Supreme Court allows appeal against eviction, ruling lower court violated civil code interpretation rules on lease renewal.

Απόφαση 991 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 991/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 20 Φεβρουαρίου 2009, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Λάμπρο Παπαϊωάννου και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης Εταιρίας με την επωνυμία "ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΑΛΛΙΩΤΑΚΗΣ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ-ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΩΝ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ", που εδρεύει στην Σταλίδα Πεδιάδος Ηρακλείου Κρήτης και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Παντουβάκη, ο οποίος ανακάλεσε την από 17/2/2009 δήλωση για παράσταση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, παραστάθηκε αυτοπροσώπως και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 8/11/2004 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 368/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 237/2008 του Εφετείου Κρήτης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 8/7/2008 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ελευθέριος Μάλλιος, ανέγνωσε την από 16/2/2009 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Κατά το άρθρο 5 παρ.1 του π.δ. 34/1995, όπως διαμορφώθηκε μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο 7 παρ.6 του ν.2741/1999, η νόμιμη διάρκεια των μισθώσεων που υπάγονται στο εν λόγω π.δ/μα είναι δωδεκαετής. Σύμφωνα δε με το άρθρο 7 παρ.8 του ν.2741/1999 η ως άνω ρύθμιση καταλαμβάνει και τις υφιστάμενες μισθώσεις, δηλαδή αυτές που έχουν καταρτισθεί πριν από την ισχύ του νόμου τούτου (28-9-1999) και δεν έχουν συμπληρώσει συνολικό χρόνο δώδεκα ετών.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ειρημένου π.δ/τος, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ.14 και 15 του Ν.2741/1999, προκύπτει α) ότι, σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει στον μισθωτή, ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών και β) ότι η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων, και όταν, μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών, χωρίς η σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή να έχει ασκηθεί εντός εννέα μηνών από τη λήξη της μισθώσεως, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.

Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία. 'Ετσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12+4) δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για άϋλη εμπορική αξία.

Νομοθετικός σκοπός της ρυθμίσεως αυτής είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων του μισθωτή και του εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του Ν.2741/1999 "σε αυτή την περίπτωση με την επιπλέον παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο θεωρείται ότι καρπώθηκε (ο μισθωτής) την άϋλη αυτή εμπορική αξία". Εξάλλου, όπως προκύπτει από τη διάταξη του άρθρου 58 παρ.11 του π.δ. 34/1995, ως χρόνος παραμονής στη χρήση του μισθίου, με βάση τον οποίο προσδιορίζεται η νόμιμη (δηλ.

η υποχρεωτική) διάρκεια της μισθώσεως, νοείται ο συνολικός χρόνος που συμπληρώνεται, χωρίς διακοπή, στο πρόσωπο του μισθωτή, συνυπολογιζόμενου και του χρόνου των τυχόν δικαιοπαρόχων του, ανεξαρτήτως του είδους της συμβάσεως. Ως εκ τούτου, συνυπολογίζεται και ο χρόνος της προγενέστερης μισθώσεως, στην περίπτωση που αυτή ανανεώνεται ή στην περίπτωση που καταργείται και συνάπτεται νέα μίσθωση μεταξύ των ίδιων προσώπων.

Αν όμως οι συμβαλλόμενοι, στο πλαίσιο της συμβατικής ελευθερίας (άρθρο 361 ΑΚ), η οποία περιλαμβάνει και την ελευθερία διαμορφώσεως του περιεχομένου της συμβάσεως, ήθελαν πράγματι στη συγκεκριμένη περίπτωση την κατάργηση της παλαιάς και τη σύναψη νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά, τότε στο νόμιμο χρόνο διάρκειας της μισθώσεως δεν συνυπολογίζεται ο χρόνος της προηγούμενης μισθώσεως.

Και τούτο, διότι η διάταξη του άρθρου 58 παρ.11 του π.δ. 34/1995 είναι ερμηνευτική των δηλώσεων βουλήσεως των συμβαλλομένων και δεν εφαρμόζεται, αν προκύπτει σαφώς ότι, με τις εκατέρωθεν δηλώσεις τους, οι συμβαλλόμενοι ήθελαν την κατάρτιση νέας μισθώσεως ανεξάρτητης από την παλαιά. Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 559 αριθ. 1α του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, δηλαδή οι διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, μέσα από την εφαρμογή των οποίων θα ανευρεθεί και θα κατανοηθεί το πραγματικό περιεχόμενο μιας δικαιοπραξίας, κατά τρόπο ώστε τούτο να ανταποκρίνεται στην πραγματική θέληση των δικαιοπρακτούντων.

Η προσφυγή στις διατάξεις αυτές προϋποθέτει την ύπαρξη κενού ή ασάφειας στη δικαιοπραξία, που διαπιστώνεται από το δικαστήριο, έστω και έμμεσα. 'Εμμεση διαπίστωση κενού στη σύμβαση ή αμφιβολία σχετικά με τη δήλωση βουλήσεως προκύπτει και όταν παρά τη ρητή διαβεβαίωση περί της ανυπαρξίας τους το δικαστήριο προβαίνει σε ερμηνεία της συμβάσεως, από την οποία αποκαλύπτεται ότι το δικαστήριο αντιμετώπισε κενό ή αμφιβολία σχετικά με τη δήλωση βουλήσεως των συμβαλλομένων, συνεπεία των οποίων δημιουργήθηκε η ανάγκη προσφυγής σε ερμηνεία της δηλώσεως βουλήσεως.

Η έμμεση αυτή διαπίστωση κενού ή αμφιβολίας μπορεί να προκύπτει από το γεγονός ότι το δικαστήριο για την αληθινή έννοια της συμβάσεως έλαβε υπόψη του και άλλα στοιχεία που βρίσκονται εκτός του κειμένου και μετά της συμβάσεως ή χρησιμοποιεί επιχειρήματα. Εάν επομένως το δικαστήριο της ουσίας, παρά την έμμεση αυτή διαπίστωση κενού ή αμφιβολίας για την έννοια της συμβάσεως παραλείπει να προσφύγει στις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, υποπίπτει στην πιο πάνω αναιρετική πλημμέλεια.

Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο δέχτηκε ανελέκτως τα ακόλουθα: "Ο ... την 29-4-1985 με ιδιωτικό μισθωτήριο συμφωνητικό, που φέρει βεβαία χρονολογία, εκμίσθωσε στον εναγόμενο και στην ... ένα ισόγειο κατάστημα στο ... συνολικού εμβαδού 80 τμ, για να χρησιμοποιηθεί από αυτούς για την άσκηση εμπορικής δραστηριότητας, και συγκεκριμένα ως κατάστημα ανθέων και συναφών ειδών, με μηνιαίο μίσθωμα 57.600 δραχμές προκαταβαλλόμενο την πρώτη ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα, και διάρκεια μισθώσεως τριών ετών, από την 1-5-1985 μέχρι την 30-4-1988.

Το μίσθιο παραδόθηκε στη χρήση των μισθωτών, οι οποίοι πλέον έκαναν ακώλυτη χρήση αυτού , η δε μίσθωση υπήχθη στις προστατευτικές διατάξεις του Νόμου 813/1978. Με την από 17-12-1985 συμφωνία μεταξύ των παραπάνω συμβληθέντων και του ... συμφωνήθηκε η αποχώρηση της παραπάνω δεύτερης μισθώτριας και η υπεισέλευση στη μισθωτική σχέση στη θέση του μισθωτή του νέου συμβληθέντος.

Επιπλέον συμφωνήθηκε ρητά ότι το μίσθιο μπορεί να χρησιμοποιηθεί και από εταιρία που θα συσταθεί μεταξύ των μισθωτών. Την 19-12-1985 οι παραπάνω μισθωτές προέβησαν στη σύσταση ομόρρυθμης εταιρίας, με την επωνυμία ... ΟΕ, με αντικείμενο, μεταξύ των άλλων, την εκμετάλλευση ανθοπωλείου, ορίστηκαν δε και οι δύο διαχειριστές, ενεργούντες από κοινού, (δημοσίευση στο βιβλίο εταιριών του Πρωτοδικείου Ηρακλείου με, αριθμό ...).

Οι μισθωτές παραχώρησαν στην εταιρία το μίσθιο ακίνητο, όπως είχαν κατά τούτο δικαίωμα από το προαναφερθέν μισθωτήριο. Με το από 3-6-1985 νεότερο ιδιωτικό συμφωνητικό οι ίδιοι παραπάνω συμβληθέντες, αναφερόμενοι στα δύο προαναφερθέντα συμφωνητικά και τους όρους του αρχικού μισθωτηρίου, παράτειναν τη διάρκεια της μισθώσεως μέχρι την 30-4-1992 και αναπροσάρμοσαν το μίσθωμα για όλη τη διάρκειά της.

Την 7-8-1991 απεβίωσε ο αρχικός εκμισθωτής και στη θέση του σε όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της μισθώσεως υπεισήλθαν οι αναφερόμενοι στο δικόγραφο ανεψιοί αυτού, ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι του, που αποδέχτηκαν την κληρονομιά, όπως συνομολογείται από τον εναγόμενο. Την 3-2-1992, με ιδιωτικό συμφωνητικό, που καταχωρήθηκε κάτω από το με ημερομηνία 3-6-1998 συμφωνητικό παράτασης της μίσθωσης, ο ...

ως αντιπρόσωπος των προαναφερθέντων κληρονόμων του αρχικού εκμισθωτή, ιδιοκτητών του καταστήματος πλέον και εκμισθωτών, που ενεργούσε με βάση το ...πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Καστελίου Αικατερίνης Στεφανάκη-Μαρνεράκη, συμφώνησε με τους ίδιους παραπάνω μισθωτές την παράταση της μίσθωσης για τρία έτη μέχρι την 1-2-1995, το μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε και ορίστηκε ότι κατά τα λοιπά ισχύει η αρχική συμφωνία.

Ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι μετά τη σύσταση της εταιρίας μεταξύ των μισθωτών έγινε εκχώρηση της μισθωτικής σχέσης με τη σύμφωνη γνώμη του εκμισθωτή και η εταιρία από τη σύστασή της κατέστη μισθώτρια του μισθίου ακινήτου δεν αποδείχτηκε. Ειδικότερα από τα ιδιωτικά συμφωνητικά που συνάφθηκαν μεταξύ του εκμισθωτή ή του εκπροσώπου των εκμισθωτών κληρονόμων και των μισθωτών μετά τη σύσταση της εταιρίας προκύπτει ότι οι μισθωτές συμβαλλόμενοι ενεργούν ατομικά και όχι ως διαχειριστές εταιρίας και αναφέρονται στα προγενέστερα κάθε φορά μεταξύ τους συμφωνητικά μισθώσεως.

Δεν προκύπτει το αντίθετο από το ότι σε δύο μόνο μηνιαίες αποδείξεις καταβολής του μισθώματος, που επικαλείται ο εναγόμενος, αναγράφεται ότι το μίσθωμα το κατέβαλε η εταιρία και το ότι στις δηλώσεις αποτελεσμάτων κερδών και ζημιών και στα αναλυτικά στοιχεία φορολογίας εισοδήματος προς την αρμοδία Δ.Ο.Υ.

αναγράφονται τα μισθώματα για το παραπάνω μίσθιο ως δαπάνη, καθόσον αυτό οφείλεται στη χρήση του μισθίου, λόγω της παραχώρησης, που έγινε κατόπιν της παραπάνω συμφωνίας, και τις εξ αυτής νόμιμες πλέον υποχρεώσεις της εταιρίας. Κατά συνέπεια ο παραπάνω ισχυρισμός του εναγομένου είναι αβάσιμος κατ' ουσία.

Αντίθετα, προέκυψε μόνο η παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου στην εταιρία που συστήθηκε, παραχώρηση η οποία δεν αλλοιώνει υποκειμενικά τη μισθωτική σχέση, που εξακολούθησε στην προκειμένη περίπτωση να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβληθέντων εκμισθωτή και μισθωτών και να έχει ο πρώτος την ιδιότητα του εκμισθωτή, οι λοιποί την ιδιότητα του μισθωτή και η νομιμοποίηση για την άσκηση των δικαιωμάτων που απορρέουν από την αρχική σύμβαση της μίσθωσης να εξακολουθεί να υπάρχει μεταξύ τους...

Κατόπιν αυτών ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι την 15-3-1992 λύθηκε άτυπα η μίσθωση μεταξύ εκμισθωτών και της εταιρίας είναι χωρίς έννομη επιρροή και αβάσιμος, αφού δεν είχε συναφθεί ποτέ τέτοια μίσθωση. Περαιτέρω, με το από 15-3-1992 νεώτερο συμφωνητικό, που φέρει βεβαία χρονολογία μεταξύ των ιδίων παραπάνω εκμισθωτών, που ενεργούσαν με τον προαναφερόμενο αντιπρόσωπό τους με βάση το ίδιο πληρεξούσιο έγγραφο και του εναγομένου, στο οποίο συμφωνητικό γίνεται αναφορά στα δύο πρώτα συμφωνητικά, παρέτειναν τη μίσθωση για έξι χρόνια μέχρι την 4-5-1998, όρισαν το μίσθωμα στο ίδιο παραπάνω ποσό με το αμέσως προηγούμενο συμφωνητικό της 3-2-1992 και τη συμβατική αναπροσαρμογή στο ίδιο ποσοστό 10% ετήσιας αύξησης.

Το τελευταίο αυτό συμφωνητικό συνήφθη ένα μήνα μάλιστα μετά τη σύναψη του προαναφερθέντος συμφωνητικού παράτασης για το λόγο ότι έπαψε η εταιρική συνεργασία μεταξύ των δύο μισθωτών, ο δεύτερος των μισθωτών ... αποχώρησε από το κατάστημα και τη μισθωτική σχέση και στο κατάστημα και στη μέχρι τότε ασκούμενη επιχείρηση παρέμεινε πλέον μόνο ο εναγόμενος ως μισθωτής, λόγος για τον οποίο και συνάφθηκε το από 15-3-1992 συμφωνητικό.

Από όλο το περιεχόμενο του συμφωνητικού αυτού προκύπτει σαφώς, και χωρίς να υπάρχει καμιά αμφιβολία, αφού δεν υπάρχει κανένα κενό και δεν χρειάζεται προσφυγή στις διατάξεις 173 και 200 ΑΚ για την ερμηνεία των συμβάσεων, ότι πρόκειται για συμφωνητικό παράτασης της μίσθωσης μεταξύ των εκμισθωτών και του εναγομένου μισθωτή, καθόσον γίνεται ρητή αναφορά στα δύο αρχικά συμφωνητικά, το μίσθωμα είναι το ίδιο ποσό των 140.000 δραχμών, που είχε συμφωνηθεί με το αμέσως προηγούμενο συμφωνητικό παράτασης, το ίδιο και το ποσοστό της ετήσιας αύξησης της συμβατικής αναπροσαρμογής του μισθώματος, δεν ασκεί δε καμιά επιρροή στο νομικό χαρακτηρισμό της συμβάσεως το γεγονός ότι το συμφωνητικό επιγράφεται ως ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως και όχι ως συμφωνητικό παράτασης μίσθωσης.

Αν επρόκειτο για εντελώς νέα μίσθωση, όπως ισχυρίζεται ο εναγόμενος, αντενάγων, ανεξάρτητη από την αρχική μίσθωση και τις παρατάσεις της, τότε δεν θα γινόταν καμιά αναφορά στα δύο πρώτα συμφωνητικά, ενόψει μάλιστα του ότι οι εκμισθωτές δεν ήταν οι αρχικοί αλλά είχαν υπεισέλθει στη μισθωτική σχέση ως κληρονόμοι του αρχικού εκμισθωτή, αλλά και αυτό ακόμη δεν θα ασκούσε επιρροή για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 58§11 ΠΔ 34/1995, ως θα εκτεθεί στη συνέχεια, καθόσον στο χρόνο της συνολικής χρήσης του μισθίου συνυπολογίζονται οι διαδοχικές παρατάσεις και ανανεώσεις της μισθώσεως, καθώς και οι τυχόν νέες αυτοτελείς μισθώσεις με τον ίδιο μισθωτή...

Πρέπει δε να σημειωθεί ότι ο εναγόμενος δεν ισχυρίστηκε ότι με το συμφωνητικό αυτό ήθελαν την κατάργηση της παλαιάς μίσθωσης και τη σύναψη νέας μίσθωσης ανεξάρτητης από την παλιά, δεν αρκεί δε για τη συγκρότηση του ισχυρισμού αυτού η επίκληση μόνο ότι καταρτίστηκε νέα μίσθωση, αλλά ούτε αποδείχτηκε και κάτι τέτοιο για τους ίδιους παραπάνω λόγους που κρίθηκε ότι πρόκειται για παράταση της ίδιας μίσθωσης.

Περαιτέρω, με την 227/1998 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, σε δίκη μεταξύ των νυν διαδίκων, κρίθηκε τελεσιδίκως ότι το παραπάνω, με ημερομηνία 15-3-1992 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ των εκμισθωτών, που ενεργούσαν δια του προαναφερθέντος αντιπροσώπου τους και του εναγομένου δεν ήταν πλαστό κατά το περιεχόμενό του και συγκεκριμένα κατά τους όρους για τη διάρκεια της μίσθωσης και το ύψος του μισθώματος, και δεν ήταν αντικείμενο ούτε κρίθηκε ζήτημα αν η σύμβαση αυτή ήταν νέα αυτοτελής μίσθωση ή παράταση της μίσθωσης που ήδη υπήρχε, τα δε αναφερόμενα στην εκκαλούμενη απόφαση ότι με την απόφαση αυτή κρίθηκε ότι η σύμβαση της 15-3-1992 ήταν νέα και όχι παράταση προηγουμένης σύμβασης είναι εσφαλμένα.

Κατά συνέπεια ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι αυτή η τελευταία συμφωνία είναι νέα μίσθωση, που άρχισε την 15-3-1992, είναι αβάσιμος. Η ενάγουσα εταιρία απέκτησε κατά κυριότητα το μίσθιο ακίνητο αιτία πωλήσεως με το ... συμβόλαιο πωλήσεως της συμβολαιογράφου Χερσονήσου Γ. Σαββάκη, που μεταγράφηκε νόμιμα και υπεισήλθε ως νέα κτήτωρ σε όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις της μισθώσεως.

Η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης έληξε την 4-5-1998, ο μισθωτής εξακολούθησε να είναι στην κατοχή και χρήση του μισθίου, χωρίς αντίρρηση από την ενάγουσα εκμισθώτρια, η δε μίσθωση από τότε μετατράπηκε σε μίσθωση με διάρκεια αορίστου χρόνου... με καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα κατά το χρόνο της άσκησης της αγωγής το ποσό των 1094 ευρώ.

Η μίσθωση αυτή κατελήφθη από την ισχύ του Νόμου 2741/1999 (ισχύς από 28-9-1999), με τον οποίο αντικαταστάθηκαν, μεταξύ των άλλων, οι διατάξεις των άρθρων 58, 60 και 61 του ΠΔ 34/1995. Ο εναγόμενος είναι στη χρήση του μισθίου συνεχώς από την 1-5-1985, που άρχισε η διάρκεια της μίσθωσης αυτής με το από 29-4-1985 πρώτο ιδιωτικό συμφωνητικό μέχρι την 4-5-1998 που έληξε η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης με το από 15-3-1992 τελευταίο ιδιωτικό συμφωνητικό και στη συνέχεια μέχρι την άσκηση της αγωγής την 15-11-2004 (βλ.

τη σημείωση στο επιδοθέν στον εναγόμενο αντίγραφο της αγωγής). Επομένως την 31-8-1997, αλλά και την 4-5-1998 που έληξε η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης, ο εναγόμενος, που ήταν μισθωτής κατά την έναρξη της ισχύος του Ν. 2041/1992, είχε συμπληρώσει κατά την έννοια του άρθρου 58§11 ΠΔ 34/1995, όπως ισχύει, συνολικό χρόνο παραμονής στο μίσθιο μεγαλύτερο από μια δωδεκαετία (συναποτελούμενο από το χρόνο των δώδεκα ετών μέχρι την 31-8-1997 και τον περαιτέρω συμβατικό χρόνο μέχρι 4-5-1998), με συνυπολογισμό όλων των διαδοχικών παρατάσεων και ανανεώσεων της μίσθωσης...

Η ενάγουσα εταιρία μετά την πάροδο της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης την 4-5-1998 και επειδή τότε είχε συμπληρωθεί δωδεκαετία, είχε πλέον δικαίωμα άσκησης αγωγής για απόδοση του μισθίου για το λόγο αυτό... όμως δεν άσκησε τέτοια αγωγή απόδοσης του μισθίου εντός εννέα μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου 2741/1999, εν όψει του ότι η μίσθωση είχε λήξει πριν την ισχύ του Νόμου αυτού...

Κατά συνέπεια η μίσθωση αυτή θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα χρόνια από τότε που έληξε αναγκαστικά, ήτοι από την 31-8-1997, και συγκεκριμένα παρατάθηκε μέχρι την 1-9-2001... Από την έναρξη της μισθώσεως την 1-5-1985 μέχρι την 1-9-2001 τουλάχιστον έχει παρέλθει συνολικό χρονικό διάστημα 16 ετών, στο οποίο ο εναγόμενος ήταν ανελλιπώς στη χρήση του μισθίου.

Το ίδιο διάστημα 16 ετών έχει παρέλθει και αν ακόμη η έναρξη της παραπάνω τετραετίας υπολογιζόταν από τη λήξη της συμβατικής διάρκειας της μισθώσεως την 4-5-1998. Μετά την πάροδο της τετραετίας αυτής η ενάγουσα εταιρία στις 15-11-2004 άσκησε αγωγή, επί της οποίας η εκκαλούμενη απόφαση, για απόδοση της χρήσης του μισθίου, λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας.

Η αγωγή αυτή αποτελεί καταγγελία της μισθώσεως αυτής, που είναι αορίστου πλέον χρόνου, και χωρίς τη ρητή ακόμη αναφορά ότι η αγωγή αποτελεί καταγγελία, αφού η άσκησή της και μόνο επέχει ισχύ καταγγελίας, και επέφερε τη λήξη της την 30-11-2004, κατά τα άρθρα 662 ΚΠολΔ και 609 ΑΚ. Κατά συνέπεια και σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 61 περ δ ΠΔ 34/1995 η ενάγουσα εταιρία δεν οφείλει να καταβάλει αποζημίωση για την αποκατάσταση της άϋλης εμπορικής αξίας και η αγωγή έπρεπε να γίνει δεκτή κατ' ουσία, χωρίς να υποχρεωθεί η ενάγουσα στην καταβολή της αποζημίωσης αυτής πριν από την απόδοση του μισθίου.

Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο το οποίο με την εκκαλούμενη απόφαση δέχτηκε κατ' ουσία την ανταγωγή, κρίνοντας ότι η συμφωνία που συνάφθηκε την 15-3-1992 μεταξύ των εκμισθωτών και του εναγομένου είναι νέα μίσθωση, που έληξε με την πάροδο της 12ετίας την 14-3-2004 και ότι εκ τούτου οφείλεται αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, και υποχρέωσε την ενάγουσα να καταβάλει στον εναγόμενο πριν από την απόδοση του μισθίου αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων, ποσού 26.256 ευρώ, για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, εσφαλμένα ερμήνευσε και εφήρμοσε το νόμο και εσφαλμένα εκτίμησε τις αποδείξεις κατά τους βάσιμους λόγους εφέσεως".

Όπως προκύπτει από τις παραπάνω αιτιολογίες της προσβαλλόμενης αποφάσεως το Εφετείο, ως προς το ζήτημα αν με το από 15-3-1992 νεώτερο συμφωνητικό που κατάρτισαν οι δικαιοπάροχοι της αναιρεσίβλητης εταιρίας εκμισθωτές με τον αναιρεσείοντα μισθωτή συμφωνήθηκε απλώς παράταση της ισχύουσας μισθώσεως ή έχει συναφθεί νέα μίσθωση ανεξάρτητη από την προηγούμενη παρά την ρητή διαβεβαίωση ότι δεν υπάρχει κανένα κενό στη νεώτερη αυτή σύμβαση, εν τούτοις προβαίνει σε ερμηνεία της συμβάσεως, από την οποία αποκαλύπτεται ότι το δικαστήριο της ουσίας αντιμετώπισε κενό ή αμφιβολία σχετικά με την έννοια της δηλώσεως βουλήσεως των συμβαλλομένων ως προς το ανωτέρω ζήτημα, συνεπεία της οποίας δημιουργήθηκε η ανάγκη προσφυγής σε ερμηνεία της δηλώσεως βουλήσεως.

Η έμμεση αυτή διαπίστωση κενού ή αμφιβολίας προκύπτει από το γεγονός ότι το Εφετείο για τη διαμόρφωση της κρίσης του ότι με το επίμαχο συμφωνητικό συμφωνήθηκε παράταση της ισχύουσας μίσθωσης έλαβε υπόψη όχι μόνο την περιεχόμενη σ'αυτό σχετική δήλωση βουλήσεως των συμβαλλομένων, αλλά και άλλα στοιχεία που βρίσκονται έξω από το κείμενο του συμφωνικού, όπως το γεγονός ότι σ'αυτό γίνεται παραπομπή στα δύο αρχικά συμφωνητικά της μίσθωσης, και ότι το μίσθωμα και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του είναι τα ίδια με το αμέσως προηγούμενο μισθωτητικόπαρατάσεως της μισθώσεως, συνάμα δε στηρίξε την κρίση του αυτή σε επιχειρημα που άντλησε από την περιεχόμενη στο εν λόγω συμφωνητικό παραπομπή στα δύο πρώτα συμφωνητικά της μισθώσεως.

Ενώ όμως έπρεπε, μετά την άνω διαπίστωση, να προσφύγει στους περιεχόμενους στα άρθρα 173 και 200 ΑΚ ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, προκειμένου να αποσαφηνίσει το νόημα των επίμαχων δηλώσεων βουλήσεως με τα μέτρα της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, δεν έκανε χρήση των εν λόγω κανόνων, ούτε παραθέτει στην απόφασή του στοιχεία δηλωτικά της χρήσεως των κανόνων αυτών.

Ως εκ τούτου, το Εφετείο παραβίασε, παραλείποντας να εφαρμόσει, καίτοι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής, τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ. Επομένως, ο εκ του άρθρου 559 αρ.1α ΚΠολΔ απορρέων δεύτερος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, κατά το μέρος με το οποίο καταλογίζεται στο Εφετείο η πλημμέλεια αυτή, είναι βάσιμος.

Κατ' ακολουθία, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, το οποίο θα συγκροτηθεί από δικαστές άλλους από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως. Τα δικαστικά έξοδα πρέπει να επιβληθούν σε βάρος της αναιρεσίβλητης (άρθρα 176 και 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 237/2008 απόφαση του Εφετείου Κρήτης.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο με άλλη σύνθεση. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει σε χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 8 Απριλίου 2009 και

Δημοσιεύθηκε, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στην Αθήνα στις 28 Απριλίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ