Direttiva I (stima dei terreni non edificati) - Definizione (§ 15 comma 2 V)

1. La zona di valore produttivo comprende i terreni agricoli e forestali. I terreni agricoli e forestali sono quelli utilizzati per scopi agricoli o forestali e che, grazie a tale utilizzo, acquisiscono il loro valore intrinseco.

2. La zona di valore produttivo comprende inoltre i terreni e le parti di terreni secondo l'art. 2 comma 2 lett. a della Legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre 1991 (LDFR).

3. Un temporaneo superamento della soglia di attività commerciale definita dal Cantone di Soletta per attività agricole non comporta un cambiamento della classificazione della zona. Lo stato di attività commerciale viene valutato nuovamente qualora la soglia di attività commerciale venga superata per tre anni consecutivi.

1. Base per la determinazione dei valori medi comunali è la valutazione individuale di aziende selezionate e rappresentative.

1. La valutazione individuale delle aziende di fondovalle viene derivata dal valore medio comunale secondo i seguenti criteri (commi 2 a 5)

2. Distanza dal bordo del villaggio fino alla proprietà o al territorio (ampiezza di un anello di distanza)

a) L'ampiezza dell'anello aumenta in modo progressivo dal bordo del villaggio fino al confine comunale.

b) Quanto maggiore è il valore medio comunale, tanto maggiore l'ampiezza dell'anello per ogni riduzione di valore di 3 centesimi.

c) Sono determinanti le distanze del percorso.

d) Quadro per la stima delle distanze (secondo comma 6).

3. Differenze di altitudine

a) Regola generale: 1 metro di differenza di altitudine = 10 metri di distanza

4. Detrazione per pendenza

a) Sono determinanti soprattutto

1. Lavorabilità in relazione alla pendenza

2. Valore delle proprietà adiacenti, situate in piano

3. Esposizione (posizione della proprietà rispetto al sole)

b) Entità della detrazione

1. Lavorabile solo manualmente: 70-90%

2. Possibile solo l'uso di veicoli: 60-75%

3. Lavorazione meccanica fortemente ostacolata: 30-60%

4. Lavorazione meccanica ostacolata: 20-40%

c) Onde è necessario considerare anche il tipo di terreno e di coltivazione.

5. Detrazione per bordo boschivo

a) Larghezza dell'area: Se il bosco è

1. Sul lato sud: 30 metri

2. Sul lato ovest: 25 metri

3. Sul lato est: 20 metri

4. Sul lato nord: 10 metri

b) Entità della detrazione: 50% del valore della proprietà confinante, non svantaggiata dal bosco.

6. Quadro per la stima delle distanze

Ampiezza dell'anello dal bordo del villaggio al confine comunale

| Valore medio comunale [centesimi] | Ampiezza anello 1 [m] | Ampiezza anello 2 [m] | Ampiezza anello 3 [m] | Ampiezza anello 4 e seguenti [m] |

| --- | --- | --- | --- | --- |

| 30 | 200 | 300 | 400 | 500 |

| 40 | 170 | 250 | 330 | 400 |

| 50 | 140 | 200 | 260 | 320 |

1. Fattorie di montagna e aziende estive ai sensi del Catasto alpino svizzero sono valutate singolarmente.

1. Valori normali del rendimento netto capitalizzato per ettaro sono

a) nell'Altopiano: 4000 franchi

b) nel Giura: 1000 franchi

2. Sono applicati i seguenti fattori correttivi

a) Accessibilità: 60-70 m di strade percorribili da veicoli per ettaro

b) Composizione delle specie arboree (percentuale di conifere e latifoglie): 70-80% di conifere

c) Posizione

1. Inclinazione del pendio: 0-10%

2. Qualità del sito: Altezza dominante al 50º anno: 20 m

3. Topografia: Nessuna particolare difficoltà

d) Struttura dell'età (in particolare sostenibilità): Struttura sostenibile

3. I fattori correttivi sono ponderati come segue

a) Accessibilità

1. 70-90 m¹ di strade/ha: +10%

2. più di 90 m¹/ha: +20%

3. 50-60 m¹/ha: -10%

4. meno di 50 m¹: -20%

b) Composizione delle specie arboree

1. 80-90% di conifere: +10%

2. 90-100% di conifere: +20%

3. 25-50% di conifere: -10%

4. 0-25% di conifere: -20%

c) Posizione

1. Altezza dominante dell'abete maggiore di 20 m, l'intero territorio forestale è accessibile senza difficoltà. Base di aumento: +30%

2. Altezza dominante dell'abete inferiore a 20 m, foresta non accessibile, trasporto solo manuale o tramite verricello, detrazione fino a: -30%

d) Struttura dell'età

1. elevata percentuale di legname maturo (alto stock) fino a: +20%

2. elevata percentuale di giovani foreste (basso stock) fino a: -20%

4. Le valutazioni sono effettuate con una precisione del 5%. I fattori correttivi portano a deviazioni dal valore normale di +/-90%.

1. La zona di transizione comprende i terreni agricoli e forestali utilizzati secondo l'art. 2 comma 2 lett. c e d BGBB.

1. L'importo della maggiorazione è determinato in base al valore di mercato del terreno, stabilito dalle stime per la zona di valore di mercato (dai periti cantonali non agricoli).

2. Se il valore di mercato ammonta a 20 franchi o meno, la maggiorazione è fissata al 20%. Se il valore di mercato ammonta a 100 franchi o più, la maggiorazione è fissata al 100%. Per i valori di mercato compresi tra 20 e 100 franchi, la maggiorazione in percentuale corrisponde al valore di mercato in franchi.

Esempio

Valore di rendimento: -.53/m²

Valore di mercato 36 franchi/m²

Maggiorazione 36% di Fr. -.53 = -.19/m²

Valore catastale: -.72/m²

1. La zona del valore di mercato comprende i terreni che non sono classificati nella zona del valore di reddito o nella zona di transizione, in particolare anche i terreni utilizzati a scopo agricolo, per i quali non si applica il BGBB.

1. Nell'individuazione delle zone di valore si tengono in considerazione la pianificazione per tappe secondo il piano zonale e la domanda.

2. Come base per la stima dei terreni al di fuori della zona edificabile, che non ricevono il loro valore proprio dall'uso agricolo, vengono stabiliti anche valori di riferimento.

3. Il valore di riferimento è espresso in un intervallo. Generalmente ammonta a 20 franchi.

Esempio: Valore di riferimento 20-40 franchi o 55-75 franchi.

4. La base per la determinazione del valore di riferimento nei centri delle città e nei maggiori centri abitati è la stima singola di terreni selezionati secondo il metodo delle classi di ubicazione.

1. Se un terreno è situato in diverse zone di valore, i valori stimati delle diverse parti del terreno devono essere determinati separatamente. Lo stesso vale per le parti di terreno con valori di mercato significativamente divergenti.

2. Prontezza edificatoria (§ 29 comma 3 V)

a) Un terreno è pronto per l'edificazione,

1. se per posizione, forma e caratteristiche è idoneo alla costruzione,

2. se è accessibilitato e

3. se è stato effettuato un eventuale necessario riordino fondiario.

b) Un terreno è considerato accessibilitato quando esistono accessi e vie di transito adeguati, i collegamenti idrici, energetici e delle fogne sono condotti fino al terreno o nelle sue immediate vicinanze e l’allacciamento è consentito e possibile senza particolari spese.

c) La mancanza di prontezza edificatoria è compensata con una detrazione che non dovrebbe superare il 20% del valore di mercato del terreno edificabile nella stessa zona di valore.

3. Altri fattori da considerare nella valutazione individuale sono

a) che diminuiscono il valore

1. qualità del suolo (paludoso, roccioso ecc.)

2. forma del terreno

3. rumore

4. e immissioni di odore (es. autostrada)

5. diritti di passaggio

6. restrizioni di utilizzo dovute a

7. distanza dal bosco

8. linee edificatorie

9. linee di alta tensione

10. protezione dei monumenti

11. zona di protezione delle acque sotterranee;

b) che aumentano il valore

1. posizione particolare

2. diritti (es. vantaggio per divieto di costruzione, diritto di sorgente).

4. Distanza dal bosco in particolare

Se l'area non edificabile a causa della distanza legale dal bosco può essere inclusa nel coefficiente di sfruttamento, si deve applicare una detrazione fino al 20%; se l'area non può essere inclusa nel coefficiente di sfruttamento, la detrazione dovrebbe essere di al massimo 40%.

5. Strade private

a) Le strade e vie segnate sono stimate a valore zero (§ 13 comma 3 V).

b) Il fondamento per la stima delle strade e vie non segnate (una servitù di diritto di passaggio) è il valore di mercato rilevante secondo § 29 della regolamentazione. Il diritto di passaggio è compensato con una detrazione (in genere al massimo del 40%).

6. Zona per edifici e impianti pubblici

Il valore di mercato del terreno è in genere stimato allo stesso livello della zona adiacente.

7. I piazzali sono stimati secondo il valore di mercato. Si devono considerare particolari sistemazioni.

8. La preparazione di piazzali sviluppati è compensata con un supplemento al valore di mercato; il supplemento è di 15 franchi per m2 per campi da tennis, parcheggi asfaltati e simili e 2.50 franchi per prati da gioco, campi da calcio, campeggi ecc.

9. Sponda del ruscello

Le sponde del ruscello segnate sono stimate al valore reddituale. Se la sponda del ruscello è parte di un terreno edificabile, si deve effettuare una detrazione (in genere al massimo del 40%) a seconda delle caratteristiche e svantaggi.

1. Nella zona edificabile: Valutazione secondo l'articolo 29 del regolamento.

2. Al di fuori della zona edificabile

a) area sfruttabile

1. Il valore di reddito e il valore di mercato vengono considerati calcolando il valore catastale per m² come segue

2. (Prelievo annuo x 5 x prezzo per m³)/(superficie sfruttabile)

3. Il prezzo per m³ è di 1,20 franchi per materiale di buona qualità, 1 franco per materiale di qualità media, 80 centesimi per materiale di bassa qualità

b) area sfruttata ma non ancora coltivabile: A seconda dell'impegno per la trasformazione in terreno agricolo, il valore catastale varia da 20 a 40 centesimi per m².

c) area sfruttata e nuovamente coltivabile: Stima secondo l'articolo 17 del regolamento.

d) L'area degli impianti è valutata come le aree di deposito (vedi articolo 10 comma 7).

e) Gli edifici sono stimati come edifici industriali (articolo 26 V).

1. Tassi di canone di superficie (§ 25 V): È necessario determinare il tasso di canone di superficie che era in vigore secondo il contratto di diritto di superficie al 1° gennaio 1970. Il tasso di canone di superficie vigente al momento della stima viene indicizzato retroattivamente al 1° gennaio 1970, utilizzando la formula prevista nel contratto di diritto di superficie per le modifiche del tasso.

Esempio

Secondo il contratto del 1° agosto 1978, il tasso di canone di superficie si basa sul tasso d'interesse della Banca Cantonale di Soletta per le nuove ipoteche di primo grado; la base è un valore del terreno concordato contrattualmente di 70 franchi/m². Il tasso di canone di superficie ammonta quindi a

4,5% di 70 franchi = 3.15 franchi/m² p.a. nel 1978

Conversione al 1° gennaio 1970

Tasso d'interesse per le ipoteche di primo grado al 1° gennaio 1970: 5%

5% di 70 franchi = 3.50 franchi/m² p.a.

oppure: 3.15 franchi x 5 / 4.5 = 3.50 franchi/m² p.a.

2. Valutazione

a) Le parti del terreno non gravate da diritto di superficie sono stimate secondo § 29 del Regolamento.

b) Per la stima della parte del terreno gravata da diritto di superficie, deve essere utilizzato il valore di mercato del terreno al 100%. Esempio: Valore di mercato del terreno determinato dal perito: 40 franchi/m². Tasso di canone di superficie come al paragrafo 1. Il valore di rendimento è il tasso di canone di superficie capitalizzato al 5%. Calcolo del valore catastale: (50 franchi + 3.50 franchi x [100/5]) : 2 = 60 franchi/m².