Supreme Court allows 50% price reduction for State-owned heritage property sold by State Forests.

Wyrok z dnia 21 maja 2004 r., V CK 503/03

Przepis art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.),

przewidujący obniżenie o 50 % ceny nieruchomości wpisanej do rejestru

zabytków, stosuje się także do sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa

podlegających przepisom ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn.

tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm.).

Sędzia SN Tadeusz Domińczyk (przewodniczący)

Sędzia SN Jan Górowski

Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Franciszka J. przeciwko S.P. –

Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasom Państwowym Nadleśnictwu P. o

zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 maja 2004 r.

kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 3 lipca

2003 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Franciszek J. w pozwie skierowanym przeciwko Skarbowi Państwa (Państwowe

Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, Nadleśnictwo P.) wnosił o zasądzenie od

pozwanego kwoty 221 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 19 lipca 2001 r. do

dnia zapłaty.

Wyrokiem z dnia 26 listopada 2002 r. Sąd Okręgowy w Opolu oddalił powództwo,

natomiast Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji

powoda, wyrokiem z dnia 3 lipca 2003 r. zmienił zaskarżony wyrok i orzekł zgodnie

z żądaniem pozwu. Istotne elementy stanu faktycznego sprawy przedstawiały się

następująco.

W dniu 13 września 2000 r. Nadleśnictwo P. – powołując się na art. 38 ustawy z

dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. Nr 101, poz. 444 ze zm., jedn. tekst: Dz.U.

z 2000 r. Nr 56, poz. 679 ze zm. – dalej: „u.l.”), art. 28 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm., jedn. tekst:

Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej: „u.g.n.”) oraz na przepisy

rozporządzenia Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z

dnia 25 maja 1998 r. w sprawie zasad i trybu przeprowadzania przetargu na

sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie

Lasów Państwowych (Dz.U. Nr 69, poz. 451) – ogłosiło przetarg pisemny

nieograniczony na sprzedaż „Zespołu Pałacowo-Parkowego D.”, stanowiącego

własność Skarbu Państwa, obejmującego nieruchomość o obszarze 45,9937 ha,

budynki i inne urządzenia. W ogłoszeniu zaznaczono, że obiekt przeznaczony do

sprzedaży został wpisany do rejestru zabytków województwa opolskiego, a

ostrzeżenie o tym ujawniono w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla

nieruchomości. Cenę wywoławczą określono na kwotę 374 000 zł.

Oferta złożona przez powoda, który zaoferował cenę w wysokości 442 000 zł,

uznana została przez komisję przetargową za najkorzystniejszą. Pismem z dnia 17

października 2000 r. Nadleśnictwo P. poinformowało powoda o wyniku przetargu i

dalszych czynnościach zmierzających do zawarcia umowy. Dnia następnego

powód, powołując się na art. 68 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami, zwrócił się do Nadleśnictwa o uwzględnienie w

umowie sprzedaży 50 % bonifikaty, przysługującej nabywcy nieruchomości

wpisanej do rejestru zabytków. Nadleśnictwo P. skierowało do Ministra Ochrony

Środowiska Zasobów Naturalnych i Leśnictwa oraz do Ministra Skarbu wnioski o

akceptację żądanej bonifikaty. Wobec braku reakcji obu Ministrów powód zwrócił

się o zajęcie stanowiska do Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych, który

pismem z dnia 8 czerwca 2001 r. poinformował, że nie wyraża zgody na udzielenie

bonifikaty. W tej sytuacji powód w dniu 19 czerwca 2001 r. zawiadomił

Nadleśnictwo P., że przystąpi do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży po

ustalonej cenie, bez 50 % bonifikaty, jednak podtrzymuje swoje stanowisko w

kwestii obligatoryjnego charakteru tej bonifikaty.

W dniu 2 sierpnia 2001 r. strony zawarły notarialną umowę sprzedaży

przedmiotowej nieruchomości za cenę 442 000 zł. W umowie zaznaczono, że

„sprzedaż następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 r. o

lasach, przy zastosowaniu art. 13 ust. 4 pkt 1 u.g.n. i ustawy z dnia 15 lutego

1962 r. o ochronie dóbr kultury (jedn. tekst: Dz.U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150)” oraz

że „wykonane zostały obowiązki obciążające stronę zbywającą, wynikające z

przepisów rozporządzenia Ministra Ochrony Środowiska Zasobów Naturalnych i

Leśnictwa z dnia 25 maja 1998 r. w sprawie zasad i trybu przeprowadzania

przetargu na sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w

zarządzie Lasów Państwowych”. Cena nabycia została przez powoda zapłacona w

całości przed podpisaniem aktu notarialnego.

Pismem z dnia 8 sierpnia 2001 r. powód wezwał Nadleśnictwo P. do zwrotu

kwoty 221 000 zł stanowiącej 50 % bonifikatę, a wobec odmowy wystąpił z

pozwem, który zapoczątkował postępowanie w sprawie.

Sąd Apelacyjny uznał, że powodowi przysługiwała 50 % bonifikata, przewidziana

w art. 68 ust. 3 u.g.n., oraz że przepis ten ma charakter bezwzględnie

obowiązujący, a sprzeczne z nim postanowienia umowy są z mocy prawa dotknięte

nieważnością (art. 58 § 3 k.c.). Żądanie zwrotu połowy ceny uiszczonej przez

powoda jest zatem – zdaniem Sądu Apelacyjnego – uzasadnione w świetle art. 405

w związku z art. 410 § 2 k.c.

W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany, powołując się na podstawę

określoną w art. 3931 pkt 1 k.p.c., wnosił o jego uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania. Zarzucił naruszenie przepisów art. 68 ust. 3 w związku z

art. 2 i art. 4 pkt 9 u.g.n. oraz art. 38 u.l. przez przyjęcie, że przewidziana w art. 68

ust. 3 u.g.n. 50 % bonifikata ma zastosowanie do nieruchomości Skarbu Państwa

podlegających ustawie o lasach, a w konsekwencji naruszenie przepisów art. 58 § 3

i art. 405 w związku z art. 410 § 2 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota zagadnienia prawnego sformułowanego w kasacji sprowadza się do

rozstrzygnięcia kwestii, czy art. 68 ust. 3 u.g.n., stanowiący, że ustaloną, zgodnie z

art. 67, cenę nieruchomości wpisanej do rejestru zbytków obniża się o 50 %, ma

zastosowanie do sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa znajdujących się w

zarządzie Lasów Państwowych. Opowiadając się za przeczącą odpowiedzią na

postawione pytanie, skarżący wskazał na zdanie drugie art. 68 ust. 3 u.g.n., w

którym jest mowa o „właściwym organie” i podkreślił, że w art. 4 pkt 9 u.g.n.,

określającym „właściwy organ”, nie wymieniono jednostek organizacyjnych Lasów

Państwowych, a ponadto na art. 2 u.g.n., stanowiący, że ustawa nie narusza innych

ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, a w szczególności pkt

3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

Trzeba zauważyć, że ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, jak wynika z jej art. 1, określa zasady gospodarowania

nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, co pozwala twierdzić,

że dotyczy wszystkich nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa.

Artykuł 2 tej ustawy stanowi z kolei, że nie narusza ona innych ustaw w zakresie

dotyczącym gospodarki nieruchomościami, po czym w przykładowym wyliczeniu

wymienia w pkt 3 ustawę z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Posłużenie się przez

ustawodawcę sformułowaniem „nie narusza” sprzeciwia się przyjęciu, że chodzi o

nadanie przepisom ustawy o lasach charakteru lex specialis, a przepisom ustawy o

gospodarce nieruchomościami charakteru lex generalis, dla określenia takiej

bowiem relacji między regulacjami zawartymi w dwóch różnych ustawach właściwe

są inne sformułowania. Wskazuje ono natomiast na nadanie ustawie o gospodarce

nieruchomościami charakteru regulacji pełniącej funkcje uzupełniające. Zwrot „nie

narusza” oznacza w tym wypadku, że obie wymienione ustawy stosuje się

równolegle, przy czym pierwszeństwo mają przepisy ustawy o lasach, a w

pozostałym, nie uregulowanym w nich, zakresie przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami. Innymi słowy, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami

mają charakter uzupełniający w kwestiach, które nie zostały uregulowane w ustawie

o lasach. Pogląd taki jest również wyrażany w nauce prawa.

Artykuł 68 ust. 3 u.g.n., przewidujący obniżenie o 50 % ceny nieruchomości

wpisanej do rejestru zabytków, jest odpowiednikiem art. 40 ust. 4 poprzednio

obowiązującej ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i

wywłaszczaniu nieruchomości, jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.),

pod rządem której Sąd Najwyższy przyjmował, że przepis art. 40 ust. 4 ma

charakter bezwzględnie obowiązujący i wprowadza kategoryczny, niezależny od

woli zbywcy, obowiązek zmniejszenia ceny sprzedaży obiektów wpisanych do

rejestru zabytków. Podkreślał przy tym, że ustawowe obniżenie o połowę ceny w

odniesieniu do obiektów wpisanych do rejestru zabytków ma głębokie uzasadnienie,

gdyż dobra kultury jako bogactwo narodowe podlegają powszechnej ochronie, a

obowiązki ich właścicieli są szczególne; muszą oni, dbając o zachowanie zabytku,

zabezpieczać go przed zniszczeniem, uszkodzeniem i dewastacją, a ich prawo

podmiotowe do rzeczy jest znacznie uszczuplone. Zatem przyznana w ustawie

bonifikata ma z jednej strony kompensować ograniczenie praw nabywcy, z drugiej

zaś zachęcać do kupowania stanowiących własność Skarbu Państwa obiektów

(gruntów) wpisanych do rejestru zabytków (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia

20 kwietnia 1995 r., I CRN 37/95, OSNC 1995, nr 9, poz. 133 i z dnia 5 lutego 2003

r., II CKN 1239/00, nie publ.).

Również brzmienie art. 68 ust. 3 u.g.n. wskazuje na bezwzględny obowiązek

zredukowania ceny nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, gdyż w tekście

tego przepisu ustawodawca, tak jak poprzednio w art. 40 ust. 4, użył sformułowania

„obniża się o 50 %”. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 20

kwietnia 1995 r., I CRN 37/95, użycie formy fleksyjnej czasownika obniżyć w postaci

„obniża się” oznacza samoistność lub wręcz automatyzm działania. Zatem, wbrew

odmiennym zapatrywaniom skarżącego, 50 % bonifikata przewidziana w art. 68 ust.

3 u.g.n. ma charakter obligatoryjny. Trzeba dodać, że pogląd taki wyrażany jest

także w doktrynie, która określa bonifikatę przewidzianą w art. 68 ust. 3 u.g.n.

mianem „ustawowej” czy „obligatoryjnej”. Wątpliwości budzić może jedynie zakres

dopuszczalnej swobody umów, ponieważ w zdaniu drugim art. 68 ust. 3 u.g.n.

ustawodawca upoważnił właściwy organ do podwyższenia lub obniżenia tej

bonifikaty. Zestawienie zakresu zawartego w zdaniu drugim upoważnienia z

brzmieniem zdania pierwszego analizowanego przepisu wskazuje na jego

wewnętrzną sprzeczność. Dyrektywy wykładni językowej i logicznej przemawiają za

trafnością poglądu wyrażonego w doktrynie, że usunięcie tej sprzeczności

prowadzić powinno do wniosku, iż właściwy organ mógłby jedynie podwyższyć

50 % bonifikatę, gdyż upoważnienie do jej obniżenia budzi uzasadnione

zastrzeżenia.

Skarżący ma rację twierdząc, że ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach nie

zawiera przepisu przewidującego obniżenie ceny nieruchomości wpisanej do

rejestru zabytków oraz że art. 4 pkt 9 u.g.n., określający właściwy organ, nie

wymienia jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych. Nie są to jednak

argumenty na tyle doniosłe, aby wyłączały możliwość stosowania obligatoryjnej

bonifikaty przewidzianej w art. 68 ust. 3 u.g.n. do nieruchomości Skarbu Państwa

znajdujących się w zarządzie jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych. Jak

była już o tym mowa, do nieruchomości Skarbu Państwa podlegających przepisom

ustawy o lasach w kwestiach, które nie zostały uregulowane w tej ustawie,

dopuszczalne jest stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Regulacja zawarta w art. 68 ust. 3 u.g.n. jest na tyle ogólna, że może odnosić się do

wszystkich nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym także

znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych. U podstaw tej regulacji legł

wzgląd na szczególne obowiązki obciążające właściciela zabytkowego obiektu, stąd

dla jej stosowania istotny jest charakter nieruchomości, a nie status jednostki

organizacyjnej będącej zarządcą. W teorii prawa podkreśla się, że racjonalny

ustawodawca stanowi normy, aby w sposób maksymalnie sprawny realizować

preferowane przez siebie cele i wartości, dlatego dyrektywy funkcjonalne w sposób

jednoznaczny przemawiają za stosowaniem obligatoryjnej 50 % bonifikaty,

przewidzianej w art. 68 ust. 3 u.g.n., także do sprzedaży tych nieruchomości Skarbu

Państwa, które znajdują się w zarządzie jednostek organizacyjnych Lasów

Państwowych. Do identycznego wniosku prowadzić musi wzgląd na zasadę

jedności systemu prawa cywilnego. W tym stanie rzeczy nie usprawiedliwia

odmiennej wykładni okoliczność, że w art. 4 pkt 9 u.g.n. nie wymieniono jednostek

organizacyjnych Lasów Państwowych, może ona oznaczać jedynie brak możliwości

podwyższenia obligatoryjnej bonifikaty wynoszącej 50 % .

Kończąc ten wątek rozważań, trzeba zaaprobować pogląd Sądu Apelacyjnego,

że art. 68 ust. 3 zdanie pierwsze u.g.n. nakładał na skarżącego obowiązek złożenia

w umowie sprzedaży z dnia 2 sierpnia 2001 r. oświadczenia o obniżeniu ceny o

połowę w stosunku do ustalonej w drodze przetargu.

Wbrew odmiennym zarzutom skarżącego, Sąd Apelacyjny nie naruszył również

art. 58 § 3 k.c. Konsekwencją stanowiska tego Sądu o bezwzględnie

obowiązującym charakterze przepisu art. 68 ust. 3 u.g.n., przewidującego obniżenie

o 50 % ceny ustalonej w drodze przetargu, powinno być uznanie umowy sprzedaży

z dnia 2 sierpnia 2001 r. za nieważną w części dotyczącej ceny. To nieważne

postanowienie powinno być natomiast zastąpione przepisem art. 68 ust. 3 u.g.n.

stanowiącym, że ustaloną, zgodnie z art. 67, cenę nieruchomości wpisanej do

rejestru zabytków obniża się o 50 % (art. 58 § 3 k.c.; zob. także wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 18 marca 1966 r., II CR 123/66, OSNCP 1967, nr 2, poz. 22, z

dnia 20 kwietnia 1995 r., I CRN 37/95, z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00,

OSNC 2003, nr 2, poz. 21 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca

2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6, poz. 81).

Za nieuzasadniony uznać trzeba także podniesiony przez skarżącego zarzut

naruszenia przepisów art. 405 w związku z art. 410 § 2 k.c. Nie ulega wątpliwości,

że część uiszczonej przez powoda ceny w kwocie 221 000 zł była świadczeniem

nienależnym w rozumieniu art. 410 § 2 k.c., skarżący uzyskał bowiem tę korzyść

bez podstawy prawnej. Tym samym powodowi przysługuje uprawnienie do żądania

zwrotu korzyści stanowiącej przedmiot wzbogacenia. Nie stoi temu na przeszkodzie

art. 411 pkt 1 k.c., skoro umowa w części dotyczącej ceny była dotknięta

nieważnością; poza tym z ustalonego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że

powód wprawdzie zapłacił całą ustaloną w przetargu cenę, niemniej dał wyraz

temu, że będzie żądał zwrotu jej połowy ze względu na przysługującą mu bonifikatę.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39312 k.p.c. oddalił

kasację jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.