Ordinanza fiscale n. 16: spese di manutenzione, d'esercizio e d'amministrazione d'immobili della sostanza privata - Generale

1. Nelle proprietà appartenenti al patrimonio privato possono essere dedotti dal reddito

a)* i costi di manutenzione ai sensi del § 2;

b)* i premi assicurativi ai sensi del § 3;

c)* i costi operativi in caso di utilizzo da parte di terzi, a condizione che il locatore se ne faccia carico ai sensi del § 4;

d)* i costi di gestione da parte di terzi ai sensi del § 5;

e)* i costi per misure di risparmio energetico e protezione ambientale su edifici esistenti ai sensi del § 6;

f)* i costi delle opere di tutela del patrimonio storico ai sensi del § 7;

g)* i costi di smantellamento in vista di una nuova costruzione sostitutiva ai sensi del § 7bis.

1. Le spese di manutenzione sono costi che servono a preservare il valore; includono

a) le spese per la riparazione dei danni (riparazioni);

b) le spese per lavori di rinnovamento annuali o periodici (come la tappezzeria nuova, la pittura, la ristrutturazione delle facciate);

c) le spese per la sostituzione di impianti già esistenti (come impianti sanitari, fornelli da cucina, impianti di riscaldamento), purché non comportino un incremento di valore;

d) la manutenzione del giardino (come la cura e la sostituzione di piante che durano tutto l'anno; riparazioni delle recinzioni, migliorie ai percorsi), nella misura in cui non si tratti di costi operativi per uso proprio (taglio del prato, sgombero della neve, lavori di pulizia e sgombero del giardino, spese per coltivazioni di fiori e ortaggi);

e) i costi per la pulizia del riscaldamento e del camino (spazzacamino, revisione del serbatoio) e la decalcificazione dell'impianto di acqua calda;

f)* i versamenti al fondo di riparazione o rinnovamento delle comunità di proprietà degli appartamenti (Art. 712 l ZGB), a condizione che questi fondi siano utilizzati esclusivamente per far fronte ai costi di manutenzione degli impianti comunitari.

2. Non sono deducibili in particolare

a) le spese che aumentano il valore per nuovi allestimenti (come urbanizzazione, nuove costruzioni) e miglioramenti (come ristrutturazioni) di proprietà immobiliari; i costi di ristrutturazione che aumentano il valore sono quelli che aumentano il valore d'uso della proprietà o riducono le spese annuali di gestione; fatto salvo quanto previsto dal § 6 di questo regolamento;

b) i costi e le imposte connesse all'acquisto o alla vendita della proprietà, come i costi di pianificazione e misurazione, l'imposta sui trasferimenti di proprietà, le tasse dell'ufficio, i costi per la costituzione di debiti ipotecari, le commissioni di mediazione.

3. ...

1. Le polizze assicurative comprendono i premi annuali per le assicurazioni contro i danni materiali (assicurazione fabbricati, assicurazione contro danni ai vetri e danni da acqua) e la responsabilità civile del proprietario immobiliare.

2. Non sono deducibili i premi per l'assicurazione mobiliare.

1. Tra i costi di esercizio rientrano

a) le imposte ricorrenti legate al possesso del suolo per protezione delle acque, illuminazione e pulizia stradale, smaltimento dei rifiuti, canone idrico;

b) il compenso per il custode della casa oppure i costi per la pulizia e la manutenzione degli spazi comuni, piazzali e impianti come taglio dell'erba, sgombero della neve, lavori di pulizia e manutenzione del giardino, coltivazioni di fiori.

2. Non sono deducibili in particolare i contributi una tantum dei proprietari immobiliari come i contributi perimetrali per la costruzione di strade e marciapiedi, le tasse di allacciamento per acqua, acque reflue, fognature, gas, elettricità, antenne condominiali televisive.

1. Tra i costi di amministrazione rientrano

a) l'indennità al gestore dell'immobile;

b) le spese per locazione (spese postali, telefono, annunci), per la riscossione dei canoni di locazione e procedimenti di esecuzione, per sfratti e cause con gli inquilini derivanti dal contratto di locazione.

c)* le tasse sugli immobili, che sono considerate imposte sull'oggetto.

2. Non deducibile è il valore del lavoro proprio.

1. Sono considerate investimenti, che mirano al risparmio energetico e alla protezione ambientale, le spese per misure che contribuiscono all'uso razionale dell'energia o all'utilizzo di energie rinnovabili. Queste misure riguardano la sostituzione di parti edilizie obsolete e il montaggio per la prima volta di nuovi componenti o installazioni su edifici esistenti.

2. Il Dipartimento federale delle finanze, in collaborazione con il Dipartimento federale dell'ambiente, dei trasporti, dell'energia e delle comunicazioni, specifica dettagliatamente le misure equiparate ai costi di manutenzione per l'uso razionale dell'energia e l'utilizzo di energie rinnovabili (Ordinanza sui costi degli immobili del 09 marzo 2018 [SR 642.116]).

a)* ...

b)* ...

c)* ...

d)* ...

e)* ...

f)* ...

g)* ...

h)* ...

3. Anche i costi per analisi tecniche energetiche e concetti energetici, così come i costi pro-rata per progettazione, onorari e impalcature, sono detraibili.

4. Se le misure secondo i paragrafi 1 - 3 sono sovvenzionate da enti pubblici, la detrazione può essere richiesta solo sulla parte che è sostenuta dal contribuente stesso.

5. ...

1. Come costi deducibili per lavori di manutenzione del patrimonio possono essere considerate le spese aggiuntive, che sono sorte a seguito di disposizioni o accordi con le autorità, nella misura in cui il soggetto contribuente se ne fa carico.

1. I costi di smontaggio delle installazioni, della demolizione dell’edificio preesistente, così come del trasporto e dello smaltimento dei rifiuti edili sono considerati costi di bonifica deducibili in vista di una ricostruzione sostitutiva.

2. Non sono deducibili in particolare i costi per la bonifica del suolo da contaminazioni pregresse, per lo spostamento del terreno, per il disboscamento, per i lavori di spianamento, nonché per gli scavi in vista della ricostruzione sostitutiva.

3. Si considera una ricostruzione sostitutiva un edificio che viene costruito generalmente entro 2 anni dalla conclusione della bonifica di un edificio residenziale o di un edificio a uso misto sullo stesso terreno e che ha un utilizzo simile.

4. Il contribuente deve presentare all’autorità fiscale competente i costi deducibili, suddivisi in costi di smontaggio, demolizione, trasporto e smaltimento, attraverso una rendicontazione separata.

5. I costi di bonifica sono deducibili solo nella misura in cui la ricostruzione sia effettuata dallo stesso contribuente.

1. Possono essere detratti i costi per i lavori eseguiti e i versamenti nel fondo di rinnovamento che sono stati addebitati nel periodo d'imposta.

1. Qualora le spese per misure di protezione energetica e ambientale nonché i costi di smantellamento in vista di una ricostruzione sostitutiva non possano essere completamente dedotti fiscalmente nell'anno di fatturazione secondo il § 8, i costi residui possono essere trasferiti al periodo d'imposta successivo.

2. Se anche nel suddetto periodo d'imposta i costi trasferiti non possono essere completamente dedotti, i costi residui possono essere trasferiti al periodo d'imposta successivo.

3. Il trasferimento avviene, a condizione che il reddito netto sia negativo.

4. Quando i costi vengono trasferiti a un periodo d'imposta successivo, non è possibile richiedere una detrazione forfettaria nemmeno in tale periodo d'imposta.

5. Se dopo l'esecuzione della ricostruzione sostitutiva avviene un cambiamento di residenza all'interno della Svizzera o un trasferimento di proprietà dell'immobile, la persona soggetta a imposta conserva il diritto di dedurre i costi trasferibili residui. Ciò vale anche in caso di trasferimento all'estero, se la proprietà dell'immobile rimane al contribuente.

1. In luogo dei costi effettivi può essere richiesto un detrazione forfettaria. Essa comprende

a) i costi di manutenzione conformemente al § 2;

b) i premi assicurativi conformemente al § 3;

c) i costi di gestione conformemente al § 5;

d) i costi per le misure di risparmio energetico e di protezione ambientale conformemente al § 6;

e) i costi di demolizione in vista della costruzione sostitutiva conformemente al § 7bis.

2. I contribuenti possono in ogni periodo d'imposta e per ogni immobile scegliere tra la detrazione dei costi effettivi e la detrazione forfettaria.

3. La detrazione forfettaria può essere richiesta già nell'anno di acquisizione.

4. ...

1. La detrazione forfettaria ammonta a

a) 10% del ricavo lordo, se l'edificio alla fine del periodo fiscale non ha ancora 10 anni;

b) 20% del ricavo lordo, se l'edificio alla fine del periodo fiscale ha più di 10 anni.

2. Per ricavo lordo si intende il valore locativo o il ricavo da locazione, cioè l'intero costo per la concessione della proprietà immobiliare esclusi i costi accessori.

1. Questo regolamento entra in vigore il 1º gennaio 1986. L'istruzione fiscale n. 18 del 29 novembre 1970 è abrogata a partire da questa data.