Ordinanza sull'impianto del registro fondiario federale - A. Basi giuridiche

1. L'istituzione del registro fondiario per i comuni che, in seguito al rilevamento ufficiale a norma dell'articolo 950 del Codice Civile Svizzero (CC) del 10 dicembre 1907, sono stati nuovamente rilevati, avviene secondo le disposizioni degli articoli 942-952 CC, degli articoli 38 e seguenti del Titolo Finale del CC (Tit. Fin. CC), del Regolamento del Registro Fondiario (RRF) del 23 settembre 2011, del Regolamento sulla tenuta del Registro Fondiario del 26 settembre 1995 e delle disposizioni successive.

1. La struttura del registro fondiario federale si basa sul registro fondiario cantonale, sui piani e sull'elenco delle superfici del rilevamento catastale.

1. Il conservatore del registro fondiario inizia l'istituzione del registro fondiario federale per un comune non appena l'intero territorio o un singolo lotto sia stato nuovamente misurato e l'opera di misurazione sia stata resa esecutiva dal consiglio di governo.

1. Per determinare le relazioni giuridiche sui singoli immobili, il conservatore del catasto emette una convocazione pubblica, invitando i richiedenti diritti reali sugli immobili a registrare detti diritti presso l'ufficio del catasto entro il termine di 6 mesi.

2. Nell'avviso si deve dichiarare

a) che si inizia con la creazione del catasto federale per il comune in questione e che gli immobili saranno inclusi nel medesimo con i confini e le superfici come risultano dal nuovo lavoro di misurazione;

b) che le iscrizioni del catasto cantonale, nella misura in cui sia necessario, saranno rettificate, per il resto verranno d'ufficio trasferite nel catasto federale;

c)* che i diritti reali non iscritti nel catasto cantonale, che a causa dell'omissione della registrazione non saranno inclusi nel catasto federale, non potranno più essere fatti valere nei confronti di terzi in buona fede a partire dall'entrata in vigore dello stesso (Art. 17 ss. e 44 cpv. 1 SchlT CCS, § 396 cpv. 2 del decreto Disposizioni in vigore della legge del 10 dicembre 1911 concernente l'introduzione del Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907).

1. L'avviso deve dichiarare come soggetti a iscrizione solo quei diritti reali che non sono registrati nel catasto cantonale.

2. Le servitù fondiarie che non sono state dichiarate durante la procedura di rettifica negli anni 1914-1916 sono soggette agli effetti giuridici dell'articolo 21 della Disposizione finale del Codice Civile Svizzero (ZGB) e del § 396 comma 2 aEG ZGB e possono essere iscritte in questa procedura solo se il soggetto gravato dà il suo consenso.

1. Il conservatore dei registri fondiari deve effettuare un esame preliminare dei diritti reali iscritti nel registro fondiario cantonale e di quelli notificati ai sensi del § 4 secondo i seguenti criteri

a) Accertamento delle iscrizioni nel registro fondiario cantonale che sono superflue o evidentemente prive di significato o che sono inammissibili secondo le disposizioni del Codice Civile Svizzero (ZGB);

b) Accertamento delle iscrizioni di limitazioni legali o di vicinato della proprietà che non necessitano di iscrizione;

c) Accertamento dei diritti che, secondo la legge del registro fondiario, non sono iscrivibili, ma che possono essere annotati;

d) Accertamento delle limitazioni della proprietà di diritto pubblico annotabili (artt. 702 e 962 ZGB e disposizioni speciali cantonali);

e) Accertamento del valore complessivo delle servitù (art. 783 comma 2 ZGB).

1. I proprietari dei fondi devono, se necessario, essere personalmente sentiti in merito agli oggetti menzionati nel § 6; qualora necessario, anche il custode del libro fondiario deve sentire l’avente diritto o l'onerato.

2. L’audizione si estende in particolare su

a) il parere sulle pretese registrate ma finora non annotate e sui diritti finora annotati;

b) la divergenza tra le annotazioni precedenti e il nuovo lavoro di misurazione;

c) la cancellazione di diritti non annotabili o che hanno perso significato.

3. Il risultato dell’audizione deve essere documentato nell’atto del libro fondiario originale e firmato dalle parti coinvolte e dal custode del libro fondiario.

1. La rettifica dei diritti reali avviene secondo le disposizioni degli articoli §§ 9-17.

1. Per i terreni che non sono registrati nel catasto e per quelli il cui proprietario non è evidente dal catasto o per i quali i proprietari registrati nel catasto non sono più identificabili, deve essere seguito il procedimento previsto dall'articolo 662 del Codice Civile.

2. Sono esclusi i terreni pubblici (Art. 664 del Codice Civile).

1. Se i terreni non sono registrati a nome degli attuali proprietari nel registro fondiario, come nel caso della mancata registrazione del trasferimento della proprietà per successione (annotazione di decesso), i diritti di proprietà e di usufrutto devono essere iscritti d'ufficio nel registro fondiario federale secondo le modalità previste dal diritto catastale.

1. I diritti reali costituiti secondo il diritto cantonale, che non possono più essere istituiti secondo il Codice Civile Svizzero (CCS), devono essere trasformati, con l’accordo delle parti, in una forma registrabile secondo il diritto del registro fondiario.

2. Per quanto riguarda la proprietà per piani, si deve mirare a registrare i proprietari precedenti come comproprietari in proporzione al valore del loro precedente esercizio del diritto, concedendo servitù personali trasferibili, associate alle singole quote di comproprietà.

3. Se non può essere raggiunto un accordo tra le parti per la ridefinizione delle relazioni giuridiche in vista della trasformazione in una forma registrabile, il conservatore del registro fondiario deve procedere secondo l'articolo 45, capoverso 1 delle disposizioni transitorie del CCS.

1. Iscrizioni di diritti reali che hanno perso ogni significato, ad esempio diritti d'uso obsoleti di lavanderie, zolle e pozzi, non devono essere trasferite nel registro fondiario federale (Art. 976 e 736 cpv. 1 CC).

1. **Se nel registro fondiario cantonale si trovano iscrizioni di diritti di pegno immobiliare divenuti privi di significato, ad esempio di quelli per cui le pretese garantite da tali diritti non sono più state fruttifere da tempo, e non è più possibile ottenere il consenso necessario alla cancellazione da parte delle persone legittimate all'iscrizione (Art. 964 CC) o dei loro successori legali, il conservatore del registro fondiario deve d'ufficio richiedere una dichiarazione giudiziale di estinzione del diritto di pegno e effettuare la cancellazione su disposizione del giudice.**

2. **Se il documento di pegno possiede la qualità di titolo di credito, si applicano le disposizioni particolari sulla dichiarazione di inefficacia (Art. 870 segg. CC, Art. 24 Disposizioni finali CC).**

3. **In caso di più situazioni analoghe, è opportuno perseguire la dichiarazione giudiziale in un procedimento comune.**

1. Se sussiste ancora un interesse del beneficiario nei diritti di servitù, ma di importanza relativamente inferiore rispetto all'onere, il conservatore del registro fondiario deve insistere per una liberazione totale o parziale ai sensi dell'articolo 736 comma 2 del Codice Civile Svizzero (ZGB).

1. Per le voci dal significato non chiaro, deve essere concordata una formulazione inequivocabile.

2. Le denominazioni giuridicamente errate devono essere corrette.

3. Se una voce precedente inadeguata viene riformulata, il nuovo testo deve essere riportato in una dichiarazione scritta, firmata dalle parti coinvolte e dal conservatore dei registri fondiari.

1. Servitù prediali con lo stesso contenuto, motivo di origine e grado, che si estendono su più fondi, come diritti di passaggio e diritti di conduttura, devono essere riunite in un'unica annotazione con l'indicazione dei diversi fondi beneficiati o gravati.

2. Nel caso di annotazioni su fogli collettivi, si deve inoltre tenere conto dell'articolo 38 GBV.

1. La rinuncia a un diritto precedente deve essere dichiarata per iscritto.

1. Le disposizioni del conservatore del registro fondiario relative all'esclusione di iscrizioni precedenti e al carattere di un diritto preesistente devono essere comunicate per iscritto all'avente diritto.

2. Contestualmente, deve essere comunicato all'avente diritto che può presentare ricorso contro la disposizione entro 10 giorni presso l'autorità di vigilanza.

3. Nel documento del registro fondiario deve essere annotata la modalità di esecuzione.

1. Se nel procedimento di pulizia sorgesse una controversia tra le parti in merito all'esistenza, al contenuto, all'estensione e al rango di un diritto, controversia che non può essere risolta amichevolmente, il gestore del registro fondiario deve promuovere la risoluzione giudiziaria.

2. Il gestore del registro fondiario concede alla parte indicata nel comma 3 un termine massimo di 2 mesi, tramite lettera raccomandata, per rivendicare giudizialmente il proprio diritto, con la minaccia di considerare la rinuncia al diritto in caso di inadempimento.

3. L'assegnazione del termine avviene

a) al proprietario del fondo, che contesta l'esistenza di un diritto iscritto nel registro fondiario cantonale o sostiene l'esistenza di un diritto non ancora iscritto o diverso dalla registrazione precedente;

b) al precedente avente diritto, se più parti mirano a una modifica senza accordarsi sul contenuto.

1. Il registro fondiario federale è messo in vigore dal Consiglio di Stato su richiesta del Dipartimento delle finanze.

1. Il fondo deve ricevere nel catasto federale il numero che porta nel piano dell'opera di misurazione.

1. In caso di discrepanze riguardanti la superficie dei singoli fondi tra le iscrizioni nel catasto cantonale e le misurazioni determinate dal progetto di rilevamento, queste ultime devono essere riportate nel foglio principale del registro fondiario federale.

1. Al documento del registro fondiario si rinvia con un semplice contrassegno, che, in base al vigente regolamento di conservazione, ne consente un rapido reperimento.

1. I diritti reali mantengono nel registro principale la data di iscrizione della loro originaria annotazione nel giornale (art. 972 cpv. 2 CC).

1. I tipi di pegno del diritto cantonale devono essere convertiti in quelli del diritto federale al momento della costituzione del registro fondiario federale.

2. È necessario annullare i vecchi atti di pegno.

1. Per la trasformazione è sufficiente una domanda scritta del proprietario del terreno.

2. Per quanto riguarda la definizione delle condizioni relative agli interessi, all'ammortamento e al rimborso nel caso di una lettera ipotecaria, le parti coinvolte devono presentare una dichiarazione scritta.

1. Il diritto di pegno convertito mantiene nel registro fondiario il grado del precedente diritto di pegno.

2. Sui titoli di pegno per gli atti di debito deve essere indicata come data di costituzione quella della nuova emissione.

3. Nel nuovo titolo deve essere annotato in sostituzione di quale specifico atto di pegno sia subentrato.

1. I nuovi atti di debito devono essere firmati dal debitore del fondo gravato.

1. Se su una pagina principale del registro fondiario sono iscritti più diritti di pegno che possono essere uniti con la collaborazione delle parti coinvolte, il conservatore del registro fondiario deve mirare a tale unificazione.

1. Se è stata eseguita una regolamentazione delle proprietà contestualmente alla nuova misurazione, l'associazione agraria deve richiedere la cancellazione della situazione patrimoniale precedente e l'iscrizione della nuova situazione patrimoniale divenuta definitiva presso il catasto, presentando i documenti di misurazione.

1. Le servitù, gli oneri reali, le prenotazioni e le annotazioni devono essere aggiornati secondo il nuovo stato.

2. I diritti di pegno immobiliare devono essere riorganizzati secondo gli articoli 802-804 del Codice Civile Svizzero (ZGB), tutelando al massimo il rango precedente e la sicurezza del pegno.

3. Ai creditori ipotecari deve essere notificata la riorganizzazione del pegno immobiliare, con l'avviso che diventerà definitiva a meno che non venga presentato ricorso all'autorità di vigilanza entro 10 giorni dalla notifica.

1. I titoli di pegno devono essere presentati ai fini dell'annotazione del nuovo stato di possesso (Art. 151 GBV).

1. Qualora siano stati redatti tutti i fogli principali per un comune o per un lotto di misurazione (§ 3), l'amministratore del libro fondiario riferisce al dipartimento finanziario.

2. Egli propone la data a partire dalla quale il registro fondiario federale debba entrare in vigore per il comune interessato o per la zona comunale interessata.

1. Il Consiglio di Stato mette in vigore il catasto federale su richiesta del Dipartimento delle Finanze, fatta eccezione per le controversie legali pendenti in quel momento.

1. La decisione del Consiglio di governo deve essere pubblicata nel Bollettino Ufficiale del Cantone di Soletta.

2. Con questa pubblicazione deve essere inclusa l'indicazione che tutti i diritti reali non registrati, ma soggetti a registrazione, non potranno più essere fatti valere nei confronti di terzi in buona fede a partire dall'entrata in vigore del libro fondiario (art. 44 cpv. 1 Tit. fin. CC).

3. Il Dipartimento federale di giustizia e polizia deve essere informato dell'emanazione di questa pubblicazione.

1. Alla data di entrata in vigore del libro fondiario federale, il catasto cantonale viene chiuso.

2. Successivamente, deve essere conservato nell'archivio dell'ufficio del libro fondiario.

1. I proprietari terrieri devono versare le tasse previste dal tariffario per l'istituzione del registro fondiario federale.

2. Per la regolarizzazione dei diritti reali (§§ 4 e seguenti) e per l'autenticazione e l'iscrizione di atti giuridici effettuati nell'interesse dell'istituzione del registro fondiario federale e ai quali le parti contribuiscono senza l'obbligo giuridico di farlo, non possono essere richieste tasse.

3. Nei casi di dubbio decide il consiglio di governo.

1. I costi derivanti dalla creazione del registro fondiario federale, nella misura in cui non siano coperti dalle tasse (§ 38), sono sostenuti per metà dal Cantone e per metà dai Comuni.

2. ...

1. Questo regolamento entra in vigore dopo la sua approvazione da parte del Consiglio federale con la pubblicazione nel Bollettino Ufficiale.

1. Con l'entrata in vigore del presente regolamento, sono abrogate le disposizioni dei precedenti regolamenti, decisioni e istruzioni cantonali che sono in contrasto con esso.

2. Questo regolamento abroga in particolare il regolamento relativo alla gestione del registro fondiario del Canton Soletta e alla gestione degli uffici del cancelliere d'ufficio datato 29 dicembre 1911, nella misura in cui regola la tenuta del registro fondiario.