Supreme Court remands case for retrial due to insufficient reasoning on Article 703 of the Civil Code regarding broker fees.

Απόφαση 965 / 2006 (Β1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 965/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

B1΄ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Θεόδωρο Αποστολόπουλο, Αντιπρόεδρο, Ιωάννη Δαβίλλα, Γεώργιο Καράμπελα, Εμμανουήλ Καλούδη και Μάριο - Φώτιο Χατζηπανταζή, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 10 Ιανουαρίου 2006, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ :

Της αναιρεσείουσας : Ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία «.... ΟΕ», που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα. Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ζαχαρία Καμπούρη.

Της αναιρεσίβλητης : Εταιρείας με την επωνυμία «BAZAAR AE» που εδρεύει στο Μοσχάτο Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα. Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Γκαρίκο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6 Ιουλίου 1998 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις : 182/1999 του ίδιου Δικαστηρίου και 2475/2001 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 20 Νοεμβρίου 2002 αίτησή της. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής Αρεοπαγίτης Εμμανουήλ Καλούδης διάβασε την από 13 Σεπτεμβρίου 2004 έκθεση της Αρεοπαγίτου Νίκης Γιαννακάκη, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων αναιρέσεως. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Eπειδή κατά τη διάταξη του άρθρου 703 παρ.1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον άλλο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτή ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως που τον ενδιαφέρει.

Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας.

Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της συμβάσεως με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του. Το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχτηκε τα ακόλουθα:

Η εναγομένη ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία «ΒΑΖΑΑR Α.Ε.», με την από 2-6-1997 έγγραφη εντολή της προς την κτηματομεσιτική εταιρεία με την επωνυμία «..... Ε.Π.Ε.», ανέθεσε σ' αυτήν την υπόδειξη ακινήτου προς αγορά ή μίσθωση, για στέγαση της επιχειρήσεώς της ( SUPER ΜΑRΚΕΤ). Η κτηματομεσιτική αυτή εταιρεία, δια του υπαλλήλου της ...., υπέδειξε τον Ιούνιο 1997 στον εκπρόσωπο της εταιρείας «ΒΑΖΑΑR Α.Ε.» ...., το ευρισκόμενο στην Αθήνα επί της οδού ....

ακίνητο (ισόγειο κατάστημα) της ..., η οποία, επίσης, είχε δώσει στην ίδια εταιρεία την από 20-5-1997 έγγραφη εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για μίσθωση του ακινήτου αυτού και έφερε τα μέρη σε διαπραγματεύσεις. Και ενώ τον Αύγουστο του ίδιου έτους (1997) είχε συνταχθεί η σχετική σύμβαση μισθώσεως, δεν υπογράφηκε, λόγω ανακύψαντος σχετικού προβλήματος.

Μετά τη ματαίωση της υπογραφής της συμβάσεως αυτής οι ως άνω ενδιαφερόμενοι .... και εταιρεία «ΒΑΖΑΑR Α.Ε.» απευθύνθηκαν και στην ενάγουσα, ως μεσίτρια, για υπόδειξη άλλης ευκαιρίας, με σχετικές έγγραφες εντολές από 7-8-1997 και 4-9-1997 αντιστοίχως. Παρότι όμως στην έγγραφη εντολή της εταιρείας «ΒΑΖΑΑR Α.Ε.» αναγράφεται ως υποδειχθέν στον εκπρόσωπό της από την ενάγουσα και το ως άνω επί της οδού ...

ακίνητο, η μάρτυρας-υπάλληλος της ενάγουσας .... κατέθεσε ότι ο εκπρόσωπος της εταιρείας «BAZAAR Α.Ε.» είδε μόνος του το εν λόγω ακίνητο, ενώ περαιτέρω η ίδια μάρτυρας κατέθεσε, ότι ούτε με την .... ούτε με τον εκπρόσωπο της εταιρείας «ΒΑΖΑΑR Α.Ε.» πήγε ποτέ στο ίδιο ακίνητο και δεν έγινε συνάντηση στο γραφείο της ενάγουσας.

Εξάλλου η ενάγουσα δεν ισχυρίζεται ότι ενήργησε δι' άλλου υπαλλήλου της. Το Μάρτιο του έτους 1998 η .... και ο εκπρόσωπος της εταιρείας ΒΑΖΑΑR, ξανασυναντήθηκαν, αφού εν τω μεταξύ είχαν αρθεί οι λόγοι για τους οποίους είχε ματαιωθεί η υπογραφή της συμβάσεως μισθώσεως του ως άνω ακινήτου και παρουσία του διαχειριστή της ως άνω εταιρείας «....

Ε.Π.Ε.» υπέγραψαν την από 27-3-98 σύμβαση, με την οποία το ακίνητο αυτό μισθώθηκε αντί μισθώματος 1.400.000 δραχμών. Κατέβαλαν δε και οι δύο συμβαλλόμενοι την αναφερόμενη αμοιβή στην εν λόγω μεσίτρια, η οποία μεσολάβησε για την σύναψη της ως άνω συμβάσεως. Ακολούθως το Εφετείο εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση που δέχτηκε ότι η ένδικη σύμβαση καταρτίστηκε με τη μεσολάβηση της ενάγουσας και απέρριψε την αγωγή της τελευταίας.

Με αυτά που δέχτηκε το Εφετείο διέλαβε στην απόφασή του ασαφείς, ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες, που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής του άρθρου 703 του ΑΚ. Ειδικότερα, γίνεται δεκτό ότι η σύμβαση μισθώσεως του επί της οδού ... ακινήτου μεταξύ της εκμισθώτριας ....

και της μισθώτριας εταιρείας «BAZAΑR Α.Ε.» καταρτίστηκε με τη μεσολάβηση της τρίτης, εταιρείας, χωρίς να διευκρινίζεται για ποιο λόγο ο εκπρόσωπος της αναιρεσίβλητης, που γνώριζε καλά το ανωτέρω ακίνητο –για το οποίο μάλιστα φέρεται ότι είχε συνταχθεί τον Αύγουστο του 1997 η σύμβαση της ματαιωθείσας τελικά μισθώσεως- υπέγραψε μετά πάροδο ολίγων ημερών (4-9-1997) νέα έγγραφη εντολή προς την αναιρεσείουσα, στην οποία αναγράφεται ρητώς, ότι η τελευταία του υπέδειξε ως ευκαιρία την άγνωστη μέχρι τότε σ' αυτόν δυνατότητα μισθώσεως του ίδιου ακριβώς ακινήτου, που δέχτηκε να περιληφθεί στα υποδεικνυόμενα σ' αυτόν, ως άγνωστες ευκαιρίες, ακίνητα.

Επίσης, ενώ γίνεται δεκτό ότι η εντολή της αναιρεσίβλητης προς την αναιρεσείουσα δόθηκε, αφού ματαιώθηκε η σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως με βάση την υπόδειξη ευκαιρίας από την εταιρεία «.... Ε.Π.Ε.», στη συνέχεια γίνεται δεκτό, ότι η σύμβαση μισθώσεως καταρτίσθηκε, μετά πάροδο οκτώ περίπου μηνών, με τη μεσολάβηση της τρίτης αυτής εταιρείας, χωρίς να διευκρινίζεται αν έγινε νέα μεσολάβηση της άνω εταιρείας και σε τι συνίστατο η μεσολάβηση αυτή ή αν αναφέρεται ως «μεσολάβηση» η αρχική υπόδειξη του ακινήτου στον εκπρόσωπο της αναιρεσίβλητης τον Ιούνιο του 1997, και στην τελευταία περίπτωση για ποιο λόγο η μίσθωση καταρτίσθηκε με την υπόδειξη αυτή και όχι με την πρόσφατη υπόδειξη της αναιρεσείουσας.

Εξάλλου, ενόψει των όσων αναφέρονται στην προσβαλλόμενη απόφαση για τη μάρτυρα και υπάλληλο της αναιρεσείουσας, που κατέθεσε ότι ο εκπρόσωπος της αναιρεσίβλητης είδε μόνος του το μίσθιο ακίνητο και δεν του το έδειξε εκείνη, και για την αναιρεσείουσα που δεν ισχυρίστηκε ότι ενήργησε με άλλον υπάλληλο, δεν καθίσταται σαφές αν δέχεται (εσφαλμένως) το Εφετείο ότι η σύμβαση δεν καταρτίσθηκε με υπόδειξη της αναιρεσείουσας επειδή δεν αρκούσε γι' αυτό η σημειούμενη στην έγγραφη εντολή γνωστοποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου προς τον άνω εκπρόσωπο, αλλ' απαιτείτο να υποδειχθεί τούτο επιτοπίως σ' αυτόν από κάποιο υπάλληλό της.

Οι ως άνω ελλείψεις καθιστούν ασαφές το αποδεικτικό πόρισμα και στερούν γι' αυτό την απόφαση από νόμιμη βάση. Επομένως ο σχετικός από το άρθρο 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ πρώτος λόγος της αναιρέσεως, κατά το πρώτο μέρος του, είναι βάσιμος και πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο Δικαστήριο που την εξέδωσε, αφού είναι δυνατή η συγκρότηση του από άλλους δικαστές (άρθρ. 580 παρ. 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2475/2001 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση προς εκ νέου εκδίκαση, στο ίδιο Δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων εκατό (1.100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 21 Φεβρουαρίου 2006. Και

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στην Αθήνα στις 16 Μαΐου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ