Supreme Court dismisses tenant's appeal, ruling claims for improvements belong to the new owner via universal succession.

Sygn. akt V CK 405/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa B. S.

przeciwko Państwowemu Przedsiębiorstwu Remontów i Eksploatacji Domów "Ł." w

G. o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 stycznia 2006 r.,

kasacji powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 8 stycznia 2004 r.,

oddala kasację.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki od wyroku

Sądu Okręgowego w G., którym oddalone zostało powództwo o zapłatę kwoty

64 600 zł z tytułu zwrotu nakładów dokonanych na dzierżawioną nieruchomość.

Rozstrzygnięcie to zostało oparte o następujące fakty. W dniu 1 lutego

1982 r. powódka kupiła od W. H., mającego z poprzednikiem prawnym pozwanego

umowę dzierżawy gruntu, pawilon handlowy wybudowany wspólnie z

wyżej

wymienionym dzierżawcą. W 1988 r. powódka, za zgodą wydzierżawiającego oraz

po

uzyskaniu

stosownego

zezwolenia

administracyjnego,

rozbudowała

i

zmodernizowała przedmiotowy budynek. Wartość dokonanych na ten cel nakładów

na dzień zwrotu nieruchomości, po uwzględnieniu zużycia w wyniku eksploatacji,

wynosiła 64 600 zł. W dniu 1 grudnia 1991 r. pomiędzy powódką i poprzednikiem

prawnym pozwanego, została zawarta umowa dzierżawy na okres 10 lat. Umowa

ta, podobnie jak umowa poprzedniego dzierżawcy W. H., nie regulowała kwestii

zwrotu nakładów. Dnia 1 grudnia 2000 r. pozwany zbył osobie trzeciej prawo

użytkowania wieczystego gruntu wraz z pawilonem, zaznaczając w umowie

sprzedaży, że budynek ten został wzniesiony ze środków własnych dzierżawcy i

pozostaje w jego posiadaniu oraz potwierdzając, że nabywca wstępuje z mocy

prawa w stosunek dzierżawy jako wydzierżawiający. Wraz z upływem okresu

dzierżawy, powódka wydała nabywcy przedmiotową nieruchomość.

Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwany nie ma legitymacji biernej

a roszczenia z tytułu zwrotu poczynionych przez powódkę nakładów na ulepszenia

dzierżawionej

nieruchomości,

przysługują

powódce

przeciwko

nabywcy

nieruchomości, ponieważ wszedł on na zasadzie sukcesji uniwersalnej w sytuację

prawną zbywcy.

Sąd drugiej instancji podzielił ustalenia Sądu Okręgowego co do stanu

faktycznego sprawy. Uznał jednak, że w prawie polskim brak jest zasady

następstwa prawnego w zakresie zobowiązań związanych z określonym mieniem.

Dla zaistnienia takiego następstwa konieczny jest bowiem przepis ustanawiający

taki skutek. W związku z tym, że art. 678 § 1 k.c. nie zawiera takiej regulacji, Sąd

Apelacyjny nie podzielił poglądu prezentowanego przez Sąd pierwszej instancją co

do wystąpienia sukcesji uniwersalnej w przypadku zbycia rzeczy dzierżawionej.

Uznał natomiast, że żądanie pozwu mogło być zrealizowanie wyłącznie w stosunku

do nabywcy rzeczy dzierżawionej, jako osoby, której działania doprowadziły

do zakończenia dzierżawy i przez zatrzymanie ulepszeń rzeczy wydzierżawionej wykreowania własnego obowiązku zapłaty ich wartości w chwili zwrotu.

W kasacji powódka zaskarżyła wyrok Sądu Apelacyjnego w całości

i zarzuciła oczywiste naruszenie prawa :

1. art. 328 § 2 k.p.c. przez niedostateczną korelację cytowanego orzecznictwa

Sądu Najwyższego ze stanem faktycznym sprawy.

2. art. 233 § 1 k.p.c. przez nierozważenie materiału sprawy i okoliczności

wskazujących na wstąpienie powódki w sposób dorozumiany w miejsce

poprzedniego dzierżawcy w pierwszej umowie dzierżawy z 18 lutego 1982 r.

3. art. 678 § 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c. przez ich stosowanie

a)

do nabywcy nieruchomości zbytej przez pozwanego w czasie trwania

umowy dzierżawy z dnia 1 grudnia 1992 r. mimo, że powódka jako

dzierżawca nie dokonała w czasie trwania tej umowy spornych

nakładów, których dochodzi od pozwanego

b)

przez stosowanie art. 678 k.c. do umowy dzierżawy wprost, a nie

odpowiednio zgodnie z art. 694 k.c.

4. niezastosowanie w sprawie art. 662 § 1 k.c. i art. 663 k.c. mimo treści umowy

dzierżawy z dnia 18 lutego 1982 r., jako uzasadniających roszczenie do

pozwanego o zwrot nakładów.

Sąd Najwyższy uznał, że kasacja jest bezzasadna.

Powódka przez czynności konkludentne wstąpiła w 1982 r. w stosunek

dzierżawy. Wstąpienie to zostało zaakceptowane przez wydzierżawiającego,

o czym świadczy jego zgoda na rozbudowę pawilonu handlowego znajdującego

się na nieruchomości. Tak nawiązany stosunek prawny został następnie ujęty

w formalnej

umowie

dzierżawy

zawartej

w

1991

r.

pomiędzy

powódką

a poprzednikiem prawnym pozwanego. Za chybiony należy uznać podniesiony

w kasacji zarzut niewłaściwego stosowania przez Sąd drugiej instancji art. 678 § 1

k.c. w zw. z art. 694 k.c. przez zastosowanie ich wobec nabywcy nieruchomości

zbytej przez pozwanego w czasie trwania umowy dzierżawy zawartej w 1 grudnia

1991 r., podczas gdy nakłady, których zwrotu domaga się powódka, zostały

poczynione przed zawarciem tej umowy. Nie można bowiem zgodzić się

z twierdzeniem skarżącej, iż skoro powódka wywodzi swoje prawa z umowy

zawartej dnia 1 lutego 1982 r., to nabyła ona roszczenie do pozwanego o zwrot

poczynionych nakładów z dniem zakończenia tej umowy, czyli z dniem 30 grudnia

1990 r. natomiast roszczenie to stało się wymagalne z dniem zwrotu przedmiotu

dzierżawy tj. 30 listopada 2001 r.

Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania

przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianym w art.

676 k.c., a wybór ten możliwy jest dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej

nieruchomości, a nie w momencie zawarcia lub zakończenia umowy dzierżawy i to

bez względu na to, czy umowę zawarto w sposób konkludentny czy też

sformalizowany. Nie można się wobec tego zgodzić się z twierdzeniem, iż powódka

w dniu zakończenia pierwszej umowy dzierżawy nabyła w stosunku do pozwanego

roszczenie o zwrot nakładów ulepszających, które istniało dalej samodzielnie

i w oderwaniu od kolejnej umowy dzierżawy. Bezspornym jest, że przez cały

okres od 1982 r. do 2001 r. powódka pozostawała w posiadaniu dzierżawionej

nieruchomości a jej zwrot nastąpił w dniu 20 listopada 2001 r. Dopiero od tej daty,

zgodnie z dyspozycją art. 676 k.c. przysługiwało jej roszczenie o zapłatę sumy

odpowiadającej wartości ulepszeń.

Problemem, który nasuwał wątpliwości prawne, była kwestia wobec kogo

przysługuje roszenie wynikające z art. 676 k.c., jeśli w trakcie trwania dzierżawy,

nastąpiło zbycie nieruchomości na rzecz osoby trzeciej (art. 678 § 1 k.c.).

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 30 września 2005 r.

sygn. akt III CZP 50/05, odpowiadając na pytanie prawne przedstawione

w rozstrzyganej sprawie przez skład zwykły Sądu Najwyższego rozstrzygnął ten

problem orzekając, iż dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed

jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy (OSNC 2006 r.

nr 3 poz. 40). Sąd Najwyższy stwierdził, iż przy przyjęciu, że określenie

„ulepszenia" z art. 676 k.c. dotyczy nakładów dokonanych przez dzierżawcę, które

w chwili zwrotu rzeczy zwiększają jej użyteczność w stosunku do stanu, w którym

rzecz powinna się znajdować zgodnie z art. 674 k.c., to dopiero w momencie

faktycznego zwrotu rzeczy strony są w stanie określić, czy i w jakim zakresie

poczynione nakłady zwiększają użyteczność rzeczy i czy w związku z tym

na wydzierżawiającym ciąży potencjalny obowiązek zwrotu ich wartości. Specyfika

bowiem dokonanych przez dzierżawcę nakładów użytecznych polega na tym,

iż w pierwszej kolejności przynoszą one korzyści dzierżawcy, a to, w jakim stopniu

wzbogaciły one wydzierżawiającego, można określić dopiero z chwilą zwrotu

rzeczy. Przedstawione rozwiązanie jest również korzystne dla dzierżawcy. Przy

założeniu, że roszczenie o zwrot wartości ulepszeń przysługuje wobec nabywcy

rzeczy,

dzierżawca

może

np.

dokonać

potrącenia

swojej

wierzytelności

z wierzytelnością nabywcy.

Sąd Najwyższy przy rozpatrywaniu kasacji był związany w/w uchwałą składu

siedmiu sędziów Sądu Najwyższego (art. 39817 § 2 k.p.c.). Należało zatem uznać,

że pozwany nie miał w tej sprawie legitymacji biernej, ponieważ roszczenia z tytułu

poczynionych przez powódkę nakładów na ulepszenie dzierżawionej rzeczy

w stosunku do niego powódce nie przysługiwały. Roszczenia te służyły jej wobec

nabywcy nieruchomości i przysługiwałyby w stosunku do każdego następnego

nabywcy, gdyby zbycie nieruchomości nastąpiło przed jej zwrotem, a zachodziły

okoliczności przewidziane w art. 676 k.c.

Chybiony jest również zarzut kasacji dotyczący niezastosowania przez Sąd

drugiej instancji art. 662 § 1 k.c., art. 623 k.c. i uznanie poniesionych nakładów

za ulepszenia przedmiotu dzierżawy, podczas gdy - według oceny skarżącej należałoby je potraktować jako nakłady na przystosowanie przedmiotu dzierżawy

do umówionego użytku. Zarówno treść umowy dzierżawy z dnia 18 lutego 1982 r.

jak i umowy z dnia 1 grudnia 1991 r. nie pozostawiają wątpliwości, że przedmiotem

każdej z umów był sam grunt i że wydzierżawiający nie wziął na siebie obowiązku

wybudowania pawilonu, a jedynie wyraził zgodę na zmianę dotychczasowego

przeznaczenia gruntu pod dzierżawę (art. 667 § 1 k.c.).

Jako chybiony należy też ocenić zarzut naruszania przez Sąd Apelacyjny

przepisu art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niedostateczna korelację cytowanego

w uzasadnieniu orzecznictwa Sądu Najwyższego ze stanem faktycznym sprawy.

Wymieniony przepis zawiera wymogi formalne dotyczące sporządzania uzasadnień

wyroków sądowych. Kasacja zarzucająca w oparciu o ten przepis zaskarżonemu

wyrokowi, że został wadliwie uzasadniony powinna wykazać, że przez uchybienia

formalne sądu nie istnieje możliwość jednoznacznej rekonstrukcji podstaw

rozstrzygnięcia (por. wyrok SN z 22 września 2000 r., sygn. akt l PKN 32/00, opubl.

Wokanda 2001 r. nr 7-8 poz. 62). Wymóg ten nie został spełniony w zarzutach

kasacyjnych oraz ich uzasadnieniu. W rzeczy samej uzasadnienie zaskarżonego

wyroku nie nasuwa wątpliwości co do przyczyn rozstrzygnięcia.

Z przedstawionych względów kasacja podlegała oddaleniu (art. 393 12 k.p.c.

w brzmieniu sprzed zmiany wprowadzonej ustawą z dnia 22 grudnia 2004 r.

o zmianie ustawy - k.p.c. ... (-) (Dz.U. nr 13 z 2005 r. poz. 98).

jz