wollerau

1 La presente legge è stata emanata quale ordinanza sottoposta a referendum facoltativo: RU

21-4 con modifiche del 25 settembre 2013 (Decisione del Consiglio cantonale di adeguamento

alla nuova Costituzione cantonale, RU 23-80g) e del 17 dicembre 2013 (Decisione del Consiglio

di Stato di adeguamento alla nuova Costituzione cantonale, RU 23-97).

2 RS SZ 172.200.

3 Cp. 1 nella versione del 25 settembre 2013.

4 RS 211.412.11.

5 Versione del 25 settembre 2013.

6 RU 17-493.

7 Intestazione, cpv. 1, 2 e 3 nella versione del 17 dicembre 2013.

8 Entrata in vigore il 1° gennaio 2005 (Bollettino ufficiale 2005 1410); modifiche del 25 settembre

2013 entrate in vigore il 1° gennaio 2014 (Bollettino ufficiale 2013 2851) e del 17 dicembre

2013 entrate in vigore il 1° gennaio 2014 (Bollettino ufficiale 2013 2974).