Supreme Court allows real estate agent to testify and confirms buyer's right to recover earnest money after contract rescission.

Kiinteistövälitysliikkeen palveluksessa oleva edustaja, joka sai palkkansa provisiona myynnin kohteen kauppahinnasta, oli esteetön todistamaan kiinteistökaupan esisopimuksen purkamista koskevassa asiassa.

Kiinteistökaupan esisopimuksen mukaan kiinteistön ostaja maksoi käsirahan välitysliikkeelle, jolle se tuli jäämään kunnes lopullinen kauppakirja allekirjoitettaisiin. Tuon sopimusehdon perusteella välitysliike oli esisopimuksen purkauduttua velvollinen palauttamaan käsirahan ostajalle.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Tuusulan kihlakunnanoikeudessa

A on Tuusulasta olevia eläkeläisiä B:tä ja C:tä sekä Helsingin Kiinteistökeskus Oy:tä vastaan ajamassaan kanteessa ja sitä kehittäessään kertonut, että hän oli yhtiön myötävaikutuksella tehnyt 31.12.1987 B:n ja C:n kanssa kiinteistökaupan esisopimuksen, jolla B ja C sitoutuivat myymään ja A ostamaan Tuusulan kunnan Kirkonkylässä sijaitsevan Kivimäki nimisen tilan RN:o 30:5 800.000 markan kauppahinnasta esisopimuksessa lähemmin mainituin ehdoin. Esisopimuksen 1 kohdan mukaisesti A oli sopimuksen allekirjoitustilaisuudessa suorittanut 50.000 markkaa esisopimuksen vakuudeksi, ja rahat olivat jääneet yhtiön haltuun. Tiedot sanotusta tilasta A oli saanut yhtiön edustajalta sen sisältöisinä kuin ne oli merkitty yhtiön kaavakkeelle. Yhtiön edustajat olivat laatineet esisopimuksen.

A oli tammi-helmikuussa 1988 saanut tietää, että mainittu tila tulisi jäämään ainakin osittain suunnitteilla olevan tien ja sen suoja-alueiden alle. A:n ryhdyttyä selvittämään asiaa oli käynyt ilmi, että Uudenmaan tie- ja vesirakennuspiiri suunnitteli Hyrylän itäistä ohikulkutietä ja tarkoitus oli rakentaa sen ensimmäinen vaihe vuonna 1991 ja toinen vaihe vuoden 2000 jälkeen sekä ottaa jo ensimmäisessä rakennusvaiheessa tilan aluetta meluesteeksi. Toisessa rakennusvaiheessa tarvittaisiin lisää tilasta, ellei tie- ja vesirakennuspiiri päätyisi lunastamaan koko tilaa tietarkoituksiin. Myyjät olivat esisopimusta tehtäessä salanneet A:lta tiesuunnitelman.

A oli saatuaan tietää tiehankkeesta katsonut, ettei kaupan kohde enää vastannut sitä, mitä esisopimusta tehtäessä oli edellytetty. Hän oli lähettänyt yhtiölle 11.2.1988 päivätyn kirjeen, jossa hän oli vaatinut esisopimuksen purkamista sekä maksamansa käsirahan palauttamista. Yhtiön edustaja oli 18.2.1988 päivätyllä kirjeellään ilmoittanut A:lle, etteivät B ja C suostuneet esisopimuksen purkamiseen, ja väittänyt samalla, että A olisi tiennyt tiesuunnitelmasta jo ennen esisopimuksen tekoa.

A on katsonut, että koska B ja C olivat jättäessään ilmoittamatta tiesuunnitelmista salanneet kaupan solmimisen kannalta olennaisen seikan ja koska yhtiöllä oli käsiraha hallussaan ja yhtiön edustajat olivat laiminlyöneet selvittää esisopimuksen tekemisen yhteydessä kaupan solmimisen kannalta oleelliset tilaa koskevat seikat, B, C ja yhtiö vastasivat yhteisvastuullisesti käsirahan palauttamisesta.

Tämän vuoksi A on vaatinut, että esisopimus julistetaan puretuksi ja että B, C ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan A:lle käsirahana maksetut 50.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 31.12.1987 lukien sekä korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Vastaukset ja Helsingin Kiinteistökeskus Oy:n todistajan esteellisyyttä koskeva väite

B, C ja yhtiö ovat kiistäneet kanteen ja yhtiö on asiassa nimennyt todistamaan palveluksessaan olleen mainittua myyntitoimeksiantoa hoitaneen edustaja X:n. A on vastustanut X:n kuulemista todistajana, koska X sai yhtiöstä palkkansa provisiona myyntikohteen kauppahinnasta.

Kihlakunnanoikeuden todistajan esteellisyyttä koskeva päätös 13.4.1988

Kihlakunnanoikeus on katsonut, että koska X sai palkkansa provisiona myytävän kiinteistön kauppahinnasta, asiassa annettava tuomio saattoi tulla voimaan joko hänen hyväkseen tai häntä vastaan. Sen vuoksi X:ää oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 18 §:n nojalla ei voitu kuulla asiassa todistajana.

Kihlakunnanoikeuden päätös pääasiassa 26.10.1988

Yhtiö on kuitenkin asian laatuun nähden saanut pitää oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan.

Vaatimukset Helsingin hovioikeudessa

A on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti B:n ja C:n kanssa osallistumaan 50.000 markan käsirahan palauttamiseen ja hänellä kihlakunnanoikeudessa olleiden 9.000 markan määräisten oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen, kumpaankin kihlakunnanoikeuden määräämine korkoineen, sekä että yhtiö velvoitetaan korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

B ja C ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että A:n kanne hylätään ja että hovioikeudessa toimitetaan suullinen käsittely X:n kuulemiseksi todistajana tai asia palautetaan kihlakunnanoikeuteen todistajan kuulemista varten.

Yhtiö on vaatinut, että A velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut asiassa ja että hovioikeudessa pidetään suullinen käsittely X:n kuulemiseksi todistajana.

Hovioikeuden tuomio 4.7.1990

Todistajan esteellisyys

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 18 §:n 1 momentin mukaan jokaista muuta paitsi jutun asianosaista tai sitä, joka on ollut siinä asianosaisena, voidaan kuulustella todistajana. X ei ole ollut asiassa asianosaisen asemassa eikä siinä annettava ratkaisu tule voimaan hänen hyväkseen tai häntä vastaan niin kuin hän olisi ollut asianosaisena. Näin ollen X:ää olisi tullut asiassa kuulla todistajana. Asiassa esitetty näyttö huomioon ottaen oli kuitenkin pääteltävissä, ettei X:n kuuleminen todistajana saattanut vaikuttaa asian lopputulokseen. Sen vuoksi hovioikeus on hylännyt pyynnöt suullisen käsittelyn toimittamisesta ja asian palauttamisesta todistajan kuulemista varten.

Pääasiaratkaisu

Välittäjän on palautettava käsiraha tarjouksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle, jos kauppaa ei synny myyjästä johtuvasta syystä, vaikka myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen. Käsiraha 50.000 markkaa oli jäänyt yhtiön haltuun. Yhtiö oli niin ollen velvollinen osallistumaan B:n ja C:n kanssa yhteisvastuullisesti sen palauttamiseen takaisin A:lle.

Koska yhtiö oli hävinnyt asian, se oli velvollinen korvaamaan osaltaan A:n oikeudenkäyntikulut.

Näillä ja muutoin kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla hovioikeus on velvoittanut yhtiön yhteisvastuullisesti kihlakunnanoikeudessa maksuvelvollisiksi tuomittujen B:n ja C:n kanssa palauttamaan ja suorittamaan A:lle käsirahan 50.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 31.12.1987 lukien ja niin ikään yhteisvastuullisesti B:n ja C:n kanssa osallistumaan A:lla kihlakunnanoikeudessa olleiden oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen 3.000 markalla 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muilta osin kihlakunnanoikeuden päätöstä ei ole muutettu.

Yhtiö on velvoitettu suorittamaan A:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.500 markkaa, jonka korvaamiseen B ja C on velvoitettu osallistumaan yhteisvastuullisesti yhtiön kanssa 600 markan osalta.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Helsingin Kiinteistökeskus Oy:lle on myönnetty valituslupa 28.9.1990.

Yhtiö on valituksessaan vaatinut, että hovioikeuden todistajan esteellisyyttä koskevaa ratkaisua muutetaan siten, että todistajan kuulemiseksi asia palautetaan kihlakunnanoikeuteen tai suulliseen käsittelyyn hovioikeuteen, ja että joka tapauksessa hovioikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin kysymys on yhtiön suoritusvelvollisuudesta A:ta kohtaan välityssopimuksen mukaista välityspalkkiota vastaavalta osalta. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että se vapautetaan hovioikeuden tuomitsemasta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta ja että A velvoitetaan korvaamaan yhtiön asiassa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen.

A erikseen sekä B ja C yhteisesti ovat antaneet pyydetyt vastaukset ja vaatineet korvausta vastauskuluistaan. Vastauksista on käynyt ilmi, että B ja C ovat palauttaneet A:lle käsirahan 50.000 markkaa. B ja C ovat lisäksi ilmoittaneet, että tiehallitus on lunastanut Kivimäen tilan.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 12.6.1991

Käsittelyratkaisu

Helsingin Kiinteistökeskus Oy:n palveluksessa ollut B:n ja C:n myyntitoimeksiantoa hoitanut X, joka on saanut palkkansa provisiona myyntikohteen kauppahinnasta, on hovioikeuden mainitsemalla perusteella ollut esteetön todistamaan asiassa. Korkein oikeus hyväksyy myös hovioikeuden ratkaisun olla kuulematta X:ää todistajana. Korkein oikeus toteaa lisäksi, että esisopimus on alempien oikeuksien ratkaisuilla lainvoimaisesti purettu ja ettei X:n kuulemisella todistajana saata enää muutoinkaan olla merkitystä tässä asiassa. Sen vuoksi pyyntö asian palauttamisesta todistajan kuulemista varten hylätään.

Pääasiaratkaisu

Yhtiö on B:n ja C:n toimeksiannosta välittäjänä edustanut heitä kiinteistön myynnissä. Kun B:n, C:n ja A:n 31.12.1987 tekemä kiinteistökaupan esisopimus on purettu, A on oikeutettu saamaan takaisin suorittamansa 50.000 markan käsirahan. B:n ja C:n toimeksiannon perusteella yhtiölle ei ole syntynyt välityspalkkioon liittyviä oikeuksia A:ta kohtaan. Esisopimuksen 1 kohdan mukaan A maksoi käsirahan yhtiölle, jolle se tuli jäämään kunnes lopullinen kauppakirja allekirjoitettaisiin. Tuon sopimusehdon perusteella yhtiö on esisopimuksen purkauduttua velvollinen palauttamaan käsirahan A:lle. Vähennyksenä ei ole otettava huomioon yhtiön mahdollista palkkiosaatavaa B:ltä ja C:ltä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Helsingin Kiinteistökeskus Oy velvoitetaan suorittamaan korvaukseksi vastausten antamisesta aiheutuneista kuluista A:lle erikseen 1.200 markkaa 16 prosentin korkoineen tämän tuomion antamisesta lukien sekä B:lle ja C:lle yhteisesti 1.200 markkaa.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Portin, Riihelä, Ketola ja Taipale

---

[SV]

En person som representerade en fastighetsförmedlingsrörelse och vars lön var provision på priset för försålda fastigheter, var oförhindrad att vittna i ett mål angående hävning av ett föravtal om försäljning av en fastighet.

Enligt föravtalet angående fastighetsköpet erlade köparen handpenningen till förmedlingsrörelsen, hos vilken den skulle kvarbli till dess att slutligt köpebrev undertecknades. På grund av detta avtalsvillkor var förmedlingsföretaget skyldigt att återbetala handpenningen till köparen sedan föravtalet hävts.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret