Supreme Court dismisses appeal on rent adjustment, citing lack of grounds and procedural error in restitution request.

Απόφαση 946 / 2020 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 946/2020

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χρήστο Βρυνιώτη, Γεώργιο Χοϊμέ, Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου και Μαρία Τζανακάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 4 Οκτωβρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΛΙΜΕΝΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ" και το διακριτικό τίτλο "Ο.Λ.Θ. Α.Ε.", που εδρεύει στη … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Άννα Γλάστρα και Γεράσιμο Απέργη.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "... ΚΕΝΤΡΩΝ ΔΙΑΣΚΕΔΑΣΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΑΣ ΤΡΟΦΙΜΩΝ ΚΑΙ ΠΟΤΩΝ ΑΕ", που εδρεύει στον ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Γερασιμούλα Σιμωνετάτου.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1-2-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 8506/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1923/2014 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησε η ήδη αναιρεσίβλητη με την από 10-2-2015 αίτησή της.

Εκδόθηκε η 83/2016 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την ως άνω εφετειακή απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο δικαστήριο συγκροτούμενο από άλλο δικαστή.

Εκδόθηκε η 617/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, την αναίρεση της οποίας ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 6-6-2018 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Χρήστο Βρυνιώτη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Οι πληρεξούσιοι της αναιρεσείουσας ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, η πληρεξούσια της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από την παραδεκτή επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ προκύπτει ότι η, με την κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, προσβαλλόμενη τελεσίδικη απόφαση, με αριθμό 617/2018, του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, αποτελεί κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής: Με την από1-2-2011 και με αριθμό καταθέσεως 4527/11-2-2011 αγωγή της, η ενάγουσα, ήδη αναιρεσίβλητη, κατά του εναγομένου, ήδη αναιρεσείοντος, Οργανισμού Λιμένος Θεσσαλονίκης, ζήτησε, με την επίκληση των διατάξεων των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, την αναπροσαρμογή (μείωση) του καταβαλλόμενου μισθώματος, για το περιγραφόμενο σ' αυτή (αγωγή) μίσθιο ακίνητο, κατά ποσοστό 30%, το οποίο είχε εκμισθωθεί σ' αυτή, για την άσκηση εμπορικής της δραστηριότητας (επιχείρηση εστιατορίου - καφετέριας).

Επί της άνω αγωγής εκδόθηκε, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, η υπ' αριθμ. 8506/2012 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία απορρίφθηκε ως αόριστη η αγωγή, κατά το μέρος που επιδιώκετο η θεμελίωσή της στο άρθρο 388 ΑΚ, ενώ κρίθηκε ορισμένη και νόμιμη κατά το μέρος που θεμελιώνετο στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ και στη συνέχεια απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη ως προς την εν λόγω βάση της.

Κατά της προαναφερόμενης απόφασης του Πρωτοδικείου η ενάγουσα άσκησε την από 23-4-2012 έφεσή της και επ' αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 1923/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, που απέρριψε την έφεση αυτή, κατ' ουσίαν. Ακολούθως, η ενάγουσα άσκησε την από 10-2-2015 αίτηση ενώπιον του Αρείου Πάγου, ζητώντας την αναίρεση της προαναφερόμενης απόφασης του Εφετείου Θεσσαλονίκης και επ' αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 83/2016 απόφαση του Αρείου Πάγου (Δ' Πολιτικού Τμήματος), με την οποία αναιρέθηκε η άνω υπ' αριθμ. 1923/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου.

Ειδικότερα η 83/2016 απόφαση του Αρείου Πάγου, δέχθηκε ότι το Εφετείο, προκειμένου να καταλήξει στην άνω κρίση του ότι δηλαδή δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, δεν έλαβε υπόψη του τα προσκομισθέντα μετ' επικλήσεως με τις έγγραφες προτάσεις της αναιρεσείουσας, ενώπιον του Εφετείου, μεταξύ άλλων αποδεικτικά έγγραφα, ήτοι τα υπ' αριθμ.

ΦΕΚ 5856/2-7-2012 και 9123/20-12-2013 (Τεύχος Α.Ε. - ΕΠΕ), στα οποία δημοσιεύθηκαν οι ισολογισμοί της αναιρεσείουσας εταιρείας, για τα έτη 2011 και 2012, αντίστοιχα και το από 31-12-2013 ισοζύγιο, από το οποίο προέκυπτε σημαντικότατη μείωση του κύκλου εργασιών της για τη χρήση των ετών 2010, 2011 και 2012. Και έτσι έκανε δεκτό, τον πρώτο λόγο αναίρεσης, από τον αριθμό 11γ και αναίρεσε την προσβαλλόμενη απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκασή της στο ίδιο Εφετείο.

Στη συνέχεια η υπόθεση εισήχθη με την από 20-5-2016 κλήση της καλούσας - εκκαλούσας - ενάγουσας στο δικαστήριο της παραπομπής (Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης), το οποίο με την υπ' αριθμ. 617/2018 απόφασή του δέχθηκε τυπικά και κατ' ουσία την έφεση της ενάγουσας, εξαφάνισε την εκκαλούμενη οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, κράτησε την υπόθεση και δίκασε επί της ουσίας την αγωγή, την οποία δέχθηκε κατά ένα μέρος και καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα του μισθίου ακινήτου στο ποσό των 26.269,14, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, για τον μετά την άσκηση της αγωγής χρόνο.

Κατά της τελευταίας αυτής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης (με αριθμό 617/2018), βάλλει ο εναγόμενος και ήδη αναιρεσείων, με την επωνυμία "ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΛΙΜΕΝΟΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ", ζητώντας, με την από 25.6.2018 και με ειδικό αριθμό κατάθεσης, 160/2019 στο Εφετείο Θεσσαλονίκης, κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, την αναίρεση της προαναφερόμενης απόφασης, για τους λόγους που αναφέρονται σ' αυτή.

Η αναίρεση είναι παραδεκτή και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των προβαλλομένων λόγων της.

Στην προκειμένη περίπτωση, από το σύνολο των νομίμως επιληφθέντων και προσκομισθέντων αποδεικτικών μέσων, το Εφετείο, δέχθηκε κατά την ανέλεγκτη ουσιαστική κρίση του τα ακόλουθα: "Η ενάγουσα ανώνυμη εταιρεία, η οποία δραστηριοποιείται στον τομέα παροχής υπηρεσιών εστίασης και άλλων συναφών υπηρεσιών, συνήψε στις 7-10-2009 ύστερα πό τη διενέργεια ανοικτού πλειοδοτικού διαγωνισμού για την ανάδειξη αναδόχου της εκμετάλλευσης και λειτουργίας του επιδίκου παρακάτω αναφερόμενου χώρου ως εστιατορίου - καφετέριας, κατά τις διατάξεις του π.δ. 715/1979 "περί τρόπου ενεργείας υπό των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου (Ν.Π.Δ.Δ.) προμηθειών, μισθώσεων και εκμισθώσεων εν γένει, αγορών ή εκποιήσεων ακινήτων, εκποιήσεων κινητών πραγμάτων ως και εκτελέσεως εργασιών", με την εναγομένη ανώνυμη εταιρεία σύμβαση μίσθωσης, δυνάμει της οποίας η τελευταία ανέλαβε την υποχρέωση να παραχωρήσει στην ενάγουσα για χρονικό διάστημα πέντε (5) ετών και συγκεκριμένα από την 7.10.2009 μέχρι την 6.10.2014, τη χρήση της υπό στοιχείο Β2 αποθήκης της 1ης προβλήτας εντός της χερσαίας ζώνης του Λιμένος Θεσσαλονίκης, συνολικού εμβαδού 1.010 τετραγωνικών μέτρων, που αποτελείται από ισόγειο εμβαδού 534 τ.μ., μεσοπάτωμα, εμβαδού 112 τ.μ.

και όροφο, εμβαδού 364 τ.μ., καθώς και του εξωτερικού υπαίθριου χώρου, εμβαδού 151 τ.μ., με θέα προς την παραλία της Θεσσαλονίκης και τη θάλασσα, η οποία (χρήση) είχε παραχωρηθεί στην εναγομένη από το Ελληνικό Δημόσιο, στην κυριότητα του οποίου ανήκει, στις 27.6.2001, δυνάμει της με την ίδια ημερομηνία συναφθείσας μεταξύ αυτών σύμβασης παραχώρησης, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της ενάγουσας μισθώτριας σε εκπλήρωση του εταιρικού σκοπού της, η οποία συνίστατο στην εκμετάλλευση επιχείρησης υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατορίου - καφετέριας) με το διακριτικό τίτλο "...", αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 30.631 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος πέραν του πρώτου και μέχρι τη συμπλήρωση του πέμπτου κατά ποσοστό ίσο με τον ετήσιο δείκτη τιμών καταναλωτή, προσαυξημένο κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες, ήταν δε καταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μισθωτικού μηνός.

Στις 7.10.2009, που καταρτίστηκε η ως άνω σύμβαση μίσθωσης και συμφωνήθηκε τόσο το ύψος του μηνιαίου μισθώματος όσο και το ποσοστό αύξησης για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος πέραν του πρώτου της μηνιαίας αναπροσαρμογής (ετήσιος δείκτης τιμών καταναλωτή προσαυξημένος κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες) δεν ήταν ακόμη ορατό το μέγεθος της οικονομικής κρίσης, που έπληξε την Ελλάδα από το έτος 2010, για την αντιμετώπιση της οποίας, όπως είναι ήδη γνωστό στο Δικαστήριο, με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας (άρθρο 336 παρ. 4 του ΚΠολΔ), προσέφυγε στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οπότε και άρχισαν να λαμβάνονται μέτρα δημοσιονομικής προσαρμογής, που οδήγησαν σταδιακά στη συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητος και στην ύφεση της ελληνικής οικονομίας, μεταβάλλοντας προς το χειρότερο όλους τους δείκτες της, αφού επιβλήθηκαν επίπονα μέτρα λιτότητας (δημοσιονομικά και φορολογικά) με την ψήφιση του Ν. 3845/6.5. 2010 "Μέτρα για την εφαρμογή του μηχανισμού στήριξης της ελληνικής οικονομίας από τα κράτη μέλη της ζώνης του Ευρώ και το ΔΝΤ" (Μνημόνιο I) και του Ν. 4046/2012 (Μνημόνιο II).

Η ως άνω, συνεχώς επιδεινούμενη κατάσταση δεν ήταν γνωστή, ούτε καν προβλέψιμη το έτος 2009, γι' αυτό και δεν λήφθηκε υπόψη από τους συμβληθέντες κατά την ως άνω κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και ιδία αυτού που αφορά στο καταβλητέο μηνιαίο μίσθωμα και του προαναφερόμενου ποσοστού της αύξησής του, η οποία και συνετέλεσε στη διαμόρφωση του ύψους του μισθώματος, κατά τα κρίσιμα χρονικά σημεία στο ποσό των 32.836,43 ευρώ, μηνιαίως, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής {30.631 ευρώ χ 7,2 % (5,2% ο ετήσιος δείκτης τιμών καταναλωτή για το έτος 2010 και, κατά συνέπεια, το ποσοστό της αναπροσαρμογής σε 5,2% + 2%) και στο ποσό των 34.281,23 ευρώ, μηνιαίως, κατά το χρόνο συζήτησης αυτής {32.836,43 ευρώ χ 4,4% (2,4% ο ετήσιος δείκτης τιμών καταναλωτή για το έτος 2011 και, κατά συνέπεια, το ποσοστό της αναπροσαρμογής 2,4% + 2%}.

Λόγω της απρόσμενης ως άνω οικονομικής συγκυρίας, σημειώθηκε μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και συνακόλουθα της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών, με συνέπεια τη σημαντική μείωση του αριθμού των πελατών των καταστημάτων, ιδία δε του υγειονομικού ενδιαφέροντος, δεδομένου ότι οι καταναλωτές έγιναν περισσότερο προσεκτικοί στις δαπάνες τους, λόγω της γενικής μείωσης των μισθών και των συντάξεων, τόσο στο δημόσιο όσο και στον ιδιωτικό τομέα, συνάμα δε αυξήθηκε η τακτική και έκτακτη φορολογία των επιχειρήσεων, παράγοντες που οδήγησαν σε σταδιακή συρρίκνωση των εσόδων τους.

Τούτο είχε ως αποτέλεσμα να αναστείλουν τη λειτουργία τους πολλά καταστήματα, μεταξύ των οποίων και υγειονομικού ενδιαφέροντος, και να παραμένουν κλειστά - κενά ακίνητα, μέσω των οποίων αυτές δραστηριοποιούνταν, μειώνοντας έτσι την εμπορική και μισθωτική αξία και των υπολοίπων σε πανελλήνια κλίμακα, αλλά και ειδικότερα στην πόλη της Θεσσαλονίκης, δεδομένου ότι υφίστανται πλέον πολλά καταστήματα, που προσφέρονται για μίσθωση με ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους, σε αντίθετη με τα όσα ίσχυαν κατά το χρόνο της συνομολόγησης της ένδικης μίσθωσης (Οκτώβριος του έτους 2009) και του μισθώματος για το επίδικο ακίνητο, όταν, τότε ήταν δυσχερής η ανεύρεση επαγγελματικής στέγης προς μίσθωση χωρίς την καταβολή υψηλού μισθώματος.

Η μείωση εξάλλου της μισθωτικής αξίας και των επαγγελματικών ακινήτων ήταν η αιτία, που και το Ελληνικό Δημόσιο, προέβη δύο φορές σε νομοθετική ρύθμιση μείωσης του ύψους των μισθωμάτων, που αυτό, ως μισθωτής καταβάλλει (με τους νόμους 4002/2011 και 4081/2012). Ειδικότερα, εξαιτίας της μη προβλέψιμης στον Οκτώβριο του έτους 2009, δυσμενούς οικονομικής συγκυρίας, που εκδηλώθηκε αρχές του έτους 2010 και είναι μόνιμη, εφόσον διατηρήθηκε και δη συνεχώς επιδεινούμενη μέχρι και τη συζήτηση της αγωγής, μειώθηκαν σταδιακά οι μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών χώρων, που βρίσκονται στην πόλη της Θεσσαλονίκης και την περιοχή εντός της χερσαίας ζώνης του Λιμένα Θεσσαλονίκης, όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο ακίνητο, σε σύγκριση με τις αξίες, που είχαν αυτά τα παρελθόντα (το έτος 2009 και πριν) έτη, αιτία για την οποία και οι εκμισθωτές - ιδιοκτήτες τους προέβησαν σε συμβατική μείωση των μισθωμάτων των ήδη υφισταμένων μισθώσεων, όπως είναι ήδη γνωστό στο Δικαστήριο, με βάση τα διδάγματα της κοινής πείρας (άρθρο 336 παρ. 4 του ΚΠολΔ).

Χαρακτηριστικά πρέπει να αναφερθεί ότι, λόγω της επιδεινούμενης κρίσης και της μείωσης των μισθωμάτων και μετά τη συζήτηση της αγωγής, η εναγομένη με την υπ' αριθ. .../2013 Διακήρυξη Δημόσιου Ανοικτού Διαγωνισμού παραχώρησης χρήσης διώροφου κτηρίου της Πύλης 4 στην προβλήτα No 1 του Λιμένα Θεσσαλονίκης για εστιατόριο - καφετέρια, επιφάνειας 304 τ.μ.

και πρόσφορο για σύγκριση, λόγω του εμβαδού του, σε πολύ μικρή απόσταση από το επίδικο μίσθιο, εντός του Λιμένα, προσδιόρισε την τιμή εκκίνησης του προσφερόμενου μισθώματος στο ποσό των 5.000 ευρώ, μηνιαίως (βλ. ως άνω επικαλούμενη και προσκομιζόμενη από την εναγομένη Διακήρυξη, η οποία, όπως και οι λοιπές, λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο, κατ' άρθρ. 529 ΚΠολΔ, εφόσον κρίνεται ότι η παράλειψη προσκομιδής τους στην πρωτοβάθμιο δίκη δεν οφείλεται σε πρόθεση στρεψοδικίας ή βαριά αμέλεια, αφού αυτές εκδόθηκαν μετά τη συζήτηση της υπόθεσης).

Περαιτέρω αναφορικά με την επιχειρηματική δραστηριότητα της ενάγουσας, που ασκείται μέσω του μισθίου ακινήτου, από τα νόμιμα επικαλούμενα και προσκομιζόμενα οικονομικά στοιχεία, μεταξύ των οποίων και τα υπ' αριθ. ΦΕΚ 5856/2.7.2012 και 9123/20.12.2013 (Τεύχος ΑΕ-ΕΠΕ), στα οποία δημοσιεύθηκαν οι ισολογισμοί της ενάγουσας για τα έτη 2011 και 2012, αντίστοιχα, και το από 31.12.2013 ισοζύγιο, τα οποία λαμβάνονται και πάλι υπόψη από το Δικαστήριο, κατ' άρθρ. 529 ΚΠολΔ, εφόσον κρίνεται ότι η παράλειψη προσκομιδής τους στην πρωτοβάθμιο δίκη δεν οφείλεται σε πρόθεση στρεψοδικίας ή βαριά αμέλεια, αφού οι ισολογισμοί των επιδίκων χρήσεων δημοσιοποιήθηκαν μετά τη συζήτηση της υπόθεσης στο Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, αποδεικνύεται σημαντική μείωση του κύκλου εργασιών και της κερδοφορίας της.

Ειδικότερα αποδεικνύεται ότι ο κύκλος εργασιών της ενάγουσας για τη χρήση του 2010 ανήλθε σε 4.050.429,44 ευρώ, ενώ για τη χρήση του έτους 2011 μειώθηκε κατά ένα περίπου 1.000.000 ευρώ και ανήλθε σε 3.075.807,85 ευρώ, ενώ λόγω της αύξησης της φορολογίας, αλλά και των λοιπών πάγιων λειτουργικών εξόδων παρουσίασε για τα έτη 2010, 2011 και 2012 ζημίες, ενώ για τις χρήσεις 2008 και 2009 τα προς διάθεση κέρδη ανήλθαν στο ποσό των 34.367,97 ευρώ και 116.812,02 ευρώ, αντίστοιχα.

Η εναγομένη ισχυρίζεται ότι τα έργα, που πραγματοποιήθηκαν στην Α' Προβλήτα της Χερσαίας Ζώνης Λιμένος, στην οποίαν τοποθετήθηκαν παγκάκια, δημιουργήθηκε διάδρομος με γρανιτένια πλακάκια, κατασκευάστηκαν έργα αποστράγγισης κλπ, αύξησαν την επισκεψιμότητα πολιτών και τουριστών στον παραπάνω τόπο και ως εκ τούτου αυξήθηκαν οι πελάτες και ο τζίρος της ενάγουσας, πλην όμως ο ισχυρισμός αυτός πρέπει ν' απορριφθεί ως αβάσιμος, δεδομένου ότι ουδόλως αποδείχτηκε ότι η αυξημένη επισκεψιμότητα του χώρου εξ αιτίας της ποιοτικής αναβάθμισης αυτού είχε οποιαδήποτε αύξηση στην οικονομική κατάσταση της ενάγουσας.

Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η επίκληση από την εναγομένη με τις προτάσεις της παρούσας ισχυρισμών - ενστάσεων (πλην του προαναφερθέντος) με γενική αναφορά στις πρωτόδικες προτάσεις και δη ότι "...επαναφέρουμε προς συζήτηση όλες τις αρνήσεις, ενστάσεις και ισχυρισμούς που προβάλλαμε στην υπόθεση και προσκομίζουμε μετ' επικλήσεως τις προτάσεις, που καταθέσαμε στον πρώτο και δεύτερο βαθμό, οι οποίοι αποτελούν ένα σώμα με τις παρούσες και αναπόσπαστο μέρος αυτών...", χωρίς δηλαδή να περιέχονται αυτές αυτούσιες, καλυπτόμενες από την υπογραφή της πληρεξούσιας δικηγόρου στις προτάσεις της παρούσας δευτεροβάθμιας δίκης, ώστε με τον τρόπο αυτό οι προηγούμενες προτάσεις και οι τελευταίες (δηλαδή ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού), να καταστούν ενιαίες, είναι μη νόμιμη και ως εκ τούτου δεν θα εξεταστούν από το Δικαστήριο (βλ.

ΑΠ 98/2017, ΑΠ 224/2016, ΑΠ 420/2015, ΑΠ 145/2014). Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά καθίσταται σαφές ότι το συνομολογηθέν μίσθωμα, όπως αυτό διαμορφώθηκε κατά το χρόνο άσκησης (22.2.2011), αλλά και της πρώτης συζήτησης της αγωγής (17.11.2011), κατόπιν των διαδοχικών συμβατικών ετήσιων αναπροσαρμογών του, ήτοι σε 32.836,43 ευρώ και 34.281,23 ευρώ, μηνιαίως, αντίστοιχα, είναι ανώτερο κατά 20% τουλάχιστον του "ελεύθερου" ετήσιου μισθώματος, ήτοι αυτού που θα μπορούσε να επιτευχθεί με ελεύθερες διαπραγματεύσεις κατά τα ως άνω χρονικά σημεία με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών και το οποίο ανέρχεται σε 26.269,14 ευρώ (32.836,43 ευρώ μείον 20%), μηνιαίως.

Επομένως, η διατήρηση του ως άνω διαμορφωθέντος μισθώματος επιφέρει δυσβάστακτη ζημία στη μισθώτρια εταιρεία, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που αυτή ανέλαβε, όταν κάτω από επικρατούσες στις 7.10.2009 συνηθισμένες συνθήκες συμφωνήθηκε τόσο το μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου ακινήτου, όσο και το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής του, οι οποίες όμως στη συνέχεια, όπως προαναφέρεται, μεταβλήθηκαν απρόσμενα.

Η ως άνω διαφορά, μεταξύ του συμφωνημένου μισθώματος και αυτού που μπορούσε να επιτευχθεί με βάση την άνω πραγματική μισθωτική αξία του επίμαχου μισθίου, καθιστά την εμμονή της εναγομένης στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση αντίθετη προς την εντιμότητα και ευθύτητα που απαιτούνται στις συναλλαγές. Αφού, λοιπόν, συνεκτιμηθεί και η ανάγκη για την ασφάλεια των συναλλαγών, επιβάλλεται από τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη να αναπροσαρμοστεί (μειωθεί) το ετήσιο μίσθωμα στο ποσό των 26.269,14 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, καθόσον κρίνεται ότι, με τη μείωση αυτή, αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση έκρινε ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ και απέρριψε την ένδικη αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμα εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις, όπως βάσιμα υποστηρίζει η εκκαλούσα-ενάγουσα με την υπό κρίση έφεσή της.

Κατόπιν αυτού, γενομένης δεκτής ως και κατ' ουσία βάσιμης της έφεσης της ενάγουσας-εκμισθώτριας εταιρίας πρέπει να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη απόφαση και, αφού κρατηθεί η υπόθεση για να δικαστεί η αγωγή από το παρόν Δικαστήριο, κατά την ίδια διαδικασία, πρέπει αυτή να γίνει δεκτή κατά ένα μέρος, ως και κατ' ουσία βάσιμη και να αναπροσαρμοσθεί-μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα του επιδίκου μισθίου, στο ποσό των 26.269,14 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, που κατά τα συμφωνηθέντα βαρύνει τη μισθώτρια για τον μετά την άσκηση της αγωγής χρόνο...".

Κατά τη διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Επομένως, με βάση την διάταξη αυτή, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του Α.Κ. αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997).

Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι (ΑΠ 867/2013). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.) ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής.

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του "ελευθέρου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με την μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής, κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα οριστεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ' αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 203/2017, ΑΠ 867/2013).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάσθηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών... Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοσθεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά που ανέλεγκτα το δικαστήριο της ουσίας δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και την υπαγωγή τους στο νόμο και ιδρύεται αυτός ο λόγος αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση.

Με το λόγο αυτόν δεν επιτρέπεται να πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση, κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου που δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ (ΑΠ 841/2017). Εξάλλου, ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 20 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, για παραμόρφωση του περιεχομένου εγγράφου, στοιχειοθετείται όταν το δικαστήριο της ουσίας είτε κάνοντας εσφαλμένη ανάγνωση του κειμένου αποδεικτικού εγγράφου, κατά την έννοια των άρθρων 339 και 432 ΚΠολΔ, είτε παραλείποντας την ανάγνωση κρισίμων περικοπών ή φράσεων αυτού, αποδίδει σε αυτό περιστατικά προδήλως διαφορετικά από εκείνα που πράγματι περιέχει και ακολούθως με βάση μόνο αυτό ή κυρίως αυτό, καταλήγει σε αποδεικτικό πόρισμα επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα, για πράγματα με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, δηλαδή στο διατακτικό της απόφασής του.

Αντίθετα δεν υπάρχει παραμόρφωση εγγράφου όταν το δικαστήριο της ουσίας, δεν υποπίπτει σε διαγνωστικό σφάλμα ως προς το περιεχόμενο του εγγράφου, αξιολογώντας τα περιστατικά που πράγματι περιέχονται σε αυτό, συνάγει αποδεικτικό πόρισμα διαφορετικό από εκείνο που θεωρεί ο αναιρεσείων ορθό, οπότε πρόκειται για εκτίμηση αποδείξεων, που δεν ελέγχεται αναιρετικά.

Περαιτέρω το σχετικό δικαίωμα που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι ότι το ασκηθέν, κατά τα ανωτέρω δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργός από την επίδοση της αγωγής αλλά και της πρώτης συζητήσεως της σχετικής αγωγής. Στην προκειμένη περίπτωση η κρινόμενη από 1-2-2011 αγωγή περί αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος ήταν ενεργός, τόσο κατά το χρόνο επίδοσης στον εναγόμενο (22-2-2011), αλλά και κατά το χρόνο της πρώτης συζήτησης της υπόθεσης στο ακροατήριο του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης (17-11-2011).

Συνεπώς ο πρώτος λόγος αναίρεσης, κατά την αιτίασή του ότι πρώτη συζήτηση της υποθέσεως, ήταν εκείνη του δικαστηρίου της παραπομπής (12-5-2014) και ότι μετά τη λήξη της μισθώσεως δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις διαπλάσεως ότι δεν υφίσταται πλέον δικαίωμα η διατήρηση του οποίου να επιφέρει ζημία στην αναιρεσίβλητη και περαιτέρω, ότι η προσβαλλόμενη απόφαση που ερεύνησε τη βασιμότητα της αγωγής και τις προϋποθέσεις εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 288 ΑΚ, αξίωσε λιγότερα στοιχεία από όσα κατά νόμο απαιτούνται είναι απορριπτέος, κατά τα ανωτέρω, ως αβάσιμος αφού από την επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, όπως από τις παραδοχές της προκύπτει (ήδη αναφέρθηκαν), σε συνδυασμό και με τη μείζονα σκέψη, αυτής, προκύπτει ότι τα στοιχεία που έλαβε υπόψη το Εφετείο μέχρι και το χρόνο της πρώτης συζήτησης της αγωγής στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που είναι κρίσιμος χρόνος (ΑΠ 304/2014), ήταν αρκετά για την παραδοχή ως βάσιμης της αγωγής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, την οποία δεν παραβίασε και ο άνω λόγος (1ος) κατά την αντίστοιχη, άνω αιτίασή του, από τον αριθμ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Περαιτέρω η αναιρεσείουσα με τον δεύτερο (2ο) λόγο της αναίρεσης, με την επίκληση της πλημμέλειας από τον αριθμό 20 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, μέμφεται το Εφετείο ότι παραμόρφωσε το περιεχόμενο των ΦΕΚ 5856/2-7-2012 και 9123/20-12-2013 στα οποία δημοσιεύθηκαν οι ισολογισμοί της ενάγουσας για τα έτη 2011 και 2012, αντίστοιχα και το από 31-12-2013 ισοζύγιο, από τα οποία συνάγονται κέρδη αυτής και όχι ζημίες.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο σε σχέση με τον άνω λόγο, δέχθηκε τα ακόλουθα: "Περαιτέρω, αναφορικά με την επιχειρηματική δραστηριότητα της ενάγουσας, που ασκείται μέσω του μισθίου ακινήτου, από τα νόμιμα επικαλούμενα και προσκομιζόμενα οικονομικά στοιχεία, μεταξύ των οποίων και τα υπ' αριθμ. ΦΕΚ 5856/2-7-2012 και 9123/20-12-2013 (Τεύχος ΑΕ - ΕΠΕ) στα οποία δημοσιεύθηκαν οι ισολογισμοί της ενάγουσας για τα έτη 2011 και 2012, αντίστοιχα και το από 31-12-2013 ισοζύγιο, τα οποία λαμβάνονται και πάλι υπόψη από το Δικαστήριο, κατ' άρθρ. 529 ΚΠολΔ, εφόσον κρίνεται ότι η παράλειψη προσκομιδής, τους στην πρωτοβάθμια δίκη δεν οφείλεται σε πρόθεση στρεψοδικίας ή βαριά αμέλεια αφού οι ισολογισμοί των επιδίκων χρήσεων δημοσιοποιήθηκαν μετά τη συζήτηση της υπόθεσης στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο αποδεικνύεται σημαντική μείωση του κύκλου εργασιών και κερδοφορίας της.

Ειδικότερα, αποδεικνύεται ότι ο κύκλος εργασιών της ενάγουσας για τη χρήση του 2010 ανήλθε σε 4.050.429,44 ευρώ, ενώ για τη χρήση του έτους 2011 μειώθηκε, κατά 1.000.000 περίπου ευρώ και ανήλθε σε 3.075.807,85 ευρώ, ενώ λόγω της αύξησης της φορολογίας, αλλά και των λοιπών πάγιων λειτουργικών εξόδων παρουσίασε για τα έτη 2010, 2011 και 2012 ζημίες....".

Ο παραπάνω λόγος είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, διότι το Εφετείο κατέληξε στο πόρισμά του, περί ζημιογόνου επιχειρηματικής δραστηριότητας της ενάγουσας που ασκείται στο μίσθιο μετά από εκτίμηση και αξιολόγηση του περιεχομένου των παραπάνω ΦΕΚ και του από 31-12-2013 ισοζυγίου και συνεκτίμηση αυτού μαζί με το σύνολο των αποδεικτικών μέσων και συνεπώς το Εφετείο (κατέληξε στο πόρισμά του) μη στηριζόμενο αποκλειστικά η κατά κύριο λόγο στα έγγραφα αυτά τα οποία έλαβε υπόψη, χωρίς να εξάρει τη βαρύτητα των άνω εγγράφων στη διαμόρφωση της κρίσης του, ως προς την ύπαρξη του άνω αποδεικτέου γεγονότος.

Περαιτέρω, από την παραδεκτή επισκόπηση του περιεχομένου της ένδικης αγωγής προκύπτουν τα ακόλουθα: Με την 1-2-2011 και με αριθμό καταθέσεως 4527/11-2-2011 αγωγή της η ενάγουσα εκθέτει ότι συνήψε μετά της εναγομένης και δη κατά τις διατάξεις του Π.Δ. 715/1979, σύμβαση μισθώσεως, δυνάμει της οποίας η τελευταία ανέλαβε την υποχρέωση να παραχωρήσει στην ενάγουσα για το χρονικό διάστημα από τις 7-10-2009 έως τις 6-10-2014 τη χρήση της υπό στοιχείο Β2 αποθήκης της 1ης προβλήτας εντός του Λιμένα Θεσσαλονίκης, εμβαδού 1.010 τ.μ. (ισογείου εμβαδού 534 τ.μ, μέσω πατώματος εμβαδού 112 τ.μ.

και ορόφου 364 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της ενάγουσας - μισθώτριας, σε εκπλήρωση του εταιρικού σκοπού αυτής, η οποία συνίστατο στην εκμετάλλευση επιχείρησης υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατορίου - καφέ), αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 30.631,00 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν για κάθε μισθωτικό έτος πέραν του πρώτου κατά ποσοστό ίσο με τον ετήσιο δείκτη τιμών καταναλωτή προσαυξημένο κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες, ήταν δε καταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μισθωτικού μηνός.

Περαιτέρω στην αγωγή η ενάγουσα εκθέτει ότι σε χρόνο μεταγενέστερο της σύναψης της ως άνω σύμβασης μίσθωσης, λόγω της ανακύψασας έκτακτης απρόβλεπτης και μόνιμης οικονομικής κρίσης, σημειώθηκε μείωση της εμπορικής δραστηριότητας της ενάγουσας και κατ' ακολουθία μείωση του κύκλου εργασιών των μικτών και των καθαρών κερδών της κατά ποσοστό 30%, με αποτέλεσμα το συμφωνηθέν και καταβαλλόμενο μίσθωμα να βρίσκεται σε προφανή δυσαναλογία προς το καταβαλλόμενο μετά από διαπραγμάτευση (ελεύθερο) μίσθωμα από μισθωτές άλλων ομοειδών σε χαρακτηριστικά και προορισμό ακινήτων.

Ότι, ενόψει τούτων και της κατακόρυφης μείωσης της μισθωτικής αξίας των αντιστοίχων μισθίων, έχει μεταβληθεί ουσιωδώς η εναρμόνιση και η αναλογία των εκατέρωθεν παροχών, η εμμονή της εναγομένης εκμισθώτριας στην εκπλήρωση της παροχής όπως συνομολογήθηκε, αντίκειται στην καλή πίστη και στα χρηστά ήθη, ήτοι είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές.

Κατόπιν τούτων, η ενάγουσα ζητεί με την ως άνω αγωγή της, επικαλούμενη την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 388 και 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοσθεί - μειωθεί το καταβαλλόμενο από αυτήν μηνιαίο μίσθωμα όπως αυτό έχει διαμορφωθεί με τις γενόμενες προσαύξηση κατά ποσοστό 30% για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την καθ' οιονδήποτε τρόπο λύση ή λήξη της μισθωτικής σχέσης.

Με το προαναφερόμενο περιεχόμενο και αίτημα η ένδικη αγωγή, όπως επισκοπείται παραδεκτά για τις ανάγκες του αναιρετικού ελέγχου, ως προς τη βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ είναι επαρκώς ορισμένη και νόμιμη. Ειδικότερα, αναφέρονται σ' αυτήν όλα τα κατά νόμο αναγκαία στοιχεία με το καταγόμενο προς κρίση ένδικο δικαίωμα της μισθώτριας εταιρείας, εφόσον στην αγωγή μνημονεύονται τα εξής:

α) έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, β) το καταβαλλόμενο μίσθωμα, όπως, αυτό διαμορφώθηκε και ότι αυτό είναι σημαντικά ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, γ) οι συγκεκριμένες οικονομικές συνθήκες που μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος, δ) η ζημία της μισθώτριας λόγω πτώσης του ετήσιου κύκλου, εργασιών της επιχείρησης και συνακόλουθα των κερδών της για κάθε επόμενο έτος, ε) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης (μείωσης) του μισθώματος και στ) ορισμένο αίτημα που συνίσταται στην αναπροσαρμογή του μισθώματος και ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Εξάλλου, για τον προσδιορισμό της πραγματικής μισθωτικής αξίας του μισθίου, δεν απαιτείται να εκτίθενται στην αγωγή αναπροσαρμογής (μείωσης) του μισθώματος κατ' άρθρ. 288 ΑΚ, πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, διότι τα εν λόγω στοιχεία άπτονται της ουσίας της υπόθεσης και αποτελούν αντικείμενο απόδειξης (σχετ.

ΑΠ 155/2018) και δεν είναι αόριστη η αγωγή, για τον προαναφερόμενο λόγο και συνεπώς ο τρίτος λόγος αναίρεσης, κατά τις αντίθετες αιτιάσεις της αναιρεσείουσας, περί εσφαλμένης εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 288 ΑΚ, από τον αριθμό 1, άλλως από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.

Με τους τέταρτο και πέμπτο λόγους αναίρεσης η αναιρεσείουσα προβάλλει κατά της προσβαλλόμενης απόφασης τις ακόλουθες αιτιάσεις: α) Η εκκαλούσα - ενάγουσα δεν απέδειξε τη ζημία της από τη διατήρηση του διαμορφωθέντος μισθώματος, όπως αντιθέτως έκρινε η προσβαλλόμενη απόφαση, ότι η επιχειρηματική της δραστηριότητα δεν συρρικνώθηκε όπως ισχυρίστηκε η ενάγουσα, αντιθέτως η δραστηριότητά της στην Α' προβλήτα επεκτάθηκε και ότι δεν αποδείχθηκε μείωση του τζίρου της επιχείρησής της, β) κατά της ουσιαστικής παραδοχής της προσβαλλόμενης απόφασης και απορρίψεως του σχετικού ισχυρισμού της εναγομένης που αναφέρεται ως ακολούθως: "Η εναγόμενη ισχυρίζεται ότι τα έργα που πραγματοποιήθηκαν στην Α' προβλήτα της χερσαίας Ζώνης Λιμένος, στην οποία τοποθετήθηκαν παγκάκια, δημιουργήθηκε διάδρομος με γρανιτένια πλακάκια κατασκευάσθηκαν έργα αποστράγγισης κ.λπ.

αύξησαν την επισκεψιμότητα πολιτών και τουριστών στον παραπάνω τόπο και ως εκ τούτου αυξήθηκαν οι πελάτες και ο τζίρος της ενάγουσας, πλην όμως ο ισχυρισμός αυτός, όπως δέχθηκε το Εφετείο, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος, δεδομένου ότι ουδόλως αποδείχθηκε ότι η αυξημένη επισκεψιμότητα του χώρου εξαιτίας της ποιοτικής αναβάθμισης αυτού είχε οποιαδήποτε αύξηση στην οικονομική κατάσταση της ενάγουσας".

Οι άνω λόγοι της αναίρεσης (4ος και 5ος) με τις προαναφερόμενες αιτιάσεις που αναφέρονται στον προσδιορισμό της ζημίας της μισθώτριας εξαιτίας της μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, αφορούν εκτίμηση πραγμάτων, επί των οποίων η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας είναι ανέλεγκτη και συνεπώς οι λόγοι αυτοί, πρέπει να απορριφθούν, ως απαράδεκτοι.

Επομένως, το Εφετείο, κρίνοντας ότι στην προκειμένη περίπτωση συνέτρεχε περίπτωση, μείωσης του μισθώματος, δεν παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, που εφαρμόστηκε, εφόσον τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε, ανελέγκτως, ως αποδειχθέντα, στηρίζουν την διαγνωσθείσα έννομη συνέπεια της προφανούς δυσαναλογίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής που επέβαλε σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος.

Εξάλλου, το Εφετείο, διέλαβε στην απόφασή του πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες για την κατά τα ανωτέρω παραδοχή κατά ένα μέρος της αγωγής, ως βάσιμης, διότι αναφέρονται σ' αυτή όλα τα αναγκαία πραγματικά περιστατικά που απαιτούνται για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ώστε καθίσταται εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος ως προς την ύπαρξη η μη των όρων και προϋποθέσεων του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε και οι σχετικοί λόγοι της αναίρεσης, με τις αντίθετες αναιρετικές αιτιάσεις, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης που δεν περιέχει άλλους λόγους, να απορριφθεί στο σύνολό της και να διαταχθεί η εισαγωγή των παραβόλων, στο Δημόσιο Ταμείο, τα οποία καταβλήθηκαν από την αναιρεσείουσα για την άσκηση της αναίρεσης (άρθρ. 495 παρ. 4 ΚΠολΔ). Κατά τη διάταξη του αριθμού 2 του άρθρου 579 ΚΠολΔ αν αποδεικνύεται προαποδεικτικώς εκούσια ή αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης που αναιρέθηκε ο Άρειος Πάγος αν υποβληθεί αίτηση με το αναιρετήριο ή με τις προτάσεις ή με αυτοτελές δικόγραφο που κατατίθεται στη γραμματεία του Αρείου Πάγου, ως την παραμονή της συζήτησης διατάζει με την αναιρετική απόφαση την επαναφορά των πραγμάτων στην κατάσταση που υπήρχε πριν από την εκτέλεση.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η εξέταση της αίτησης επαναφοράς, προϋποθέτει, παραδοχή της αίτησης αναίρεσης. Στην προκειμένη περίπτωση η αναιρεσείουσα με τις προτάσεις, που κατέθεσε, παραδεκτά, ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, ζητεί να διαταχθεί η επαναφορά των πραγμάτων στην προ της εκτέλεσης της προσβαλλόμενης απόφασης με την αίτηση αναίρεσης κατάσταση.

Η αίτηση αυτή, μετά την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης, είναι απορριπτέα, ως μη νόμιμη, αφού η εξέτασή της, κατά τα αναφερόμενα, παραπάνω, προϋποθέτει παραδοχή αυτής (αναίρεσης). Τέλος, τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις πρέπει κατά το σχετικό νόμιμο αίτημά της, να επιβληθούν σε βάρος της αναιρεσείουσας, λόγω της ήττας της (άρθρ. 176, 183, 189, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ), κατά τα εις το διατακτικό ειδικότερα οριζόμενα.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 6-6-2018 και με ειδικό αριθμό κατάθεσης 160/2018 αίτηση, για αναίρεση της υπ' αριθμ. 617/2018 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάσσει την εισαγωγή των παραβόλων στο Δημόσιο Ταμείο.

Απορρίπτει το αίτημα περί επαναφοράς των πραγμάτων στην προ της εκτελέσεως κατάσταση.

Και

Επιβάλλει στην αναιρεσείουσα τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης τα οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12 Ιουνίου 2020.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Σεπτεμβρίου 2020.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ