Ordinanza sulla verifica della revisione generale della stima catastale - Principio

1. La revisione generale della stima catastale effettuata negli anni 1971-1975 sarà verificata conformemente a quanto stabilito da questo regolamento.

2. Tutti i valori catastali saranno riaperti, e ciò avverrà nei confronti del proprietario del terreno, del comune e dell'amministrazione fiscale cantonale.

3. Con la riapertura, tutte le stime che sono state aperte secondo il regolamento sulla stima catastale del 30 gennaio 1970 (Regolamento 1970) decadono.

1. I valori catastali non ancora aperti vengono determinati e aperti secondo il presente regolamento.

1. Il Dipartimento delle Finanze emette, dopo aver consultato la commissione specialistica, le istruzioni necessarie nel quadro del presente regolamento e delle regole riconosciute di valutazione immobiliare; tali istruzioni devono essere approvate dal Consiglio di Stato.

1. Il Consiglio di governo nomina una commissione specializzata con almeno 5 membri; questa propone al Dipartimento delle finanze l'emanazione di istruzioni e supporta il segretariato della valutazione catastale nella loro attuazione.

1. Il Segretariato della valutazione catastale esegue la verifica e la riapertura; emette il provvedimento di stima.

1. Il Consiglio di Stato elegge il numero necessario di periti cantonali ausiliari.

1. Durante la revisione ai sensi dei §§ 35, 36 comma 1 e 37 di questo regolamento, deve partecipare almeno un perito locale, che viene scelto dal comune di residenza.

1. Le opposizioni pendenti saranno prese in considerazione durante la revisione, nella misura in cui da esse si possa estrapolare una richiesta motivata.

2. Con la riapertura, le opposizioni esistenti decadono.

1. Il proprietario del fondo, il comune e l'Amministrazione fiscale cantonale possono presentare opposizione scritta presso la Segreteria della stima catastale contro il valore catastale stabilito ai sensi del presente regolamento entro 30 giorni e ricorrere contro la decisione sull'opposizione presso il Dipartimento delle finanze.

2. Contro la decisione del Dipartimento delle finanze è possibile presentare ricorso presso il Tribunale fiscale cantonale.

3. L'opposizione e il ricorso devono riferirsi a determinati singoli immobili e contenere una motivazione.

1. Al procedimento si applicano i §§ 82-88 StG (Principi della procedura) e, riguardo alle infrazioni, i §§ 122-136 StG (Conseguenze della tassazione insufficiente).

2. Chi ha il diritto di presentare un'istanza ha il diritto di esaminare il verbale di stima o di richiederne una copia.

3. La seduta d'opposizione è generalmente associata a un'ispezione in loco.

1. I valori catastali definitivi vengono comunicati agli uffici di conservatoria per l'annotazione nel registro fondiario (§ 398 cpv. 4 EF CC, §§ 141 e 145 del Regolamento sull'istituzione del registro fondiario federale e la gestione degli uffici del registro fondiario del 3 dicembre 1940).

1. I costi della verifica della stima catastale rivista sono a carico dello Stato. L'indennizzo dei rappresentanti comunali ai sensi del § 7 è a carico dei comuni.

2. Il procedimento di opposizione è gratuito. Nel procedimento di ricorso, l'attribuzione delle spese si conforma alla legge sulla tutela giurisdizionale in materia amministrativa del 15 novembre 1970.

1. Oggetto della stima catastale sono tutti i beni immobili situati nel Cantone ai sensi dell'articolo 655 del Codice Civile Svizzero (ZGB), inclusi i loro componenti (art. 642 ZGB, § 226 EG ZGB). Sono equiparate ai beni immobili le costruzioni erette su terreni altrui in virtù di un diritto di superficie non autonomo.

2. I beni immobili sono stimati come unità, insieme ai loro componenti (edifici, impianti ecc.).

3. Non sono oggetto di stima le costruzioni mobili non incluse nell'assicurazione cantonale degli edifici, così come gli accessori.

4. Gli edifici il cui valore di costruzione attuale non raggiunge i 2000 franchi, così come i terreni destinati a viabilità, sono esclusi dalla stima.

1. Sono determinanti

a) per l'esistenza e l'estensione (stato fattuale e giuridico) del terreno: il momento della valutazione, fatti salvi i correttivi alla data di riferimento per l'imposta sulla sostanza (§ 56 StG);

b) per il valore del terreno: il termine del 1° gennaio 1970.

1. Il territorio di ciascun comune è suddiviso in una zona di valore di reddito, una zona di transizione e una zona di valore commerciale.

2. La zona di valore di reddito comprende i terreni agricoli e forestali. I terreni agricoli e forestali ai sensi del presente regolamento sono quelli utilizzati a scopi agricoli o forestali e che, grazie a tale uso, acquisiscono il valore proprio.

3. La zona di transizione comprende i terreni agricoli e forestali utilizzati secondo l'art. 2 comma 2 lett. c e d della legge federale sul diritto fondiario agricolo del 4 ottobre 1991 (LDF).

4. La zona di valore commerciale comprende i terreni che non rientrano nella zona di valore di reddito o nella zona di transizione.

1. Più fondi appartenenti allo stesso proprietario, che economicamente costituiscono un'unità operativa, di norma devono essere valutati complessivamente. Il valore complessivo viene distribuito sui singoli fondi in proporzione al loro valore relativo.

1. Il valore catastale è il valore di reddito.

2. Il valore di reddito viene determinato secondo l'ordinanza del Consiglio federale sul diritto fondiario agricolo del 4 ottobre 1993 e le relative istruzioni di valutazione nella versione vigente.

3. Se il valore di reddito è stato determinato secondo le istruzioni di valutazione federali del 31 gennaio 2018, il valore catastale degli edifici e delle porzioni di edifici valutati a livello agricolo corrisponde a sette decimi del valore di reddito. Per gli appartamenti valutati mediante capitalizzazione del valore locativo conseguibile, il valore catastale è pari a tre decimi del valore attuale.

1. Come base per la stima individuale dei terreni agricoli, viene determinato un valore medio in ogni comune.

1. Il fondamento per il valore di reddito del bosco è il rendimento netto medio degli anni 1960-1969 capitalizzato al 4%.

1. Secondo le regole per la zona di valore di mercato vengono stimati

a) edifici e parti di edifici non necessari per l'azienda agricola;

b) edifici di aziende che non sono un'impresa agricola ai sensi della legislazione agraria.

1. Il valore catastale è il valore di reddito con una maggiorazione.

2. Il valore di reddito è determinato come nella stima nella zona di valore di reddito.

3. La maggiorazione è, a seconda del valore commerciale del terreno, almeno il 20% e al massimo il 100% del valore di reddito.

1. Zona edificabile ai sensi del § 46 comma 2 StG è

a) nei comuni con procedura di pianificazione urbanistica adottata, l'area zonizzata con forza legale per l'edificazione;

b) nei comuni senza procedura di pianificazione urbanistica, l'area edificata e il terreno che si prevede sarà edificabile entro un periodo di 15 anni.

1. Si applicano le seguenti definizioni

a) Valore reale: valore del terreno aggiunto al valore di costruzione degli edifici e delle strutture;

b) Valore di costruzione: valore di creazione di una costruzione alla data di riferimento (1° gennaio 1970), corretto in base al suo stato (valore temporale della costruzione);

c) Valore di rendimento: il reddito annuo capitalizzato;

d) Valore di mercato

1. di terreni non edificati: il prezzo ottenibile;

2. di terreni edificati: la media tra il valore reale e il valore di rendimento ponderato.

1. Valore Catastale dei Terreni nella Zona di Valore di Mercato è la media tra Valore di Mercato e Valore di Reddito; fatte salve le disposizioni dei §§ 25-29.

2. Le formule di stima sono illustrate nell'allegato a questo regolamento.

1. Valore catastale dei terreni gravati da un diritto di superficie è la media tra il valore di mercato del terreno non gravato e il valore di reddito; il valore di reddito è il canone del diritto di superficie capitalizzato al 5%.

2. Nella stima del valore di mercato dei diritti di superficie, inclusi gli edifici, si deve impiegare il valore reale senza il valore del terreno; nella determinazione del valore di reddito, il canone del diritto di superficie viene sottratto dal reddito lordo. I diritti di superficie non ancora esercitati non devono essere stimati.

1. Il valore catastale dei terreni edificati si basa, laddove un valore di reddito non possa essere determinato o possa esserlo solo con grandi difficoltà, sul valore reale; i valori di mercato e di reddito vengono considerati stabilendo il valore di costruzione al 175% della stima di base per l'assicurazione dell'edificio (valore attuale).

a) terreni industriali come fabbriche, grandi garage, impianti di refrigerazione, grandi depositi frigoriferi e magazzini, grandi cantieri;

b) edifici pubblici come edifici amministrativi, istituti, ospedali, scuole, chiese e cappelle, musei, impianti sportivi.

1. Il valore catastale dei terreni non edificati, legalmente appartenenti a un vivaio o a una scuola di botanica e che servono permanentemente all'operazione, si basa sul valore di rendimento; il valore di mercato è considerato con un sovrapprezzo. Il § 21, comma 3, si applica.

1. La valutazione delle forze idrauliche è regolata dal Regolamento per la valutazione delle forze idrauliche del 26 novembre 1954.

1. Il valore di mercato di terreni non edificati si determina in base al prezzo medio ottenuto e ancora ottenibile negli anni 1965-1969 per terreni comparabili; i prezzi conseguiti sotto l'influenza di circostanze eccezionali o personali non vengono considerati come valori comparativi.

2. Come base per le singole stime vengono stabiliti i valori di riferimento per le singole zone di valore; a tal fine si parte dai piani zonali giuridicamente vincolanti.

3. All'interno della zona edificabile si deve tenere conto in particolare della suddivisione in fasi di sviluppo e della maturità edificatoria.

4. Per la stima catastale sono determinanti tre quarti del valore di mercato accertato nella stima singola.

1. Nella stima del valore reale dei terreni edificati (superficie edificata e area circostante normale), il valore del terreno viene calcolato al 75% del valore di riferimento stabilito dal § 29 comma 4.

2. La superficie che potrebbe essere separata e edificata senza compromettere il valore della costruzione esistente viene valutata secondo il § 29.

3. Il valore dei terreni industriali e pubblici (§ 26) viene calcolato al 50% del valore di riferimento stabilito dal § 29 comma 4 nella stima del valore reale.

1. Base per la stima del valore di costruzione degli edifici e delle strutture assicurati contro gli incendi è il volume costruito, espresso in metri cubi, secondo la stima dell'Assicurazione Edifici del Cantone di Soletta. Per l'ammontare del valore di costruzione per metro cubo di volume costruito, i rapporti al 1° gennaio 1970 sono determinanti.

2. Si deve tener conto dello stato degli edifici.

1. Se il rendimento di un terreno edificato è in un evidente squilibrio rispetto al valore di vendita del terreno (valore del terreno edificabile), il valore catastale viene fissato al 50% del valore del terreno determinato conformemente al § 29 comma 4. Tale percentuale può essere ridotta fino al 30% per oggetti di rilevanza storico-culturale.

1. Base per la determinazione del valore di rendimento è il reddito lordo medio conseguito nel 1969 (entrate lorde al netto delle spese accessorie).

2. Per i terreni edificati (case residenziali e commerciali, agriturismi e alberghi, ecc.) è determinante un reddito annuo medio accertato statisticamente, salvo che nel singolo caso siano dimostrate deviazioni, che non siano semplicemente minime. I redditi conseguiti sotto l'influenza di circostanze insolite o personali non giustificano una deviazione.

3. Il tasso di capitalizzazione è, a seconda dell'età economica dell'edificio, del 6-8%.

1. Nella stima del valore venale di immobili ai sensi del § 33 comma 2, il valore di rendimento rispetto al valore reale viene solitamente ponderato come segue

a) Case unifamiliari: una volta;

b) Case bifamiliari fino a quadrifamiliari: due volte;

c) Case residenziali con più di 4 appartamenti e edifici commerciali: tre volte;

d) Condominio: da due a tre volte.

1. I valori medi comunali stabiliti dalla Commissione di controllo ai sensi del Regolamento sulla valutazione catastale del 30 gennaio 1970 sono mantenuti.

2. Le stime individuali sono verificate nel quadro del § 8 di questo regolamento.

1. Le valutazioni singole del valore di rendimento vengono verificate ai sensi del § 8 di questo regolamento.

2. Tutte le sovrattasse vengono verificate dal Segretariato della valutazione catastale.

1. Il valore del terreno viene verificato mediante

a) la fissazione di nuovi valori di riferimento per le singole zone di valore sulla base di rilevazioni statistiche;

b) la ripetizione della stima individuale, con ispezione del terreno.

1. Il valore di costruzione corretto secondo il § 31 comma 2 secondo il verbale di stima della valutazione catastale rivista viene adottato.

2. Nella misura in cui devono essere considerate le opposizioni ai sensi del § 8 di questo regolamento, per il riesame si procede generalmente a un’ispezione.

1. Il valore del reddito dei terreni edificati (§ 33 comma 2 di questo regolamento) viene verificato in tutti i casi.

1. I diritti e gli oneri devono essere presi in considerazione d'ufficio nella verifica, nella misura in cui siano evidenti dagli atti di stima o in occasione della visita conforme ai §§ 37 e 38.

1. La valutazione catastale entra in vigore a partire da una data stabilita dal Consiglio cantonale.

2. Fino ad allora, i valori catastali non possono essere utilizzati come base di calcolo per imposte pubbliche.

1. Il segretariato della valutazione catastale modifica la stima d’ufficio o su richiesta di una delle parti interessate (proprietario, comune di residenza, amministrazione fiscale cantonale), se la consistenza, l'estensione o l’utilizzo (caratteristiche effettive o giuridiche) del fondo sono cambiate dall’ultima stima effettuata. Ciò avviene in particolare in caso di nuova costruzione, ristrutturazione o demolizione di edifici e impianti, modifica della tipologia d’uso, frazionamento, cambiamento di destinazione urbanistica, riconfigurazione del terreno, modifica delle condizioni per l’edificabilità ecc.

2. Contro la modifica della stima possono essere presentati i mezzi di ricorso previsti dal § 9.

1. Per mutazione si intendono le modifiche riportate che non influiscono né sulla consistenza, né sull'estensione o sull'uso della proprietà, né sul valore catastale, in particolare i cambi di proprietà (acquisto, successione, ecc.), il cambiamento dell'indirizzo del proprietario, il numero di registro fondiario o dell'edificio, la denominazione della strada, ecc.

2. Contro le mutazioni non può essere presentato alcun mezzo di impugnazione.

1. Errori di scrittura e di calcolo in disposizioni e decisioni definitive vengono corretti d'ufficio o su richiesta di una parte coinvolta dall'autorità che vi è incorsa, entro 5 anni dalla loro notifica.

2. Contro la correzione possono essere presentati i mezzi di impugnazione previsti dal § 9.

1. Fino all'entrata in vigore della nuova valutazione catastale generale, le valutazioni correnti delle nuove costruzioni e delle ristrutturazioni saranno effettuate secondo il regolamento sulla valutazione catastale del 1° settembre 1953.

1. Per gli edifici che al 1° gennaio 1975 non erano mai stati stimati, la stima ai sensi del presente regolamento viene effettuata dai periti competenti dell'Assicurazione Edifici del Canton Soletta secondo la Legge sull'assicurazione edifici del 20 marzo 2024; lo stesso vale per le ristrutturazioni completate dopo il 1° gennaio 1975.

2. Le procedure di notifica e di ricorso seguono le disposizioni del presente regolamento.

1. Con il presente regolamento vengono abrogate la regolamentazione sulla stima catastale del 30 gennaio 1970 e le relative disposizioni esecutive su di essa basate.

1. Questo regolamento entra in vigore con la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.