Supreme Court overturns appeal court decision on lease rent adjustment due to improper application of property law and public law statutes.

Απόφαση 940 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 940/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 3 Νοεμβρίου 2017, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Κοινωφελούς Ιδρύματος με την επωνυμία "...", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Σπυρίδωνα Παπαγεωργίου.

Της αναιρεσίβλητης: Π. Κ. του Μ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Καούνη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 15-9-2010 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Καλαμάτας.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 9/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 64/2014 του Μονομελούς Εφετείου Καλαμάτας.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 20-10-2015 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ειρήνη Καλού διάβασε την από 31-1-2017 έκθεση της κωλυομένης να μετάσχει στη σύνθεση του Δικαστηρίου αυτού Αρεοπαγίτου Ελένης Διονυσοπούλου, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη αίτηση αναίρεσης προσβάλλεται η υπ’ αριθμ. 64/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Καλαμάτας (Διαδικασίας Μισθωτικών Διαφορών), η οποία δέχτηκε τυπικά και απέρριψε κατ’ ουσίαν την έφεση του ενάγοντος και ήδη αναιρεσείοντος κατά της υπ’ αριθμ. 9/2012 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Καλαμάτας, η οποία δικάζοντας κατά την ως άνω διαδικασία, την από 15-9-2010 αγωγή του ενάγοντος - εκκαλούντος και ήδη αναιρεσείοντος κατά της εναγομένης - εφεσίβλητης και ήδη αναιρεσίβλητης, με την οποία ζητήθηκε η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 7 του κωδικοποιημένου ΠΔ/τος 34/1995, άλλως της διάταξης του άρθρου 288 Α.Κ., και όλως επικουρικώς κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού, απέρριψε αυτήν ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας.

Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρ. 1166 και 1167 εδ. α’ ΑΚ, με τις οποίες ορίζεται ότι η επικαρπία, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη και αποσβήνεται με το θάνατο του επικαρπωτή, σαφώς προκύπτει ότι σε περίπτωση θανάτου του επικαρπωτή, η επικαρπία συνενώνεται με τη ψιλή κυριότητα και δεν μεταβιβάζεται στους κληρονόμους του επικαρπωτή, εκτός αν ορίσθηκε διαφορετικά.

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 1154 ΑΚ, αν η επικαρπία ακινήτου λήξει κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης του ακινήτου, που έγινε από τον επικαρπωτή, εφαρμόζονται αναλόγως ως προς την εξακολούθηση της μίσθωσης, καθώς και ως προς την προκαταβολή ή την εκχώρηση ή την κατάσχεση μισθωμάτων της οι διατάξεις για την εκποίηση του μισθίου ακινήτου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι αν κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης ακινήτου, που έγινε από τον επικαρπωτή αυτού, λήξει η επικαρπία, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 614 ΑΚ, που ρυθμίζουν την τύχη της μίσθωσης ακινήτου σε περίπτωση που ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα, που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση και ορίζουν ότι στην περίπτωση αυτή, εφόσον η μίσθωση αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και δεν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μίσθωσης.

Αλλά επί μισθώσεων υπαγομένων στις ρυθμίσεις του ν.δ. 34/1995 μετά την κατάργηση με το άρθρο 3 του ν. 1229/1982 της παρ. 1 του άρθρου 7 του κωδικοποιηθέντος ν. 813/1978, που όριζε ότι οι διατάξεις των άρθρων 614, 618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στις μισθώσεις που υπάγονται στο νόμο αυτό, η ρύθμιση του κοινού δικαίου, όσον αφορά στην τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου σε νέο κτήτορα κατά τη διάρκειά της, δεν ισχύει στις επαγγελματικές μισθώσεις, αλλά επέρχεται εκ του νόμου μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης στο νέο κτήτορα, ο οποίος υπεισέρχεται στη μίσθωση και αποκτά τα σχετικά δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχός του εκμισθωτής, χωρίς τις διακρίσεις του ως άνω άρθρου 614 ΑΚ.

Έτσι, και στην περίπτωση που κατά τη διάρκεια εμπορικής μισθώσεως, την οποία κατάρτισε ο επικαρπωτής του μισθίου λήξει η επικαρπία, υπεισέρχεται εκ του νόμου στη μισθωτική σχέση ο ψιλός κύριος, στον οποίο επιστρέφει η επικαρπία και ο οποίος αποκτά όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από τη μίσθωση, στην έκταση που τα είχε ο εκμισθωτής, άρα και το δικαίωμα της καταβολής του συμφωνημένου μισθώματος.

Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 111, 118, 216 Κ.Πολ.Δ., 7 παρ. 1, 4, 44 του Π/Δτος 34/1995, 288 ΑΚ προκύπτει ότι, προκειμένου περί εμπορικής μίσθωσης, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής, με την οποία ζητείται η αύξηση του συμφωνηθέντος μισθώματος, πρέπει, πέραν των λοιπών προσδιοριστικών στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, να αναφέρεται, η κατάρτιση έγκυρης μισθωτικής σύμβασης.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 158 και 574 ΑΚ προκύπτει ότι η σύμβαση της μίσθωσης πράγματος συνάπτεται ατύπως, το ίδιο δε ισχύει και για τις εμπορικές μισθώσεις εφόσον ο ισχύων ειδικός νόμος (π.δ. 34/1995) δεν αναφέρει τίποτε για τον τύπο αυτών (ΑΠ 735/2008, ΑΠ 1482/1996). Υπόκεινται όμως σε διατυπώσεις και επίσης σε έγγραφο τύπο και μάλιστα συστατικό ορισμένες κατηγορίες μισθώσεων πράγματος που προβλέπονται σε ειδικούς νόμους.

Έτσι σύμφωνα με το άρθρο 100 παράγραφος 1 (όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 8 Ν.Δ. 2157/1943) του ΑΝ 2039/1939 "περί τροποποιήσεως, συμπληρώσεως και κωδικοποιήσεως των εις το κράτος υπέρ κοινωφελών σκοπών καταλειπομένων κληροδοσιών και δωρεών", ο οποίος έχει διατηρηθεί σε ισχύ με το άρθρο 101 ΕισΝΑΚ και άρθρο 52 εδ. 18 ΕισΝΚΠολΔ "αι διατάξεις των άρθρων 7, 28, 29, 69 παρ. 3, 73, 74, 75, 77 παρ. 2, 83 και 89 - 94 εφαρμόζονται αναλόγως, και επί των υπό του παρόντος νόμου διεπομένων ιδρυμάτων" και κατά την παράγραφο 2 εδ α’ του ίδιου άρθρου "αι μισθώσεις και εκποιήσεις ακινήτων και κινητών ενεργούνται υπό των διοικητών του ιδρύματος κατά τας διατάξεις των άρθρων 70-72 και 94 και των προς εκτέλεσιν αυτών Β.Δ/των".

Κατά την παράγραφο 1 εδ. α’ , εξάλλου, του άρθρου 72 του ίδιου νόμου "τα ακίνητα της κληρονομίας εφόσον η εκτέλεσις του σκοπού ενεργείται εκ των εισοδημάτων αυτών ή των οποίων δεν απεφασίσθη η εκποίησις, εκμισθούνται δια δημοπρασίας κατά τα υπό του Β.Δ/τος ορισθησόμενα υπό του εκτελεστού της διαθήκης τη συμπράξει του Οικον.

Εφόρου, ή άλλου δημοσίου υπαλλήλου, οριζομένου εκάστοτε υπό του Υπουργού των Οικονομικών". Επίσης το άρθρο 74 παρ. 1 εδ. α’ του ΑΝ 2039/1939 ορίζει ότι "δια την πληρωμήν χρεών και βαρών της κληρονομίας... και εκμίσθωσιν ακινήτων... απαιτείται έγκρισις του Υπουργού των Οικονομικών μετά σύμφωνον γνωμοδότησιν του Σ.Ε.Κλ.".

Περαιτέρω, με τις διατάξεις 51 έως 56 του ΒΔ 30-11/4-12-1939 "περί του τρόπου εκποιήσεως κινητών και ακινήτων και εκμισθώσεως ακινήτων καταλειπομένων κατά κληρονομίαν, κληροδοσίαν ή δωρεάν εις το Κράτος και υπέρ κοινωφελών σκοπών ως και ανηκόντων εις κοινωφελή ιδρύματα περιουσίας", που εκδόθηκε σε εκτέλεση του ανωτέρω νόμου, καθορίζεται ο τρόπος διενέργειας της δημοπρασίας και με την παράγραφο 1 του άρθρου 57 του προαναφερόμενου Β.Δ/τος "εντός της εν παρ. 1 του προηγουμένου άρθρου οριζομένης προθεσμίας, (οκτώ ημέρες από την έγκριση των πρακτικών της δημοπρασίας), ο αναδειχθείς μισθωτής οφείλει να προέλθη εις την υπογραφήν της συμβάσεως μισθώσεως μετά του εκτελεστού της διαθήκης".

Τέλος, κατά το άρθρο 1 ΝΔ 462/1943, η μίσθωση των εν λόγω ακινήτων καταρτίζεται μόνον εγγράφως με μισθωτήριο συμβόλαιο. Από το συνδυασμό των ανωτέρω διατάξεων προκύπτει ότι οι διατυπώσεις που προβλέπονται για τις εκμισθώσεις ακινήτων που διαχειρίζονται ιδρύματα υπέρ κοινωφελών σκοπών αποτελούν συστατικές του κύρους των σχετικών συμβάσεων προϋποθέσεις και συνεπώς εάν δεν τηρηθούν ή παραλειφθεί κάποια από αυτές η σύμβαση είναι άκυρη και λογίζεται ως ανύπαρκτη σύμφωνα με τα άρθρα 159 παρ. 1, 174 και 180 ΑΚ.

Η τήρηση των διατυπώσεων αυτών ως προβλεπομένων από ειδικές διατάξεις και ειδικότερα η τήρηση τύπου για την κατάρτιση της σύμβασης μισθώσεως και γενικά για κάθε συμφωνία που αφορά και ανάγεται στη μίσθωση ακινήτου της άνω κατηγορίας απαιτείται και όταν η μίσθωση του ακινήτου αυτού εμπίπτει στην προστασία του Ν. 813/1978 (ήδη π.δ. 34/1995).

Η ανωτέρω ακυρότητα δεν θεραπεύεται με τη μεταγενέστερη εκπλήρωση της σύμβασης, εφόσον δεν υπάρχει σχετική νομοθετική πρόβλεψη, όπως συμβαίνει στη νομοθεσία για τις εκμισθώσεις ακινήτων του Δημοσίου και των ΝΠΔΔ. Τέλος η νομική αοριστία της αγωγής, που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση από το άρθρο 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ, αν το Δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επάρκειας της αγωγής κρίσης του αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του ασκούμενου δικαιώματος ή αρκέσθηκε σε λιγότερα (Ολ.ΑΠ 18/1998, ΑΠ 171/2015, ΑΠ 536/2011).

Η δε ποιοτική αοριστία, δηλαδή η επίκληση των στοιχείων του νόμου, χωρίς αναφορά περιστατικών και η ποσοτική αοριστία, δηλαδή η μη αναφορά όλων των στοιχείων που απαιτούνται κατά νόμο για τη θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ελέγχονται από τους αριθμούς 8 και 14, αντίστοιχα, του άρθρου 559 ΚΠολΔ (Ολ.ΑΠ 15/2000), αν το δικαστήριο έκρινε ορισμένη την αγωγή λαμβάνοντας υπόψη γεγονότα που δεν αναφέρονται σ’ αυτή ή αντιθέτως έκρινε αόριστη την αγωγή μη λαμβάνοντας υπόψη τέτοια γεγονότα.

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά ένα μέρος του, το ενάγον και ήδη αναιρεσείον αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, επειδή το Μονομελές Εφετείο που εξέδωσε αυτή, κατ’ εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων του ΑΝ 2039/1939, του ΒΔ 30-11/4-12-1939 και του ΝΔ 462/1943, δέχτηκε ότι η ένδικη μίσθωση ρυθμίζεται ως προς τους όρους, τις προϋποθέσεις, τη διαδικασία και τον τρόπον συνάψεώς της από τις, ως άνω, διατάξεις, και όχι από τις διατάξεις του ΠΔ 34/1995 σε συνδυασμό προς τις περί μισθώσεων και περί επικαρπίας και περί προσωπικών δουλειών διατάξεις του ΑΚ (άρθρα 574 επ. και 142 επ. ΑΚ), που ήταν εφαρμοστέες και ότι ως εκ τούτου η ασκηθείσα απ’ αυτό αγωγή επί της οποίας εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση, είναι αόριστη, καθ’ όσον δεν αναφέρεται σ’ αυτήν εάν προηγήθηκε η διαδικασία που επιβάλλουν οι, ως άνω, διατάξεις (προκηρύξεως και διενεργείας δημοπρασίας) για τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης, απορρίπτοντας, κατόπιν τούτου κατ’ ουσίαν την ασκηθείσα απ’ αυτό έφεση κατά της πρωτόδικης απόφασης, που είχε απορρίψει την ένδικη αγωγή του ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας.

Όπως προκύπτει από το προσκομιζόμενο αντίγραφο της ένδικης αγωγής, το οποίο εκτιμάται από τον Άρειο Πάγο, ως διαδικαστικό έγγραφο, κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., το αναιρεσείον εξέθετε κατά το ενδιαφέρον μέρος του τα εξής: "Ο αείμνηστος Η. Μ., με την από 15-12-1983 μυστική διαθήκη του, η οποία δημοσιεύθηκε με το υπ’ αριθμ. 288/15.10. 1987 πρακτικό του Μονομελούς Πρωτοδικείου Καλαμάτας, προέβη στην σύσταση κοινωφελούς ιδρύματος με την επωνυμία "...".

Στο εν λόγω Ίδρυμα κατέλιπε συν τοις άλλοις ένα κατάστημα επί της οδού ... επιφανείας 126,14 τ.μ... Ο διαθέτης όρισε στην ανωτέρω διαθήκη του ως εφ’ όρου ζωής επικαρπώτρια επί του συνόλου της περιουσίας του και δη επί του ανωτέρω καταστήματος, την σύζυγό του εν ζωή, Σ. Μ.. Βάσει λοιπόν του από 9-1-1999 ιδιωτικού συμφωνητικού εμπορικής μισθώσεως η Σ.

Μ., ως νομίμως έχουσα την επικαρπία του ανωτέρω ισογείου γωνιακού καταστήματος... το εξεμίσθωσε στην εναγομένη για οκτώ χρόνια και ένδεκα μήνες, ήτοι έως την 9-1-2008 αντί μηνιαίου μισθώματος 90.000 δραχμών τότε, ήτοι 264,123 Ευρώ χωρίς να υπάρξει συμφωνία για αναπροσαρμογή μισθώματος. Η εκμισθώτρια Σ. Μ. απεβίωσε την 3-4-1999 και το δικαίωμα της επικαρπίας της ενσωματώθηκε αυτόματα στο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας που είχε ως τότε το ενάγον σήμερα κοινωφελές ίδρυμα, που κατέστη πλέον αποκλειστικός κύριος και εκμισθωτής του ανωτέρω περιγραφόμενου μισθίου.

Το ίδρυμα απέκτησε νομική προσωπικότητα, με το από 19-5-2008 Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο ενέκρινε την σύστασή του κατά το άρθρο 108 του ΑΚ και κύρωσε τον οργανισμό αυτού και το οποίο δημοσιεύθηκε στο υπ’ αριθμ. 1034/3-6-2008 φύλλο της Κυβερνήσεως και κατά συνέπεια έχει νομίμως αποκτήσει την ιδιότητα του διαδίκου.

Αναπροσαρμογή του μισθώματος από την έναρξη της μίσθωσης δεν έχει επέλθει, παρά μόνο έχει χωρήσει ελάχιστη αύξηση του μηνιαίου μισθώματος αρχικά στο ποσό των 310,00 Ευρώ μηνιαίως συμπεριλαμβανομένου του αναλογούντος φόρου χαρτοσήμου, το χρονικό διάστημα από τον Οκτώβριο του 2002 μέχρι και τον Ιούνιο του 2004, στο ποσό των 350,00 Ευρώ μηνιαίως το χρονικό διάστημα από τον Ιούλιο 2004 μέχρι το Δεκέμβριο του 2006, στο ποσό των 370,00 Ευρώ μηνιαίως από τον μήνα Ιανουάριο του 2007 έως το μήνα Δεκέμβριο του έτους 2007 και στο ποσό των 390,00 Ευρώ από το μήνα Ιανουάριο του 2008 έως σήμερα.

Το μίσθιο χρησιμοποιείται σήμερα ως καφετέρια. Η μίσθωση συνεχίζεται έως σήμερα κανονικά, αφού λήγει στις 9-1-2011, παρελθόντων δηλαδή 12 ετών από την ημερομηνία που υπογράφηκε το ιδιωτικό συμφωνητικό επαγγελματικής μισθώσεως μεταξύ της τότε εκμισθώτριας Σ. Μ. και της εναγομένης σύμφωνα και με το άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995 "Περί Εμπορικών Μισθώσεων".

Η εναγομένη τηρεί τις υποχρεώσεις της απέναντί μου, δηλαδή πληρώνει το μίσθωμα των 390,00 Ευρώ μηνιαίως, όμως κατά τα τελευταία χρόνια παρατηρείται ραγδαία αύξηση της αξίας των ακινήτων της περιοχής που βρίσκεται το συγκεκριμένο κατάστημα της εναγομένης, αφού η περιοχή αυτή είναι αξιοποιήσιμη όλο και περισσότερο τα τελευταία χρόνια τουριστικά, με αποτέλεσμα η οικονομική πορεία των καταστημάτων της περιοχής να είναι εξαιρετική, ώστε το καταβαλλόμενο συμφωνημένο μίσθωμα να υπολείπεται κατά πολύ αυτού, που θα έπρεπε να καταβάλλει η εναγομένη μισθώτρια.

Την 29 Οκτωβρίου του έτους 2004 εστάλη από τον προσωρινό τότε κηδεμόνα της κληρονομιάς του Η. Μ. του Π., κάτοικο όσο ζούσε …, μακαριστό Μητροπολίτη …, Χ. Θ., με βάση την με αριθμό 2/2002 διάταξη του Εισαγγελέα Πρωτοδικών Καλαμάτας, εξώδικη πρόσκληση και δήλωση στην εναγομένη σήμερα Π. Κ., με την οποία ζήτησε την αναπροσαρμογή του μισθώματος μέχρι τον Οκτώβριο του 2004 στο ποσόν των 1.523,00 Ευρώ μηνιαίως και την καταβολή των μισθωμάτων.

Επειδή η εναγομένη οχλήθηκε να καταβάλλει οφειλόμενα μισθώματα στο ίδρυμα... Δηλαδή η εναγομένη συνολικά οφείλει το ποσό των 88.965,38 Ευρώ. (Ακολουθεί ο τρόπος υπολογισμού του μηνιαίου μισθώματος με βάση την αντικειμενική αξία του μισθίου ακινήτου). Βάσει όλων των ανωτέρω λοιπόν επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος από 390,00 Ευρώ που καταβάλλει η εναγόμενη σήμερα σε 1.523,07 Ευρώ μηνιαίως.

Επειδή, άλλως, παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις μου προς την εναγομένη για καταβολή του οφειλομένου ποσού των μισθωμάτων, η εναγομένη αρνείται να μου αποδώσει το ανωτέρω ποσό, κατά το οποίο έγινε αδικαιολόγητα πλουσιότερη σε βάρος μου και με αντίστοιχη περιουσιακή ζημία μου και ο πλουτισμός αυτός σώζεται ως σήμερα...".

Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησε, κατά το μέρος που ενδιαφέρει, την αναπροσαρμογή του μισθώματος του μισθίου ακινήτου, από την επίδοση της αγωγής μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, κατ’ εφαρμογήν των διατάξεων του άρθρου 7 του κωδικοποιημένου ΠΔ/τος 34/1995, άλλως της διάταξης του άρθρου 288 Α.Κ. και την καταβολή της διαφοράς μεταξύ του συμφωνημένου μισθώματος και αυτού που οφείλεται κατόπιν αναπροσαρμογής μισθωμάτων, άλλως κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού.

Επί της, ως άνω, αγωγής συζητήσεως γενομένης αντιμωλία των διαδίκων, εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 9/2-4-2012 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Καλαμάτας, η οποία απέρριψε αυτή στο σύνολό της, ως απαράδεκτη, λόγω αοριστίας, τόσο ως προς τις βάσεις της, για αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατ’ εφαμογήν του άρθρου 7 § 2 του π.δ. 34/1995 και του άρθρου 288 ΑΚ, αντίστοιχα, με την αιτιολογία ότι αυτονόητη προϋπόθεση για να διαταχθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος είτε βάσει του άρθρου 7 § 2 π.δ. 34/1995, είτε βάσει του άρθρου 288 ΑΚ, αποτελεί η εγκυρότητα της μίσθωσης, όμως από τη μη αναφορά στο δικόγραφο της αγωγής της τήρησης ή μη των σχετικών διατυπώσεων του ΑΝ 2039/1939, του ΒΔ 30-11/4-12-1939 και του ΝΔ 462/1943, το Δικαστήριο δεν δύναται να συμπεράνει εάν θα εφαρμοστούν οι ανωτέρω διατάξεις, ή εάν θα πρέπει να ερευνήσει την επικουρική αγωγική βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού, λόγω ακυρότητας της σύμβασης, όσο και ως προς την επικουρική βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού, με την αιτιολογία ότι δεν εκτίθεται στο δικόγραφο της αγωγής ότι η σύμβαση μίσθωσης είναι άκυρη, ώστε να δικαιολογείται η προσφυγή στις διατάξεις των άρθρων 904 επ.

ΑΚ. Κατά της αποφάσεως αυτής, το ενάγον - αναιρεσείον άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Καλαμάτας την από 6-7-2012 με αριθμό κατάθεσης ...07-2012 έφεσή του, με την οποία παραπονέθηκε για την μετά από εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου απόρριψη της αγωγής ως απαράδεκτης, λόγω αοριστίας, αφού δεν απαιτείτο η τήρηση των σχετικών διατυπώσεων του ΑΝ 2039/1939, του ΒΔ 30-11/4-12-1939 και του ΝΔ 462/1943, καθ’ όσον η ένδικη μίσθωση είχε αρχικώς (την 9-1-1999) συναφθεί μεταξύ της επικαρπώτριας του μισθίου Μ.

Μ. ως εκμισθώτριας και της εναγομένης - ήδη αναιρεσίβλητης ως μισθώτριας, εν συνεχεία δε και μετά το θάνατο της επικαρπώτριας - εκμισθώτριας (την 3-4-1999), υπεισήλθε στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις αυτής, το ενάγον, συνεχίζοντας τη μίσθωση. Επί της εφέσεως αυτής, που συζητήθηκε αντιμωλία των διαδίκων, εκδόθηκε η αναιρεσιβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 64/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Καλαμάτας, η οποία δέχτηκε τυπικά την έφεση και απέρριψε αυτήν κατ’ ουσία, αφού έκρινε ότι η αγωγή την οποία το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε ως αόριστη, έπρεπε να απορριφθεί ως μη νόμιμη, πλην, όμως, ενόψει του ότι δεν επιτρέπεται ούτε αντικατάσταση αιτιολογιών, λόγω εκτάσεως του δεδικασμένου, ούτε να καταστεί χειρότερη η θέση του εκκαλούντος, χωρίς την άσκηση ιδίας εφέσεως ή αντεφέσεως από την εφεσίβλητη, κατ’ άρθρο 536 παρ. 1 ΚΠολΔ, με την εξαφάνιση της εκκαλουμένης, και την απόρριψή της ως μη νόμιμης, αφού το νόμω αβάσιμο είναι δυσμενέστερο του απαραδέκτου, ούτε εξαφανίζεται η απόφαση και κρατείται η υπόθεση για κατ’ ουσίαν έρευνα (οπότε δεν ισχύει κατ’ εξαίρεση η αρχή της απαγόρευσης της χειροτέρευσης της θέσης του εκκαλούντος σύμφωνα με το άρθρο 536 παρ. 2 ΚΠολΔ) απέρριψε κατ’ ουσίαν το μοναδικό λόγο της έφεσης και την έφεση στο σύνολό της.

Ειδικότερα το Εφετείο δέχτηκε τα εξής: "Στην προκειμένη περίπτωση από την ανάλυση του δικογράφου της αγωγής προκύπτει ότι πράγματι υπήρχε συμφωνία που είχε συναφθεί με το από 9-1-1999 ιδιωτικό συμφωνητικό εμπορικής μίσθωσης ανάμεσα στη Σ. Μ. και στην εναγόμενη, ενώ το ίδρυμα όπως ήδη ελέχθη απέκτησε νομική προσωπικότητα αναδρομικά από τον θάνατο του ιδρυτή και ότι το εκμίσθωσε στην εναγομένη για οκτώ χρόνια και ένδεκα μήνες, χωρίς να υπάρξει συμφωνία για αναπροσαρμογή μισθώματος, ενώ θα έπρεπε όπως ήδη ελέχθη να έχει λάβει χώρα εκμίσθωση δια δημοπρασίας, πολύ δε περισσότερο εφόσον το ίδρυμα απέκτησε νομική προσωπικότητα από το χρόνου του θανάτου του ιδρυτή, πράγμα που σημαίνει ότι η μίσθωση που είχε συνάψει η Σ.

Μ. ήταν άκυρη. Στη προκειμένη περίπτωση, όπως ήδη ελέχθη το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη λόγω αοριστίας, ενώ στο δικόγραφο αναφέρεται ότι ανάμεσα στην Σ. Μ. και στην εναγομένη συνήφθη, ιδιωτική συμφωνία, ενώ θα έπρεπε να διενεργηθεί δημοπρασία όπως προαναφέρθηκε. Το δικαστήριο, όμως, δεν δεσμεύεται ως προς την υπαγωγή των αναφερόμενων στην αγωγή πραγματικών περιστατικών στον ορθό κανόνα δικαίου, αλλά δεσμεύεται από το αίτημα που επιλέγει ο ενάγων σε σχέση με τα εκάστοτε συνδεόμενα με αυτό πραγματικά περιστατικά.

Παρόλα αυτά η εκκαλουμένη απέρριψε την αγωγή λόγω αοριστίας, ήτοι ως απαράδεκτη αντί του μη νομίμου, πλην όμως δεν επιτρέπεται ούτε αντικατάσταση αιτιολογιών, λόγω διαφόρου εκτάσεως του δεδικασμένου, ούτε να καταστεί χειρότερη η θέση του εκκαλούντος με την εξαφάνιση της εκκαλουμένης, αφού το νόμω αβάσιμο είναι δυσμενέστερο του απαραδέκτου και δεν εξαφανίσθηκε η απόφαση λόγω κατ’ ουσίαν έρευνας.

Πρέπει λοιπόν κατά τούτο να απορριφθεί ο ανωτέρω μοναδικός λόγος εφέσεως, διότι το Δικαστήριο δεν δύναται ούτε να εξαφανίσει την απόφαση ως προς το κεφάλαιο τούτο, διότι θα καθιστούσε ανεπίτρεπτα χειρότερη τη θέση του εκκαλούντος, ούτε και να αντικαταστήσει τις αιτιολογίες με τις ορθές, λόγω της διαφορετικής εκτάσεως του δεδικασμένου κατά την προδιαληφθείσα ανάλυση.

Επομένως εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος έφεσης προς διερεύνηση θα πρέπει να απορριφθεί η έφεση στο σύνολό της". Όμως, με το προαναφερόμενο περιεχόμενο η αγωγή, στην οποία, μεταξύ άλλων, το ενάγον και ήδη αναιρεσείον αναφέρει ότι η ένδικη μίσθωση συνήφθη την 9-1-1999 μεταξύ της επικαρπώτριας του μισθίου Σ. Μ., ως εκμισθώτριας, και της εναγομένης και ήδη αναιρεσίβλητης Π.

Κ., ως μισθώτριας, και όχι μεταξύ του ενάγοντος και ήδη αναιρεσείοντος Κοινωφελούς Ιδρύματος "..." ως εκμισθωτή και της τελευταίας, ως μισθώτριας, καθώς και ότι το αναιρεσείον Κοινωφελές Ίδρυμα, στο οποίο ανήκε η ψιλή κυριότητα του μισθίου, που είχε εκμισθωθεί από την επικαρπώτρια, υπεισήλθε το πρώτον, μετά τον, διαρκούσης της μισθώσεως θάνατο αυτής, λόγω συνενώσεως της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα, ήταν επαρκώς ορισμένη, ως προς την αναφορά των πραγματικών περιστατικών που απαιτούνται για την κατάρτιση της ένδικης μισθωτικής σύμβασης και συνεπώς για την αξιολόγησή της ως ορισμένης κατά το προσβαλλόμενο μέρος, αφού με βάση τα παραπάνω δεν έχουν εφαρμογή στην περίπτωση της ένδικης μίσθωσης ως προς τους όρους, τις προϋποθέσεις, την διαδικασία και τον τρόπον συνάψεώς της (προκηρύξεως και διενεργείας δημοπρασίας) οι προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 28 παρ. 2, 72 - 74, 94 και 100 του Ν. 2039/1939, σύμφωνα με τις οποίες η εκμίσθωση ακινήτου, που ανήκει σε κοινωφελές ίδρυμα πρέπει να γίνεται, με ποινή ακυρότητας, με δημοπρασία κατά τις ειδικότερες διατυπώσεις που καθορίζονται από τις διατάξεις του από 30.11/4.12.1939 ΒΔ/τος και τις αντίστοιχες του γενικώς επί ΝΠΔΔ ισχύοντος ΠΔ/τος 915/1979, οι οποίες εφαρμόζονται μόνο όταν εκμισθωτής - αντισυμβαλλόμενος - υπογράψας τη σύμβαση μισθώσεως τυγχάνει Ίδρυμα Κοινωφελούς Σκοπού, περίπτωση που δεν συντρέχει εν προκειμένω, με βάση τα εκτιθέμενα στην αγωγή και όχι όταν αυτό, στο οποίο ανήκε η ψιλή κυριότητα του μισθίου, που είχε εκμισθωθεί από τον επικαρπωτή, υπεισήλθε το πρώτον, μετά τον, διαρκούσης της μισθώσεως θάνατο του επικαρπωτή, λόγω συνενώσεως της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα, όπως συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση, κατά τα αναφερόμενα σ’ αυτή.

Συνεπώς, πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος ο πρώτος λόγος αναίρεσης, κατά το μέρος του από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, της ευθείας παραβίασης, αφ’ ενός μεν των αμέσως παραπάνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεων με την εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τους, αν και δεν ήταν εφαρμοστές, αφ’ ετέρου δε των διατάξεων του ΠΔ 34/1995 σε συνδυασμό προς τις περί μισθώσεων και περί επικαρπίας και περί προσωπικών δουλειών διατάξεις του ΑΚ (άρθρα 574 επ.

και 1142 επ. ΑΚ) με τη μη εφαρμογή τους, αν και ήταν εφαρμοστέες, καθ’ όσον για τη νομική επάρκεια της αγωγής το δικαστήριο της ουσίας αξίωσε περισσότερα στοιχεία από εκείνα που απαιτούνται από το νόμο για την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης μίσθωσης. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, κατά παραδοχή του ως άνω λόγου της αίτησης αναίρεσης, η αναιρετική εμβέλεια του οποίου στο σύνολο της προσβαλλόμενης αποφάσεως καθιστά αλυσιτελή την εξέταση (και αποδοχή) των προβαλλόμενων με τους λοιπούς λόγους αυτής αιτιάσεων, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, η σύνθεση του οποίου είναι δυνατή από άλλο δικαστή εκτός από εκείνον που δίκασε προηγουμένως (άρθρ. 580 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.), να διαταχθεί η επιστροφή στο αναιρεσείον του κατατεθέντος από αυτό για την άσκηση της αναίρεσης παραβόλου (άρθρ. 495 § 4 Κ.Πολ.Δ., όπως η §4 προστέθηκε με το άρθρο 12 § 2 του Ν. 4055/2012) και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος (άρθρ. 183 Κ.Πολ.Δ.), το οποίο κατέθεσε προτάσεις.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 64/2014 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Καλαμάτας.

Παραπέμπει την υπόθεση για νέα εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή, εκτός από εκείνον που δίκασε προηγουμένως. Διατάσσει την επιστροφή στο αναιρεσείον του παραβόλου που κατατέθηκε από αυτό για την άσκηση της αναίρεσης. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 20 Απριλίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 18 Μαΐου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ