Ordinanza sulla stima dei fondi (VBG) - Oggetto della Valutazione (BETCLIFD)

1. Oggetto della valutazione sono gli immobili secondo l'articolo 51 paragrafo 1 StG.

2. Ai beni e ai diritti saldamente connessi con l'immobile appartengono altresì le parti integranti e le pertinenze stabilmente collegate all'immobile, secondo gli articoli 642, 644 e 645 del Codice civile svizzero (CCS) del 10 dicembre 1907.

1. Non sono oggetto di valutazione

a) i terreni della Confederazione e delle sue istituzioni, nella misura in cui la legislazione federale prevede un'esenzione dall'obbligo fiscale (§ 13 cpv. 1 lett. a StG),

b) i terreni del Cantone e delle sue istituzioni, ad eccezione di quelli appartenenti a un'istituzione cantonale autonoma (§ 13 cpv. 1 lett. b e § 159 cpv. 2 StG),

c) i terreni delle comunità di residenti e di cittadini originari argoviesi e delle loro istituzioni, delle associazioni comunali argoviesi, delle comunità ecclesiastiche argoviesi e delle chiese regionali argoviesi (§ 13 cpv. 1 lett. c StG),

d) i terreni di proprietà di una persona giuridica esente da imposte con scopi particolari come indicato al § 14,

e) i terreni di proprietà di una società di capitali (società anonima, società a responsabilità limitata, società in accomandita per azioni) o di una cooperativa.

1. Nella misura in cui la legge fiscale o il presente regolamento non contengano disposizioni proprie, in linea di principio si applica il Manuale svizzero dell'accertatore, SVKG, 5a ed., Aarau 2019.

1. In caso di una valutazione individuale ai sensi del § 218 comma 2 StG, sono determinanti le condizioni del periodo fiscale in cui si è verificata la modifica sostanziale o in cui è stata avviata la rivalutazione per valori errati.

1. Il valore di mercato di un immobile è considerato il prezzo di acquisto ottenibile nel commercio con terzi, senza tenere conto di circostanze insolite o personali.

2. Il valore di mercato viene determinato attraverso

a) equiparazione al prezzo di acquisto secondo il paragrafo 1,

b) confronto diretto o indiretto dei prezzi, se manca un prezzo di acquisto secondo il paragrafo 1. Un prezzo di acquisto non corrisponde al valore di mercato se non rientra nella serie di misurazioni dei confronti diretti o indiretti dei prezzi ("fuori linea").

3. Nel confronto diretto dei prezzi, il valore di mercato viene dedotto direttamente dai prezzi di confronto e l'immobile da valutare viene paragonato ad un oggetto che presenta caratteristiche di locazione e di oggetto determinanti per il valore, simili o uguali.

4. Nel confronto indiretto dei prezzi, il valore di mercato viene determinato in base a fattori di confronto calcolati statisticamente, basati sui prezzi di acquisto effettivamente realizzati. Il valore di mercato può inoltre essere determinato dividendo il prezzo di affitto secondo il § 6 par. 1 per il tasso di interesse empiricamente derivato.

5. Per l'indeterminatezza dei dati comparativi da considerare nella determinazione del valore patrimoniale imponibile si fa riferimento alla variabilità dei valori di mercato. Questa si basa sulle seguenti misure

a) Deviazione standard / Errore standard,

b) Ampiezza interquartile,

c) Deviazione lineare media dalla media o dal mediano.

1. Il valore locativo di mercato è considerato il canone di locazione ottenibile in caso di locazione a terzi, senza tener conto di circostanze insolite o personali.

2. Il valore locativo di mercato è determinato tramite

a) equiparazione con il canone di locazione ai sensi del paragrafo 1,

b) confronto diretto o indiretto del canone di locazione, nel caso manchi un canone ai sensi del paragrafo 1. Un canone di locazione non corrisponde al valore locativo di mercato se non rientra nella serie di misurazione dei confronti diretti o indiretti dei prezzi ("valore anomalo").

3. In un confronto diretto dei prezzi, il valore locativo di mercato viene derivato direttamente dai prezzi di confronto e la proprietà da valutare viene confrontata con un immobile locato che presenta caratteristiche di ubicazione e proprietà simili o equivalenti.

4. In un confronto indiretto dei prezzi, il valore locativo di mercato viene determinato in base a fattori di confronto calcolati statisticamente, basati su canoni di locazione effettivamente realizzati.

1. Il valore oggettivo di un immobile corrisponde alla somma del valore attuale degli edifici, dell'ambiente, delle spese accessorie nonché del valore del terreno.

2. Il valore attuale corrisponde al valore a nuovo ridotto per la svalutazione tecnica.

1. Il valore di reddito di un terreno corrisponde alla somma dei futuri rendimenti attualizzati alla data di valutazione.

1. Come fattori di confronto vengono utilizzati i fattori di adeguamento al mercato stimati (FAM) e i tassi di interesse empirici stimati (TIE), determinati secondo il metodo matematico-statistico della regressione lineare multipla, tenendo conto di variabili significative.

2. Il calcolo dei FAM osservati avviene secondo i principi del metodo del valore di costo, sulla base di prezzi di acquisto appropriati e dei corrispondenti valori di costo (Allegato 1).

3. Il calcolo dei TIE osservati avviene secondo i principi del metodo del valore di rendimento, sulla base di prezzi di acquisto appropriati e dei corrispondenti prezzi di locazione (Allegato 2).

1. Un fondo è considerato utilizzato a fini agricoli quando è destinato ad aziende con produzione agricola o aziende di orticultura produttiva.

2. I terreni su cui vengono tenuti cavalli sono considerati utilizzati a fini agricoli solo se esiste un'attività agricola anche senza questa pratica.

3. In particolare, non sono considerati utilizzati a fini agricoli i fondi destinati all'agricoltura ricreativa o all'autosufficienza pura e semplice.

4. Gli alloggi sono considerati utilizzati a fini agricoli se soddisfano i requisiti previsti dalle istruzioni per la stima del valore di rendimento agricolo (Allegato al Regolamento sul diritto fondiario agricolo [VBB] del 4 ottobre 1993, nella versione del 31 gennaio 2018). Se i requisiti sono soddisfatti, la qualificazione è valida per l'intero periodo fiscale.

5. Dalla qualificazione di un fondo come utilizzato a fini agricoli non può essere dedotto nulla riguardo alla sua appartenenza al patrimonio aziendale o privato.

1. Sono considerate foreste tutte le aree che rientrano nella legislazione forestale.

2. L’utilizzo forestale di edifici è equiparato all’uso agricolo ai sensi del § 51 comma 2 StG.

1. Il valore di reddito dei terreni utilizzati a scopo agricolo e delle foreste è stabilito secondo le disposizioni del diritto federale (art. 10 della Legge federale sul diritto fondiario rurale [BGBB] del 4 ottobre 1991, nella versione del 1° gennaio 2014). Ci si riferisce all'art. 2 del Regolamento sul diritto fondiario rurale (VBB) del 4 ottobre 1993, nella versione del 1° aprile 2018 e alle istruzioni per la stima del valore di reddito agricolo (allegato al VBB, nella versione del 31 gennaio 2018). Sono fatte salve le disposizioni e i criteri divergenti di questo regolamento.

2. Per la nuova valutazione al 1° gennaio 2025 si applicano i criteri forfettari secondo l'Allegato 3.

3. Al di fuori di una nuova valutazione, le superfici agricole utilizzabili e le foreste sono valutate sulla base dei criteri forfettari secondo l'Allegato 4.

1. Per la rivalutazione dei terreni ai sensi del § 218 comma 1bis StG, l'Ufficio Cantonale delle Imposte effettua rilevazioni di mercato.

1. Una valutazione singola può essere richiesta dalla proprietaria o dal proprietario, dalla persona soggetta a imposta, dalla commissione fiscale, dal consiglio comunale o dall'ufficio cantonale delle imposte.

1. Per l'imposta sul patrimonio e i valori locativi propri degli anni fiscali precedenti l'entrata in vigore della nuova legge, si applica il Regolamento sulla valutazione dei beni immobili (VBG) del 4 novembre 1985.

1. Questo regolamento entra in vigore il 1° gennaio 2025.