Supreme Court allows future claim security via cautionary mortgage under Art. 102 ust. 2 of Real Estate Law.

Sygn. akt V CSK 189/09

POSTANOWIENIE

Dnia 11 grudnia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z wniosku „I.” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

przy uczestnictwie „P.” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

o wpis do księgi wieczystej,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 11 grudnia 2009 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w B.

z dnia 18 lutego 2009 r., sygn. akt [...],

uchyla i zmienia zaskarżone postanowienie w ten sposób, że

oddala apelację oraz zasądza od uczestnika postępowania na

rzecz wnioskodawcy 440 (czterysta czterdzieści) zł tytułem

zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w B. postanowieniem z dnia 29 października 2008 r. dokonał

wpisu – w dziale IV prowadzonej przez ten Sąd księgi wieczystej [...] – hipoteki

kaucyjnej do kwoty 1.972.000 zł w celu zabezpieczenia roszczeń wnioskodawczyni

„I.” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W., mogących powstać z w związku

z realizacją przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, zawartej w dniu 29

października 2007 r., w szczególności roszczenia o zwrot zadatku uiszczonego na

podstawie tej umowy.

Na skutek apelacji uczestniczki postępowania „P.” spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością Sąd Okręgowy w B. postanowieniem z dnia 18 lutego 2009 r.

zmienił postanowienie Sądu Rejonowego w ten sposób, że wniosek o dokonanie

wpisu hipoteki oddalił i orzekł o kosztach postępowania. Sąd Okręgowy, odwołując

się do treści art. 102 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej: „u.k.w.h.”)

określającego przesłanki ustanowienia hipoteki kaucyjnej oraz stanowiska doktryny

w tej kwestii, stwierdził, że wskazane we wniosku wierzytelności nie mogą stanowić

przedmiotu zabezpieczenia tą hipoteką.

W skardze kasacyjnej opartej na podstawie określonej w art. 3983 § 1 pkt 1

k.p.c. wnioskodawczyni wniosła o uchylenie

zaskarżonego postanowienia,

zarzucając Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 65 ust. 1 i art. 102 ust. 1 i 2

u.k.w.h. przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że hipoteka kaucyjna

nie może zabezpieczać wierzytelności przyszłej o ustalonej wysokości, a więc także

- objętej wnioskiem - wierzytelności o zwrot zadatku, wynikającej z przedwstępnej

umowy sprzedaży nieruchomości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wnioskodawczyni domagała się – odwołując się do postanowień § 15

zawartej w dniu 29 października 2007 r. umowy przedwstępnej sprzedaży

nieruchomości – dokonania wpisu w księdze wieczystej hipoteki kaucyjnej w celu

zabezpieczenia roszczenia o zwrot uiszczonego zadatku w podwójnej wysokości,

mogącego powstać w razie rozwiązania umowy przedwstępnej lub bezskutecznego

upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ocena zasadności skargi

kasacyjnej musi być zatem poprzedzona odpowiedzią na pytanie, czy hipoteka

kaucyjna może zabezpieczać wierzytelność przyszłą o ustalonej wysokości.

Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga dokonania wykładni przepisów określających

zakres wierzytelności podlegających zabezpieczeniu zarówno hipoteką kaucyjną,

jak i hipoteką zwykłą. Nie ulega wszakże wątpliwości, że udzielenie negatywnej

odpowiedzi na postawione wyżej pytanie nakazywałoby przyjąć, że wierzytelność

przyszłą o ustalonej wysokości zabezpiecza hipoteka zwykła.

Zgodnie z art. 102 ust. 1 u.k.w.h., hipoteka kaucyjna zabezpiecza przede

wszystkim wierzytelności o wysokości nieustalonej. Według ust. 2 tego artykułu,

hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące

powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia

związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteka

zwykłą. Stosownie zaś do art. 103 u.k.w.h., hipoteka kaucyjna może zabezpieczać

wierzytelności o ustalonej wysokości, jeżeli wynikają one z dokumentów

zbywalnych przez indos. Z zestawienia przytoczonych unormowań wynika, że

zakres

zastosowania

hipoteki

kaucyjnej

nie

ogranicza

się

wyłącznie

do

zabezpieczenia wierzytelności przyszłych o nieustalonej wysokości. Trzeba bowiem

zauważyć, że przykładowe wskazanie w art. 102 ust. 2 u.k.w.h. wierzytelności

podlegających zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną nie jest prostą egzemplifikacją

wierzytelności o wysokości nieustalonej. W przepisie tym wymienione zostały

wyraźnie także roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, nieobjęte

z mocy ustawy hipoteką zwykłą, i to nie tylko takie, których wysokości nie da się

z góry określić (np. z tytułu odsetek za opóźnienie), lecz również wierzytelności

istniejące o wysokości ściśle ustalonej (np. z tytułu kosztów postępowania

zasądzonych prawomocnym orzeczeniem sądu w zakresie – jak to wynika z art. 69

u.k.w.h. i art. 1025 § 3 zdanie drugie k.p.c. - przekraczającym dziesiątą część

kapitału). Nie bez racji zatem w doktrynie wskazuje się, że art. 102 ust. 2 u.k.w.h.

w istocie rozszerza zakres wierzytelności, które mogą być zabezpieczone hipoteka

kaucyjną i w zakresie tym mieszczą się wierzytelności przyszłe o wysokości

ustalonej. Trafnie podkreśla się przy tym, że - w świetle tego unormowania –

argument a cotrario z art. 103 u.k.w.h. byłby nieuprawniony.

Na rzecz stanowiska o dopuszczalności zabezpieczenia hipoteką kaucyjną

wierzytelności przyszłej o wysokości ustalonej przemawiają także inne argumenty.

Jak już wspomniano, odrzucenie tego zapatrywania musiałoby prowadzić do

wniosku, że wierzytelność taka podlega zabezpieczeniu hipoteką zwykłą.

Tymczasem z art. 65 i art. 69 u.k.w.h. wynika, że hipoteka zwykła zabezpiecza

zasadniczo

wierzytelności

oznaczone,

a

za

takie

można

uznać

jedynie

wierzytelności istniejące w chwili ustanowienia zabezpieczenia. Należy przy tym

zauważyć, że ustawodawca, określając w ustawie o księgach wieczystych

i hipotece zakres wierzytelności podlegających zabezpieczeniu hipoteka zwykłą,

zrezygnował z przyjętego w art. 193 § 2 poprzedniej regulacji (dekretu z dnia 11

października 1946 r. – Prawo rzeczowe, Dz. U. Nr 57, poz. 319 ze zm.)

zastrzeżenia, że hipoteka zwykła może zabezpieczać także wierzytelność przyszłą

lub warunkową. W piśmiennictwie trafnie wskazuje się, że przyjęcie takiego

rozwiązania

wyklucza

zastosowanie

hipoteki

zwykłej

dla

zabezpieczenia

wierzytelności przyszłej również z innych ważkich powodów. Po pierwsze,

ustanowienie w tym celu hipoteki prowadzi do przełamania zasady akcesoryjności

hipoteki, stanowiącej jej cechę konstrukcyjną. Z tego też względu ustanowienie

hipoteki dla wierzytelności nieistniejącej musi mieć wyraźne oparcie ustawowe;

możliwość taka wynika z art. 102 ust. 2 u.k.w.h. Po wtóre, zabezpieczenie

wierzytelności przyszłej hipoteką zwykłą niosłoby za sobą większe ryzyko dla

właściciela nieruchomości obciążonej, gdyż domniemanie wynikające z wpisu takiej

hipoteki rozciąga się na zabezpieczoną wierzytelność (art. 71 u.k.w.h.), a w razie

przelewu takiej wierzytelności jego nabywcę chroniłaby rękojmia wiary publicznej

ksiąg wieczystych (art. 80 u.k.w.h.); w przypadku hipoteki kaucyjnej art. 71 i art. 80

u.k.w.h. nie mają zastosowania (art. 105 i art. 1 u.k.w.h.).

Stojąc na gruncie powyższego zapatrywania – podzielanego przez skład

orzekający – należy przyjąć, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności,

które nie mogą zostać zabezpieczone przez ustanowienie hipoteki zwykłej. Skoro

zaś hipoteka zwykła nie może zabezpieczać wierzytelności przyszłych, zarówno

o ustalonej, jak i nieustalonej wysokości, to ochronie tych wierzytelności służy

hipoteka kaucyjna.

Sąd Okręgowy wyszedł z odmiennych założeń. Odwołał się przy tym – co

jest niezrozumiałe – do wypowiedzi przedstawicieli doktryny opowiadających się za

przytoczonym wyżej kierunkiem wykładni art. 102 i art. 65 u.k.w.h. Z tych też

względów zarzut błędnej wykładni wymienionych przepisów nie może być

skutecznie odparty.

Mając to na uwadze Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 16 k.p.c. orzekł, jak

w sentencji.