Regolamento sulla stima, la determinazione del valore locativo e fiscale nonché sulla procedura di stima dei fondi non agricoli (Regolamento di stima, SchäR) (Schätzungsreglement, SchäR) - Ambito di Applicazione (SchäR)

1. Questo regolamento disciplina i dettagli riguardanti la stima, la determinazione dei valori di locazione propria e fiscali, nonché la procedura di valutazione per i beni immobili non agricoli.

1. Valori Terreni (Art. 5 comma 2) (Base di Valore 2006)

Comune | Zona | Fr./m²

--- | --- | ---

Altdorf | 1 | 1'000 Franchi

Altdorf | 2 | 900 Franchi

Altdorf | 3 | 800 Franchi

Altdorf | 4 | 650 Franchi

Altdorf | 5 | 500 Franchi

Altdorf | 6 | 400 Franchi

Altdorf | 7 | 300 Franchi

Altdorf | 8 | 200 Franchi

Altdorf | 11 | 100 Franchi

Altdorf | 12 | 80 Franchi

Andermatt | 1 | 500 Franchi

Andermatt | 2 | 450 Franchi

Andermatt | 3 | 400 Franchi

Andermatt | 4 | 300 Franchi

Andermatt | 5 | 200 Franchi

Andermatt | 6 | 100 Franchi

Andermatt | 7 | 40 Franchi

Attinghausen | 1 | 400 Franchi

Attinghausen | 2 | 350 Franchi

Attinghausen | 3 | 300 Franchi

Attinghausen | 4 | 200 Franchi

Attinghausen | 5 | 150 Franchi

Attinghausen | 6 | 80 Franchi

Attinghausen | 11 | 60 Franchi

Attinghausen | 12 | 40 Franchi

Bürglen | 1 | 650 Franchi

Bürglen | 2 | 550 Franchi

Bürglen | 3 | 600 Franchi

Bürglen | 4 | 400 Franchi

Bürglen | 5 | 300 Franchi

Bürglen | 6 | 200 Franchi

Bürglen | 16 | 150 Franchi

Bürglen | 17 | 120 Franchi

Bürglen | 18 | 100 Franchi

Erstfeld | 1 | 400 Franchi

Erstfeld | 2 | 350 Franchi

Erstfeld | 3 | 300 Franchi

Erstfeld | 4 | 250 Franchi

Erstfeld | 5 | 200 Franchi

Erstfeld | 6 | 150 Franchi

Flüelen | 1 | 800 Franchi

Flüelen | 2 | 600 Franchi

Flüelen | 3 | 500 Franchi

Flüelen | 4 | 400 Franchi

Flüelen | 5 | 300 Franchi

Flüelen | 6 | 250 Franchi

Flüelen | 7 | 200 Franchi

Göschenen | 1 | 150 Franchi

Göschenen | 2 | 130 Franchi

Göschenen | 3 | 75 Franchi

Göschenen | 4 | 10 Franchi

Gurtnellen | 1 | 150 Franchi

Gurtnellen | 2 | 120 Franchi

Gurtnellen | 3 | 100 Franchi

Gurtnellen | 4 | 75 Franchi

Gurtnellen | 5 | 60 Franchi

Gurtnellen | 6 | 30 Franchi

Gurtnellen | 11 | 100 Franchi

Gurtnellen | 12 | 60 Franchi

Hospental | 1 | 150 Franchi

Hospental | 2 | 120 Franchi

Hospental | 3 | 75 Franchi

Isenthal | 1 | 225 Franchi

Isenthal | 2 | 200 Franchi

Isenthal | 3 | 180 Franchi

Isenthal | 4 | 100 Franchi

Isenthal | 11 | 100 Franchi

Isenthal | 12 | 50 Franchi

Realp | 1 | 150 Franchi

Realp | 2 | 120 Franchi

Realp | 3 | 100 Franchi

Realp | 4 | 75 Franchi

Realp | 5 | 20 Franchi

Schattdorf | 1 | 700 Franchi

Schattdorf | 2 | 600 Franchi

Schattdorf | 3 | 500 Franchi

Schattdorf | 4 | 400 Franchi

Schattdorf | 5 | 300 Franchi

Schattdorf | 6 | 200 Franchi

Schattdorf | 7 | 20 Franchi

Schattdorf | 11 | 200 Franchi

Schattdorf | 12 | 150 Franchi

Seedorf | 1 | 450 Franchi

Seedorf | 2 | 400 Franchi

Seedorf | 3 | 300 Franchi

Seedorf | 4 | 200 Franchi

Seedorf | 5 | 50 Franchi

Seedorf-Bauen | 1 | 600 Franchi

Seedorf-Bauen | 2 | 500 Franchi

Seedorf-Bauen | 3 | 400 Franchi

Seedorf-Bauen | 4 | 300 Franchi

Seedorf-Bauen | 5 | 200 Franchi

Seedorf-Bauen | 6 | 150 Franchi

Seelisberg | 1 | 250 Franchi

Seelisberg | 2 | 225 Franchi

Seelisberg | 3 | 200 Franchi

Seelisberg | 4 | 175 Franchi

Seelisberg | 5 | 150 Franchi

Seelisberg | 6 | 100 Franchi

Silenen | 1 | 200 Franchi

Silenen | 2 | 175 Franchi

Silenen | 3 | 150 Franchi

Silenen | 4 | 140 Franchi

Silenen | 5 | 120 Franchi

Silenen | 6 | 100 Franchi

Silenen | 7 | 75 Franchi

Silenen | 11 | 50 Franchi

Sisikon | 1 | 600 Franchi

Sisikon | 2 | 500 Franchi

Sisikon | 3 | 400 Franchi

Sisikon | 4 | 300 Franchi

Sisikon | 5 | 150 Franchi

Spiringen | 1 | 225 Franchi

Spiringen | 2 | 200 Franchi

Spiringen | 3 | 150 Franchi

Spiringen | 4 | 100 Franchi

Spiringen | 11 | 80 Franchi

Spiringen | 12 | 50 Franchi

Spiringen | 13 | 40 Franchi

Unterschächen | 1 | 225 Franchi

Unterschächen | 2 | 200 Franchi

Unterschächen | 3 | 150 Franchi

Unterschächen | 4 | 100 Franchi

Unterschächen | 5 | 50 Franchi

Wassen | 1 | 150 Franchi

Wassen | 2 | 130 Franchi

Wassen | 3 | 100 Franchi

Wassen | 4 | 75 Franchi

Wassen | 11 | 50 Franchi

Wassen | 12 | 30 Franchi

1. I fattori di deprezzamento per età sono i seguenti

a) per case unifamiliari, bifamiliari e trifamiliari e per la proprietà per piani 1,0 percento all'anno del valore di nuova costruzione, ma non più del 60 percento e

b) per gli oggetti utilizzati a scopo industriale e commerciale 2,0 percento all'anno, ma non più del 60 percento.

1. I tassi di capitalizzazione sono i seguenti

a) per le case plurifamiliari 6,25 percento

b) per gli edifici commerciali 7,50 percento e

c) per la proprietà condominiale ad uso commerciale 7,50 percento

1. Valori Locativi

a) Per case unifamiliari, bifamiliari e trifamiliari valgono i seguenti valori locativi

1. 3,75 percento fino a un valore fiscale da 0 franchi a 250'000 franchi

2. più 3,50 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 250'001 franchi fino a 500'000 franchi

3. più 3,25 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 500'001 franchi fino a 750'000 franchi

4. più 3,00 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 750'001 franchi fino a 1'000'000 franchi

5. più 2,75 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'000'001 franchi fino a 1'250'000 franchi

6. più 2,50 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'250'001 franchi fino a 1'500'000 franchi

7. più 2,25 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'500'001 franchi fino a 1'750'000 franchi

8. più 2,00 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'750'001 franchi fino a 2'000'000 franchi

9. più 1,00 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 2'000'001 franchi

b) Per la proprietà per piani valgono i seguenti valori locativi

1. 4,00 percento fino a un valore fiscale da 0 franchi a 250'000 franchi

2. più 3,75 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 250'001 franchi fino a 500'000 franchi

3. più 3,50 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 500'001 franchi fino a 750'000 franchi

4. più 3,25 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 750'001 franchi fino a 1'000'000 franchi

5. più 3,00 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'000'001 franchi fino a 1'250'000 franchi

6. più 2,75 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'250'001 franchi fino a 1'500'000 franchi

7. più 2,50 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'500'001 franchi fino a 1'750'000 franchi

8. più 2,25 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 1'750'001 franchi fino a 2'000'000 franchi

9. più 2,00 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 2'000'001 franchi fino a 2'250'000 franchi

10. più 1,00 percento dell'eccedenza del valore fiscale oltre 2'250'001 franchi

1. Si considerano immobili suscettibili di valutazione

a) i fondi

b) i diritti autonomi e permanenti iscritti nel catasto

c) le miniere

d) le quote di proprietà comune di immobili

e) le cose e i diritti connessi stabilmente agli immobili, nonché le costruzioni e le impianti su terreno altrui

2. Gli immobili comprendono anche le pertinenze e i diritti d'uso.

3. Si rinuncia alla valutazione degli immobili nella misura in cui non è richiesta una valutazione ufficiale per scopi fiscali.

1. Solo su richiesta di un'autorità, del proprietario o della proprietaria del terreno vengono stimati

a) terreni improduttivi

b) immobili della Confederazione, dei Cantoni, dei Comuni nonché delle corporazioni di Uri e di Ursern e delle loro comunità corporative che servono direttamente a scopi pubblici, come edifici amministrativi, scuole, strade pubbliche, ponti, sentieri e piazze

c) immobili che servono esclusivamente a scopi religiosi, come chiese, cappelle, edifici conventuali e cimiteri

d) immobili e impianti di persone giuridiche

e) edifici e impianti che servono completamente o prevalentemente alla costruzione e all'esercizio delle ferrovie, ai sensi della legge federale sulle ferrovie (SR 742.101)

f) impianti militari

1. I diritti e gli oneri connessi ai beni immobili devono essere presi in considerazione nella stima.

1. I valori fondiari sono stabiliti per ciascun comune secondo le zone di valore fondiario e i prezzi per metro quadrato.

2. I valori fondiari fiscalmente rilevanti sono determinati dall'Ufficio delle Imposte e sono inclusi nell'allegato del regolamento.

3. Per determinate superfici indicate nel catasto, come aree di traffico, boschi ecc., può essere considerata una tariffa forfettaria. La Direzione delle Finanze disciplina i dettagli in un'apposita istruzione.

1. Nelle case unifamiliari, bifamiliari e trifamiliari, nella proprietà per piani, negli edifici residenziali e commerciali misti fino a tre unità, nonché negli immobili ad uso industriale e commerciale, il valore fiscale è determinato secondo il valore reale.

2. Negli edifici plurifamiliari da quattro unità abitative in su, nella proprietà per piani ad uso commerciale, nei puri edifici commerciali, nonché negli edifici residenziali e commerciali misti da quattro unità in su, il valore fiscale è determinato secondo il valore di reddito. In casi giustificati, il valore fiscale può essere determinato secondo il valore reale.

3. Negli immobili ad uso industriale e commerciale, il valore è determinato principalmente da una produzione artigianale come falegnamerie, vivai, garage o ristoranti. Negli edifici commerciali, il valore è determinato da un utilizzo non artigianale come uffici o negozi. Negli immobili ad uso misto prevale l'uso predominante.

1. Il valore reale dei terreni non edificati si determina moltiplicando la superficie del terreno per il valore del terreno al metro quadrato.

1. Il valore reale di un terreno edificato si compone del valore del terreno e del valore temporale della costruzione.

2. Il valore temporale della costruzione corrisponde al valore di nuova costruzione, dedotto del deprezzamento corrispondente all'età e allo stato dell'edificio. I fattori di deprezzamento per età sono contenuti nell'allegato al regolamento.

3. Il valore di nuova costruzione corrisponde ai costi per la realizzazione di oggetti equivalenti alla data di riferimento rilevante per la valutazione.

1. Il valore di rendimento viene calcolato dividendo i proventi netti annuali da locazione per il tasso di capitalizzazione rilevante. Il provento netto da locazione corrisponde al canone netto (canone di affitto senza spese accessorie).

2. Per gli immobili ad uso proprio, non affittati, solo parzialmente affittati o chiaramente affittati a condizioni vantaggiose, il provento ottenibile (affitto di mercato) deve essere considerato come provento netto da locazione.

3. Il tasso di capitalizzazione per immobili plurifamiliari, edifici commerciali e proprietà in condominio ad uso commerciale è contenuto nell'allegato al regolamento. Per immobili ad uso misto, è determinante l'uso prevalente, misurato in base all'entità dei proventi da locazione o dei valori locativi propri.

1. Il valore locativo proprio di case monofamiliari, bifamiliari e trifamiliari utilizzate dal proprietario, della proprietà per piani utilizzata dal proprietario così come di immobili residenziali e commerciali a uso misto viene generalmente calcolato in percentuale (valore locativo) del valore fiscale.

2. Per le case bifamiliari e trifamiliari, nonché per immobili residenziali e commerciali a uso misto, il valore locativo proprio determinato viene distribuito in proporzione ai singoli elementi dell'edificio / unità d'uso in base alle stanze, unità o superfici abitative.

3. I valori locativi sono contenuti nell'allegato al regolamento.

1. Per gli immobili ad uso industriale e commerciale non viene stabilito alcun valore locativo proprio. Solo in caso di uso personale o di presenza di spazio abitativo, il valore locativo proprio è determinato forfettariamente sulla base degli affitti comparativi.

2. Il valore locativo proprio delle unità ad uso personale in case plurifamiliari e commerciali, nonché della proprietà per piani a scopo commerciale, viene determinato sulla base degli affitti comparativi di immobili simili.

3. Se non sono noti affitti comparativi, il valore locativo proprio viene stimato.

1. Il superamento o la sottoutilizzazione di un immobile saranno considerati nella determinazione del valore locativo proprio mediante corrispondenti supplementi o detrazioni. I dettagli sono regolati da una direttiva della direzione finanziaria.

1. Una rivalutazione generale di tutti i terreni avviene in caso di modifica dei parametri rilevanti per la valutazione secondo l'allegato.

2. Ogni sei anni, i parametri utilizzati come i valori dei terreni, i fattori di deprezzamento per età, gli approcci al valore locativo, i tassi di capitalizzazione e le tariffe forfettarie vengono esaminati e, se necessario, adeguati da un comitato di esperti. La direzione finanziaria determina la composizione di questo comitato di esperti.

3. Il Consiglio di Governo stabilisce i parametri basandosi sulla proposta del comitato di esperti e determina la data di entrata in vigore della rivalutazione generale.

1. Una stima intermedia individuale avviene

a) per immobili di nuova costruzione

b) in caso di modifica degli elementi di valutazione riguardanti il terreno, come la modifica della superficie del terreno

c) in caso di modifica delle circostanze fattuali rilevanti ai fini della valutazione, come una variazione dei ricavi locativi o un cambio di destinazione d’uso

d) in caso di ristrutturazioni complete o consistenti trasformazioni, ampliamenti o costruzioni aggiuntive degli immobili

e) in caso di demolizione di immobili o altre ragioni che contribuiscono a una variazione sostanziale del valore o

f) in caso di trasferimento di proprietà

2. Determinanti sono i valori del terreno in base all'ultima stima generale, l'età e lo stato dell'immobile al momento della stima intermedia, nonché il reddito netto annuale da locazione dell'immobile al momento della stima intermedia.

3. I nuovi valori di locazione personale e fiscali sono vigenti non appena la decisione della stima diventa definitiva.

1. Se il calcolo schematico e formale secondo gli articoli 5 e seguenti porta a un valore fiscale che supera il 100 percento o è inferiore all'85 percento del valore di mercato, si può effettuare d'ufficio o su richiesta una stima individuale del valore fiscale secondo un altro metodo di valutazione riconosciuto.

2. In caso di trasferimenti di proprietà tra terzi indipendenti, in cui il prezzo del trasferimento si discosti in modo significativo dal valore fiscale calcolato, il valore fiscale viene fissato forfettariamente. Se il valore fiscale calcolato secondo gli articoli 5 e seguenti è

a) inferiore all'85 percento del prezzo di trasferimento, il valore fiscale è aumentato forfettariamente all'85 percento del prezzo di trasferimento

b) superiore al prezzo di trasferimento, il valore fiscale è ridotto forfettariamente al 100 percento del valore di trasferimento

3. Il valore fiscale adattato forfettariamente è determinante per il calcolo schematico e formale del valore locativo proprio secondo l'articolo 10.

1. Se il calcolo schematico e formale secondo l'articolo 10 porta a un valore locativo proprio che supera il 100 percento o è inferiore all'85 percento del canone di mercato, il valore locativo proprio può essere determinato d'ufficio o su richiesta, forfettariamente basato su affitti di mercato o comparabili.

1. Dopo l'entrata in vigore di questo regolamento, la determinazione dei valori di auto-affitto e tributari per le valutazioni pendenti è regolata dalle disposizioni di questo regolamento.

1. Questo regolamento entra in vigore il 1º gennaio 2025.