Accordo sull'immobiliare dell'Università di Basilea (Immobilienvereinbarung, ImmoV) - Oggetto e Ambito di Applicazione (ImmoV)

1. L'accordo disciplina, in integrazione al contratto tra i cantoni Basilea-Campagna e Basilea-Città sulla gestione comune dell'Università di Basilea (di seguito Contratto Universitario), la gestione degli immobili utilizzati dall'Università, in particolare

a) il modello di locazione e la determinazione del canone di locazione per gli immobili di proprietà di un cantone contraente;

b) la competenza per l'infrastruttura edilizia e operativa negli immobili di proprietà di un cantone contraente;

c) gli investimenti in immobili di proprietà di un cantone contraente;

d) i nuovi investimenti dell'Università;

e) la locazione dell'Università in immobili di terzi e in oggetti di investimento di un cantone contraente;

f) i compiti e le competenze nonché la composizione e l'organizzazione del comitato immobiliare.

2. Gli immobili della comunità cittadina di Basilea sono equiparati agli immobili di un cantone contraente e anch'essi sono inclusi nel presente accordo.

1. Scopo di questo accordo è garantire che l'Università assicuri un utilizzo trasparente, ottimale, spaziale ed economico delle proprietà immobiliari nei cantoni contraenti.

1. L'università conduce una contabilità settoriale "Immobili".

2. Nella contabilità settoriale devono essere evidenziati separatamente e singolarmente tutti i costi e ricavi specifici agli immobili dell'università.

3. La contabilità settoriale include in particolare

a) i contributi dei cantoni contraenti per le spese immobiliari;

b) i contributi dello Stato per le spese immobiliari;

c) * il rimborso degli affitti secondo il modello contabile della Conferenza svizzera dei rettori delle università (SHK) per le università (modello contabile SHK) e ulteriori costi di affitto (al di fuori del modello contabile SHK) per gli immobili di proprietà di un cantone contraente;

d) le spese di affitto per proprietà di terzi;

dbis) * le spese per costi accessori di affitto;

e) * le spese per manutenzione e investimenti all'interno del Fondo per la manutenzione e la riparazione (immobili dei cantoni contraenti);

f) * le spese per manutenzione e investimenti al di fuori del Fondo per la manutenzione e la riparazione (proprietà di terzi, immobili di proprietà dell'università);

g) le spese per mobili, impianti e costi di esercizio;

h) gli ammortamenti e gli interessi sugli investimenti di proprietà dell'università;

i) * lo scioglimento e la formazione di riserve (incluso il Fondo per la manutenzione e la riparazione e il conto di compensazione).

4. I dettagli relativi all'entità e al grado di dettaglio della contabilità settoriale immobili vengono stabiliti dai cantoni contraenti in accordo con l'università.

5. La contabilità settoriale si conclude sempre con un risultato in pareggio. Gli eccedenze e i disavanzi devono essere destinati a un conto di compensazione.

6. La contabilità settoriale, nonché i movimenti di entrata e uscita dal fondo devono essere mostrati separatamente nell'appendice al bilancio.

1. L'università mantiene un registro delle proprietà immobiliari da essa utilizzate e comunica tale registro ai governi nell'ambito della rendicontazione ai sensi del § 7 comma 4 del contratto universitario.

1. Il Consiglio universitario sottopone ai governi dei cantoni contraenti il piano aggiornato di attuazione dei progetti edilizi in vista del rinnovo del mandato di prestazione, basato sulla strategia immobiliare vigente dell'università.

2. Per i nuovi edifici e le sostituzioni previsti con un volume d'investimento superiore a 3 milioni di franchi, nonché per le nuove locazioni con un volume superiore a 200'000 franchi all'anno, il comitato immobiliare fornisce una raccomandazione sul modello d'investimento a disposizione dell'università, tenendo conto del piano di attuazione vigente.

3. Per i nuovi edifici e le sostituzioni previsti con un volume d'investimento superiore a 40 milioni di franchi, nonché per le nuove locazioni con un volume superiore a 1,4 milioni di franchi all'anno e una durata contrattuale minima di dieci anni, i governi dei cantoni contraenti decidono, nella fase iniziale della pianificazione e sulla base di una raccomandazione del comitato immobiliare, sul modello d'investimento.

1. Le organizzazioni di progetto per le nuove costruzioni e le ricostruzioni dell'università vengono sottoposte al comitato immobiliare per una valutazione preliminare.

2. I progetti edilizi complessi devono essere accompagnati da un'agenzia fiduciaria edilizia esterna.

1. Nell'aggiudicazione di appalti e nell'assegnazione di contratti nell'ambito di procedure di invito, nonché nelle assegnazioni dirette di appalti, gli offerenti nei cantoni di Basilea-Campagna e Basilea-Città devono essere trattati in modo equivalente. Il quadro giuridico per le aggiudicazioni degli appalti è costituito dalla legge sugli appalti pubblici del Cantone di Basilea-Città, nonché dalle normative e dagli accordi sovraordinati.

1. Le proprietà immobiliari di proprietà di un cantone contraente vengono generalmente affittate all'università secondo diversi tipi di locazione con differenti responsabilità. La classificazione si basa su interfacce compatibili con gli elementi del modello di contabilità dei costi SHK.

2. Il cantone contraente locatore e l'università stabiliscono in un contratto di locazione quadro le interfacce e le responsabilità per i tipi di locazione definiti. Nel contratto di locazione quadro, le parti definiscono anche il calcolo del canone locativo per tutti i tipi di locazione.

2bis. Il contratto di locazione quadro è valido almeno fino al 31 dicembre 2029. Successivamente, la durata di validità del contratto di locazione quadro si conforma ai periodi di incarico di prestazioni dell'università.

3. Il contratto di locazione quadro e le sue modifiche devono essere sottoposti al comitato immobiliare per valutazione prima della conclusione.

1. Le disposizioni specifiche relative agli oggetti sono stabilite in contratti di locazione individuali tra il cantone locatore contraente e l'università.

2. I modelli di contratti di locazione individuali per ogni tipo di locazione devono essere sottoposti al comitato immobiliare per la valutazione.

3. I rapporti di locazione sono conclusi, in linea di principio, con una durata fissa di quattro anni, che è coordinata con la durata del contratto di locazione quadro (o dei periodi di incarico di prestazioni). Ulteriori disposizioni riguardanti la durata di validità dei contratti di locazione nonché le modalità di disdetta sono stabilite nel contratto di locazione quadro.

4. Ai fini della tutela degli investimenti, il cantone locatore contraente può stabilire in modo vincolante una durata minima contrattuale più lunga.

1. Le indennità di locazione sono generalmente stabilite sulla base del modello di contabilità dei costi SHK. L'indennità di locazione si compone di quote di costi per il rendimento del capitale, la manutenzione, la riparazione e la quota di terreno.

2. La metodologia per stabilire l'indennità di locazione per ciascun tipo di locazione, nonché la suddivisione dell'affitto complessivo secondo il modello di contabilità dei costi SHK (affitto complessivo SHK), è definita nel contratto quadro di locazione. Se la costruzione o singoli interventi della costruzione sono stati o vengono sovvenzionati, si applicano le tariffe di locazione SHK sovvenzionate.

3. L'indennità di locazione si riferisce alle superfici effettivamente affittate (superfici utili) e alla lista dei tipi di spazi SHK (Allegato 1 dell'ordinanza del DFE del 23 novembre 2016 sui contributi per gli investimenti e l'uso delle costruzioni universitarie (Ordinanza sui contributi per le costruzioni universitarie, HSBBV)). Le variazioni delle superfici e dell'assegnazione dei tipi di spazi vengono adeguate all'inizio di ciascun periodo di incarico di servizio secondo il contratto quadro di locazione.

4. Per ogni tipo di locazione, nel contratto quadro di locazione viene stabilita l'indennità di locazione applicabile per ogni tipo di spazio, sia con che senza detrazione delle sovvenzioni statali. La determinazione delle indennità di locazione deve tenere in considerazione gli elementi del rendimento del capitale, della manutenzione, della riparazione e della quota di terreno.

5. La suddivisione dell'affitto complessivo SHK avviene in base alla competenza e alla responsabilità per la manutenzione e la riparazione. Le quote per il capitale e la quota di terreno rimangono sempre al cantone contraente locatore (proprietario).

6. Gli aggiornamenti del modello SHK e le modifiche delle superfici e/o dell'uso con effetti sull'indennità di locazione vengono rispettivamente aggiornati per un periodo di incarico di servizio.

7. I costi accessori di locazione e altri costi al di fuori del modello SHK non sono inclusi nell'affitto complessivo. Vengono addebitati alla sezione contabile "Immobili".

1. I costi aggiuntivi dovuti a un'onere di contaminationi vecchie o di passività del committente ricadono sul cantone locatore contraente, a meno che l'università non abbia causato l'onere a partire dal 2007.

2. Se si manifestano difetti nascosti nelle proprietà incluse in questo accordo, di proprietà di un cantone contraente, si applicano le disposizioni di garanzia secondo il contratto universitario.

1. L'Università istituisce un fondo per il finanziamento della manutenzione e del ripristino degli immobili di proprietà di un Cantone contraente, per i quali l'Università è responsabile in base al contratto di locazione quadro.

2. Il fondo è alimentato dalla quota destinata alla manutenzione e al ripristino dei tipi di spazi SHK effettivi dell'affitto totale SHK, che secondo il contratto di locazione quadro rimane all'Università.

3. L'uso dei fondi per la manutenzione e il ripristino di mobili (BKP 9) e secondo il documento di interfaccia edile è escluso. Questi costi vengono finanziati tramite il contributo globale e indicati nel conto settoriale "Immobili".

4. L'accumulazione e l'impiego dei fondi devono essere verificati secondo necessità.

1. Gli investimenti iniziali e i riposizionamenti di immobili, decisi congiuntamente tra i cantoni responsabili e l'università per la successiva locazione all'università, sono generalmente finanziati dal cantone contraente che è o diventerà proprietario dell'immobile.

2. I sussidi federali sono presi in considerazione nel canone di locazione e avvantaggiano così pienamente l'università.

3. Il successivo affitto avviene generalmente secondo le disposizioni del Capitolo II. Se ci sono delle deroghe specifiche al contratto quadro di locazione, il contratto di locazione individuale da stipulare è preliminarmente sottoposto all'esame del comitato immobiliare.

1. La committenza spetta al Cantone contraente, che è o diventerà proprietario dell'edificio, a meno che i Cantoni contraenti non stabiliscano una diversa regolamentazione sull'organizzazione del progetto.

2. L'università è coinvolta nel progetto come utilizzatore. È responsabile della definizione dei requisiti operativi, comprese le attrezzature operative e gli arredi.

3. Le proposte di progetto devono conformarsi agli standard dei Cantoni contraenti e devono essere applicate, per quanto riguarda economicità, prestazioni, standard di prestazione e sinergie, a ogni fase del progetto.

1. L'Università può, in caso di necessità aggiuntiva giustificata e con l'approvazione dei governi dei cantoni contraenti, effettuare investimenti per nuove costruzioni proprie, inclusa l'acquisizione di immobili e la loro ristrutturazione.

2. Essa finanzia questi investimenti attraverso

a) finanziamenti esterni basati su una garanzia paritetica di sicurezza creditizia dei cantoni contraenti;

b) un prestito di conto corrente dei cantoni contraenti che dev'essere remunerato con interessi e ammortizzato oppure

c) capitale proprio.

1. La commitenza spetta all'Università.

2. L'Università assicura che le sue decisioni relative alla localizzazione e alla costruzione si basino su fondamenti di pianificazione trasparenti e siano allineate con la pianificazione strategica dell'Università.

3. Nei documenti di pianificazione, deve in particolare evidenziare quali conseguenze finanziarie derivano dalle spese d'investimento e come tali investimenti influenzano i costi dell'operatività corrente dell'Università.

4. Durante la valutazione delle location, considera aree idonee in entrambi i cantoni contraenti.

5. Imposta lo standard di espansione delle nuove investizioni in modo che i costi degli approcci capitalizzati secondo il modello di contabilità dei costi SHK e le direttive di calcolo federali per le sovvenzioni edilizie non vengano superati.

6. Fornisce regolarmente ai cantoni contraenti un rapporto sul progresso del progetto.

1. L'università può stipulare contratti di locazione per immobili di terzi.

2. I canoni di locazione devono essere proporzionati. Non possono superare i prezzi di mercato usuali.

3. In via eccezionale e su accordo reciproco dei cantoni contraenti, un cantone contraente può agire come investitore e si può derogare dal modello di locazione secondo § 8 e dalla compensazione della locazione secondo § 10. Le sovvenzioni federali devono essere considerate nel calcolo del canone di locazione in modo analogo all'accordo previsto da § 10.

1. L'ampliamento d'affitto viene finanziato o dall'università in analogia con l'articolo 17 comma 2 o dai locatori.

2. Per gli ampliamenti d'affitto finanziati dall'università, deve essere precedentemente stabilita una regolamentazione per la presa in consegna o la rimozione dell'oggetto in affitto.

1. Il Comitato Immobiliare svolge in particolare i seguenti compiti

a) si procura una visione d'insieme completa sugli interessi immobiliari dell'università;

b) valuta e verifica la plausibilità delle richieste, dei rapporti e di altre informazioni destinate ai governi e al consiglio universitario;

c) esamina il portafoglio immobiliare dell'università (affitto e proprietà);

d) elabora raccomandazioni indirizzate all'università e ai cantoni contraenti su questioni strategiche immobiliari;

e) si confronta regolarmente con la commissione specializzata in immobiliare del consiglio universitario;

f) presenta una relazione annuale alla commissione specializzata in immobiliare, al consiglio universitario e al comitato di gestione.

2. Prende in considerazione le possibilità finanziarie e altri interessi di rilievo dei cantoni contraenti e dell'università.

1. I governi dei cantoni contraenti e il Consiglio universitario stabiliscono in un capitolato d'oneri le ulteriori funzioni e competenze, nonché la composizione e l'organizzazione del comitato immobiliare.

1. **Il Fondo per la Manutenzione e la Riparazione sostituirà il Fondo per lo Sviluppo al 1° gennaio 2026. Il saldo del Fondo per lo Sviluppo al 31 dicembre 2025 verrà accreditato integralmente al Fondo per la Manutenzione e la Riparazione. Tutti i progetti e contratti approvati e in corso prima del 1° gennaio 2026 (inclusi quelli relativi agli immobili di Tipo 1 secondo il documento di interfaccia) continueranno a gravare sul Fondo per la Manutenzione e la Riparazione fino alla chiusura del loro rendiconto, anche dopo il 1° gennaio 2026. I costi di tutti i progetti approvati a partire dal 1° gennaio 2026, che si svolgeranno negli immobili di Tipo 1 e che, secondo il documento di interfaccia, saranno a carico dell'Università, verranno addebitati al settore «Immobili» a partire dal 1° gennaio 2026.**

2. **Gli investimenti con incrementi di valore effettuati nelle proprietà di un cantone contrattuale devono essere registrati entro il 31 dicembre 2021 con importo, contenuto e data dell'investimento. Questo vale solo per gli immobili per i quali è attualmente prevista una modifica di proprietà o una restituzione al cantone contrattuale.**

3. **Per le altre proprietà con investimenti a incremento di valore secondo il paragrafo 1, deve essere garantito l'accesso ai dati pertinenti in vista di una possibile modifica di proprietà o restituzione dell'immobile.**

1. Questo accordo può essere rescisso da ciascuno dei due governi cantonali, in ciascun caso alla fine di un periodo di attribuzione di incarico di servizio.

2. La disdetta deve essere comunicata almeno due anni prima della fine del relativo periodo di attribuzione di incarico di servizio.

1. I governi dei cantoni contraenti verificano regolarmente questo accordo nel corso della negoziazione dei contratti di prestazione con l'università.