Ordinanza sulla stima ufficiale dei fondi (GSV) - Ambito di applicazione e scopo (GSV)

1. Questo regolamento si applica alle stime ufficiali dei terreni ai fini della valutazione fiscale, nonché alle stime ufficiali secondo la legge d'applicazione al Codice Civile Svizzero e alle stime agricole in base alla legge federale sul diritto fondiario agricolo.

1. Oggetto della stima sono

a) i terreni secondo l'art. 655 CC;

b) i diritti d'alpe e i diritti d'uso del diritto cantonale;

c) i diritti autonomi e gli edifici che non rientrano nella lett. a.

2. Non vengono stimati le superfici destinate al traffico e le acque. Le costruzioni e le installazioni pubbliche possono essere stimate.

1. Per la stima si distingue tra i terreni generici (non agricoli) e i terreni agricoli.

2. I terreni agricoli sono quelli che rientrano nell'ambito di applicazione della legge federale sul diritto fondiario agricolo.

3. I terreni agricoli o parti di essi vengono stimati al valore di mercato se sono destinati a un'attività di carattere non agricolo.

1. L'esistenza e l'entità dell'oggetto della stima si basano sulle annotazioni nel libro fondiario e sulle condizioni effettive al momento della stima.

2. Nella stima devono essere considerate tutte le utilizzazioni, i diritti e gli oneri economicamente connessi al fondo, che influenzano il valore.

3. I diritti di pegno immobiliare non devono essere considerati.

1. Vari terreni di un proprietario o di una proprietaria, che costituiscono un'unità economica, devono essere stimati come un insieme.

2. Le parti di un terreno devono essere stimate singolarmente se sono ipotecate separatamente, se da prevedersi ipoteche individuali o se una stima separata è richiesta per altri motivi.

1. Ogni proprietà viene rivalutata d'ufficio almeno ogni dieci anni, senza costi.

2. Una nuova stima per un singolo immobile deve essere effettuata

a) se l'ufficio del registro fondiario o l'amministrazione fiscale cantonale determina che una stima è notevolmente superata;

b) in caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni e ampliamenti;

c) su incarico di un ufficio amministrativo, qualora quest'ultimo debba prendere una decisione basata sulla stima;

d) in caso di stime preliminari secondo l'art. 87 della Legge federale sul diritto fondiario rurale[6].

3. Il Consiglio di Stato può, per motivi particolari, disporre una nuova stima di tutte o di determinate proprietà. Motivazioni particolari possono includere, ad esempio, la stima di edifici situati in zone a rischio, modifiche del piano regolatore o cambiamenti di mercato ed economici nazionali.

4. Sono fatte salve le disposizioni riguardanti l'adeguamento o la rettifica delle stime secondo l'art. 22.

1. Il proprietario o la proprietaria del terreno può richiedere a proprie spese una nuova stima presso l'ufficio del catasto competente.

2. La tassa è calcolata secondo l'art. 20 della legge sulla giurisdizione amministrativa. Essa è addebitata dall'ufficio del catasto.

1. Nella stima vengono determinati i seguenti valori di un fondo

a) il valore di mercato;

b) il valore reale;

c) il valore di reddito;

d) il valore locativo.

2. Per i fondi agricoli vengono determinati

a) i valori secondo la legge federale sul diritto fondiario rurale[8];

b) il limite di carico;

c) * il valore locativo per impianti e edifici non agricoli.

1. Il valore di mercato di un immobile corrisponde al valore di mercato e viene calcolato tenendo conto dell'insieme di tutti i fattori che influiscono sul valore, come il valore del terreno e delle costruzioni, le condizioni legali, le possibilità di utilizzo, le caratteristiche effettive, la posizione e lo stato di conservazione.

2. Di norma, il valore di mercato viene determinato in base al valore di reddito e al valore reale. Guida in questo processo il manuale degli esperti di valutazione fondiaria della Associazione svizzera degli esperti cantonali di valutazione immobiliare (SVKG).

1. Il valore reale di un fondo si compone del valore del terreno, del valore temporale (valore dello stato) di tutte le opere edilizie, dei costi per i lavori di sistemazione e delle spese accessorie per la costruzione.

2. Una porzione di terreno che supera la misura standard di un fabbisogno di terreno conforme alla zona per le opere edilizie e che può essere separata e sviluppata senza pregiudicare il valore del fondo, non deve essere inclusa nel calcolo del valore reale. Essa deve essere valutata separatamente.

3. Il valore temporale delle opere edilizie corrisponde al valore di costruzione nuovo al netto di una riduzione corrispondente alla svalutazione per età e alla svalutazione tecnica. A tal fine, deve essere considerata una manutenzione insufficiente o sopra la media.

1. Il valore di rendimento corrisponde al valore locativo capitalizzato del fondo. Nel calcolo devono essere considerati un rendimento adeguato del capitale investito nonché i costi di manutenzione e gestione del fondo.

2. Il tasso d'interesse base per la capitalizzazione è stabilito dal Consiglio di Stato sulla base del tasso di riferimento della Confederazione. Esso viene riesaminato annualmente nel quarto trimestre e, se necessario, adeguato per l'anno seguente.

3. L'autorità di stima dei fondi determina gli ulteriori elementi del tasso di capitalizzazione.

1. I terreni agricoli sono valutati secondo le disposizioni della legislazione federale sul diritto fondiario agricolo.

2. Il valore di reddito deve essere aumentato con sovrapprezzi del valore di mercato per le parti del terreno utilizzate in modo diverso.

1. Il valore locativo corrisponde a un canone di mercato, che può essere ottenuto come reddito da locazione o affitto.

2. Per il calcolo devono essere presi in considerazione in particolare il livello dei canoni di locazione usuale del luogo nonché i fattori determinanti del valore come la posizione, la zona edificabile, la dimensione dell'edificio, le caratteristiche, lo standard di finitura e l'ambito del fondo nonché le immissioni che vi influiscono.

1. Il Dipartimento delle Finanze sorveglia il servizio di stima e può emanare istruzioni per un'esecuzione uniforme.

2. L'autorità di stima dei terreni è un'unità organizzativa ai sensi dell'art. 27 della legge sull'organizzazione ed è subordinata al Dipartimento delle Finanze.

1. L'autorità di stima dei beni immobili effettua le stime. Essa è composta dalla direzione e dalle commissioni di stima.

2. Il Consiglio di Stato nomina il direttore o la direttrice e il Dipartimento delle Finanze nomina gli altri stimatori e le altre stimatrici del Cantone.

3. Di regola, una commissione di stima è composta da un stimatore o una stimatrice del Cantone e da un stimatore o una stimatrice del Comune. Il membro cantonale presiede la commissione.

4. Gli stimatori e le stimatrici del Cantone hanno competenze specifiche nel campo tecnico ed edilizio e possiedono una formazione riconosciuta relativa ai compiti. Gli stimatori e le stimatrici per i terreni agricoli dispongono di ulteriori competenze specialistiche.

5. Il Consiglio comunale nomina lo stimatore o la stimatrice del Comune. Egli o ella è competente a livello locale e specifico.

6. Gli stimatori e le stimatrici sono soggetti al segreto d'ufficio, in particolare per quanto riguarda i documenti di stima e le osservazioni presso i proprietari di immobili.

1. Il dirigente o la dirigente dirige l'autorità di stima fondiaria e determina le commissioni di stima nonché la loro competenza materiale e territoriale.

2. La stima delle proprietà immobiliari, delle quali singoli terreni si trovano in un altro cantone, viene determinata dalla direzione in accordo con l'autorità di stima di quel cantone.

3. In casi giustificati, la direzione può, su richiesta del perito o della perita del cantone, richiedere la consultazione di un esperto specializzato o dell'ufficio del registro fondiario.

1. L'ufficio del registro fondiario determina la necessità di stima e fornisce i dati richiesti allo stimatore o alla stimatrice competente del cantone. A tal fine, vengono utilizzati i dati del registro fondiario elettronico, dove è stato introdotto. Il set di dati da trasmettere è determinato dall'art. 8 del regolamento cantonale sul registro fondiario.

2. Lo stimatore o la stimatrice del cantone pianifica le date delle stime e invita la rappresentanza comunale nonché il proprietario o la proprietaria del fondo.

3. Il proprietario o la proprietaria del fondo informa, se del caso, gli altri aventi diritto sul fondo della stima annunciata.

1. La stima viene eseguita in loco.

2. In casi particolari, come le stime preliminari agricole, stime multiple simili, verifiche delle stime, rettifiche, adeguamenti, il perito o la perita del cantone può effettuare una stima da solo e senza essere presente sul posto.

3. Viene redatto un verbale della stima. Questo contiene tutte le informazioni necessarie sulla valutazione dell'immobile nonché il calcolo dei valori stimati e indica le parti coinvolte. Il verbale viene firmato dal perito o dalla perita del cantone.

1. Il proprietario o la proprietaria del terreno è tenuto/a ad assistere alla stima o a farsi rappresentare.

2. Egli o ella deve fornire alla commissione di stima tutte le informazioni e presentare i documenti necessari rilevanti per la valutazione del terreno.

3. Il proprietario del terreno, nonché altri aventi diritto sul terreno, devono garantire alla commissione di stima pieno accesso al terreno e alle strutture edificate.

4. In caso di rifiuto di adempiere ai doveri di collaborazione, la stima può essere effettuata secondo un prudente apprezzamento.

1. La direzione della commissione di stima consegna il verbale della stima all'ufficio del registro fondiario entro 14 giorni dalla stima.

2. L'ufficio del registro fondiario redige entro 14 giorni il provvedimento e lo notifica insieme al verbale di stima al proprietario o alla proprietaria del fondo, all'Amministrazione fiscale cantonale e alle altre parti del procedimento di stima.

1. Il provvedimento e il verbale di stima sono conservati presso l'ufficio del registro fondiario competente. A tale scopo possono essere utilizzati i programmi del registro fondiario elettronico.

2. Il Dipartimento delle Finanze può disporre che i dati di stima siano raccolti, elaborati, memorizzati, valutati e interrogati con mezzi elettronici.

3. La documentazione di stima può essere messa a disposizione dei periti del Cantone, dell'amministrazione fiscale e degli uffici del registro fondiario in formato elettronico.

1. I valori stimati sono adeguati d'ufficio, purché ciò sia possibile con sufficiente affidabilità senza una procedura ordinaria di stima.

2. I valori stimati sono rettificati d'ufficio se la superficie di un immobile è cambiata, gli edifici esistenti sono stati demoliti o distrutti oppure usi, diritti o oneri, rilevanti per il valore dell'immobile, sono cessati.

1. L'ufficio del registro fondiario informa il perito o la perita del cantone e trasmette le informazioni necessarie.

2. Gli adeguamenti o le rettifiche dei valori stimati sono documentati e comunicati come stime ordinarie.

1. Contro il provvedimento di stima si può presentare un'opposizione scritta al Servizio del Catasto per la Commissione di Stima entro 30 giorni dalla notifica. L'opposizione deve contenere una domanda e una motivazione.

2. La Commissione di Stima esamina l'opposizione. Se manca la domanda o la motivazione, l'opponente viene invitato a completare quanto necessario entro un termine ragionevole, altrimenti l'opposizione non verrà presa in considerazione.

3. La Commissione di Stima comunica la decisione al proprietario del terreno, all'Amministrazione fiscale cantonale e ad altre parti interessate. L'Ufficio del Catasto riceve una copia della decisione.

1. La decisione dell'opposizione della Commissione di stima può essere impugnata con ricorso al Dipartimento delle Finanze.

2. La decisione sul ricorso può essere impugnata con reclamo presso il Tribunale Superiore.

1. Le spese della stima nonché quelle dei periti e degli esperti sono a carico del Cantone.

2. Le spese dell'ufficio del catasto e quelle del perito o della perita del Comune sono a carico del Comune.

1. Nel procedimento di opposizione non vengono addebitati costi procedurali. È fatta salva la presentazione o la conduzione temeraria di un procedimento di opposizione.

2. I costi procedurali nei procedimenti di ricorso e impugnazione sono disciplinati dalla legge sulla procedura amministrativa.

1. I procedimenti di ricorso in corso saranno conclusi secondo la normativa vigente.

2. L'attività ufficiale dei periti del Cantone nominati dal Consiglio di Stato termina il 31 maggio 2011.

1. Il Regolamento del 3 gennaio 1984 sulle valutazioni ufficiali degli immobili (stima fiscale e delle ipoteche) è abrogato.

2. Il Regolamento del 31 maggio 2005 relativo alla legge sull'organizzazione del governo e dell'amministrazione è modificato come segue

1. Questo regolamento entra in vigore il 1º gennaio 2011.