Supreme Court allows entry of claim for lease obligation in land registry despite lack of notarial form.

Sygn. akt V CSK 194/11

POSTANOWIENIE

Dnia 27 kwietnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Józef Frąckowiak

w sprawie z wniosku K. P.

przy uczestnictwie małoletniej K. P. reprezentowanej przez matkę K. H., A. P. i A.

P. o wpis roszczenia,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 27 kwietnia

2012 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczek K. P. i A. P. od postanowienia Sądu Okręgowego w

G. z dnia 16 listopada 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu w G. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawca K. P. wniósł o wpisanie w dziale III księgi wieczystej KW nr

… Sądu Rejonowego w R. ostrzeżenia o podpisaniu w dniu 12 stycznia 2010 r.

zobowiązania do ustanowienia przez niego na rzecz córek K. P., A. P., A. P.

nieodpłatnej służebności na prawie użytkowania wieczystego gruntu i własności

budynków objętych tą księgą wieczystą, polegającej na prawie użytkowania, najmu

lub dzierżawy na rzecz podmiotów trzecich, przejścia i przejazdu wraz z prawem

do pobierania pożytków bezpośrednio przez córki lub na ręce ich pełnomocnika K.

H. zamieszkałej w S., z urzędu i automatycznie

po okresie dwóch lat, gdyby

wnioskodawca lub jego następca prawny do prawa wieczystego użytkowania nie

uczynił tego w tym terminie we właściwej formie aktu notarialnego tj. oświadczenia

o ustanowieniu służebności. Do wniosku dołączył własne oświadczenie z podpisem

notarialnie poświadczonym z dnia 12 stycznia 2010 r.

Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w R. oddalił wniosek.

W skardze na to postawienie wnioskodawca zarzucił, że referendarz który

oddalił wniosek z uwagi na to, że żaden przepis nie przewiduje możliwości wpisu

ostrzeżenia o podpisaniu zobowiązania do ustanowienia służebności powinien był

zbadać rzeczywista wolę wnioskodawcy i po ustaleniu, że zachodzi sytuacja

umożliwiająca wpis dokonać tego wpisu. Powołał się na treść art. 16 ust. 2 pkt 1

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U.

z 2001 r., nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej jako u.k.w.h.) pozwalającego na wpis

roszczenia dotyczącego najmu lub dzierżawy. Twierdził, że na podstawie

dołączonego do wniosku oświadczenia powinno być wpisane roszczenie

o zobowiązanie do ustanowienia takiego prawa, tj. zawarcia takiej umowy.

Sąd Rejonowy w R. po rozpoznaniu skargi postanowieniem z dnia 25

czerwca 2010 r. oddalił wniosek.

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość, dla której prowadzona jest księga

wieczysta … składa się z działki 4170/48 o pow. 0,4452 ha stanowiącej własność

Skarbu Państwa. Prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności

budynków wpisane są na rzecz wnioskodawcy na podstawie umowy z dnia 13

czerwca 2008 r. i wniosku z dnia 18 czerwca 2008 r. W dziale III księgi wieczystej

wpisane jest prawo pierwokupu na rzecz A. and A. Polska sp. z o.o. oraz ujawniono

skierowanie postępowania egzekucyjnego do prawa wieczystego użytkowania i

własności budynków. Wzmianka o

jego wszczęciu została wpisana 7 czerwca

2000 r. Sąd Rejonowy uznał, że w obowiązujących przepisach brak jest podstaw

do dokonania wpisu zgodnie z wnioskiem. Podstawę do ujawnienia w księdze

wieczystej roszczenia do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stanowi

art. 16 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h., jednakże z treści wpisów w księdze wieczystej wynika,

że w stosunku do prawa użytkowania wieczystego prowadzone jest postępowanie

egzekucyjne. Z chwilą dokonania wzmianki o nim powstały skutki zajęcia, a zgodnie

z art. 930 § 3 k.p.c., wprowadzonym ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy

– Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr 172,

poz. 1804 – dalej jako ustawa nowelizująca k.p.c.), który na podstawie art. 1004

k.p.c. znajduje zastosowanie do egzekucji z wieczystego użytkowania, obciążenie

nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu jest nieważne. Analizując przepisy

przejściowe zawarte w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. Sąd Rejonowy wskazał, że

zgodnie z jej art. 7, postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne wszczęte przed

dniem wejścia w życie ustawy toczą się według przepisów dotychczasowych. Uznał

jednak, że przepis ten dotyczy tylko kwestii proceduralnych, podczas gdy art. 930 §

3 ma charakter materialnoprawny, zatem nie stosuje się do niego reguła z art. 7

ustawy nowelizującej k.p.c. Przepis art. 930 § 3 k.p.c. ma więc zastosowanie w

sprawie. Nadto wskazał, że wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania

po wszczęciu co do niego postępowania egzekucyjnego, zgodnie zaś z art. 930 § 1

k.p.c. nabywca może uczestniczyć w postępowaniu egzekucyjnym w charakterze

dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika jak

i w stosunku do nabywcy. Zakaz szeroko rozumianego obciążania nieruchomości

odnosi się więc także do nabywcy.

Postanowienie Sądu Rejonowego zaskarżyły uczestniczki postępowania K. i

A. P. apelacją, którą Sąd Okręgowy w G. zaskarżonym obecnie postanowieniem

oddalił.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska skarżących, że wniosek dotknięty był

brakami formalnymi, do usunięcia których Sąd Rejonowy powinien był wezwać

wnioskodawcę, a nie czyniąc tego naruszył art. 130 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Stwierdził, że jako zmianę żądania wniosku należało potraktować oświadczenie

wnioskodawcy zawarte w skardze na postanowienie referendarza gdzie wskazał

on, że na podstawie złożonego przez niego

dokumentu może zostać wpisane

opisane w skardze roszczenie o zawarcie umowy najmu lub dzierżawy.

Sąd Okręgowy zaakceptował pogląd Sądu Rejonowego odnośnie do wykładni art.

930 § 3 k.p.c. w zw. z art. 7 ustawy nowelizującej k.p.c. oraz art. 930 § 1 k.p.c.

i przyłączył się do stanowisko tego Sądu, że określenie „obciążenie” użyte w art.

930 § 3 k.p.c. dotyczy także roszczenia o ustanowienie służebności. Dodatkowo

wskazał, że przedłożony przez wnioskodawcę wraz z wnioskiem dokument

z podpisem notarialnie potwierdzonym nie stanowi ważnego aktu statuującego

skuteczne roszczenie o ustanowienie służebności. Zgodnie bowiem z art. 245 § 1

i 2 k.c. do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości

wymagana jest dla właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) forma

aktu notarialnego. Oświadczenie wnioskodawcy stanowi z mocy art. 32 ust. 2 i art.

33 u.k.w.h. składnik umowy przedwstępnej dotyczącej ustanowienia ograniczonego

prawa rzeczowego i dla jego prawnorzeczowej skuteczności konieczne jest

złożenie go w formie aktu notarialnego. Brak jest zaś podstaw do dokonania wpisu

tego roszczenia w sytuacji, gdy osoba uprawniona nie mogłaby w razie uchybieniu

zobowiązaniu dochodzić ustanowienia tego prawa. W konsekwencji tego,

chociażby nawet podzielić zarzuty skarżących co do wykładni art. 930 § 3 k.p.c.

i art. 7 ustawy nowelizującej k.p.c., wpis nie mógłby być dokonany. Nadto stwierdził,

że

oświadczenie

nieruchomości

w

wnioskodawcy

najem

czy

nie

stanowi

dzierżawę,

jeżeli

zobowiązania

do

oddania

oświadczenie

w

skardze

wnioskodawcy odnoszące się do art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h. miało zostać

zrozumiane jako wniosek o tego rodzaju wpis.

Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego wniosły uczestniczki

postępowania.

W skardze opartej na obu ustawowych podstawach zarzuciły naruszenie:

1/ art. 930 § 3 k.p.c. przez przyjęcie, że odnosi się on do nabywcy

wstępującego w sytuację dłużnika, podczas gdy odnosi się on wyłącznie do

dłużnika egzekwowanego i przez przyjęcie, że wpisanie roszczenia o ustanowienie

służebności na nieruchomości stanowi obciążenie w rozumieniu tego przepisu,

podczas gdy sam wpis nie jest obciążeniem,

2/ art. 7 ustawy z 2 lipca 2004 r. w zw. z art. 3 k.c. przez przyjecie, na skutek

błędnej wykładni, że przepis ten nie wyłącza stosowania art. 930 § 3 k.p.c. do

postępowań wszczętych przed nowelizacją, które powinny toczyć się według

dotychczasowych przepisów,

3/ art. 32 ust. 2 u.k.w.h. przez przyjecie, że do prawa osobistego lub

roszczenia konieczne jest złożenia oświadczenia w formie przewidzianej do

ustanowienia prawa w sytuacji, gdy zobowiązanie do ustanowienia takiego prawa

w umowie przedwstępnej może być ważnie zaciągniecie w świetle art. 389 i art. 390

k.c. bez zachowania takiej formy, przy czym z niezachowania formy wynika jedynie

brak możliwości przymusowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Uczestniczki wniosły o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie

sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Dodany do Kodeksu postępowania cywilnego ustawą nowelizująca z dnia

2 lipca 2004 r., która weszła w życie z dniem 2 lutego 2005 r., przepis art. 930 § 3

k.p.c. wprowadził sankcję nieważności dla czynności obciążającej nieruchomość po

jej zajęciu. W poprzednim stanie prawnym obowiązującym przed tą zmiana

w judykaturze utrwalił się pogląd, że do obciążenia przez dłużnika nieruchomości

po jej zajęciu miał zastosowanie art. 930 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem

czynność prawna obciążająca nieruchomość była ważna, lecz nie wywierała

wpływu na dalszy bieg egzekucji. Nie mogła więc uszczuplać zaspokojenia

wierzyciela egzekwowanego. Dodanie do art. 930 nowego § 3 usunęło ostatecznie

wątpliwość powstającą przed jego wprowadzeniem w związku z wykładnią art. 930

§ 1 k.p.c. odnośnie do tego, czy za „rozporządzenie” o którym jest w nim mowa

może być uważane także obciążenie nieruchomości.

Określona

w art.

§ 3

k.p.c.

sankcja

nieważności czynności

dotyczy obciążenia nieruchomości rozumianego jako ustanowienie prawa, które

ogranicza prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego (uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2008 r., III CZP 15/08, OSNC 2009, nr 6, poz. 81).

Po zajęciu nieruchomości nie może więc powstać żadne ograniczone prawo

rzeczowe

na

nieruchomości

bądź

na

prawie

użytkowania

wieczystego.

Powstanie służebności następuje solo consensu z chwila zawarcia umowy, w której

oświadczenie woli właściciela nieruchomości powinno być złożone w formie

aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Taka forma dokumentu stanowi podstawę

dokonania wpisu do księgi wieczystej. Obciążenia nieruchomości w przyjętym

znaczeniu

nie

stanowi

natomiast

wpis

w księdze

wieczystej

roszczenia

o ustanowienie służebności, który nie zmienia rzeczywistego stanu prawnego

nieruchomości, a dla uprawnionego rodzi jedynie prawo żądania jej ustanowienia.

Błędne jest przy tym przekonanie wyrażone przez Sąd Okręgowy, że z uwagi

na przepisy art.32 ust. 2 i art. 33 u.k.w.h. umowa przedwstępna o słabszym skutku

nie może być podstawą wpisu do księgi wieczystej wynikającego z niej roszczenia.

Przepis art. 32 ust. 2 u.k.w.h. reguluje jedynie podstawę wpisu a nie sposób

powstania praw i roszczeń będących jego przedmiotem. Uprawniony z umowy

przedwstępnej ma prawo oczekiwać jej wykonania także wówczas, gdy wobec

niezachowania formy aktu notarialnego wywrze ona tylko słabszy skutek.

Obciążenie przez dłużnika nieruchomości w ujęciu art. 930 § 3 k.p.c. nie

obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy dzierżawy i umowy

najmu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10,

OSNC 2011, nr 4, poz. 39). Prawa wynikające z tych umów są prawami

obligacyjnymi o charakterze osobistym i jak wynika to z art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.

dopiero z chwilą ich ujawnienia w księdze wieczystej następuje tzw. urzeczowienie

tych praw. Należy wiec oddzielić czynność w postaci zwarcia umowy dzierżawy

i umowy najmu od czynności ich ujawnienia w księdze wieczystej, z których jedynie

ta druga mogłaby być traktowana jako czynność prowadząca do obciążenia

nieruchomości.

Z powyższych przyczyn, wniesiona skarga kasacyjna jest uzasadniona,

a uwzględnienie jej w oparciu o najdalej idący zarzut błędnej wykładni art. 930 § 3,

uczyniło zbędnym rozważanie przez Sąd Najwyższy, dalszych bezprzedmiotowych

w tej sytuacji zarzutów skargi. O uchyleniu zaskarżonego postanowienia orzeczono

na podstawie art. 39815 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

jw