Ordinanza sulla locazione di impianti scolastici - Ambito di Applicazione (PW)

1. Questo regolamento disciplina i rapporti di locazione delle strutture scolastiche, in particolare tra il cantone e i comuni.

2. Nella misura in cui questo regolamento non contiene disposizioni, si applicano mutatis mutandis le norme del Codice delle Obbligazioni svizzero sul contratto di locazione.

1. Le strutture scolastiche comprendono l'insieme degli edifici, l'ambiente circostante composto da aree ricreative e spazi verdi, le strutture sportive esterne e i beni mobili associati.

2. Gli edifici scolastici sono edifici destinati all'insegnamento intellettuale, il cui ambiente immediatamente circostante è composto da aree ricreative e spazi verdi e dai beni mobili associati.

3. Le aule sono locali destinati alle lezioni standard e speciali.

4. Le strutture sportive sono edifici destinati all'insegnamento fisico, il cui ambiente immediatamente circostante e i beni mobili associati.

5. Le strutture sportive esterne includono in particolare campi da gioco in erba, strutture per salto in lungo, lancio del peso e lancio del disco, campi da gioco per tutte le stagioni, piste di corsa, campi da gioco in erba sintetica, campi da beach volley in sabbia e i beni mobili associati a ciascuno.

6. Il rapporto di locazione è distinto in base al grado di finitura interna e dell'attrezzatura in tre categorie: affitto completo inclusivo dell'attrezzatura mobile, affitto completo, e affitto grezzo (vale a dire, l'oggetto locato comprende solo la struttura grezza composta dallo scheletro dell'edificio e dall'involucro edilizio) secondo gli allegati da 1 a 3.

1. Le strutture scolastiche devono essere utilizzate principalmente per scopi scolastici. Questi comprendono l'attività scolastica ordinaria e straordinaria nel contesto dei programmi didattici prescritti e si svolgono di norma dal lunedì al venerdì dalle 7.30 alle 18.00.

2. Se le strutture scolastiche o parti di esse non sono utilizzate per scopi scolastici, possono essere adibite a scopi extrascolastici.

1. Oggetto del contratto di locazione può essere

a. un edificio scolastico nel suo complesso;

b. un'aula o più aule comprensive di locali accessori;

c. un'aula speciale o più aule speciali comprensive di locali accessori;

d. un impianto sportivo o più impianti sportivi;

e. un impianto sportivo esterno o più impianti sportivi esterni.

1. Se l'oggetto della locazione è un edificio scolastico, un'aula o più aule, sono possibili i seguenti tipi di utilizzo

a. un utilizzo a tempo pieno totale, se l'edificio scolastico nel suo insieme è occupato per 17 o più lezioni settimanali;

b. un utilizzo a tempo pieno parziale, se almeno un'aula è occupata per 17 o più lezioni settimanali;

c. un utilizzo a tempo parziale, se almeno un'aula è occupata per meno di 17 lezioni settimanali.

2. Se l'oggetto della locazione è un impianto sportivo o esterno o un'aula per lezioni speciali, si tratta sempre di un utilizzo a tempo parziale.

1. In caso di utilizzo a tempo pieno, l'affitto dell'elemento principale autorizza l'uso completo degli spazi speciali e di tutte le aree comuni all'interno dell'edificio scolastico, come corridoi per le pause, impianti WC, aree di lavoro e soggiorno per insegnanti, biblioteca, sala polifunzionale, aula, locali accessori, spazi per le pause, parcheggi per biciclette.

2. In caso di utilizzo a tempo parziale, l'affitto dell'elemento principale autorizza l'uso delle aree accessorie, delle aree di corridoio e per le pause, nonché dei parcheggi per biciclette.

1. Il rapporto di locazione è di norma a tempo indeterminato.

2. L'inizio del rapporto di locazione è di norma fissato al 1° agosto.

3. Il termine di preavviso è salvo diverso accordo di 12 mesi, rispettivamente alla fine di un semestre scolastico.

4. Il canone di locazione è dovuto anticipatamente su base trimestrale.

5. I canoni di locazione in questo regolamento si intendono comprensivi di un'eventuale imposta sul valore aggiunto legalmente dovuta.

1. Il valore locativo (MW) di un edificio si basa sui costi di capitale e di gestione dell'edificio e comprende le spese di costruzione, amministrazione, manutenzione, riparazione e esercizio. Viene approssimativamente determinato dal valore assicurativo dell'edificio e dal tasso di capitalizzazione (KS) secondo il comma 2.

2. Il tasso di capitalizzazione (KS) è composto dal tasso di interesse di riferimento della Confederazione ridotto dell'uno per cento, dal tasso di interesse amministrativo dello 0.25%, dal tasso di interesse per manutenzione e riparazione del 2.00% e dal tasso di interesse operativo dell'1.80%.

3. I coefficienti di occupazione (QB) si formano

a. per l'uso a tempo pieno: dal quoziente tra il numero di classi affittate e il numero massimo di classi dell'edificio scolastico (B / BMAX);

b. per l'uso a tempo parziale: dal quoziente delle ore settimanali e del valore di riferimento delle ore settimanali (WL / WLRW).

4. Il valore di riferimento delle ore settimanali (WLRW) per tipo di locale corrisponde a

a. 34 ore per aula, aula parziale, stanze per lavori di gruppo e sala polivalente;

b. 34 ore per aule per istruzione speciale come scienze naturali, disegno artistico, disegno tessile e lavorazione, sala prove e auditorium;

c. 40 ore per stanze di economia domestica;

d. 40 ore per palestre.

5. Il coefficiente di stato (QZ) dell'edificio è formato dal rapporto del valore medio di tutti i componenti rilevanti con il valore nuovo secondo l'ordinanza sull'acquisizione e la separazione dei rapporti di proprietà degli edifici scolastici (Z(m) / NW) e trova applicazione per tutti i rapporti di locazione secondo il § 2 comma 7 e tipi di utilizzo secondo il § 5. I componenti rilevanti per la determinazione del coefficiente di stato per i rapporti di locazione sono gli elementi che influenzano il comfort come finestre, impianti elettrici di corrente forte e debole, distribuzione del calore, distribuzione dell'aria, impianti sanitari, sostanza interna di costruzione, superfici interne di finitura e le attrezzature.

6. Il coefficiente di superficie di locazione (QM) è calcolato per tutti gli utilizzi dal rapporto tra le superfici utili principali della specifica area locata e le superfici utili principali dell'intero edificio (HNFMF / HNFGEB).

7. Il fattore di qualità del locale (FR) per affitto completo incl. attrezzature mobili secondo l'Allegato 1 è stabilito come segue

a. 0.25 per magazzino e rifugio, locale tecnico e di stoccaggio;

b. 1.10 per aula, palestra, auditorium e biblioteche nonché posti di lavoro per insegnanti e amministrazione;

c. 1.25 per aule per istruzione speciale come sala polivalente, aula per disegno artistico, aula per disegno tessile e lavorazioni, sala musica e spazio per tecnologia dell'informazione e delle comunicazioni;

d. 1.50 per aule per istruzione speciale come aula per scienze naturali (completa di attrezzature) e cucina scolastica.

8. Il fattore di qualità del locale (QR) per la categoria di affitto completo secondo l'Allegato 2 è ridotto di 0.10.

9. Il fattore di qualità del locale (QR) per la categoria di affitto grezzo secondo l'Allegato 3 è generalmente 0.25.

1. In caso di disaccordo sulla determinazione del rapporto di condizione, questo viene stabilito da un gruppo paritetico di esperti del settore edilizio nominato dalla Direzione dell'edilizia e della protezione ambientale e dal comune interessato.

2. Le parti si dividono eventuali costi di determinazione.

1. In caso di utilizzo a tempo pieno di un edificio scolastico, il canone di locazione annuale si compone del valore locativo, moltiplicato per il coefficiente di occupazione basato sul fabbisogno delle classi e il coefficiente di condizione dell'immobile locato. Viene applicata la seguente formula: Canone di locazione = VL x (O / OMAX) x (C(c) / VN).

2. In caso di utilizzo a tempo parziale di aule e sale per lezioni speciali, nonché di impianti sportivi, il canone di locazione annuale si compone del valore locativo, moltiplicato per il coefficiente di occupazione basato sulle lezioni settimanali, il coefficiente di condizione dell'edificio, il coefficiente di superficie di locazione e il fattore di qualità dello spazio. Viene applicata la seguente formula: Canone di locazione = VL x (LS / LS Rs) x (C(c) / VN) x (CSLS / CSL ED) x FQ.

3. Qualora eccezionalmente in un edificio scolastico o in un impianto sportivo venga applicato un canone d'affitto per i soli locali e il locatario abbia realizzato a proprie spese l'allestimento interno secondo le proprie esigenze, il canone di locazione annuale si compone del valore locativo senza considerare il tasso di interesse operativo, moltiplicato per il coefficiente di superficie di locazione e il fattore di qualità dello spazio. Viene applicata la seguente formula: Canone di locazione = VL x (CSLS / CSL ED) x FQ.

4. L'importo del canone di locazione per edifici scolastici, aule e impianti sportivi viene determinato alla conclusione del contratto di locazione sulla base dei parametri attuali di canone di locazione. Il valore locativo di un edificio viene adeguato ogni cinque anni ai parametri attuali di canone di locazione.

5. In caso di investimenti che accrescono il valore per un importo superiore al 5 percento del valore nuovo, viene effettuato un adeguamento anticipato del canone di locazione al prossimo 1 agosto mediante adeguamento del coefficiente di condizione.

1. Per l'utilizzo scolastico a tempo pieno o parziale degli impianti sportivi esterni, si addebitano le seguenti tariffe annuali forfettarie

a. Campo da gioco in erba: 3'100 Fr.

b. Campo in erba sintetica: 6'000 Fr.

c. Campo per tutte le condizioni meteorologiche: 1'000 Fr.

d. Piste di corsa (4 corsie): 1'500 Fr.

e. Impianti per lanci, salti, getti (complessivi): 800 Fr.

f. Beach-Volleyball: 600 Fr.

2. Le suddette tariffe forfettarie devono essere pagate per ciascun componente dell'impianto noleggiato.

3. Le tariffe forfettarie si basano su un terzo dei costi operativi annuali approssimati. I criteri determinanti per la loro definizione sono i costi del lavoro e dei materiali, nonché il tempo richiesto dal personale di manutenzione.

4. Le tariffe forfettarie sono riesaminate ogni cinque anni da un gruppo paritetico di esperti del settore edile, istituito dal Consiglio di Stato e dall'Associazione dei Comuni del Canton Basilea Campagna, e, se del caso, sono adeguate dal Consiglio di Stato. In ogni caso, si applica un adeguamento all'inflazione secondo il § 102a comma 2 della legge sull'istruzione.

1. Per l'utilizzo scolastico parziale delle piscine comunali si applicano le seguenti tariffe annuali forfettarie

a. Classe per lezione: 80 Fr.

b. Classe per semestre scolastico: 1'560 Fr.

c. Classe per anno scolastico: 3'120 Fr.

2. L'importo delle tariffe forfettarie viene adeguato applicando analogamente il § 11 comma 4.

1. Se i parcheggi di un edificio scolastico diventano oggetto di locazione, le parti si accordano sull'importo del canone di locazione.

1. Le rispettive competenze di locatore e locatario per la gestione e la manutenzione degli immobili in affitto si determinano in base alla categoria di locazione secondo gli allegati 1, 2 o 3.

2. I costi accessori operativi per riscaldamento e acqua calda, elettricità e telefono, acqua e acque reflue possono, ove siano presenti strumenti di misurazione assegnati per il bene in locazione, essere addebitati in base al consumo effettivo. Il tasso d'interesse operativo ai sensi del § 8 paragrafo 2 per la spesa operativa forfettaria si riduce in misura proporzionale

a. di 0,25 punti percentuali per riscaldamento e acqua calda;

b. di 0,15 punti percentuali per elettricità e telefonia;

c. di 0,05 punti percentuali per acqua e acque reflue.

1. Il Cantone determina l'ambito di utilizzo per l'uso extrascolastico delle proprie infrastrutture scolastiche. Questo generalmente comprende le aule scolastiche, i locali di stoccaggio e rifugio, i locali di parcheggio e tecnici, le strutture sportive e le aree sportive esterne.

2. Il Cantone può mettere a disposizione di terzi e comuni, contro ragionevole compensazione, locali disponibili.

3. Sono esonerati dall'obbligo di compensazione l'uso dei rifugi pubblici operativi e delle strutture di protezione registrate nel registro cantonale delle protezioni civili e in caso di catastrofe.

4. I rifugi e le strutture di protezione negli impianti delle scuole secondarie sono considerati, fino a quando l'ufficio competente non rilasci un'autorizzazione per l'uso permanente al di fuori della protezione civile, come strutture costruite dai comuni di ubicazione ai sensi del § 36 comma d della legge sulla protezione della popolazione e protezione civile del Cantone di Basilea Campagna. Con il rilascio dell'autorizzazione, cessa il diritto di determinazione e l'obbligo di manutenzione dei comuni di ubicazione.

5. Il Cantone emana un regolamento d'uso e delle tariffe per l'uso extrascolastico delle proprie infrastrutture scolastiche.

1. L'utilizzo extrascolastico può avvenire sia come utilizzo a tempo pieno parziale che come utilizzo parziale parziale.

2. Può essere sia commerciale che non commerciale.

3. Le strutture sportive all'aperto possono essere utilizzate per altri scopi solo con il consenso del Cantone.

1. Associazioni e privati possono richiedere l'utilizzo di locali disponibili presso il Cantone dietro pagamento di una tassa di utilizzo.

1. Le comunità ospitanti hanno un diritto d'uso esclusivo degli spazi e impianti messi a disposizione dal Cantone ai sensi del § 15 comma 1, in cambio di un'indennità forfettaria per le spese.

2. Esse determinano, nel contesto delle loro esigenze, l'entità degli spazi e impianti che desiderano utilizzare per ciascun anno scolastico. Si impegnano a coordinare l'occupazione degli spazi, assicurando che l'uso scolastico abbia priorità nella distribuzione annuale dei termini.

3. Esse rilasciano le autorizzazioni per l'occupazione degli spazi e impianti da esse predeterminati.

4. Nei fine settimana, forniscono la manutenzione, pulizia e materiali di consumo per gli spazi e impianti da esse predeterminati.

5. Versano al Cantone un'indennità annuale forfettaria per le spese accessorie di gestione, come elettricità, riscaldamento e acqua calda, per gli spazi e impianti predeterminati. Questa ammonta a 15 Fr. all'anno per metro quadrato di superficie principale utilizzata per aule e spazi di insegnamento speciale, mentre per gli impianti sportivi la cifra è di 5 Fr. all'anno per metro quadrato di superficie principale utilizzata. Nessun indennizzo è dovuto per l'uso di impianti sportivi esterni.

6. L'importo dell'indennità per le spese viene verificato e adeguato all'inflazione in applicazione analogica del § 11 comma 4.

7. Le modifiche nel volume degli affitti devono essere comunicate dalle comunità ospitanti al Cantone entro il 31 gennaio per l'anno scolastico successivo.

8. Le comunità ospitanti assicurano che le esigenze del Cantone per l'uso extrascolastico dei suoi spazi e impianti siano trasferite ai titolari delle autorizzazioni.

1. Questo regolamento entra in vigore il 1° agosto 2011.