Supreme Court allows tenant's claim for necessary repairs costs before lease termination due to statute of limitations rules.

Sygn. akt V CSK 28/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 czerwca 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Jan Górowski

w sprawie z powództwa H. K.

przeciwko Z. S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 11 czerwca 2008 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 4 września 2007 r.,

sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 września 2007 r. oddalił apelację powódki H.

K. od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 5 grudnia 2006r., którym ten Sąd oddalił

żądanie powódki zasądzenia na jej rzecz od pozwanego Z. S. 280381 zł tytułem zwrotu

uiszczonej ceny i czynszu dzierżawnego, a także zwrotu wartości poniesionych

nakładów.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym:

W dniu 3 października 1980 r. powódka H. B., po mężu K., zawarła z pozwanym

Z. S. i nieżyjącym już jego ojcem F. S., w formie aktu notarialnego, umowę dzierżawy

nieruchomości rolnej położonej we wsi D., o powierzchni gruntów 7,03 ha [KW nr (…)],

na czas oznaczony, tj. do dnia 3 października 1985 r. (§ 1 i 2 umowy dzierżawy). Strony

uzgodniły, że wszelkie podatki od tej nieruchomości rolnej i należności na rzecz Skarbu

Państwa ponosić będzie powódka. Pozwany z ojcem wyrazili zgodę na to, aby powódka

niezwłocznie przeprowadziła remont kapitalny zabudowań posadowionych na tej

nieruchomości (§ 4 umowy dzierżawy). Strony uzgodniły czynsz dzierżawny za cały

okres dzierżawy na 50.000 starych złotych, który powódka uiściła (§ 5 aktu

notarialnego).

Tego samego dnia, te same strony, zawarły również w formie aktu notarialnego

"przedwstępną-warunkową umowę sprzedaży", powyżej opisanej nieruchomości. W

księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości jako właściciele wpisani byli G.

S., zmarła dnia 1 maja 1975 r., i F. S. na prawach wspólności ustawowej. F. S. oraz Z.

S., jedyni spadkobiercy G. S. zobowiązali się tę nieruchomość sprzedać powódce do

dnia 30 czerwca 1981 r., a ta zobowiązała się w tym terminie ją kupić. Strony ustaliły

cenę na 70.000 starych złotych, którą powódka uiściła (§ 5 aktu notarialnego). Ponadto

oświadczyły, że przyczyną zawarcia tej umowy jest brak kwalifikacji rolniczych powódki

oraz nieprzeprowadzenie postępowania spadkowego po G. S. (§ 6 aktu notarialnego).

Ponownie uzgodniły, że powódka będzie mogła niezwłocznie rozpocząć remont

kapitalny zabudowań (§ 11 aktu notarialnego). Koszty sporządzenia aktu poniosła

powódka (§ 8 aktu notarialnego). Kwota owych należności wyniosła 9.151 starych

złotych.

F. S. zmarł dnia 1 grudnia 1985 r. Przypadający po nim udział spadkowy w

nieruchomości objętej powyższymi umowami na podstawie ustawy nabył pozwany Z. S.

Nieruchomość ta w chwili wydania powódce była w bardzo złym stanie. Zabudowania

mieszkalne i gospodarcze wymagały kapitalnego remontu, który ona przeprowadziła na

własny koszt. Powódka opłacała związane z nieruchomością daniny publiczne, a także

składki na ubezpieczenie społeczne.

Powódka w 1984 r. lub 1985 r. przedłożyła w Państwowym Biurze Notarialnym w

O. zaświadczenie o nabyciu uprawnień do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Dnia 4

lutego 1989 r. pozwany zaproponował powódce zawarcie umowy przenoszącej

własność owej nieruchomości pod warunkiem, że poniesie ona związane z tą

czynnością koszty opłaty notarialnej. Nie żądał zapłaty za samą nieruchomość.

Powódka odmówiła tłumacząc, że nie ma pieniędzy.

W pozwie z dnia 6 czerwca 2001 r. pozwany domagał się wydania przedmiotowej

nieruchomości, a także zasądzenia od powódki na jego rzecz 13.200 zł tytułem

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości. Wyrokiem z dnia 21

czerwca 2002 r. Sąd Rejonowy w O. nakazał powódce, aby wydała powodowi tę

nieruchomość, natomiast dalej idące żądanie oddalił.

W dniu 14 października 2004 r. nieruchomość została przez Komornika

Sądowego przy Sądzie Rejonowym w W. wydana pozwanemu. Ruchomości stanowiące

własność powódki umieszczono w pokoju przy kuchni, inne zaś, którymi ona nie była

zainteresowana umieszczono w pomieszczeniu gospodarczym, a dozór nad nimi objął

pozwany. Powódce pozostawiono tylko kuchnię, łazienkę, korytarz i werandę. Dwa

pozostałe pokoje oraz stodoła, chlew i pomieszczenia

gospodarcze

pozwanemu.

zniszczył

Po

egzekucji

konkubent

powódki,

T. Ż.,

wydano

zamki

w

pomieszczeniach gospodarczych i użytkuje te pomieszczenia jak dotychczas wraz z

powódką. Obecnie powódka korzysta z całej nieruchomości.

Sąd Apelacyjny uznał żądanie powódki o zwrot wartości poniesionych przez nią

nakładów na nieruchomość za przedwczesne z powołaniem się na art. 229 k.c., a

ponadto, że ewentualna należność powódki z tytułu zwrotu ceny uległa potrąceniu z

wierzytelnością pozwanego z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej

nieruchomości.

Skarga kasacyjna powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego – oparta na obu

podstawach z art. 3983 k.p.c. – zawiera zarzut naruszenia art. 226, 229, 498, 390 k.c., a

także art. 328 k.p.c., i zmierza do uchylenia tego wyroku oraz przekazania sprawy do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny wyraźnie dopuścił możliwość stosowania do stosunków powódki

z pozwanym sprzed zakończenia, według ustaleń tego Sądu, dzierżawy, tj. sprzed dnia

3 października 1985 r., przepisów o rozliczeniach pomiędzy posiadaczem i właścicielem

rzeczy (art. 226 w zw. z art. 230 k.c. i art. 405 k.c.). Sąd Apelacyjny wychodząc z tego

założenia pominął, że do tych stosunków winny mieć zastosowanie przepisy normujące

stosunek dzierżawy, w tym odpowiednio przepisy o najmie (art. 694 k.c.). Utrwalony jest

bowiem

w

orzecznictwie

pogląd,

że dzierżawca,

który

dokonał

nakładów

na

wydzierżawioną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu na podstawie przepisów

normujących rozliczenia między właścicielem a posiadaczem rzeczy z tytułu nakładów

poczynionych przez posiadacza, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących

stosunek dzierżawy, a także, z mocy art. 694 k.c., odpowiednio przepisów o najmie.

Przepisy te określają samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami

czynionymi na dzierżawiną rzecz, w tym kwestię nakładów koniecznych, jak i ulepszeń.

Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela ten pogląd.

Trafny jest zatem zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 229 k.c. przez

przyjęcie, że ten przepis, a nie art. 677 k.c., ma zastosowanie do stosunków powódki z

pozwanym sprzed zakończenia dzierżawy, i że w świetle tego przepisu roszczenie o

zwrot nakładów koniecznych na przedmiot najmu (dzierżawy) nie jest wymagalne przed

dniem zwrotu przedmiotu najmu (dzierżawy), a tym samym, że powództwo jest

przedwczesne.

Trzeba zauważyć że art. 677 k.c. wprowadza dwa wyjątki od ogólnych reguł

wynikających z Kodeksu cywilnego dotyczących przedawnienia. Po pierwsze, ustala

krótszy, bo roczny termin przedawnienia, a po drugie, odmiennie niż to wynika z art. 120

k.c., określa początek biegu terminu. Termin przedawnienia przewidziany w art. 677 k.c.

biegnie bowiem nie od dnia, z którym roszczenie stało się wymagalne (art. 120 k.c.), ale

od dnia zwrotu rzeczy. Jest to więc unormowanie analogiczne jak w art. 229 k.c.

Na tle roszczeń posiadacza przeciwko właścicielowi z tytułu poczynienia

nakładów przeważający jest pogląd wyrażany w literaturze przedmiotu, który podziela

Sąd Najwyższy w obecnym składzie, iż roszczenie samoistnego posiadacza o zwrot

nakładów powstaje z chwilą dokonania nakładu. W odniesieniu do nakładów

koniecznych roszczenie o ich zwrot staje się wymagalne z chwilą powstania, a

roszczenie o zwrot innych nakładów staje się wymagalne z chwilą wydania rzeczy

właścicielowi. Podobne stanowisko odnośnie do dopuszczalności dochodzenia zwrotu

nakładów koniecznych przed wydaniem rzeczy właścicielowi wyraził Sąd Najwyższy w

uzasadnieniu wyroku z dnia 12 grudnia 1967 r., III CRN 365/67 (OSNC 1968, nr 8-9,

poz. 148) oraz w wyroku z dnia 10 sierpnia 1988 r., III CRN 229/88 (OSNC 1990, nr 12,

poz. 153).

Stanowisko

to

analogicznie

należy

zastosować

przy

ocenie

powstania

i wymagalności roszczeń powódki, jako dzierżawcy przeciwko pozwanemu z tytułu

nakładów koniecznych na dzierżawioną nieruchomość. Odpowiada to bowiem istocie

nakładów koniecznych, jako mających zapewnić dzierżawcy normalne korzystanie z

rzeczy, które to nakłady obciążają wydzierżawiającego.

Skoro Sąd Apelacyjny wyszedł z innego, błędnego założenia, że również

roszczenie o zwrot nakładów koniecznych jest przedwczesne, to już z tej przyczyny

zaskarżony wyrok nie mógł się ostać.

Poza tym, Sąd Apelacyjny uwzględniając zarzut potrącenia nie ustalił, czy

i ewentualnie w jakim zakresie oraz na jakiej podstawie prawnej roszczenie pozwanego

z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego nieruchomości zostało

prawomocnie oddalone wyrokiem Sądu Rejonowego w O. z dnia 21 czerwca 2002 r.

Tym samym naruszył art. 498 k.c.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku.