Legge sulla giurisdizione in materia di locazione (LJB) - Oggetto (LJB)

1. La presente legge si applica alle controversie relative ai contratti di locazione concernenti beni immobili, indipendentemente dal valore della controversia.

2. Essa è altresì applicabile ai contratti di affitto non agricoli.

3. Essa non si applica invece né alle procedure di sfratto nel caso in cui il contratto di locazione venga risolto a causa di un ritardo nel pagamento del canone, né alle procedure che rientrano nelle competenze delle autorità incaricate dell'applicazione nel Cantone di Vaud della legge federale sull'esecuzione e il fallimento [A], in particolare delle procedure di rigetto dell'opposizione.

1. Le contestazioni menzionate all'articolo 1, commi 1 e 2, rientrano nella competenza esclusiva del Tribunale dei contratti di locazione.

2. Il tentativo di conciliazione ha luogo davanti alle commissioni prefettizie di conciliazione o alle commissioni di conciliazione e commissioni paritetiche istituite o riconosciute dal diritto federale o cantonale.

1. Il Tribunale delle locazioni esercita la sua attività in tutto il cantone. La sua sede è stabilita dal Tribunale cantonale.

2. Tiene udienza nel distretto in cui si trova la cosa locata. Quando quest'ultima si trova fuori dal cantone, tiene udienza nel distretto in cui il convenuto ha il suo domicilio, la sua residenza abituale o un'impresa; in mancanza, tiene udienza a Losanna.

3. Si può derogare al comma che precede con l'accordo delle parti.

1. Il Tribunale delle locazioni è composto

a. da uno o più presidenti e, all'occorrenza, da uno o più vicepresidenti, che beneficiano di una formazione giuridica completa;

b. da giudici assessori rappresentativi degli ambienti dei proprietari e delle organizzazioni degli inquilini;

c. da esperti;

d. da un cancelliere e, se del caso, da uno o più cancellieri-sostituti, nonché da collaboratori di cancelleria.

2. Su preavviso del Tribunale cantonale, il Consiglio di Stato fissa il numero dei presidenti, vicepresidenti, giudici assessori, cancellieri-sostituti e collaboratori di cancelleria.

3. Il o i presidenti, vicepresidenti e giudici assessori sono magistrati giudiziari ai sensi della legge sull'organizzazione giudiziaria [B].

4. Il presidente ha lo stesso trattamento di un presidente di tribunale di circolo.

1. I membri del tribunale sono nominati dal Tribunale cantonale. Per la nomina dei membri del tribunale designati alle lettere b) e c) dell'articolo 4, il Tribunale cantonale consulta preventivamente le organizzazioni di proprietari e di locatari.

1. Il Tribunale delle locazioni è costituito da un presidente o vicepresidente e due assessori di cui uno rappresenta i proprietari, l'altro gli inquilini.

2. Il presidente o vicepresidente sceglie se possibile gli assessori tra coloro che sono domiciliati o che lavorano nel distretto in cui il tribunale tiene udienza.

3. Egli può, con l'accordo delle parti, rinunciare al concorso degli assessori quando la causa non gli sembra presentare difficoltà particolari.

4. In qualsiasi momento, il tribunale può avvalersi del concorso di uno o più esperti, che partecipano all'istruzione, ai dibattiti e alle deliberazioni del tribunale, con voce consultiva.

5. In linea di principio, la composizione della corte è comunicata alle parti almeno 30 giorni prima dell'udienza.

1. In ogni distretto è costituita una Commissione di conciliazione in materia di locazioni, composta dal prefetto che funge da presidente e da due assessori, di cui uno rappresenta gli inquilini e l'altro i proprietari.

2. Il prefetto che funge da presidente della commissione possiede una formazione giuridica completa o una formazione specifica in materia di diritto delle locazioni.

3. Gli assessori sono nominati su proposta delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini dal Consiglio di Stato, che ne redige l'elenco per ciascun distretto all'inizio di ogni legislatura. Gli assessori sono domiciliati o lavorano nel distretto.

4. Possono inoltre essere riconosciute come autorità di conciliazione le strutture paritarie previste nei contratti quadro in materia di locazioni o in contratti simili, purché siano costituite conformemente all'articolo 200, comma 1 CPC [C].

1. Il prefetto convoca gli assessori, di norma a turno.

2. Essi prendono visione del fascicolo con almeno 48 ore di anticipo.

1. Per convenzione, le parti possono riconoscere la commissione di conciliazione come tribunale arbitrale. La commissione ha l'obbligo di assumere tale incarico.

1. Le commissioni di conciliazione sono inoltre incaricate di consigliare le parti in qualsiasi questione relativa ai contratti di locazione o ai contratti di affitto non agricoli di cose immobiliari (art. 201 CPC [C]).

2. Se la commissione riceve una richiesta di conciliazione mentre è già in corso una procedura di sfratto, trasmette la richiesta all'autorità competente.

1. Gli agenti d'affari brevettati e le persone debitamente autorizzate da un'organizzazione rappresentativa di inquilini o locatori, previamente autorizzata dal Tribunale cantonale, possono assistere o rappresentare professionalmente le parti davanti al Tribunale delle locazioni e alle commissioni di conciliazione.

1. Il procedimento davanti al tribunale è gratuito.

2. Una parte che agisce in modo imprudente o che complica inutilmente il processo può essere condannata a pagare un emolumento fino a 500 franchi al massimo.

3. Può anche essere obbligata a pagare all'altra parte spese processuali per un importo massimo di 1500 franchi.

1. In deroga all'articolo 12, quando la controversia riguarda il contratto di locazione commerciale e le circostanze o la situazione delle parti non vi si oppongono, gli articoli 95 e seguenti del Codice di procedura civile svizzero [D] relativi alle spese, i costi e le garanzie si applicano alla procedura davanti al tribunale.

2. L'onorario è calcolato in base alla natura della causa e al valore della controversia.

1. Per i prefetti in carica all'entrata in vigore della presente legge, l'articolo 7, comma 2 diventerà vincolante 5 anni dopo l'entrata in vigore della legge.

1. La legge del 13 dicembre 1981 sul Tribunale dei contratti di locazione è abrogata.

2. La legge del 12 maggio 1982 che stabilisce la procedura nelle contestazioni relative ai contratti di locazione immobiliari e ai contratti di affitto non agricoli è abrogata.

1. Il Consiglio di Stato è incaricato dell'esecuzione della presente legge. Ne pubblicherà il testo conformemente all'articolo 84, comma 1, lettera a) della Costituzione cantonale e ne fisserà, tramite decreto, la data di entrata in vigore.