Supreme Court revokes ruling denying necessary easement due to blocked access and construction costs.

Sygn. akt V CSK 317/10

POSTANOWIENIE

Dnia 13 kwietnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z wniosku Teresy Z. i Jarosława Z.

przy uczestnictwie Gminy G., Polskiego Koncernu Naftowego "Orlen" Spółki

Akcyjnej w P. i "Społem" Powszechnej Spółdzielni Spożywców w G.

o ustanowienie drogi koniecznej,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 kwietnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 16 marca 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 25 marca 2009 r. Sąd Rejonowy obciążył

nieruchomość położoną w G. – obejmującą działkę nr 935 – wpisaną do księgi

wieczystej [...], oraz nieruchomość położoną w G. – obejmującą działki nr 939 i 940 –

wpisaną do księgi wieczystej nr [...], na rzecz każdoczesnego właściciela

nieruchomości położonej w G. – obejmującej działkę nr 936 – wpisanej do księgi

wieczystej nr [...], służebnością drogi koniecznej polegającą na prawie przejazdu i

przechodu w sposób określony w wariancie pierwszym opinii biegłego geodety Marka

W. Zasądził również od wnioskodawców Teresy Z. i Jarosława Z. solidarnie

tytułem jednorazowego wynagrodzenia na rzecz „Społem” Powszechnej Spółdzielni

Spożywców w G. kwotę 42 000, zł oraz na rzecz Polskiego Koncernu Naftowego

„Orlen” S.A. w P. – kwotę 17 900, zł.

Sąd ustalił, że nieruchomość zabudowana (działka nr 936), położona w G.

przy ul. Z.[...], jest własnością wnioskodawców Teresy Z. i Jarosława Z. Kamienicę

usytuowaną na części tej działki, frontem

do ul. Z.,

wybudował ojciec

wnioskodawczyni w latach 1958 – 1968. Dojazd do niezabudowanej części działki,

stanowiącej podwórze, odbywał się od strony położonego obok placu i usytuowanej

tam alei łączącej ul. Z. z ul. D. Brama wejściowa do budynku od ul. Z. nigdy nie

służyła do wjazdu; jej wymiary i konstrukcja uniemożliwiały przejazd większym

samochodem osobowym. Również przebudowa bramy w latach 90-tych nie zmieniła

jej wymiarów.

Dojazd na podwórze wnioskodawców został ograniczony po przekazaniu

sąsiednich niezabudowanych terenów w wieczyste użytkowanie PSS odraz Orlenu

(właścicielem gruntów jest Gmina G.) i rozpoczęciu inwestycji budowlanych.

Na działce nr 935 PKN Orlen wzniósł budynek administracyjny, ale budowa nie

została zakończona i stan budynku jest zły. PSS na swoim terenie wybudowała

Centrum Handlowe, wytyczając na zapleczu m.in. drogę dojazdową do ul. B. Z tego

utwardzonego, wyasfaltowanego przejazdu korzystali również wnioskodawcy w

latach 1992-2006 za zgodą PSS. Działki nr 939 i 940, będące aktualnie we władaniu

PSS, zostały w 1996 r. obciążone służebnością drogi koniecznej na rzecz

użytkowników wieczystych działki nr 935, będącej aktualnie we władaniu Orlenu.

Sąd

Rejonowy

uznał,

że

nieruchomość

wnioskodawców

nie

ma

odpowiedniego dostępu do publicznej (art. 145 k.c.); przylega wprawdzie do ulicy Z.,

ale niemożliwy – przy braku zgody PSS – stał się dojazd do części nieruchomości

stanowiącej podwórze. Sąd wytyczył szlak drogi koniecznej istniejącym już

przejazdem, w sposób niewymagający dodatkowych nakładów finansowych ze strony

użytkowników wieczystych działek nr 935, 939 i 940. Zasądził też na ich rzecz

wynagrodzenie ustalone przez biegłego.

Wnioskodawcy w apelacji zakwestionowali wysokość zasądzonego od nich

wynagrodzenia. Uczestnik postępowania PSS „Społem” domagał się natomiast

w apelacji zmiany zaskarżonego postanowienia i oddalenia wniosku.

Postanowieniem z dnia 16 marca 2010 r. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone

postanowienie i oddalił wniosek. Oddalił jednocześnie apelację wnioskodawców i

orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Okręgowy stwierdził, iż przesłanką ustanowienia służebności drogi

koniecznej w myśl art. 145 k.c. jest zarówno całkowity brak dostępu do drogi

publicznej, jak i ograniczenie dostępu do niej (co ma miejsce w rozpoznawanej

sprawie). Gdy jednak dostęp ten jest nieodpowiedni, obowiązek przystosowania

dostępu do potrzeb nieruchomości władnącej obciąża w pierwszej kolejności jej

właściciela. Z dopuszczonej w postępowaniu odwoławczym opinii biegłego z zakresu

budownictwa wynika, że istnieje możliwość udrożnienia korytarza w bramie budynku

dla potrzeb przejazdu przez wykonanie robót budowlanych o wartości 40-45 000, zł

W zasadzie jednak budynek ma charakter mieszkalny, niewymagający dostępu

samochodów do podwórza, a dojazd dla pojazdów służb publicznych (straży

pożarnej, pogotowia ratunkowego) regulowany jest przez przepisy administracyjne.

Dojazd może być wprawdzie potrzebny do wywozu odpadów oraz dowozu

materiałów i towarów, ale nie stanowi to wystarczającego argumentu do ustanowienia

służebności. Strony mogą też dobrowolnie uzgodnić sposób dojazdu, np. za

wynagrodzeniem, bo wnioskodawcy korzystali już wcześniej ze zgody uczestników

na przejazd.

Wnioskodawcy w skardze kasacyjnej domagali się uchylenia postanowienia

odwoławczego i orzeczenie co do istoty sprawy albo przekazania sprawy do

ponownego rozpoznania.

Skarżący powołali się na błędną wykładnię art. 145 k.c., w wyniku której

potwierdzony został odpowiedni dostęp całej nieruchomości wnioskodawców do

drogi publicznej.

Zarzucili również naruszenie przepisów procesowych, a mianowicie art.

227, 278, 233, 381 i 382 k.p.c., przez

dokonanie

odmiennych ustaleń faktycznych w postępowaniu

przez Sąd Okręgowy

odwoławczym w sposób

nieuprawniony.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie ujawniła się problematyka prawna na tle

ustanowienia służebności drogi koniecznej w obrębie wielkomiejskiej, zwartej

zabudowy.

z

W

takich

okolicznościach

występują

funkcjonowaniem

infrastruktury

miejskiej,

indywidualne są

uwarunkowania

związane

których

interesy

w

częstokroć sprzęgnięte z interesem publicznym. Nabiera też

społeczno-gospodarczego

znaczenia

sposób

racjonalnego

wykorzystania

uzbrojonej przestrzeni miejskiej, ograniczanej w wyniku procesów inwestycyjnych.

Art. 145 § 3 k.c., wskazujący na potrzebę uwzględnienia interesu społecznogospodarczego,

umożliwia

dostosowanie

służebności

do

tego

interesu

w okolicznościach konkretnej sprawy (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7

marca 2007 r., II CSK 482/06, niepubl. i z dnia 2 grudnia 2009 r., I CSK 144/09,

niepubl.).

Art. 145 § 1 k.c. nie wymaga całkowitego wyłączenia dostępu do drogi

publicznej, przesłanką ustanowienia służebności jest tylko nieodpowiedni dostęp

do niej. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą,

bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej

drogi. Wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo

w ruchu drogowym (orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., III CKN

786/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 34 i z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 480/08, niepubl.).

Odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi

korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej

przeznaczeniem. Tak rozumiany dostęp obejmuje również zaplecze budynku

wchodzące w skład nieruchomości, umożliwiające racjonalne korzystanie z niej.

W judykaturze podkreśla się znaczenie ułatwień cywilizacyjnych dla właściciela

nieruchomości w postaci możliwości dojazdu, parkowania i garażowania pojazdów

własnych oraz obcych (orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2000 r.,

V CSK 1306/00, niepubl., z dnia 28 listopada 2000 r., IV CKN 172/00, niepubl.,

z dnia 21 marca 2003 r., II CKN 1256/00, niepubl. i z dnia 6 lutego 2009 r., IV CSK

401/08, niepubl.). Ten nurt orzecznictwa należy zdecydowanie zaaprobować,

ponieważ poziom standardów cywilizacyjnych wyraźnie się podniósł.

Na tle tej wykładni nie można podzielić stanowiska Sądu Okręgowego,

iż istniejący dostęp nieruchomości wnioskodawców do drogi publicznej (do ul. Z.)

jest wystarczający dla potrzeb prawidłowego jej gospodarowania. Przy takim

założeniu istotna część nieruchomości byłaby pozbawiona możliwości dojazdu, co przy uwzględnieniu aktualnych standardów cywilizacyjnych - uniemożliwiałoby

korzystanie z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i potrzebami

społeczno-gospodarczymi

(art.

§

k.c.).

Wbrew

stanowisku

Sądu Okręgowego, powyższy przepis ma również na względzie potrzebę

niezakłóconego dojazdu na podwórze pojazdów służb publicznych (straży pożarnej,

pogotowia ratunkowego...), przy uwzględnieniu niemożności parkowania przy ul. Z.

(jednej z głównych ulic G.).

W

uzasadnieniu

zaskarżonego

postanowienia

zamieszczone

zostało

stwierdzenie, że brak dostępu do nieruchomości został wywołany przez

„niewłaściwą zabudowę” i „dalszą zabudowę”. Stwierdzenie to jest niezrozumiałe,

ponieważ nie wskazano adresata takiego działania. Wypada tylko zauważyć,

iż dojazd

do podwórza został zamknięty w następstwie inwestycji budowlanych

uczestników. Co więcej, z opinii biegłego geodety wynika, że w planach

realizacyjnych

inwestycji

był

przewidziany

dojazd

do

nieruchomości

wnioskodawców.

Nieuprawniona jest jednoznaczna sugestia, że możliwe jest przystosowanie

bramy wejściowej do przejazdu samochodów. Biegły z zakresu budownictwa zgłosił

tyle zastrzeżeń i uwarunkowań (technicznych i prawnych) do takiej inwestycji,

iż nie ma

rzeczywistych

gwarancji

jej

wykonania

w

chwili

obecnej.

Przede wszystkim jednak istnieje w tym przedmiocie potrzeba porównania kosztów

adaptacji bramy z

ewentualnymi kosztami (szkodą) uczestników związanymi

z udostępnieniem przejazdu do ul. B. Gdyby nawet adaptacja budowlana bramy

była możliwa, to przewidywane koszty wnioskodawców sięgnęłyby kwoty ok. 45

000, zł natomiast – według opinii biegłego geodety – nie powstałyby koszty po

stronie uczestników, gdyż przejazd do ul. B. został już na potrzeby PSS w pełni

wykonany, a związana z tym uciążliwość jest rekompensowana przyznaniem

stosownego wynagrodzenia (art. 145 § 1 k.c.).

Bezsporne jest również, iż nieruchomość będąca we władaniu PSS została

obciążona

służebnością

przejazdu

na

rzecz

każdoczesnego

użytkownika

wieczystego nr 935 (obecnie we władaniu Orlenu).

Zamieszczona

w

uzasadnieniu

zaskarżonego

orzeczenia

sugestia,

że antagoniści (wnioskodawcy i PSS) mogą dobrowolnie - za ewentualnym

wynagrodzeniem - uzgodnić dojazd na podwórze, nie ma merytorycznego

znaczenia. Może jedynie potwierdzać, iż istnieje potrzeba takiego dojazdu.

Z przedstawionych przyczyn należało uchylić zaskarżone postanowienie

i przekazać sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania (art. 398 15

§ 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.).