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Art. 271a Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (CO)

CO; Parte seconda: Dei singoli contratti; Titolo ottavo: Della locazione; Capo terzo: Della protezione dalle disdette in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali; A. Contestabilità della disdetta; II. Disdetta da parte del locatore

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Art. 271a CO

La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: a. poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; b. allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; c. esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l’abitazione locata; d. durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva; e. nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: 1. è risultato ampiamente soccombente; 2. ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; 3. ha rinunciato ad adire il giudice; 4. ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. f. per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.

Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.

Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: a. perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; b. per mora del conduttore (art. 257 d); c. per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257 f cpv. 3 e 4); d. in seguito all’alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); e. per motivi gravi (art. 266 g); f. per fallimento del conduttore (art. 266 h).

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Decisioni giudiziarie che applicano questa disposizione (321)

RBOG.1996.Nr.10 · tg (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Tenancy Termination Validity and Settlement on Pet Keeping

The decision relies on this article, in conjunction with Art. 271a Abs. 2 OR, to affirm that the termination was invalid due to the protection period being active.

RBOG.1996.Nr.10 · tg (Art. 271a Abs. 2 OR)

Tenancy Termination Validity and Settlement on Pet Keeping

The court applied this provision to qualify the parties' mutual accommodation regarding pet ownership as an agreement ('Einigung') that triggered the three-year protection against termination.

ZZ.1994.7 · so (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Rental Termination Prohibition After Voided Notice Based on Formal Error

The court concluded that the renewed notice did not fall under the scope of this provision because the prior dispute only concerned a formal defect.

ZZ.1993.5 · so (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR)

Landlord's Lease Termination After Failed Rent Negotiation Upheld

This provision defines the ground for challenging a landlord's termination when it aims to enforce a unilateral contract change or rent adjustment, which the court ultimately found not applicable in this specific case.

ZKBER.2025.43 · so (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Landlord's Second Lease Termination Upheld as Abusive Due to Unestablished Urgency

The decision rests on the fact that the termination occurred during the statutory blocking period stipulated by this article, leading to the dismissal of the appeal.

ZKBER.2025.43 · so (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR)

Landlord's Second Lease Termination Upheld as Abusive Due to Unestablished Urgency

This provision was examined to determine if the exception for urgent self-use (Eigenbedarf) applied, which was ultimately found not to be the case.

ZSU.2025.205 · ag (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 3 OR)

Landlord's Lease Termination Upheld Despite Tenant Claims

Mentioned as the sole exception to the rule that there are no blocking periods in tenancy law, but ultimately not applied to invalidate the termination.

C/10382/2025 · ge (art. 271a al. 1 let. e CO)

Appeal Admissibility and Suspension of Eviction Order Enforcement

Mentioned in the reasoning concerning the calculation of the value in dispute for lease termination challenges, but not explicitly cited in the final orders.

C/20479/2022 · ge (Art. 271a al. 1 let. a CO)

Landlord Lease Termination Upheld Against Tenant Reprisal Claim

This provision determines whether the termination of the lease was invalid due to the tenants asserting claims in good faith.

C/20513/2022 · ge (art. 271a CO)

Lease Termination Dispute Following Tenant Death and Occupant Status

Cited in relation to the protection against abusive termination, which the court found did not apply regarding the family situation change (Art. 271a al. 1 let. f CO).

C/20513/2022 · ge (art. 271a al. 1 let. f CO)

Lease Termination Dispute Following Tenant Death and Occupant Status

The court ruled that the appellants did not benefit from the protection against termination provided by this article, thus confirming the validity of the termination for the part not overturned.

C/24709/2021 · ge (art. 271a al. 1 let. f CO)

Tenant Standing Upheld in Challenge to Eviction for Renovations

The court confirmed the lower court's decision, which implicitly relied on this article to annul the notice of termination based on the deceased tenant's family situation protection.

C/28333/2019 · ge (Art. 271 et 271a CO)

Commercial Lease Renewal Period Modification Upheld

The court considered whether the contract modification amounted to a termination contrary to good faith, which is governed by these articles.

MJ240057.L · zh (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR)

Landlord Unilateral Ancillary Cost Separation and Rent Reduction Calculation Dispute

Cited by the landlord in the second instance as the reason why the appeal should not be declared moot (due to the risk of triggering a notice prohibition period).

C/23812/2022 · ge (art. 271a al. 1 let. e CO)

Lease Termination Upheld for Persistent Noise and Aggressive Behavior

Cited in determining the value in dispute, referencing the three-year protection period.