AGVE 2017 26 — Municipal Council's Autonomy Upheld: Court Denies Building Freeze Imposition

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2017 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 145

V. Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 26 Bausperre (§ 30 BauG) Als Rechtsmittelinstanz, die nicht Planungsorgan ist, darf das Verwal- tungsgericht in einem Beschwerdeverfahren (gegen eine Baubewilligung) nicht gegen den Willen des in erster Linie zuständigen Gemeinderats eine Bausperre anordnen, um eine künftige Planung zu sichern. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. Januar 2017, i.S. A., B., C. und D. gegen E. AG, Gemeinderat F. sowie Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2016.108) *Aus den Erwägungen* 2.2.1. Die sog. Bausperre ist eine Plansicherungsmassnahme und wird in § 30 BauG geregelt: Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsordnungen vorbereitet wird, kann die zuständige Behörde die Gesuche für die Bewilligung von Bauten und Anlagen in den von den neuen Plänen betroffenen Gebieten für die Dauer von höchstens zwei Jahren zurückstellen. Bewilligungen für Bauten und Anlagen dürfen nur erteilt werden, wenn feststeht, dass diese die Verwirkli- chung der neuen Pläne nicht erschweren. Die "zuständige Behörde" für die Verfügung von Bausperren ist in erster Linie der Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde. Dane- ben können die Beschwerdeinstanzen ebenfalls in die Lage kommen, § 30 BauG anzuwenden, entweder erstinstanzlich, wenn die Pflicht zum Erlass einer Bausperre erst im Laufe des Beschwerdeverfahrens entstanden ist, oder im Rahmen der Überprüfung dessen, ob der Ge- meinderat § 30 BauG korrekt angewandt und zu Recht auf die Verfü- gung einer Bausperre verzichtet hat. Allerdings werden die entspre- chenden Befugnisse der Rechtsmittelinstanzen durch die verfas-

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sungsrechtlich geschützte Gemeindeautonomie (§ 106 KV) erheblich eingeschränkt. Mit Rücksicht auf die in diesem Bereich autonome Stellung der Gemeinden darf eine Beschwerdeinstanz, die - wie das Verwaltungsgericht - nicht selber Planungsorgan ist, § 30 BauG nur dann anwenden, wenn sich der Gemeinderat im Beschwerdeverfah- ren klar dahingehend äussert, er wolle an der Neuordnung festhalten bzw. würde § 30 BauG selber anrufen, wenn er (im heutigen Zeit- punkt) selber über die Baubewilligung zu entscheiden hätte (AGVE 2004, S. 191; 1980, S. 256 ff.; VGE III/24 vom 17. März 1989, S. 13). 2.2.2. Anlass für die von den Beschwerdeführern beantragte Bausper- re ist die von der Gemeindeversammlung am beschlossene und vom Regierungsrat am (...) genehmigte Wiedereinführung einer Aus- nützungsziffer von 0,4 für die W2. Die im Zeitpunkt der Bewillli- gung des streitgegenständlichen Baugesuchs geltende Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde F. vom (...) sah für die W2 (im Gegensatz zur alten BNO) keine Ausnützungsziffer vor. Die Wiedereinführung einer Ausnützungsziffer für die W2 stand schon im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung im Raum. Das erhellt auch aus den Ausführungen des Gemeinderates im Bewilli- gungsentscheid vom 23. März 2015 unter der Rubrik Ausnützungs- ziffer. Danach hat sich der Gemeinderat jedoch bewusst gegen die Verfügung einer Bausperre entschieden. Zur Begründung gab er an, die beabsichtigte Zonenplanrevision (Ausnützungsziffer von 0,4 für die W2) sei noch mit grossen Unsicherheiten behaftet. Deshalb werde das Vertrauen der Bauherrschaft in die geltende Zonenordnung (Rechtssicherheit für die Bauplanung) höher gewichtet und das Bau- vorhaben mit einer Ausnützungsziffer von 0,553 bewilligt. Im Rechtsmittelverfahren hat der Gemeinderat F. seine diesbe- zügliche Haltung nicht geändert. Vor Verwaltungsgericht verteidigte er seinen Entscheid, keine Bausperre über die Parzelle X zu verhän- gen, sogar explizit, unter Hinweis darauf, dass für den Gemeinderat sehr ungewiss gewesen sei, ob die Gemeindeversammlung einer Ausnützungsziffer von 0,4 zustimmen würde. Aufgrund der an der Gemeindeversammlung (...) abgegebenen Voten sei zwar der Ein-

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druck entstanden, dass die Beibehaltung einer Ausnützungsziffer (an- stelle der Einführung des vom Gemeinderat vorgeschlagenen, von der Gemeindeversammlung schliesslich zurückgewiesenen grossen Grenzabstandes von 8 m) mehrheitlich begrüsst worden sei. Eine Er- höhung der Ausnützungsziffer von 0,4 auf 0,6 habe aber nicht ausge- schlossen werden können. In diesem noch offenen Planungsstadium ein "fertiges, in allen Punkten korrektes Baugesuch" abzuweisen, das zudem die Erwägungen der Rechtsabteilung BVU (im Beschwerde- entscheid vom 6. Oktober 2014) beherzigt habe, sei für den Gemein- derat keine Option gewesen. 2.2.3. Dem Verwaltungsgericht ist es nach dem oben Gesagten (Erw. 2.2.1 vorne) nicht gestattet, gegen den ausdrücklich erklärten Willen des Gemeinderats F. § 30 BauG anzuwenden und an dessen Stelle eine Bausperre über die Parzelle X zu verfügen. Damit würde das Verwaltungsgericht eine Planungsabsicht sichern, wo nach dem Dafürhalten der zuständigen Planungsbehörde kein entsprechender Absicherungsbedarf besteht, eine Vorwirkung der künftigen Nut- zungsordnung nicht erwünscht ist. Insofern kann auf den Antrag der Beschwerdeführer auf Erlass einer Bausperre über die Parzelle X mangels Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zum Erlass von Bau- sperren gegen den Willen des zuständigen Planungsorgans nicht ein- getreten werden. Im Übrigen wäre dieser Antrag ohnehin unbegründet. Mit der Vorinstanz (...) ist festzuhalten, dass eine gefestigte Planungsabsicht allein nicht genügt, um eine Bausperre zu rechtfertigen. Darüber hi- naus muss das Bauvorhaben die Verwirklichung der Planung er- schweren. Das ist dann anzunehmen, wenn mit einem Bauvorhaben ein derart starkes Präjudiz geschaffen würde, dass die vorgesehene Zonierung generell fragwürdig erschiene. Es geht darum, Abwei- chungen zu verhindern, die für die Ausscheidung, Abgrenzung und Gestaltung der Zonierung im fraglichen Gebiet wesentlich sind (AGVE 1988, S. 363; VGE III/20 vom 22. März 1996 [BE.95.00357], Erw. II/1c). Von solchen Abweichungen kann im vor- liegenden Fall nicht ausgegangen werden. Im Dorfteil mit der streit- betroffenen Parzelle X ist die W2 weitestgehend überbaut. Nach der

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insoweit unbestritten gebliebenen Darstellung der Vorinstanz ist das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin das einzige Projekt, welches eine Ausnützungsziffer von über 0,4 beansprucht. Es ist nicht ersicht- lich, inwiefern ein einziger Bau am Rande der Bauzone mit einer hö- heren Ausnützungsziffer die Planung der Gemeinde durchkreuzen und die Nutzungsordnung (im betreffenden Gebiet) in Frage stellen könnte. Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, vermag nicht zu überzeugen. Auch wenn der geplante Bau augenscheinlich grösser dimensioniert sein wird als die benachbarten Bauten, wird der Charakter dieser Zone dadurch nicht ausgehebelt. Welche über- mässig nachteiligen Auswirkungen das Bauvorhaben auf die nordöst- lich angrenzende Landschaftsschutzzone hat, wird von den Be- schwerdeführern nicht näher konkretisiert. Zu Recht schützte deshalb die Vorinstanz den gemeinderätlichen Ermessensentscheid, keine Bausperre über die Parzelle X zu verfügen.