Ordinanza d'esecuzione del decreto sulla promozione supplementare della costruzione di abitazioni (costruzione generale di abitazioni e costruzione di abitazioni per anziani) - Edilizia residenziale generale e costruzione di alloggi per anziani

1. Il Cantone promuove la costruzione di abitazioni per famiglie con redditi bassi e medi (edilizia abitativa generale) nonché la costruzione di piccoli appartamenti per persone poco abbienti di età superiore ai 63 anni (costruzione di alloggi per anziani) mediante l'erogazione di contributi annuali sugli interessi del capitale.

1. I comuni comunicano al Dipartimento delle finanze, entro un termine stabilito da quest'ultimo, la tipologia, il numero e la dimensione degli appartamenti da acquisire nell'ambito di questa azione di edilizia residenziale.

2. Ai comuni viene assegnato un contingente di appartamenti in proporzione ai mezzi disponibili, al fabbisogno dimostrato e in rapporto equo al fabbisogno abitativo complessivo di tutti i comuni partecipanti.

1. Le costruzioni residenziali devono essere solide, con interni semplici e funzionali. Devono soddisfare adeguate esigenze igieniche e architettoniche e corrispondere alle condizioni economiche degli abitanti.

2. Nella costruzione generale degli alloggi, devono essere prioritariamente considerate le costruzioni con appartamenti per famiglie numerose.

3. Occorre tenere conto per quanto possibile dei criteri di pianificazione statale, regionale e locale.

1. L'aiuto per l'edilizia abitativa è concesso in primo luogo per la realizzazione di edifici plurifamiliari con appartamenti di tre o più stanze.

2. Gli alloggi per anziani devono contenere da una a due stanze.

3. Per le case unifamiliari l'aiuto per l'edilizia abitativa può essere concesso eccezionalmente, se sono destinate a famiglie numerose in contesti rurali.

1. Le famiglie con almeno tre figli minorenni o figli ancora in formazione sono considerate famiglie numerose. Ai figli minorenni sono equiparate altre persone non economicamente attive che vivono nello stesso nucleo familiare e per il cui sostentamento il capo della famiglia deve provvedere.

1. Nell'edilizia residenziale generale, gli appartamenti possono essere assegnati solo a famiglie il cui reddito familiare netto, al momento dell'occupazione dell'appartamento, non sia superiore a sette volte l’importo del canone di locazione per tale appartamento, e comunque non oltre i 24.000 franchi. Per ogni figlio minorenne o in formazione e per ogni altra persona che vive nello stesso nucleo familiare, per il cui mantenimento il capofamiglia è responsabile, la soglia di reddito consentita aumenta di 2.000 franchi.

2. Come reddito familiare determinante viene computato integralmente il maggiore dei due redditi dei coniugi o dei partner registrati, la metà del minore dei due redditi dei coniugi o dei partner registrati, e un terzo di quello dei figli e altri membri della famiglia conviventi.

3. L'onere del reddito familiare netto computabile attraverso canoni di locazione o oneri di proprietà non dovrebbe generalmente superare il 25 percento.

4. Il patrimonio netto, al netto dei debiti dichiarati, non deve superare i 60.000 franchi. Per ogni figlio minorenne o ancora in formazione che vive nel medesimo nucleo familiare e per ogni altra persona convivente, per il cui mantenimento il capofamiglia è responsabile, la soglia patrimoniale consentita aumenta di 6.000 franchi.

5. Per la determinazione del reddito familiare netto e del patrimonio netto, è determinante l'ultima valutazione fiscale statale; se necessario, possono essere consultati ulteriori documenti (certificato di salario, ecc.).

1. Le abitazioni per anziani possono essere assegnate solo a singole persone il cui reddito netto non superi i 12 000 franchi e a coppie sposate o partner registrati il cui reddito netto non superi i 16 000 franchi. Il patrimonio netto viene considerato come reddito, calcolando 1/20 dell'importo eccedente i 60 000 franchi.

1. I massimali per reddito e patrimonio ai sensi dei §§ 6 e 7 si applicano con riferimento al valore dell'indice nazionale dei prezzi al consumo di 127,1 punti. In caso di variazione di tale indice del 10%, le soglie di reddito e patrimonio devono essere adeguate di conseguenza dall'ufficio cantonale Immobili.

1. Nel settore dell'edilizia residenziale generale, i costi lordi di investimento, inclusi il terreno edificabile, i lavori di urbanizzazione e di sistemazione dell'ambiente, gli interessi di costruzione e le tasse, non devono superare 36.000 franchi per appartamento di tre stanze; per ogni stanza in più o in meno, questo limite di costo aumenta o diminuisce di 9.000 franchi.

2. Per edifici adibiti esclusivamente ad appartamenti per anziani, i costi lordi di investimento di norma non devono superare 30.000 franchi per appartamento.

3. In caso di variazione dell'indice dei costi di costruzione, per edifici in contesti urbani o per case unifamiliari, il Dipartimento delle finanze può modificare le aliquote corrispondenti.

1. Le stanze da soggiorno e da letto con una superficie inferiore a 10 m² non sono considerate come stanze intere ai sensi di questo regolamento. La superficie del soggiorno deve essere di almeno 16 m² per un appartamento di tre stanze, di almeno 17 a 18 m² per un appartamento di quattro stanze e di almeno 19 a 20 m² per un appartamento di cinque o più stanze, mentre la camera da letto principale deve essere normalmente di 14 m².

2. Sono calcolate come mezze stanze

a. stanze con una superficie di 6 a 10 m²;

b. cucine abitabili con una superficie di almeno 10 m²;

c. ingressi soggiorno con una superficie libera da traffico di almeno 6 m² con finestre verso l'esterno;

d. soggiorni che si trovano al di fuori dell'appartamento vero e proprio (mansarde).

3. Per gli appartamenti per anziani, il Dipartimento delle Finanze può autorizzare deroghe a tali superfici.

1. Nell'allestimento e dotazione degli appartamenti valgono le seguenti esigenze minime

a. In ogni appartamento deve essere prevista almeno un'installazione di acqua calda.

b. Bagni e WC possono essere collocati all'interno dell'edificio solo se è garantita un'adeguata ventilazione.

c. Come spazio di deposito deve esserci almeno una cantina o una soffitta.

d. Stanze senza finestre che diano sull'esterno sono inammissibili.

1. Se i costi del terreno sono sproporzionati rispetto ai costi totali di costruzione o rispetto ai prezzi dei terreni vigenti nella zona interessata, può essere rifiutata la concessione dell'assistenza edilizia. I costi del terreno sono considerati sproporzionati in particolare quando, includendo i costi per l'urbanizzazione del lotto edilizio ma escludendo i costi dei lavori circostanti, ammontano a più del 20 percento dei costi lordi di investimento secondo il § 8 di questo regolamento.

2. In caso di diritto di superficie, il prezzo del terreno è considerato come il canone di diritto di superficie capitalizzato al tasso di interesse per la prima ipoteca.

1. Sono esclusi dall'assistenza per l'edilizia abitativa

a. Monolocali, ad eccezione degli appartamenti per anziani;

b. Edifici residenziali per i quali siano stati già garantiti o erogati benefici in base ad altre disposizioni oppure che siano stati iniziati o completati prima della concessione della garanzia senza l'esplicita approvazione delle autorità competenti;

c. Edifici residenziali in cui gli interessi sul capitale previsti superano i tassi consueti;

d. Edifici residenziali per i quali siano richieste somme ingiustificate o palesemente sovradimensionate o per i quali non siano garantite adeguate esecuzioni specialistiche;

e. Edifici residenziali in cui i canoni di locazione o le spese di proprietà non sono proporzionati al reddito lordo calcolabile dei residenti;

f. Edifici residenziali che non soddisfano i requisiti di questo regolamento.

1. La concessione dell'assistenza abitativa per gli alloggi riservati a lavoratori di determinati datori di lavoro viene generalmente subordinata al fatto che il datore di lavoro garantisca una prestazione equivalente di almeno un terzo dell'assistenza richiesta da cantone e comune.

1. La concessione dell'assistenza edilizia è subordinata alla dimostrazione del finanziamento completo del progetto di costruzione.

2. Il costruttore deve partecipare al finanziamento con un capitale proprio di almeno il 10 percento dell'investimento totale e deve dimostrare di disporre di tale capitale.

3. L'impiego diretto o indiretto degli artigiani, imprenditori, fornitori e architetti coinvolti nei progetti edilizi per il loro finanziamento, in particolare la concessione di prestiti e l'assunzione di garanzie, è vietato.

1. I contributi agli interessi sul capitale vengono versati al rispettivo proprietario della relativa proprietà.

2. La cessione del diritto all'aiuto garantito richiede il consenso scritto dell'ufficio cantonale immobiliare. Questo consenso può essere concesso solo se il cessionario si impegna a utilizzare le prestazioni esclusivamente per il pagamento degli interessi e delle rate di ammortamento.

3. La compensazione delle prestazioni garantite del Cantone, dei Comuni e di terzi non è consentita.

1. Le domande di autorizzazione per la determinazione o l'aumento del canone di locazione devono essere presentate all'ufficio cantonale degli immobili.

2. I canoni di locazione devono essere determinati in modo tale che, dopo la deduzione delle prestazioni garantite dagli enti pubblici, coprano la remunerazione effettiva del capitale di terzi e degli investimenti di capitale proprio in misura normale, secondo il tasso applicato dalla Banca Cantonale di Lucerna per la prima ipoteca, così come, in genere, un sovrapprezzo massimo del 2 percento dei costi lordi di investimento approvati sulla base del rendiconto, dedotto il valore del terreno. Le spese successive che aumentano il valore, effettuate senza autorizzazione scritta dell'ufficio cantonale degli immobili, non saranno prese in considerazione nell'approvazione della determinazione o dell'aumento dei canoni di locazione.

3. L'ufficio cantonale degli immobili è autorizzato a considerare, nella determinazione del canone di locazione, il sovrapprezzo per la manutenzione dell'edificio, gli oneri pubblici e il deprezzamento legato all'età, secondo le tariffe valide degli atti federali in base all'età degli edifici, a condizione che gli appartamenti siano mantenuti professionalmente.

1. L'esecuzione dei lavori di costruzione può iniziare solo dopo che la richiesta di contributo è stata decisa. In casi eccezionali, l'ufficio cantonale per gli immobili può concedere l'autorizzazione per l'inizio anticipato dei lavori.

2. La garanzia decade se l'esecuzione dei lavori di costruzione non viene avviata entro sei mesi dall'assicurazione dell'aiuto alla costruzione di abitazioni e non viene proseguita senza interruzione.

1. La progettazione e la direzione dei lavori sono di norma da affidare a professionisti indipendenti e qualificati. Se la progettazione e la direzione dei lavori vengono curate da un imprenditore edile, i costi degli onorari devono essere conteggiati separatamente e non devono essere inclusi nei prezzi unitari delle offerte degli imprenditori.

2. L'onorario dell'architetto non deve superare i parametri della Classe II del Regolamento Onorari del SIA, compresi i servizi accessori per l'ottenimento dei contributi.

1. I lavori e le forniture devono essere affidati secondo principi economici e a prezzi concorrenziali ragionevoli ad artigiani, imprenditori e fornitori qualificati nei rispettivi settori, che rispettino le condizioni di lavoro dei contratti collettivi di lavoro vigenti. Gli accordi per l'esecuzione a gestione diretta o a prezzi forfettari richiedono l'approvazione dell'ufficio cantonale per gli immobili, che la concede solo se, dopo l'esame della documentazione, vi è garanzia che l'esecuzione dell'opera non risulterà più costosa.

2. Prescrizioni di qualsiasi tipo che obblighino il committente a limitare l'assegnazione dei lavori ad artigiani, imprenditori e fornitori locali o specifici, sono inammissibili.

1. Il committente e la direzione dei lavori sono obbligati a eseguire le costruzioni secondo i documenti di progetto approvati. Qualsiasi modifica successiva dei progetti e delle costruzioni realizzate richiede il consenso scritto dell'ufficio cantonale per gli immobili. Tale consenso può essere concesso solo se le condizioni e i requisiti per l'assegnazione dell'assistenza all'edilizia abitativa continuano a essere soddisfatti.

1. Nell'edilizia residenziale generale, devono essere prioritariamente considerate le famiglie con figli minorenni. Il numero dei membri della famiglia che vivono nello stesso nucleo familiare dovrebbe corrispondere al numero di stanze dell'abitazione.

2. Un'abitazione può essere occupata solo da una famiglia. L'affitto parziale è generalmente non permesso; tuttavia, il comune può concedere eccezioni in presenza di particolari circostanze.

3. Negli appartamenti per anziani, all'inizio del rapporto di locazione, il numero degli occupanti deve almeno corrispondere al numero di stanze dell'abitazione.

1. I comuni possono limitare l'accesso agli alloggi costruiti con l'aiuto all'edilizia residenziale alle famiglie che risiedono o lavorano nel loro comune da almeno due anni.

1. Se i presupposti e le condizioni determinanti per l'assicurazione dell'assistenza edilizia non sono più soddisfatti o se un appartamento, per il quale è stata concessa assistenza edilizia, viene distolto dal suo scopo, l'ulteriore erogazione di contributi d'interesse sul capitale deve essere sospesa in tutto o in parte. I contributi d'interesse sul capitale percepiti indebitamente devono essere restituiti.

2. Se un appartamento indebitamente distolto dal suo scopo viene successivamente riutilizzato conformemente alla sua destinazione, l'assistenza edilizia può essere nuovamente erogata nei limiti dell'assicurazione originaria, a condizione che nel comune interessato continui a sussistere un bisogno di appartamenti calmierati ai sensi dei decreti vigenti per questa iniziativa.

3. Il trasferimento di un'assicurazione su un altro appartamento è escluso.

1. Un uso improprio sussiste in particolare

a. se un'abitazione non viene abitata permanentemente ai sensi dell'articolo 21;

b. se un'abitazione viene successivamente utilizzata del tutto o in parte per scopi diversi da quelli abitativi;

c. se i canoni di locazione approvati ai sensi dell'articolo 16 di questo regolamento non vengono rispettati;

d. se il reddito familiare o il patrimonio calcolabile dei residenti, originariamente conforme alle disposizioni, supera i limiti stabiliti dagli articoli 6 e 7 di questo regolamento di oltre il 10 per cento.

1. In caso di accertamento di utilizzi impropri ai sensi del § 24 lett. a, b e c, l'ulteriore erogazione di contributi sugli interessi del capitale deve essere sospesa immediatamente, interamente o parzialmente. Gli importi già erogati dopo il verificarsi dell'utilizzo improprio devono essere restituiti con un tasso d'interesse del 4 per cento annuo. In caso di solo parziale utilizzo improprio, i contributi sugli interessi del capitale devono di norma essere sospesi o restituiti solo in proporzione all'utilizzo improprio avvenuto.

2. In caso di utilizzo improprio ai sensi del § 24 lett. d, l'assistenza abitativa deve essere sospesa dopo l'erogazione del prossimo pagamento dovuto, successivo all'accertamento dell'utilizzo improprio, se l'abitazione non viene nuovamente occupata secondo la sua destinazione alla data della successiva scadenza.

1. L'assistenza abitativa garantita secondo il decreto può essere ridotta in misura corrispondente se la necessità di riduzione successivamente diminuisce a seguito della riduzione del tasso di interesse ipotecario.

1. I proprietari sono tenuti a segnalare immediatamente alla divisione cantonale immobiliare qualsiasi uso improprio.

2. L'acquirente di un immobile residenziale è obbligato a comunicare il trasferimento di proprietà alla divisione cantonale immobiliare.

3. Le segnalazioni presentate meno di 30 giorni prima della fine del semestre solare saranno prese in considerazione solo alla fine del semestre solare successivo.

1. Le domande di contributo devono essere presentate al comune su modulo ufficiale corredate dai seguenti documenti

a. certificato di acquisto del terreno;

b. un piano della situazione (catastale) 1:500 o 1:1000;

c. i principali piani esecutivi in scala 1:50 con arredi riportati a disegno;

d. un computo metrico estimativo dettagliato;

e. il calcolo dei volumi secondo SIA;

f. piano di finanziamento (dimostrazione della concessione del credito edilizio e del capitale proprio);

g. permesso di costruzione del comune;

h. per le persone giuridiche: statuto.

2. L’ufficio cantonale delle proprietà immobiliari è autorizzato a richiedere eventuali ulteriori documenti necessari per valutare l’idoneità al contributo del richiedente e del progetto edilizio.

3. Per un esame preliminare, prima della presentazione della domanda è opportuno effettuare una pre-verifica del progetto. A tal fine devono essere presentati i piani del progetto scala 1:100 (con arredi riportati a disegno), il piano della situazione, il calcolo dei volumi e un preventivo approssimativo di spesa.

4. Se in un comune le domande superano il contingente abitativo assegnato, per la selezione dei progetti edilizi più adatti si applica la procedura descritta al paragrafo 3. In caso di parità di meriti, saranno presi in considerazione quei progetti edilizi che, in rapporto ai mezzi impiegati, risultano più idonei a raggiungere lo scopo dell'azione.

5. Le domande per l'assegnazione di contributi alle spese per la protezione civile devono essere presentate separatamente secondo la procedura valida a tale scopo.

1. Il comune deve esaminare le domande ricevute in riferimento alla loro necessità e verificare la correttezza formale della documentazione. Le domande che non soddisfano i requisiti formali di questo regolamento devono essere restituite al richiedente per il completamento.

2. Il comune trasmette le domande, dopo averle esaminate e deliberato, allegando la dichiarazione scritta relativa all'assunzione delle prestazioni comunali, all'ufficio cantonale competente per gli immobili. Essa deve trasmettere non solo le domande raccomandate, ma tutte quelle pervenute.

2. La disposizione relativa a tutte le prestazioni garantite degli enti pubblici viene comunicata per iscritto al richiedente dall'ufficio cantonale degli immobili. Il richiedente deve entro il termine di un mese dall'arrivo della disposizione comunicare se intende accettare o meno le condizioni legate alla garanzia dell'aiuto edilizio.

1. Una volta completata la costruzione, il committente è tenuto a presentare all'ufficio cantonale per gli immobili un rendiconto dettagliato dei costi di costruzione, firmato da lui stesso e dal direttore dei lavori, allegando gli originali vistati delle fatture, ricevute, contratti, atti di acquisto e l'elenco degli affittuari. Le spese devono essere raggruppate nel rendiconto per categorie di lavoro; eventuali rimborsi e sconti devono essere detratti dagli importi totali.

2. Se l'assistenza per l'edilizia abitativa si riferisce a più edifici autonomi, è necessario predisporre un rendiconto separato per ciascuna costruzione, anche se non figura nel registro fondiario come proprietà autonoma.

3. L'ufficio cantonale per gli immobili verifica l'esattezza dei rendiconti di costruzione e determina i costi finali dell'investimento.

1. Il diritto all'aiuto edilizio garantito decorre dal mese di calendario successivo alla disponibilità dell'abitazione.

2. Il primo pagamento dei contributi ai tassi d'interesse sul capitale è dovuto nel semestre di calendario successivo all'approvazione del rendiconto della costruzione.

3. Per progetti edilizi di maggiori dimensioni, la cui contabilizzazione richiede più tempo, possono essere erogati pagamenti anticipati semestrali fino all'80 percento del diritto derivante dal comma 1.

4. I contributi ai tassi d'interesse sul capitale sono erogati semestralmente, alla fine di un semestre di calendario, al beneficiario. I pagamenti si riferiscono sempre al semestre di calendario in cui cade la data di pagamento.

5. I pagamenti dovuti ai sensi del comma 1, ma non effettuati tempestivamente a causa del ritardo nell'approvazione del rendiconto della costruzione, vengono corrisposti alla prima scadenza. Gli interessi non sono dovuti.

1. Il comune verifica ogni due anni le condizioni di reddito e patrimoniali dei residenti negli edifici abitativi agevolati tramite l'assistenza abitativa. Il risultato dell'esame deve essere trasmesso di volta in volta all'ufficio cantonale competente per gli immobili.

1. Se le autorità vengono indotte in errore tramite indicazioni inesatte o soppressione di fatti, o viene tentato un tale inganno, si può rifiutare la concessione dell'aiuto per l'edilizia abitativa; le concessioni già rilasciate possono essere annullate e i pagamenti effettuati possono essere richiesti indietro.

2. I richiedenti in difetto o i beneficiari della concessione possono essere esclusi dalla concessione dell'aiuto per l'edilizia abitativa ai sensi del decreto o di altri regolamenti del cantone. Se il richiedente in difetto è coinvolto nei lavori o forniture dell'edificio, può essergli negata la partecipazione ad altri edifici richiesti o supportati dalle comunità locali.

3. È fatta salva la persecuzione penale.

1. Agli organi di controllo del cantone e del comune devono essere fornite, da parte di tutti coloro che sono o sono stati beneficiari dell'assistenza all'edilizia abitativa, tutte le informazioni richieste relative alla costruzione edilizia in questione e alla sua occupazione, e deve essere concessa, su richiesta, la consulenza nei libri, conti e documenti relativi agli edifici beneficiati. Alla stessa obbligazione sono soggetti gli artigiani, imprenditori, fornitori e architetti coinvolti nella costruzione.

2. Se le informazioni richieste o la consulenza non vengono fornite, l'assicurazione o l'erogazione dell'assistenza all'edilizia abitativa può essere rifiutata, e le prestazioni fornite possono essere richieste indietro. Gli artigiani, imprenditori, fornitori e architetti coinvolti nella costruzione possono essere esclusi dalla partecipazione in altre costruzioni commissionate o sostenute dagli enti locali.

3. È fatta salva l'applicazione dell'articolo 292 del Codice penale.

1. L'esecuzione del decreto e del presente regolamento è affidata al Dipartimento delle finanze cantonali e all'ufficio immobiliare cantonale a esso subordinato.

1. Questo regolamento entra in vigore il 1º gennaio 1960. Deve essere pubblicato.