Supreme Court quashes appeal ruling on land compensation claims under spatial planning law due to factual errors.

Sygn. akt V CSK 452/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 czerwca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Gminy W.

przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowemu „D.(...)” Spółce Akcyjnej w W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 30 czerwca 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 22 lipca 2009 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego

rozpoznania

oraz

rozstrzygnięcia

o

kosztach

postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód – Gmina W. domagał się w pozwie zasądzenia od pozwanego Przedsiębiorstwa Produkcyjno Handlowego D.(...) Spółki Akcyjnej w W. kwoty

411.471,48 zł wraz z ustawowymi odsetkami z tytułu zaległych opłat za użytkowanie

wieczyste działek nr (…)/1 przy ul. Z. i (…)/4 przy ul. R. 10 w W. za lata 2003, 2004 i

2005.

Nakazem zapłaty z dnia 2 grudnia 2005 r. Sąd Okręgowy w W. orzekł, że

pozwany powinien zapłacić powodowi w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu

dochodzoną należność z ustawowymi odsetkami.

Pozwany wniósł sprzeciw od nakazu, a następnie zgłosił zarzut potracenia do

kwoty 511.396,26 zł uzasadniając go przysługującym mu w stosunku do powoda na

podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym – (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej jako

u.p.z.p.)

roszczeniem

odszkodowawczym

z

tytułu

obniżenia

wartości

działek

w następstwie zmian planistycznych, które nabył od P. R.

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 21 marca 2007 r. uwzględnił w całości

powództwo powodowej Gminy. W uzasadnieniu wyroku stwierdził, że w sytuacji gdy zgodnie z opinią biegłego - przeznaczenie działek (…)/33 i (…)/36 nie uległo zmianie,

nie może być uwzględniony zarzut potrącenia, obejmujący roszczenie pozwanego o

odszkodowanie.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 22 czerwca 2007 r. uchylił powyższy wyrok i

przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu, który kolejnym

wyrokiem z dnia 31 grudnia 2008 r. zasądził na rzecz strony powodowej kwotę 296.649

zł z ustawowymi odsetkami, zaś dalsze powództwo Gminy na skutek częściowego

uwzględnienia zarzutu potrącenia oddalił.

W tym zakresie Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją Prezydenta W. o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną dla P. R., na podstawie ustaleń planu

zagospodarowania przestrzennego ustalonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w W.

z dnia 10 czerwca 1988 r., ustalone zostały warunki zabudowy mieszkaniowo –

usługowej z drogą wewnętrzną, miejscami parkingowymi i niezbędną infrastrukturą

części działki nr (…)/16 obręb P. W planie zagospodarowania przestrzennego części

obszaru rozwoju P. - oraz zespołu urbanistycznego Toru Wyścigów Konnych w obrębie

M. - część A, na podstawie uchwały Rady Miasta z 29 grudnia 2003 r., działki 5/33 i 5/36

AM 10 obręb P. stanowią drogi wewnętrzne. Decyzją z dnia 31 sierpnia 2004 r.

Prezydent Miasta zatwierdził projekt podziału nieruchomości przy ul. Z. stanowiącej

działkę (…)/16 na działki nr (…)/30 do (…)/38. Na podstawie umowy z dnia 18 lutego

2005 r. P. R. przeniósł na rzecz R.(...) spółki z o.o. prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości przy ul. Z. za łączna kwotę 105.000 zł, w tym działki (…)/33 za kwotę

51.650 zł oraz działki (…)/36 za kwotę 53.350 zł. W obecnie obowiązującym

miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki (…)/33 i (…)/36

przeznaczone są pod ulice dojazdowe; w poprzednim planie działka (…)/16 przed jej

podziałem geodezyjnym była przeznaczona pod autocampingi, motele i hotele

turystyczne, campingi i pola namiotowe. Plan ogólny zakładał też lokalizację w ramach

tego terenu dróg lokalnych i dojazdowych przeznaczonych do jego obsługi. Ich

lokalizacja miała być sprecyzowana w planach szczegółowych lub realizacyjnych. W

decyzji nr (…)/2000 Prezydenta W. ustalono dla działki nr (…)/16 warunki zabudowy i

zagospodarowania

terenu

dla

inwestycji

polegającej

na

realizacji

zabudowy

mieszkaniowo-usługowej z drogą wewnętrzną obsługującą planowaną zabudowę. W

załączniku do decyzji na mapie wskazano położenie drogi wewnętrznej. Porównanie

położenia drogi dojazdowej ustalonej w decyzji o warunkach zabudowy i drogi

dojazdowej oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania z 2003 r. wskazuje, że

działka (…)/36 nie zmieniła swojego przeznaczenia w związku ze zmianą planu

zagospodarowania przestrzennego z 2003 r., gdyż jej położenie pokrywa się częściowo

z usytuowaniem drogi dojazdowej ustalonej w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy

i zagospodarowani. Zgodnie z opinią biegłego wartość rynkowa działki (…)/33 przed

uchwaleniem planu z 2003 r. wyniosła 165.244 zł , a po jego uchwaleniu 50.422 zł.

Pismem z dnia 30 sierpnia 2005 r. P. R. wystąpił do Prezydenta Miasta W. o

odszkodowanie w kwocie 511.396,26 zł w związku z uchwaleniem przez Radę Miejską

uchwałą

z

dnia

grudnia

2003

r.

miejscowego

planu

zagospodarowania

przestrzennego części obszaru rozwoju P. oraz zespołu urbanistycznego Toru

Wyścigów Konnych w obrębie P. w W. i obniżeniem wartości pozostających w jego

użytkowaniu wieczystym – w dniu wejścia w życie tego planu – działek nr (…)/33 i

(…)/36 położonych przy ul. Z. obręb P. w W.. Jako podstawę prawną odszkodowania

wskazał przepisy art. 37 ust. 9 w zw. z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. Podał, że dochodzone

odszkodowanie obejmuje różnicę w cenie metra kwadratowego przedmiotowego gruntu

przed uchwaleniem planu a ceną metra kwadratowego, za jaką nieruchomość została

przez niego zbyta na rzecz R.(...) Spółki z o.o.

Wierzytelność z tytułu odszkodowania P. R. zbył w dniu 14 lutego 2006 r. na

rzecz PPH D.(...) S.A. za 404.000,00 zł, o czym D.(...) zawiadomił Gminę W. pismem z

dnia 27 lutego 2006 r. dokonując potrącenia z dniem 21 lutego 2006 r. ze skutkiem od

14 lutego 2006 r. tej wierzytelności z wierzytelnością wynikającą z nieprawomocnego

nakazu zapłaty z dnia 2 grudnia 2005 r.

Dokonując oceny prawnej roszczenia odszkodowawczego pozwanego w oparciu

o przepisy art. 36 i art. 37 u.p.z.p. Sąd Okręgowy wskazał, że podlega ono ustaleniu

według cen z daty sprzedaży nieruchomości, natomiast obniżenie jej wartości stanowi

różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia

terenu

obowiązującego

po

uchwaleniu

lub

zmianie

planu

zagospodarowania

przestrzennego, a wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przed tą

zmianą. Uznał, że w ustalonym stanie faktycznym pozwanemu należy się na podstawie

powołanych przepisów odszkodowanie w kwocie 114.822 zł za utratę wartości

nieruchomości

przy ul. Z.,

której cześć,

odmiennie

niż przewidywał to

plan

zagospodarowania z 1988 r. została przeznaczona pod urządzenie dróg wewnętrznych.

W konsekwencji uwzględnił zarzut potracenia do tej kwoty i po odjęciu jej od należności

dochodzonej pozwem zasądził na rzecz powoda jej pozostałą cześć.

Rozpoznając apelacje pozwanego od powyższego wyroku, w której skarżący

kwestionował nieuwzględnienie zarzutu potrącenia w pozostałej części, Sąd Apelacyjny

nie podzielił podniesionego w niej zarzutu błędnej wykładni art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

wyrażającej się - według skarżącego - w uznaniu przez Sąd pierwszej instancji, że

użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje odszkodowanie wyłącznie w

przypadku zmiany przeznaczenia gruntu, która jest wynikiem zmiany planistycznej, w

sytuacji gdy przepis ten warunkuje wypłatę odszkodowania jedynie obniżeniem jej

wartości. Stwierdził, że skarżący niewłaściwie odczytuje treść tego przepisu, pomijając,

iż odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu

zagospodarowania przestrzennego może uzyskać właściciel lub użytkownik wieczysty,

który zbywa nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w jego ust. 1 i 2.

Pozwany natomiast nigdy i nigdzie nie twierdził, że nosi się z zamiarem zbycia

nieruchomości, co wyklucza zastosowanie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. Pozwany nie skorzystał

też z możliwości określonych w art. 36 ust. 1 czy 2 u.p.z.p. Próbą ich realizacji w oparciu

o art. 36 ust. 1 jest niniejszy proces. Sąd Apelacyjny zaakceptował stanowisko Sądu

Okręgowego, że pozwanemu należy się odszkodowanie tylko w związku ze zmianą

przeznaczenia działki nr 5/33. Nie uwzględnił pozostałych zrzutów apelacji, dotyczących

wadliwości opinii biegłego, które - jak wskazał - były już podnoszone oraz oceniane w

postępowaniu przed Sądem Okręgowym, a biegły ustosunkował się do nich w opinii

uzupełniającej oraz na rozprawie 23 grudnia 2008 r.

Z tych względów zaskarżonym obecnie wyrokiem oddalił apelację pozwanej

Spółki.

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wniósł pozwany, opierając ją na

obu ustawowych podstawach. W ramach podstawy naruszenia prawa materialnego

skarżący zarzucił naruszenie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. oraz art. 36 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art.

509 k.c. przez jego błędną wykładnię wyrażającą się

-

w uznaniu, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie wyłącznie

w przypadku zmiany przeznaczenia tej nieruchomości, które jest skutkiem

uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji

gdy

naruszony

przepis

nie

warunkuje

wypłaty

odszkodowania

zmianą

przeznaczenia, a jedynie obniżeniem wartości nieruchomości;

-

w uznaniu, że pozwana Spółka nie może wywodzić swego roszczenia

związanego ze zmianą wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu

miejscowego w sytuacji, gdy nie zbyła tej nieruchomości podczas, gdy roszczenie

skarżąca nabyła w drodze przelewu wierzytelności od P. R., który w dniu

uchwalenia planu był jej użytkownikiem wieczystym, a następnie sprzedał ją

umową z dnia 31 grudnia 2004 r. Spółce R.(...), przez co nabył wszelkie uprawnia

wynikające z art. 36 ust. 3;

-

przyjęciem, że do analizy, czy doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości na

skutek uchwalenia planu miejscowego z 2003 r. należy uwzględnić wydaną w

2000 r. decyzje o warunkach zabudowy, która nie obowiązywała w dniu wejścia w

życie planu z 2003 r., gdyż wygasła 31 grudnia 2002 r., a nie wyłącznie zapisy

planu z 1988 r. który na danym teranie nie przewidywał dróg wewnętrznych;

W oparciu o podstawę naruszenia przepisów postępowania skarżący podnosił

zarzuty naruszenia art. 233 § 1, art. 233 w zw. z art. 278 k.p.c. art. 175 ust. 1 ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 210 r. Nr

102, poz. 651), art. 286 k.p.c. i art. 328 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez niespójne,

niezgodne z prawdą, niekonsekwentne i nielogiczne uzasadnienie wyroku.

We wnioskach skargi domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i

przekazania

sprawy

Sądowi

Apelacyjnemu

do

ponownego

rozpoznania

z uwzględnieniem kosztów postępowania kasacyjnego albo uchylenie wyroku i

oddalenia powództwa w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Składające się na uzasadnienie wyroku jego dwie podstawy, faktyczna i prawna,

tworzą jedną całość, która powinna być spójna w takim stopniu, by nie było wątpliwości,

jaki stosunek faktyczny i prawny oraz w jaki sposób reguluje zaskarżony wyrok, a co za

tym idzie, by wyrok ten mógł być poddany kontroli instancyjnej, czy kasacyjnej.

Występujące na tle uzasadnienia zaskarżonego wyroku istotne i nie dające się

usunąć w postępowaniu kasacyjnym wątpliwości dotyczące zarówno podstawy

faktycznej jak i prawnej rozstrzygnięcia powodują, że wyrok usuwa się spod kontroli

Sądu Najwyższego, co czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.

Źródłem powstania tych wątpliwości jest w pierwszej kolejności rozbieżność

między wskazaną przez pozwaną podstawą prawną zgłoszonego do potrącenia

roszczenia odszkodowawczego w postaci art. 36 ust. 3 u.p.z.p. i taką podstawą jego

oceny przez Sąd pierwszej instancji, a podstawą prawną jego rozpoznania przez Sąd

Apelacyjny, w postaci art. 36 ust. 1 u.p.z.p. Sustancjonujący dokonaną w oparciu o ten

przepis ocenę prawną stan faktyczny pozostaje równocześnie w sprzeczności z

ustaleniami faktycznymi Sądu Okręgowego, mimo że co do zasady nie zostały one

przez Sad Apelacyjny zakwestionowane. Dotyczy to w szczególności ustalonych przez

Sąd pierwszej instancji i mających zasadnicze znaczenie dla ustalenia przesłanek oceny

prawnej roszczenia odszkodowawczego strony pozwanej, a pominiętych w zupełności

przez Sąd Apelacyjny, faktów nabycia tego roszczenia przez Spółkę w drodze przelewu

wierzytelności od P. R. oraz przeniesienia przez niego prawa użytkowania wieczystego

przedmiotowej nieruchomości po dokonaniu zmiany planistycznej na rzecz R.(...) spółki

z o.o. Nie do pogodzenia z zaakceptowanym przez Sąd Apelacyjny stanem faktycznym,

ustalonym przez Sąd pierwszej instancji jest – będąca wyrazem niespójności motywów

rozstrzygnięcia - ocena Sądu Apelacyjnego, iż pozwany nie może skorzystać z

uprawienia do żądania odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p., gdyż nie

dokonał zbycia nieruchomości, ani nie twierdził, że nosi się z takim zamiarem.

W tym stanie rzeczy, konieczne i uzasadnione stało się uchylenie zaskarżonego

wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 389 15 § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 w

zw. z art. 391 § 1 i art. 39821 k.p.c.), bez potrzeby odnoszenia się do przedwczesnych w

tej sytuacji pozostałych zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Jedynie w związku z powstającymi na tle zaskarżonego wyroku wątpliwościami

co do właściwego rozróżnienia przez Sąd Apelacyjny instytucji uregulowanych w art. 36

ust. 1 i 2 u.p.z.p. oraz art. 36 ust. 3 u.p.z.p., które podnosi skarżący w ramach zarzutu

naruszenia art. 36 ust. 3 u.p.z.p., przypomnieć trzeba, że celem tego przepisu jest

ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi

skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże

określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika

wieczystego

dodatkowych

korzyści

w razie

zbycia

(poprzednio

sprzedaży)

przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian

planistycznych uległa obniżeniu. Legitymowanym do wniesienia powództwa o

odszkodowanie na tej podstawie, jest więc były właściciel albo użytkownik wieczysty,

który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie

skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. Z uprawnień

tych może skorzystać jedynie właściciel albo użytkownik wieczysty legitymujący się

takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Jego prawo ma

charakter zbywalny.

Jak wskazuje się w judykaturze (wyrok SN z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK

508/08, nie publ.) przy wspólnej podstawie faktycznej roszczeń określonych w

przepisach art. 36 ust. 1 i 2 oraz ust. 3 u.p.z.p., jaką jest uchwalenie lub zmiana planu

miejscowego, różne są dla każdego z nich pozostałe przesłanki warunkujące powstanie

tych roszczeń. W przypadku art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. stanowi ją, będąca następstwem

uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, niemożność korzystania z nieruchomości lub

jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Powstanie roszczeń określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. nie jest natomiast zależne

od obniżenia wartości nieruchomości, ani też od dokonania jej sprzedaży.