Accordo sugli immobili dell'Università di Basilea - Oggetto e ambito di applicazione

1. L'accordo disciplina, in aggiunta al contratto tra i cantoni di Basilea Campagna e Basilea Città sulla gestione comune dell'Università di Basilea (di seguito: Contratto Universitario), la gestione degli immobili utilizzati dall'università, in particolare

a. il modello di locazione e la determinazione del canone di locazione per gli immobili di proprietà di un cantone contraente;

b. l'allestimento di base e l'allestimento locativo dell'università negli immobili di proprietà di un cantone contraente;

c. gli investimenti negli immobili di proprietà di un cantone contraente;

d. i nuovi investimenti dell'università;

e. l'affitto da parte dell'università di immobili di terzi e di oggetti di investimento di un cantone contraente;

f. i compiti e le competenze nonché la composizione e l'organizzazione del comitato immobiliare.

2. Gli immobili della comunità di residenti della città di Basilea sono equiparati agli immobili di un cantone contraente e sono anch'essi inclusi in questo accordo.

1. Scopo di questo accordo è garantire che l'Università assicuri un utilizzo trasparente, ottimale, spaziale ed economico delle proprietà immobiliari nei cantoni contraenti.

1. L'università adotta un sistema contabile «Immobili».

2. Nel sistema contabile devono essere distintamente ed individualmente dichiarati tutti i costi e ricavi specifici agli immobili dell'università.

3. Il sistema contabile include in particolare

a. i contributi dei cantoni contrattuali per le spese immobiliari;

b. i contributi della Confederazione per le spese immobiliari;

c. l'affitto di base per gli immobili di proprietà di un cantone contrattuale;

d. le spese di affitto per immobili di terzi;

e. le spese per manutenzione e investimenti all'interno del fondo di sviluppo (immobili dei cantoni contrattuali);

f. le spese per manutenzione e investimenti al di fuori del fondo di sviluppo (immobili di terzi, immobili di proprietà dell'università);

g. le spese per mobili, impianti operativi e costi di gestione;

h. gli ammortamenti e gli interessi sugli investimenti di proprietà dell'università;

i. lo scioglimento e la costituzione di riserve (incl. fondo di sviluppo e conto compensativo).

4. I dettagli sull'estensione e il grado di dettaglio del sistema contabile immobili sono stabiliti dai cantoni contrattuali in accordo con l'università.

5. Il sistema contabile si chiude rispettivamente con un risultato equilibrato. Eccedenze e deficit sono attribuiti a un conto compensativo.

6. Il sistema contabile così come i versamenti e prelievi del fondo di sviluppo devono essere indicati separatamente nell'allegato al bilancio.

1. L'università mantiene un registro delle proprietà immobiliari da essa utilizzate e comunica tale registro ai governi nell'ambito della rendicontazione ai sensi del § 7 comma 4 del contratto universitario.

1. Il Consiglio dell'Università presenta ai governi dei cantoni contraenti, in vista del rinnovo del mandato di prestazione, la pianificazione aggiornata dell'attuazione dei progetti di costruzione basata sulla strategia immobiliare valida dell'Università.

2. Per le nuove costruzioni e le sostituzioni previste con un volume di investimento superiore a CHF 3 milioni, nonché per i nuovi affitti con un volume superiore a CHF 200.000 all'anno, il comitato immobiliare formula una raccomandazione sul modello di investimento da sottoporre all'Università, tenendo conto della pianificazione di attuazione vigente.

3. Per le nuove costruzioni e le sostituzioni previste con un volume di investimento superiore a CHF 40 milioni, nonché per i nuovi affitti con un volume superiore a CHF 1,4 milioni all'anno e una durata contrattuale minima di 10 anni, i governi dei cantoni contraenti decidono, in una fase iniziale della pianificazione, sul modello di investimento sulla base di una raccomandazione del comitato immobiliare.

1. Le organizzazioni di progetto per le nuove costruzioni e le ricostruzioni dell'università vengono sottoposte al comitato immobiliare per una valutazione preliminare.

2. I progetti edilizi complessi devono essere accompagnati da un'agenzia fiduciaria edilizia esterna.

1. Nell'aggiudicazione di appalti e nell'assegnazione di contratti nell'ambito di procedure di invito, nonché nelle assegnazioni dirette di appalti, gli offerenti nei cantoni di Basilea-Campagna e Basilea-Città devono essere trattati in modo equivalente. Il quadro giuridico per le aggiudicazioni degli appalti è costituito dalla legge sugli appalti pubblici del Cantone di Basilea-Città, nonché dalle normative e dagli accordi sovraordinati.

1. La locazione di immobili di proprietà di un cantone contraente all'università si basa sulla distinzione tra sviluppo di base e sviluppo locato. Lo sviluppo di base è a carico del cantone contraente locatore. Lo sviluppo locato è a carico dell'università in qualità di locataria.

2. Il cantone contraente locatore e l'università disciplinano nei contratti di locazione quadro per diversi tipi di spazi i diritti e i doveri generali delle parti contrattuali nonché la delimitazione dello sviluppo locato dallo sviluppo di base.

3. I contratti di locazione quadro devono essere presentati al comitato immobiliare per la valutazione prima della stipula.

1. Le disposizioni specifiche per gli oggetti sono definite in contratti di locazione individuali tra il cantone locatore e l'università.

2. I contratti di locazione individuali devono essere presentati al comitato immobiliare per la valutazione prima della conclusione.

3. I rapporti di locazione vengono conclusi con una durata determinata, che è allineata a un ciclo quinquennale. In genere, all'università in qualità di locataria viene concesso un diritto di opzione unilaterale per ulteriori 5 anni.

4. Ai fini della protezione degli investimenti, i rapporti di locazione possono essere concordati per diversi cicli quinquennali.

1. I canoni di locazione sono stabiliti in linea di principio sulla base del modello di contabilità dei costi della Conferenza dei Rettori delle Università Svizzere (CRUS) per le università accademiche (modello di contabilità dei costi CRUS).

2. Il modello di contabilità dei costi CRUS è applicato in termini lordi (senza la detrazione delle sovvenzioni federali) e le sovvenzioni federali effettivamente sostenute o da sostenere dal cantone contrattuale locatore, così come altri contributi di terzi, sono sottratte nel calcolo del canone di locazione.

3. Il canone di locazione si riferisce agli spazi effettivamente affittati (superfici utili principali secondo SIA 416) e viene adeguato allo stato attuale in caso di modifica delle superfici.

4. Determinante per la fissazione del canone di locazione è l'affitto complessivo secondo il modello di contabilità dei costi CRUS (affitto complessivo CRUS). L'affitto complessivo CRUS è suddiviso in una quota di costruzione di base e una quota di ampliamento in affitto. La quota di costruzione di base viene corrisposta come canone di locazione al cantone contrattuale locatore. La quota di ampliamento in affitto è assegnata al fondo per l'ampliamento.

5. La suddivisione dell'affitto complessivo CRUS in quota di costruzione di base e quota di ampliamento in affitto è stabilita di comune accordo nei singoli contratti di locazione. La suddivisione può essere complessivamente rivista e adeguata all'inizio di ciascun nuovo periodo d'ordine di prestazione. La proporzione della suddivisione non influisce sull'affitto complessivo CRUS.

6. Le differenze risultanti dalla revisione sono considerate nella distribuzione dell'affitto complessivo CRUS per il successivo periodo d'ordine di prestazione.

7. Le spese accessorie di locazione non sono incluse nell'affitto complessivo. Esse sono addebitate al di fuori del fondo per l'ampliamento nella contabilità settoriale "Immobili".

1. L'allestimento di base negli immobili locati all'università tiene conto delle esigenze d'uso dell'università.

2. Il cantone contraente ha l'obbligo di mantenere in modo adeguato gli immobili locati all'università, preservandone il valore e in conformità all'utilizzo previsto.

1. L'Università è responsabile della realizzazione degli adeguamenti locativi, della loro manutenzione e di eventuali demolizioni.

2. L'Università pianifica e realizza gli adeguamenti locativi e la loro manutenzione nel rispetto del principio della sostenibilità.

3. Essa deve ottenere anticipatamente il consenso del cantone locatore per gli adeguamenti locativi previsti.

4. Il cantone locatore esamina una possibile coordinazione degli adeguamenti locativi con le costruzioni di base, inclusi i lavori di manutenzione.

1. Se la protezione delle proprietà comporta costi aggiuntivi, questi sono a carico del Cantone contraente locatore.

2. Se in una proprietà di un Cantone contraente, soggetta a questo accordo, si manifestano difetti occulti o passività ambientali, si applicano le disposizioni sulla garanzia secondo il contratto universitario.

1. L'università gestisce un fondo di ampliamento per il finanziamento delle ristrutturazioni in affitto, nonché per la relativa manutenzione e le necessarie demolizioni in proprietà immobiliari di un cantone contrattualizzato.

2. Il fondo è alimentato dalla quota di ristrutturazione in affitto sul canone di locazione totale SHK.

1. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni destinate alla successiva locazione all'università sono di norma finanziate dal cantone contraente che è o diventerà proprietario dell'immobile. La personalizzazione degli spazi locativi è finanziata dall'università tramite il fondo per le ristrutturazioni.

2. Le sovvenzioni federali vanno interamente a beneficio dell'università. L'attuazione è regolata specificamente per ogni progetto tra il cantone contraente locatore e l'università e viene sottoposta preventivamente alla valutazione del comitato immobiliare.

1. La committente è il cantone contraente, che è o diventerà proprietario dell'edificio, a meno che i cantoni contraenti non stabiliscano un'altra regolamentazione per l'organizzazione del progetto.

2. L'università partecipa come utilizzatrice nel progetto. Essa è responsabile della definizione dei requisiti operativi e delle finiture in locazione, incluse le attrezzature operative e il mobilio.

3. Le proposte di progetto devono conformarsi agli standard dei cantoni contraenti e devono essere applicate a tutte le fasi del progetto in termini di economicità, prestazioni, standard di prestazione e sinergie.

1. L'Università, in presenza di una necessità supplementare giustificata, può effettuare investimenti per nuove costruzioni proprie, inclusi l'acquisto di immobili e la loro ristrutturazione, con l'approvazione dei governi dei Cantoni contraenti.

2. Essa finanzia tali investimenti attraverso

a. Finanziamento esterno basato su una garanzia paritetica dei crediti da parte dei Cantoni contraenti;

b. un prestito in conto corrente concesso dai Cantoni contraenti, soggetto a interessi e da ammortizzare; oppure

c. capitale proprio.

1. La commitenza spetta all'Università.

2. L'Università assicura che le sue decisioni relative alla localizzazione e alla costruzione si basino su fondamenti di pianificazione trasparenti e siano allineate con la pianificazione strategica dell'Università.

3. Nei documenti di pianificazione, deve in particolare evidenziare quali conseguenze finanziarie derivano dalle spese d'investimento e come tali investimenti influenzano i costi dell'operatività corrente dell'Università.

4. Durante la valutazione delle location, considera aree idonee in entrambi i cantoni contraenti.

5. Imposta lo standard di espansione delle nuove investizioni in modo che i costi degli approcci capitalizzati secondo il modello di contabilità dei costi SHK e le direttive di calcolo federali per le sovvenzioni edilizie non vengano superati.

6. Fornisce regolarmente ai cantoni contraenti un rapporto sul progresso del progetto.

1. L'Università può stipulare contratti di locazione in immobili di terzi.

2. I canoni di locazione devono essere proporzionati. Non devono superare i prezzi di mercato.

3. In via eccezionale e previo accordo reciproco dei cantoni contraenti, un cantone contraente può agire come investitore e si può derogare al modello di locazione ai sensi del § 8 e al rimborso del canone di locazione ai sensi del § 10. In questo caso, le sovvenzioni federali devono essere completamente considerate nel calcolo del canone di locazione.

1. L'ampliamento d'affitto viene finanziato o dall'università in analogia con l'articolo 17 comma 2 o dai locatori.

2. Per gli ampliamenti d'affitto finanziati dall'università, deve essere precedentemente stabilita una regolamentazione per la presa in consegna o la rimozione dell'oggetto in affitto.

1. Il Comitato Immobiliare ha in particolare i seguenti compiti

a. Acquisire una visione generale delle questioni immobiliari dell'università.

b. Valutare e convalidare le richieste, le relazioni e altre informazioni dirette ai governi e al consiglio universitario.

c. Verificare il portafoglio immobiliare dell'università (locazioni e proprietà).

d. Elaborare raccomandazioni per l'università e i cantoni contraenti su questioni immobiliari strategiche.

e. Dialogare regolarmente con il comitato tecnico immobiliare del consiglio universitario.

f. Presentare annualmente una relazione al comitato tecnico immobiliare, al consiglio universitario e al comitato direttivo.

2. Tenere conto delle possibilità finanziarie e di altri interessi di livello superiore dei cantoni contraenti e dell'università.

1. I governi dei cantoni contraenti e il Consiglio universitario stabiliscono in un capitolato d'oneri le ulteriori funzioni e competenze, nonché la composizione e l'organizzazione del comitato immobiliare.

1. Investimenti accrescitivi di valore, che l'università ha effettuato in beni immobili di un cantone contraente dall'entrata in vigore del contratto universitario fino al 31 dicembre 2021, devono essere compensati dal cantone contraente all'università al momento di un cambiamento di proprietà o restituzione del bene immobile, nella misura in cui non siano ancora stati ammortizzati.

2. Gli investimenti accrescitivi di valore effettuati nei beni immobili di un cantone contraente devono essere documentati entro il 31 dicembre 2021, con indicazione della somma, del contenuto e del momento dell'investimento. Questo si applica solo ai beni immobili per i quali attualmente è prevista una modifica di proprietà o una restituzione al cantone contraente.

3. Per gli altri beni immobili con investimenti accrescitivi di valore secondo il comma 1, deve essere garantito l'accesso ai relativi dati in vista di una possibile modifica di proprietà o restituzione del bene immobile.

1. I contratti di locazione esistenti tra il Canton Basilea-Città e l'Università saranno trasferiti al nuovo modello di locazione entro il 31 dicembre 2023.

2. Il trasferimento dei contratti di locazione deve essere sottoposto preventivamente all'approvazione dei governi dei cantoni contraenti.

1. Questo accordo può essere disdetto da uno dei due governi cantonali alla fine di un periodo contrattuale di prestazioni.

2. La disdetta deve essere comunicata almeno 2 anni prima della fine del corrispondente periodo contrattuale di prestazioni.

1. I governi dei cantoni contraenti verificano regolarmente questo accordo nel corso della negoziazione dei contratti di prestazione con l'università.