Supreme Court dismisses compensation claim because the housing price model does not fit swampy land.
Finlandia (FI)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAThe Supreme Court of Finland ordered the compensation assessment to be redone because the local price model used was inappropriate for the specific land. The model relied on data from areas purchased for housing and holiday development, but the seized land was primarily treeless swamp unsuitable for such construction. Consequently, the court found the valuation method flawed and remanded the case for a new assessment based on the correct land characteristics.
Regesto Legislator
Generato dall'IALunastuslaki 5 § 1 moment; Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 5 § 1 moment: The Supreme Court established that a compensation valuation model based on housing and holiday development prices is invalid when the seized land is unsuitable for such purposes, such as treeless swamp.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IATesto completo
Lunastuskorvauksen määräämisessä oli käytetty apuna paikallista hintamallia, joka perustui asunto- ja lomarakennustarkoituksiin hankittujen alueiden kauppahintatietoihin ja kartta-aineistoon. Korkein oikeus katsoi, ettei malli soveltunut arvioitavaan kohteeseen, joka oli pääosin puutonta suota.
ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY
Toimitus
Valtioneuvosto on 4.10.1990 luonnonsuojelulain 18 §:n 1 momentin sekä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 5 §:n 1 momentin nojalla antanut luvan lunastaa valtiolle luonnonsuojelutarkoituksiin valtakunnalliseen soidensuojelun perusohjelmaan kuuluvan määräalan Kuusamon kunnan Virrankylässä olevasta Lamminpään tilasta RN:o 21:11.
Lunastuskorvauksen määräämiseksi on suoritettu lunastustoimitus nro 408900-1, joka on lopetettu 26.11.1992. Lunastustoimikunta on arvioinut korvauksen alueen kauppaarvon perusteella. Lunastustoimikunta on katsonut, että Kuusamon kunnan pohjoisosan ranta-alueiden ja tunturimaakauppojen perusteella laaditun hintamallin asunto- ja lomarakentamisalueiden aineiston laskentakaava antoi käyvän hinnan mukaisen arvon lunastettavalle alueelle. Lamminpään tilan sijaintia lunastustoimikunta piti hyvänä Kitkajoen ja yleisesti liikennöitävän tien välissä. Arvoa alensivat tilan keskellä sijaitseva vaikeakulkuinen suo ja paljaaksihakkuut. Lunastustoimikunnan mukaan yhtenäisen alueen arvo ei kuitenkaan vähentynyt joutomaan vuoksi, jos alueen sijainti oli hyvä.
Näillä perusteilla lunastustoimikunta arvioi haltuunottohetken eli syksyn 1991 hintatasossa koko 55 hehtaarin tilan arvoksi noin kaksi markkaa neliömetriltä. Tämän jälkeen se arvioi erilaatuisille maa-alueille yksikköhinnoiksi 10 markkaa, 3,50 markkaa, 1 markan ja 0,1 markkaa neliömetriltä. Kohteenkorvaukseksi muodostui 3,4 hehtaarin metsämaan osalta 108 602 markkaa ja 19,5 hehtaarin kituja joutomaan osalta 19 068 markkaa eli yhteensä 127 671 markkaa. Korvauksiin sisältyi alueella ollut puusto. Pirstoutumishaitasta lunastustoimikunta määräsi korvausta 15 000 markkaa ja eräitä muita haitankorvauksia 4 500 markkaa. Kohteen- ja haitankorvausten määrä oli siten yhteensä 147 171 markkaa.
Pohjois-Suomen maaoikeuden päätös 27.4.1993
Oulun lääninhallitus valtion edustajana valitti maaoikeuteen. Maaoikeus ei muuttanut lunastustoimikunnan ratkaisua.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Lääninhallitukselle on myönnetty valituslupa. Valituksessaan lääninhallitus on katsonut, että lunastuskorvaus tulee arvioida paikallisen hintamallin sijasta summaarvomenetelmällä. Hintamallia muodostettaessa ei ollut selvitetty puuston vaikutusta hintaan. Lunastettava alue oli puutonta suota eikä soveltunut lomarakentamiseen. Lääninhallitus on vaatinut, että lunastuskorvausta alennetaan.
VÄLITOIMENPITEET
Maanmittauslaitoksen keskushallinto on antanut siltä pyydetyn lausunnon.
Lääninhallitus on antanut lausunnon johdosta selityksen.
Aino Valpuri Suorajärvi on antanut Heino Juuman kuolinpesän osakkailta pyydetyn vastauksen.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 9.12.1994
Perustelut
Lamminpään tilasta pakkolunastetun alueen lunastuskorvaus on toimituksessa määrätty Kuusamon kunnan pohjoisosan ranta- ja tunturialueita varten laaditun hintamallin avulla. Malli on muodostettu tiettynä aikana toteutuneiden kiinteistönkauppojen ja kartta-aineiston perusteella.
Toimituksessa on käytetty asunto- ja lomarakentamistarkoituksiin hankittujen alueiden kauppahintoihin perustuvaa hintamallia. Sen mukaisten alueiden arvo perustuu siten keskeisesti rakentamismahdollisuuteen. Pakkolunastettu alue on kuitenkin suurimmaksi osaksi lähes puutonta lettosuota, joka ei sovi asunto- tai lomarakentamistarkoituksiin.
Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei käytetty hintamalli sovellu toimituksen kohteena olevan alueen lunastuskorvauksen arviointiin.
Päätöslauselma
Lunastustoimikunnan ratkaisu ja maaoikeuden päätös kumotaan lunastettavasta alueesta ja pirstoutumishaitasta määrätyn korvauksen osalta. Asia palautetaan tältä osalta lunastustoimikunnalle, jonka tulee ottaa se uudelleen käsiteltäväksi ja huomioon ottaen palauttamisen syy siinä laillisesti menetellä.
Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet maaoikeustuomari Orispää ja maaoikeusinsinööri Kaikkonen sekä maaoikeuden lautamiehet Karjalainen ja Kämäräinen.
Asian ovat ratkaisseet presidentti Heinonen sekä oikeusneuvokset Haarmann, Raulos, Tulokas ja Hidén. Esittelijä Marja-Leena Honkanen.
---
[SV]
Vid bestämmandet av inlösningsersättningen hade som vägledning använts en lokal prismodell, som grundade sig på prisuppgifter och kartmaterial angående områden som anskaffats för bostads- och fritidsbyggande. Högsta domstolen ansåg att modellen inte kunde tillämpas på det föremål som skulle värderas, då detta huvudsakligen bestod av trädlös kärrmark.
Hela rättsfallet är i FKKO-registret