Supreme Court reverses acquisition by prescription ruling due to lack of independent possession of adjacent land.

Sygn. akt V CSK 146/08

POSTANOWIENIE

Dnia 8 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z wniosku A. S. i S. S.

przy uczestnictwie Gminy W.

o stwierdzenie zasiedzenia, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 października 2008 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z

dnia 16 października 2007 r., sygn. akt II Ca (…),

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w W.

do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 8 maja 2007 r. Sąd Rejonowy w W. stwierdził, że

wnioskodawcy - małżonkowie A. S. i S. S. nabyli w drodze zasiedzenia z dniem 2

kwietnia 2006 r., na prawach wspólności ustawowej, prawo własności nieruchomości

położonych w W. przy ul. A., tj. działki nr (...)/3 o powierzchni 300 m2 [Kw nr W(…)] oraz

działki nr (...)/4 o powierzchni 88 m2 (nie mającej urządzonej księgi wieczystej).

Sąd ustalił, że wnioskodawcy zajmowali lokal mieszkalny w budynku przy ul. A. w

W., usytuowany na działce nr (...) o powierzchni 810 m2, na podstawie decyzji

administracyjnej o przydziale z dnia 2 sierpnia 1973 r. Skarb Państwa – będący

właścicielem tej nieruchomości - dokonał w 1976 r. podziału działki nr (...) na trzy działki

geodezyjne, tworząc działkę nr (...)/2 (422 m2), na której położony był budynek, działkę

nr (...)/3 (300m2) jako parcelę budowlaną oraz działkę nr (...)/4 (88 m2) stanowiącą drogę

dojazdową.

W dniu 30 marca 1976 r. Skarb Państwa sprzedał wnioskodawcom budynek

mieszkalny położony przy ul. A. i ustanowił na ich rzecz prawo użytkowania wieczystego

na działce nr (...)/2. Prawo te zostało przekształcone w prawa własności decyzją

Prezydenta W. z dnia 24 października 2002 r.

O ustanowienie użytkowania wieczystego na działce nr (...)/3 ubiegali się M. H.

M., uzyskując w dniu 18 marca 1977 r. administracyjną decyzję uwzględniającą ich

wniosek, jednakże nie doszło do zawarcia umowy notarialnej w przedmiocie oddania

nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Decyzjami komunalizacyjnymi Wojewody X. z

dnia 30 listopada 1992 r. oraz z dnia 16 września 1993 r. stwierdzono nieodpłatne

nabycie działek nr (...)/3 i nr (...)/4 przez Gminę W.

Sąd Rejonowy uznał wniosek o stwierdzenie zasiedzenia za uzasadniony,

ponieważ wnioskodawcy od 1973 r. wykonywali wobec całego terenu, w granicach

działki nr (...) (810 m2), takie same władztwo, z tym że do 30 marca 1976 r. – jako

posiadacze zależni, a w późniejszym okresie, po nabyciu wieczystego użytkowania

działki nr (...)/2 oraz własności budynku, jako posiadacze samoistni. Takiej sytuacji nie

zmieniło rozwiązanie przez właściciela umowy o ogród pismem z dnia 30 sierpnia 1976

r. W konsekwencji małżonkowie Sobiegrajowie w okresie od 30 marca 1976 r. do 1

kwietnia 2006 r. dysponowali tą nieruchomością w sposób prowadzący do zasiedzenia,

jako posiadacze samoistni w złej wierze (art. 172 k.c. w związku z art. 10 ustawy z dnia

28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321).

Sąd Okręgowy w W. podzielił te stanowisko, oddalając apelację Gminy W.

Sąd ten potwierdził w szczególności, że wnioskodawcy od dnia 1 kwietnia 1976 r.

byli posiadaczami samoistnymi działek nr (...)/3 i (...)/4, ponieważ korzystali z tych

nieruchomości jak użytkownicy wieczyści, na podobieństwo korzystania z działki nr

(...)/2. Wyraził przy tym pogląd, iż użytkowanie wieczyste jest posiadaniem samoistnym,

gdyż cechuje je właścicielska wola władania rzeczą. Zwrócił też uwagę na

„niezakłócalność” posiadania działek przez właściciela.

Uczestniczka postępowania wniosła w skardze kasacyjnej o uchylenie orzeczenia

odwoławczego.

Skarżąca powołała się na naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 172,

233, 235, 237, 239 i 240 k.c., art. 33 ust. 3 u.g.n. oraz art. 10 ustawy nowelizującej z 28

lipca 1990 r., kwestionując przypisanie wnioskodawcom przymiotu posiadaczy

samoistnych oraz polemizując z poglądem, że użytkowanie wieczyste jest posiadaniem

samoistnym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel

(art. 336 k.c.), korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody,

a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (art. 140 k.c.). Tych cech nie

można przypisać tym, którzy władają nieruchomością w zakresie innego prawa, a więc

także wieczystemu użytkownikowi. W przypadku użytkowania wieczystego mamy

bowiem do czynienia z władaniem cudzą rzeczą. Dopuszczalne jest zasiedzenie prawa

użytkowania wieczystego przez posiadacza w zakresie tego prawa, wymierzone

przeciwko użytkownikowi wieczystemu (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11

grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259). Posiadania w zakresie

użytkowania samoistnego nie można jednak utożsamiać z posiadaniem właścicielskim

(por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 1997, I CKN 32/97, z dnia 21

lipca 1999 r., II CKN 420/98, z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 103/00, z dnia 25

marca 2004, II CK 105/03 oraz z dnia 23 lipca 2 008 r., III CZP 68/08 – niepubl.). Każdy

z typów posiadania ma swój specyficzny charakter i jego wykonywanie może prowadzić

do nabycia „zindywidualizowanego” prawa. Takie uwarunkowanie zapewnia podmiotowi,

przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, możliwość obrony swego prawa przez podjęcie

działań powodujących przerwanie biegu zasiedzenia.

Istotną przesłanką rozstrzygnięcia w rozpoznawanej sprawie było stwierdzenie,

że wnioskodawcy zawsze korzystali „w podobny sposób” z całej działki nr (...) (810 m2),

zatem po nabyciu wieczystego użytkowania działki nr (...)/2 (422 m2) korzystali z

pozostałych przyległych działek [nr (...)/3 i (...)/4] jak użytkownicy wieczyści. Takie

stwierdzenie oznacza jednak, że władanie przyległymi działkami przez wnioskodawców

mogło być posiadaniem samoistnym w zakresie prawa użytkowania wieczystego, nie

miało jednak cech posiadania właścicielskiego (zob. art. 336 k.c.). Zarzuty uczestniczki

postępowania w tej mierze są trafne.

Na tle innych zarzutów zamieszczonych w skardze kasacyjnej należy zauważyć,

że małżonkowie Sobierajowie korzystali od 1973 r. z lokalu w budynku mieszkalnym

jako najemcy, na podstawie administracyjnej decyzji o przydziale lokalu. Umowa

notarialna z dnia 30 marca 1976 r. przeniosła na nich użytkowanie wieczyste konkretnej,

wydzielonej

działki,

Udokumentowanym

a

mianowicie

zamiarem

działki

ówczesnego

nr

(...)/2

właściciela

m2.

Państwa)

było

o powierzchni

(Skarbu

rozporządzenie dwoma wyodrębnionym działkami [nr (...)/2 i (...)/3] oraz przeznaczenie

działki nr (...)/4 na drogę dojazdową. Właściciel przez długi okres czasu podejmował

widoczne

czynności

przygotowawcze

i

finalne

o charakterze

geodezyjnym,

administracyjnoprawnym i cywilnoprawnym dla realizacji tego celu. Stanowisko obu

Sądów, że posiadanie zależne terenu przyległego do działki nr (...)/2 przerodziło się z

dniem 30 marca 1976 r. w posiadanie samoistne, budzi w przedstawionej sytuacji

zasadnicze zastrzeżenia. Skarb Państwa również po 30 marca 1976 r. przejawiał

bowiem w sposób widoczny swoje prerogatywy właścicielskie do tego terenu. O

niesamoistnym, zależnym władaniu nim przez wnioskodawców świadczy pismo

właściciela z dnia 30 sierpnia 1976 r. wypowiadające „umowę o ogród”, z informacją, że

teren ten zostaje przeznaczony na parcelę pod budowę. W tym czasie były też

przeprowadzane inwentaryzacyjne oględziny działek nr (...)/3 i (...)/4 w związku z

przeznaczeniem ich do obrotu. Podstawowe znaczenie miało ponadto wydanie w dniu

18 marca 1977 r. decyzji administracyjnej o oddaniu w wieczyste użytkowanie M. i H. M.

działki nr (...)/3. Przedstawione fakty, będące składnikiem dokonanych w postępowaniu

sądowym ustaleń, nie pozwalają na zakwalifikowanie posiadania przez wnioskodawców

działek nr (...)/3 i (...)/4 jako posiadania samoistnego w rozumieniu art. 336 k.c.,

będącego posiadaniem „niezakłóconym”.

Przy długotrwałym posiadaniu nieruchomości możliwe są – na tle konkretnych

uwarunkowań – zmiany w sposobie władania nią. Jeżeli dochodzi do przekształcenia

posiadania zależnego w posiadanie samoistne, powinno być ono ujawnione w sposób

widoczny dla otoczenia (orz. Sądu Najwyższego z 12 marca 1971 r., III CRN 516/70,

OSPiKA 1971, nr 11, poz. 207). Problem ten nie był rozważany przez Sądy na tle

zdarzeń mających miejsce po dniu 30 marca 1976 r. W tej dacie – z przyczyn

poprzednio podanych – nie mogło jednak dojść do przekształcenia posiadania

zależnego działek nr (...)/3 i (...)/4 przez wnioskodawców w posiadanie samoistne.

Należało w konsekwencji uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 k.p.c.).