Tenant's unauthorized sauna construction and failure to restore premises justified landlord's lease termination under Finnish tenancy law.

Vuokranantaja oli kieltänyt saunan rakentamisen kylpyhuoneeseen, koska siitä saattoi puutteellisen ilmanvaihdon vuoksi aiheutua vaurioita talon rakenteille sekä haittaa muille asukkaille. Vuokranantajalla oli hyväksyttävä syy antaa kielto. Kun vuokralainen oli kuitenkin rakentanut saunan kylpyhuoneeseen ja varoituksesta huolimatta kieltäytynyt saattamasta huoneistoa alkuperäiseen kuntoon, vuokralainen oli menettelyllään hoitanut huoneistoa huonosti ja vuokranantajalla oli oikeus huoneenvuokralain 61 §:n 1 momentin 5 kohdan nojalla purkaa vuokrasopimus.

HVL 61 § 1 mom 5 kohta

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Espoon asunto-oikeudessa

Kiinteistö Oy Maininkipirtti on 13.11.1989 A:lle ja B:lle tiedoksi toimitetun haastehakemuksen nojalla asunto-oikeudessa kertonut, että A ja B olivat vastoin yhtiön vuokranantajana antamaa nimenomaista kieltoa sekä rakennuslupaa hankkimatta rakentaneet yhtiöltä Espoossa vuokraamansa huoneiston Jälkimaininki 4 B 9 kylpyhuoneeseen saunan. Menettely oli aiheuttanut huoneistolle vahinkoa. Luvaton rakennelma oli ollut omiaan aiheuttamaan huoneistolle ja rakennukselle lisävahinkoa. Vuokralaisille oli 8.5.1989 annettu varoitus, mutta oikaisua ei ollut tapahtunut. Asialla oli yhtiölle vähäistä suurempi merkitys. Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

Sen vuoksi yhtiö on huoneenvuokralain 62 §:n, oikeastaan 61 §:n, 1 momentin 3 ja 5 kohdan nojalla vaatinut vuokrasopimuksen julistamista puretuksi ja vuokralaisten velvoittamista häädön uhalla luovuttamaan huoneisto yhtiön vapaaseen hallintaan. Yhtiö on lisäksi vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.

Asunto-oikeuden tuomio 12.12.1989

Asunto-oikeus, jossa A ja B olivat kiistäneet kanteen ja vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, on katsonut selvitetyksi, että vuokralaiset olivat 23.5.1988 kirjallisesti pyytäneet yhtiöltä lupaa saunan rakentamiseen kanteessa mainitun huoneiston kylpyhuoneeseen. Yhtiön hallitus oli 24.5.1988 pidetyssä kokouksessaan tehnyt päätöksen, jonka mukaan yhtiön huoneistoihin ei saanut rakentaa minkäänlaisia saunoja. Ote hallituksen kokouksesta laaditusta pöytäkirjasta oli 17.6.1988 annettu tiedoksi vuokralaisille.

Vuokralaiset olivat sen jälkeen kun he olivat saaneet tiedon hallituksen edellä mainitusta päätöksestä rakentaneet huoneistonsa kylpyhuoneeseen niin sanotun minisaunan.

Yhtiö oli 8.5.1989 antanut vuokralaisille tiedoksi huoneenvuokralain 62 §:ssä tarkoitetun 5.5.1989 päivätyn varoituksen.

Vuokralaiset eivät olleet varoituksessa annetun kehotuksen mukaisesti purkaneet saunaa. He olivat asuntooikeudessa ilmoittaneet, että sauna oli edelleen käytössä.

Huoneenvuokralain 61 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuokrasopimus, jos huoneistoa käytettiin muuhun tarkoitukseen kuin vuokrasopimusta tehtäessä oli edellytetty. Vuokrasopimusta tehtäessä huoneistossa ei ollut ollut saunaa. Yhtiö oli määrännyt, ettei huoneistoon saanut rakentaa minkäänlaista saunaa. Vuokralaiset olivat saunan rakentamalla ryhtyneet käyttämään huoneistoa muuhun tarkoitukseen kuin vuokrasopimusta tehtäessä oli edellytetty. Tämän vuoksi yhtiöllä oli oikeus purkaa vuokrasopimus ja saada häätö.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

Näillä perusteilla asunto-oikeus on huoneenvuokralain 61 §:n 1 momentin 3 kohdan ja oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoittanut A:n ja B:n häädön uhalla muuttamaan huoneistosta viimeistään 2.1.1990 sekä yhteisvastuullisesti korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut 800 markalla 16 prosentin korkoineen asunto-oikeuden tuomiosta lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 28.2.1990

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A ja B olivat saattaneet jutun, on lausunut, että vuokralaiset olivat asunto-oikeuden tuomiossa kerrotulla menettelyllään, joka oli omiaan vahingoittamaan talon rakenteita, lisäksi hoitaneet huoneistoa huonosti. Muilta osin hovioikeus on hyväksynyt asunto-oikeuden tuomion perustelut.

Sen vuoksi hovioikeus on huoneenvuokralain 61 §:n 1 momentin 3 ja 5 kohdan, 2 ja 4 momentin sekä 62 §:n 1 momentin nojalla jättänyt asian asunto-oikeuden tuomion lopputuloksen varaan. A ja B on oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan yhtiölle korvaukseksi vastauskuluista hovioikeudessa 650 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien, koska kulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle ja B:lle on myönnetty valituslupa 29.5.1990. Samalla on määrätty, ettei hovioikeuden tuomiota ollut toistaiseksi pantava täytäntöön tai täytäntöönpanoa jatkettava.

A ja B ovat vaatineet hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä sekä vapauttamistaan velvollisuudesta korvata yhtiön oikeudenkäyntikuluja asunto-oikeudessa ja hovioikeudessa. He ovat lisäksi vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan jutussa korkoineen.

Yhtiö on antanut siltä pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen. Yhtiö on ilmoittanut, että vuokralaiset oli hovioikeuden tuomion perusteella 30.4.1990 häädetty huoneistosta.

A ja B ovat antaneet heiltä yhtiön vastauksen ja sen liitteiden johdosta pyydetyn selityksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 25.6.1991

Perustelut

Oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen on painavia syitä, koska A ja B ovat rakentaneet saunan vastoin yhtiön nimenomaista kieltoa.

Lainkohdat

Huoneenvuokralaki 61 § 1 momentti 5 kohta, 2 ja 4 momentti sekä 62 § 1 momentti Laki oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa 36 §

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Kiinteistö Oy Maininkipirtille korvaukseksi yhtiöllä täällä olleista vastauskuluista 1.100 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ådahl, Riihelä, Lindholm, Taipale ja Suhonen

---

[SV]

Hyresvärden hade förbjudit hyresgästen att inreda en bastu i badrummet eftersom användningen av bastun på grund av bristfällig ventilation kunde skada fastigheten och orsaka omak för de övriga invånarna. Hyresvärden hade ett godtagbart skäl att utfärda förbudet. Då hyresgästen ändå hade inrett en bastu i badrummet och trots varning hade underlåtit att återställa lägenheten i sitt ursprungliga skick hade hyresgästen genom sitt förfarande vanvårdat lägenheten. Hyresvärden hade rätt att med stöd av 61 § 1 mom. 5 punkten hyreslagen häva hyresavtalet.

HyresL 61 § 1 mom 5 punkten

Hela rättsfallet är i FKKO-registret