Supreme Court allowed landlord's right to terminate lease for breach of transfer price clause under Land Lease Act.

Helsingin kaupungin ja vuokramiehen tekemän vuokrasopimuksen mukaan vuokranantajalla oli oikeus irtisanoa vuokrasopimus ja lunastaa tontilla olevat vuokramiehen rakennukset, jos vuokramies siirsi vuokraoikeutensa muulle kuin lähisukulaiselleen sopimuksessa tarkemmin määriteltyä luovutus- ja lunastushintaa korkeammalla hinnalla. Vuokrasopimukseen liittyi myös indeksiehto.

Sopimusehdot katsottiin maanvuokralain 4 §:n ja 21 §:n 1 momentin 1 kohdan sekä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n mukaisiksi ja sallituiksi.

MaanvuokraL 4 §

MaanvuokraL 21 § 1 mom 1 kohta

L indeksiehdon käytön rajoittamisesta 3 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Irtisanomisperusteet asuntoalueen vuokrauksessa oli lueteltu tyhjentävästi maanvuokralain 21 §:ssä eikä niitä voitu sopimuksin laajentaa. Maanvuokralain mukaan ei ollut sallittuna irtisanomisperusteena pidettävä sitä, että vuokraoikeutta siirrettäessä siirtäjän saama vastike ylitti jonkun tietyn määrän. Tämän vuoksi vuokrasopimuksen sanottu määräys oli mitätön. Mikäli sopimuksen irtisanomista koskevat ehdot katsottiin päteviksi, maanvuokrasopimus ei täyttänyt enää indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa määrättyjä edellytyksiä ja indeksiehto oli mainitun lain 6 §:n mukaan mitätön.

Sen vuoksi A on vaatinut, että 1a) vuokrasopimuksen kohdat 29 ja 30 ja niiden sijaan 17.1.1983 tehdyllä sopimuksella otetut ehdot maanvuokralain 4 §:n vastaisina vahvistettaisiin mitättömiksi ja toissijaisesti, mikäli ehdot katsottaisiin päteviksi, että 1b) sopimuksen 1 §:ään sisältyvä indeksiehto vahvistettaisiin indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n vastaisena mitättömäksi ja kaupunki velvoitettaisiin korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut.

Sittenkun raastuvanoikeus oli 14.11.1984 julistamallaan päätöksellä jättänyt kanteen tutkimatta 1a kohdan osalta ja antamatta lausuntoa kanteen 1b kohdan osalta, ja Helsingin hovioikeus oli 11.6.1986 kumonnut ja poistanut raastuvanoikeuden päätöksen ja palauttanut asian raastuvanoikeuteen uutta käsittelyä varten, A on toistanut vaatimuksensa ja lisäksi vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaukselle myös korkoa 16 prosenttia raastuvanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien.

Vastine

Kaupunki on kiistänyt kanteen ja katsonut, että vuokrasopimuksen ehdot eivät olleet maanvuokralain vastaisia ja että indeksiehto oli indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain mukainen. Kaupunki on vaatinut A:n velvoittamista korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 16 prosentin korkoineen raastuvanoikeuden päätöspäivästä lukien.

Raastuvanoikeuden päätös 15.4.1987

Raastuvanoikeus on katsonut, että vuokrasopimukseen otettu ehto, jonka mukaan luovutuksesta saatava vastike ei saanut ylittää sopimuksessa mainitulla tavalla määriteltyä arvoa, kun vuokraoikeus siirrettiin vastikkeellisesti muulle kuin aviopuolisolle, rintaperilliselle, ottolapselle, vanhemmille, ottovanhemmille, sisaruksille tai sisarpuolille, ei ollut maanvuokralain vastainen. Sanottu ehto ei rajoittanut vuokramiehen oikeutta siirtää vuokraoikeutta toiselle kaupunkia kuulematta. Vuokraoikeuden siirtäminen noudattamatta vuokrasopimuksessa mainittua siirtämiseen liittyvää ehtoa vastikkeen suuruudesta oli katsottava maanvuokralain 21 §:n 1 momentin kohdan tarkoittamaksi vuokrasopimuksen vastaiseksi siirtämiseksi, jonka perusteella vuokranantajalla oli oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Sanottua perustetta oli pidettävä saman lain 4 §:n tarkoittamana sallittuna irtisanomisperusteena.

Koska vuokrasopimuksen vastainen siirtäminen oli sellainen irtisanomisperuste, josta oli säädetty maanvuokralaissa, indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain 3 §:n mukaan indeksiehdon ottaminen kysymyksessä olevaan vuokrasopimukseen oli sallittua.

Sen vuoksi raastuvanoikeus on hylännyt kanteen ja velvoittanut A:n korvaamaan kaupungin oikeudenkäyntikulut 4.500 markalla 16 prosentin korkoineen 15.4.1987 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 28.10.1987

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, on todennut selvennyksenä raastuvanoikeuden päätökseen, että kanteessa tarkoitetulla sopimusehdolla oli rajoitettu vuokramiehen oikeutta siirtää vuokraoikeus kolmannelle määräämällä enimmäisvastikkeesta, jonka vuokramies oli oikeutettu perimään vuokraoikeuden siirrosta. Sopimuksen vastaisen siirtämisen perusteella vuokranantaja oli maanvuokralain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisesti oikeutettu irtisanomaan vuokrasopimuksen. Vuokrasopimukseen otettu ehto vuokranantajan lunastus- ja irtisanomisoikeudesta ei ollut maanvuokralain 4 §:n vastainen eikä siis mitätön.

Näillä selvennyksillä hovioikeus on hyväksynyt raastuvanoikeuden päätöksen ja jättänyt sen lopputuloksen pysyväksi. A on velvoitettu korvaamaan kaupungin vastauskulut 600 markalla 16 prosentin korkoineen 28.10.1987 lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle on myönnetty valituslupa 17.2.1988. A on valituksessaan vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä. Kaupunki on antanut siltä pyydetyn vastauksen vaatien korvausta vastauskuluistaan 16 prosentin korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Hyväksyen hovioikeuden tuomion ja hovioikeuden jo hyväksymät raastuvanoikeuden päätöksen perustelut Korkein oikeus katsoo, ettei ole syytä muuttaa hovioikeuden tuomiota. A velvoitetaan suorittamaan Helsingin kaupungille korvaukseksi sillä vastauksen antamisesta olleista kuluista 1.000 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Takala, Nikka- rinen, Riihelä ja af Hällström

---

[SV]

Enligt ett legoavtal mellan Helsingfors stad och en legotagare hade legogivaren rätt att säga upp avtalet och lösa in legotagarens byggnader på tomten om legotagaren överlät legorätten till någon som inte var närbesläktad och till ett pris som var högre än det överlåtelsepris och den löseskillning som närmare angetts i legoavtalet. I avtalet ingick även ett indexvillkor.

Avtalsvillkoren ansågs stå i överensstämmelse med stadgandena i 4 § och 21 § 1 mom. 1 punkten jordlegolagen samt 3 § lagen om begränsning av användningen av indexvillkor och vara tillåtna.

JordlegoL 4 §

JordlegoL 21 § 1 mom 1 punkten

L om begränsning av användningen av indexvillkor 3 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret