Supreme Court dismisses appeal on lease termination, ruling lower court correctly applied abuse of right doctrine.

Απόφαση 927 / 2015 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 927/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γεώργιο Σακκά, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Μαρία Χυτήρογλου και Ειρήνη Καλού, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 20 Μαρτίου 2015, με την παρουσία και του γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "EUROBANK P…Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, όπως τροποποιήθηκε η επωνυμία της σε "G…PROPERTIES Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία", η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Φλώρα Τριανταφύλλου.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "S… ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΙΔΩΝ ΓΡΑΦΕΙΟΥ ΣΠΙΤΙΟΥ", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Πολυχρόνη Καρσαμπά.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 19-5-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1107/2012 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3934/2013 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 15-9-2014 αίτησή της και τους από 17-2-2105 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Μαρία Χυτήρογλου διάβασε την από 6-3-2015 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 747/2014 αιτήσεως αναιρέσεως της 3934/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών. Η πληρεξούσια της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και των προσθέτων λόγων, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή τους, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995 (άρθρο 12 του Ν. 813/1978, 3 του Ν. 2041/1992), επί συμβάσεως μισθώσεως ρυθμιζομένης από αυτό, "ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της συμβάσεως να καταγγείλει την μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών". Με την διάταξη αυτή, παρέχεται στον μισθωτή εμπορικής μισθώσεως το δικαίωμα να καταγγείλει την μίσθωση, (καταγγελία μεταμελείας), εφ` όσον, αφενός μεν, η μίσθωση παραμένει ενεργός, αφ` ετέρου, δε, έχει παρέλθει διετία από της ενάρξεώς της.

Η καταγγελία αυτή τελεί υπό αναβλητική προθεσμία έξι μηνών και συνεπάγεται την υποχρέωση του μισθωτού να καταβάλει στον εκμισθωτή εφ` άπαξ αποζημίωση, από τέσσερα μηνιαία μισθώματα, υπολογιζόμενα κατά τον χρόνο ασκήσεως της καταγγελίας. Η διάταξη δε αυτή, με την οποία παρέχεται στον μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει προώρως την μίσθωση, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, εφαρμόζεται και στην περίπτωση που έχει λήξει ο συμβατικός ή νόμιμος χρόνος της μισθώσεως και αυτή τελεί σε αναγκαστική παράταση, καταλαμβάνει δε και τις υφιστάμενες μισθώσεις, κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 2741/1999, με το άρθρο 7 § 6 του οποίου αντικαταστάθηκε η παράγραφος 1 του άρθρου 1 του Π.Δ. 34/1995 και η διάρκεια της εμπορικής μισθώσεως ορίσθηκε σε δώδεκα έτη.

Εξ άλλου, η ανωτέρω διάταξη αποτελεί κανόνα αναγκαστικού δικαίου και επομένως τα προβλεπόμενα από αυτή δικαιώματα διέπονται από την διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ. 34/1995, κατά την οποία "η παραίτηση οποιουδήποτε από τα μέρη από τα δικαιώματα του παρόντος, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, είναι άκυρη, εφ` όσον το παρόν δεν ορίζει διαφορετικά".

Με την τελευταία αυτή διάταξη, ο νομοθέτης, επιδεικνύοντας ιδιαίτερη ευαισθησία προς αμφοτέρους τους συμβαλλομένους, υποδεικνύει ότι εξέρχονται από την εξουσία διαθέσεως αυτών οι "κατά την κατάρτιση" της συμβάσεως μισθώσεως συμφωνίες, με τις οποίες αυτοί (συμβαλλόμενοι) παραιτούνται δικαιωμάτων που θεμελιώνονται στο Π.Δ. 34/1995.

Εν σχέσει δε προς τα δικαιώματα, τα οποία προβλέπονται από την διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, ως παραίτηση νοείται και η συνομολόγηση όρου, ο οποίος διαφοροποιεί, με οποιοδήποτε τρόπο, την εφαρμογή της διατάξεως αυτής, είτε τροποποιώντας τις προϋποθέσεις γενέσεως του σχετικού δικαιώματος, είτε επιμηκύνοντας την εξάμηνη αναβλητική προθεσμία, είτε, συνομολογώντας ποσό αποζημιώσεως μεγαλύτερο των τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων.

Η ακυρότητα, όμως, αυτή καταλαμβάνει την παραίτηση και τις, ως άνω, συμφωνίες, μόνον, όταν αυτές γίνονται, κατά την "κατάρτιση" της συμβάσεως μισθώσεως, όπως σαφώς συνάγεται από την διάταξη του άρθρου 45 του Π.Δ. 34/1995. Επομένως, η παραίτηση και οι, ως άνω, συμφωνίες που εμπεριέχουν παραίτηση, είναι έγκυρες και ισχυρές, εφ` όσον γίνονται μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που καθιερώνεται με τις διατάξεις του άρθρου 5 § 1 του Συντάγματος και του άρθρου 361 ΑΚ και αποτελεί εκδήλωση της ιδιωτικής αυτονομίας.

Συνακολούθως, τέτοιες συμφωνίες, οι οποίες έγιναν κατά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, είναι άκυρες, η ακυρότητα, όμως, δύναται να θεραπευθεί, με επανάληψή των, μετά την κατάρτιση της συμβάσεως. H διάταξη του άρθ. 43 του π.δ. 34/95 τροποποιήθηκε με το άρθ. 17 του ν. 3853/2010 ως προς την δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση λόγω μεταμελείας, ενώ περιλήφθηκαν σ’ αυτό και μεταβατικές διατάξεις.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθ. 17 ν. 3853/2010, περί τροποποίησης όρων και αποτελεσμάτων εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή ορίστηκαν τα εξής: "Το άρθ. 43 του π.δ. 34/95 τροποποιείται ως ακολούθως: Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από την γνωστοποίησή της.

Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα μηνιαίο μίσθωμα όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης". Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθ. 43 του π.δ. 34/95 έχει ο μισθωτής ακόμη και εάν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθ. 45 του π.δ. 34/95.

Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά την δημοσίευση του παρόντος νόμου ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι, όμως, πριν τη δημοσίευση του νόμου. Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναιρέσεως και αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, εσωτερικού ή διεθνούς.

Ο κανόνας, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, παραβιάζεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, η οποία υπάρχει όταν αποδίδεται στον κανόνα δικαίου έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε με μη ορθή εφαρμογή, η οποία συντελείται, όταν εφαρμόζεται κανόνας, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή, όταν δεν εφαρμόζεται ενώ έπρεπε να εφαρμοσθεί ή όταν εφαρμόσθηκε εσφαλμένως.

Στην προκειμένη περίπτωση, κατά τις ανέλεγκτες παραδοχές της προσβαλλομένης απόφασης έγιναν δεκτά τα εξής: "Με βάση το από 1-8-2007 ιδιωτικό συμφωνητικό η εταιρεία με την επωνυμία "P. D. S.A" εκμίσθωσε στην εναγομένη εταιρεία για το χρονικό διάστημα δώδεκα ετών από 1-8-2007 έως 31-7-2019, ένα οικόπεδο, εμβαδού 921,36 τ.μ., που βρίσκεται στην περιοχή … του Δήμου Αμαρουσίου Αττικής και επί της Λεωφόρου Κηφισίας ...

με ολόκληρο το κτίριο που βρίσκεται σε αυτό και αποτελείται από τρία υπόγεια, ισόγειο, πρώτο και δεύτερο όροφο, συνολικής επιφάνειας αυτού 2.189,76 τ.μ., έναντι μηνιαίου μισθώματος 45.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος, αναπροσαρμοζόμενου κάθε επόμενο μισθωτικό έτος, με βάση το δείκτη τιμών καταναλωτή πλέον μίας ακέραιης μονάδας και διαμορφωμένου την 1-8-2009 σε 48.417,48 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου από 3.6%, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια για τις ανάγκες της εμπορικής της δραστηριότητας που συνίσταται στην πώληση επίπλων και ιδιαιτέρως στην πώληση επίπλων γραφείου.

Με το μεταγενέστερο της σύμβασης μισθώσεως, από 24-8-2007, ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησης της μίσθωσης η εναγομένη μισθώτρια παραιτήθηκε ρητά από το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης μέχρι τη λήξη της που είχε συμφωνηθεί στις 31-7-2019, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 43 π.δ. 34/1995. Η ενάγουσα που αποτελεί εταιρεία εκμετάλλευσης και διαχείρισης επαγγελματικών ακινήτων, στηριζόμενη στο σημαντικό πλεονέκτημα του μισθίου που αποφέρει μηνιαίο μίσθωμα 45.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο και το δεσμεύει, μετά την παραίτηση της μισθώτριας από το δικαίωμα καταγγελίας, μακροχρόνια μίσθωση, κατήρτισε με την ως άνω αρχική εκμισθώτρια το από 26-11-2007 "μνημόνιο συνεργασίας" και προέβη στην αγορά του μισθίου έναντι τιμήματος 9.000.000 ευρώ, πολλαπλασίου της αντικειμενικής αξίας του τελευταίου, το οποίο υπολογίστηκε με συντελεστή κεφαλαιοποίησης των ετησίων μισθωμάτων εκ ποσοστού 6%, συνταχθέντος του υπ’ αριθμ. ...18-1-2008 συμβολαίου αγοραπωλησίας της συμβ/φου Αθηνών Αικατερίνης Μαυρουδή, που μεταγράφηκε νόμιμα.

Ταυτοχρόνως, για τους ίδιους λόγους, προέβη και στην αγορά άλλου μισθωμένου, με μακροχρόνια μίσθωση στην εναγομένη εταιρεία, ακινήτου της ιδίας δικαιοπαρόχου της, ευρισκομένου επί της Λεωφ. Κηφισίας ..., συνολικής επιφανείας περί τα 1.000 τ.μ. Μετά από αυτά, η ενάγουσα εταιρεία υπεισήλθε στην ένδικη μίσθωση ως εκμισθώτρια.

Την άνοιξη του 2010, λόγω των διαμορφωθέντων με την οικονομική κρίση δεδομένων, οι διάδικοι προέβησαν σε συζητήσεις, διαπραγματεύσεις και εκτιμήσεις. Υπό την ισχύ του αναφερθέντος στις σκέψεις που προηγούνται νέου νόμου 3853/2010 που είχε τεθεί σε εφαρμογή από 17-6-2010, όπως σημειώθηκε στις ίδιες σκέψεις, την 1-8-2010 οι διάδικοι κατήρτισαν δύο αυτοτελή ιδιωτικά συμφωνητικά.

Με το πρώτο συμφωνήθηκε η λύση της μίσθωσης του ευρισκομένου επί της Λεωφ. Κηφισίας ... ακινήτου της ενάγουσας λαμβάνουσας αποζημίωσης 250.000 ευρώ. Στο άλλο, με την ίδια ημερομηνία συμφωνητικό που αφορά την ένδικη μίσθωση, περιελήφθησαν τα εξής: "Κατόπιν αιτήματος της μισθώτριας για μείωση μισθώματος και μετά από διαπραγματεύσεις, τα συμβαλλόμενα μέρη από κοινού αποφάσισαν προφορικά και αποτυπώνουν γραπτά στο παρόν την εκ νέου τροποποίηση του αρχικού μισθωτηρίου και των τροποποιήσεών του, αποκλειστικά και μόνο ως προς την παράγραφο 1 και 2 του άρθρου 3 - μίσθωμα και συγκεκριμένα (άρθρο 3 - μίσθωμα) το μηνιαίο μίσθωμα ορίζεται για την περίοδο από 1-8-2010 έως 31-12-2011 στο ποσό των 48.417,48 ευρώ, με εξαίρεση τους μισθωτικούς μήνες Σεπτέμβριο - Δεκέμβριο του 2010 και τους μισθωτικούς μήνες Ιουνίου - Δεκεμβρίου 2011, για τους οποίους ρητά συμφωνείται ότι η μισθώτρια απαλλάσσεται της υποχρέωσης καταβολής μισθώματος, καθώς και του αναλογούντος σε αυτό χαρτοσήμου.

Το ως άνω μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται, ετησίως, από 1-1-2012 και εφεξής για όλη τη συμβατική διάρκεια της μίσθωσης και σε περίπτωση συμβατικής ή αναγκαστικής παράτασης για όλη τη διάρκεια αυτής, κατά ποσοστό ίσο με το 100% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή, όπως αυτός ανακοινώνεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους προηγούμενους δώδεκα μήνες του μήνα της αναπροσαρμογής, προσαυξημένο κατά 1%...

Εισάγεται νέο εδάφιο 3.6, κατά το οποίο η μισθώτρια δεσμεύεται να καταβάλει 30.160,51 ευρώ ως υπόλοιπο μισθώματος Ιουλίου 2010, το αργότερο μέχρι τις 24-8-2010. Τα εδάφια 3.3, 3.4 και 3.5 εξακολουθούν να ισχύουν". Η εναγόμενη μισθώτρια λόγω της, από την τρέχουσα οικονομική κρίση, πτώσης των δραστηριοτήτων της, δεν μπόρεσε να ανταποκριθεί στις οικονομικές υποχρεώσεις της και όπως αυτές είχαν διαμορφωθεί με το από 1-8-2010 συμφωνητικό, με το οποίο είχε συμφωνηθεί η ως ανωτέρω μείωση του μισθώματος, γι’ αυτό η ενάγουσα εκμισθώτρια, με το από 15-2-2011 εξώδικο έγγραφό της που επέδωσε στην πρώτη στις 16-2-2011, την κάλεσε να της καταβάλει μέσα σε δέκα ημέρες οφειλόμενα μισθώματα από 85.321,02 ευρώ και, έκτοτε, εγκαίρως, να πραγματοποιεί τις καταβολές μισθωμάτων, όπως είχε συμφωνηθεί μεταξύ τους.

Με το από 25-2-2011 έγγραφο "εξώδικη δήλωση - καταγγελία - πρόσκληση" της εναγομένης μισθώτριας, που επιδόθηκε στην ενάγουσα εκμισθώτρια στις 28-2-2011, (βλ. έκθεση επίδοσης της δικ. Επιμελήτριας Πειραιώς Α. Ζ. υπ’ αρ. ... 28-2-2011), η μισθώτρια κατήγγειλε τη μίσθωση και δήλωσε ότι θα αποχωρήσει από το μίσθιο μετά την πάροδο τριμήνου από την επίδοση της καταγγελίας, κάλεσε δε αυτή να προσέλθει στις 31-5-2011 και ώρα 15.00’ να παραλάβει το μίσθιο.

Στο έγγραφο αυτό επικαλείτο ότι από το 2009 της είχε γνωστοποιήσει την επιτακτική ανάγκη μείωσης του μισθώματος κατά ποσοστό 30 - 40%, το οποίο ανταποκρινόταν στις νέες συνθήκες αγοράς, τελικά αναγκάστηκε να αποδεχθεί την προσωρινής ισχύος μείωση του μισθώματος μέχρι και το Δεκέμβριο του 2011, με την υπογραφή του από 1-8-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού, η οποία ανέρχεται σε 17% ετησίως.

Ότι οι συνέπειες της οικονομικής κρίσης οξύνθηκαν ακόμη περισσότερο με αποτέλεσμα την κάθετη πτώση των πωλήσεων του καταστήματός της κατά 50 - 60%. Η ενάγουσα εκμισθώτρια απάντησε με το από 2-5-2011 εξώδικο έγγραφό της, που επέδωσε στην εναγομένη στις 5-5-2011, με το οποίο απέκρουσε την καταγγελία αυτή ως άκυρη και ανίσχυρη, η οποία δεν επέφερε οποιαδήποτε συνέπεια στην ένδικη σύμβαση μισθώσεως, της ζήτησε δε να της καταβάλει μέσα σε τρεις ημέρες τα ληξιπρόθεσμα και απαιτητά μισθώματα των μηνών Μαρτίου, Απριλίου 2011 που οφείλει.

Με την από 18-5-2011 μεταγενέστερη εξώδικη δήλωση της εναγομένης και καταγγέλλουσας εκλήθη η ενάγουσα να παραλάβει το μίσθιο την 31-5-2011 και σε περίπτωση που δεν το πράξει ενημερώθηκε ότι τα κλειδιά του μισθίου θα ευρίσκονται στην έδρα της εταιρείας. Την ως άνω ημερομηνία, (31-5-2011), λύσης της ένδικης σύμβασης μίσθωσης, η ενάγουσα εκμισθώτρια δεν προσήλθε για την παραλαβή του μισθίου και προς τούτο συντάχθηκε η υπ’ αριθμ. ...31-5-2011 πράξη μη εμφάνισης της συμβ/φου Αθηνών Ιουλίας Παπαδοπούλου.

Η ένδικη καταγγελία της μίσθωσης από την εναγομένη μισθώτρια εδράζεται στις διατάξεις του άρθρου 43 π.δ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 παρ. 2 ν. 3853/2010, κατά τις οποίες αναβιώνει το δικαίωμα καταγγελίας του μισθωτή παρά την προηγούμενη παραίτησή του από αυτό. Όπως στις προπαρατεθείσες σκέψεις εκτέθηκε, η αναβίωση αυτή αφορά ειδικότερα μόνο τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του ν. 3853/2010 και η δυνάμει αυτής της αναβίωσης καταγγελία μπορεί να γίνει μόνο μέχρι τις 31- 12-2012......

Με το τροποποιητικό από 1-8-2010 συμφωνητικό οι διάδικοι επενέβησαν αποκλειστικά στο μισθωτικό όρο 3 (μίσθωμα) της σύμβασης και καθήλωσαν το μηνιαίο μίσθωμα για ορισμένη χρονική περίοδο, παραλλήλως δε μείωσαν αυτό, όπως ρητώς περιελήφθη στο κείμενο του τροποποιητικού συμφωνητικού. Ναι μεν στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων τα μέρη μπορούν να τροποποιήσουν το χρόνο ή τη διάρκεια της μίσθωσης, όπως αναλύθηκε στις σκέψεις που προηγούνται, πλην, όμως, εν προκειμένω, με το εν λόγω συμφωνητικό, τα συμβαλλόμενα μέρη όρισαν μόνο το ύψος του μισθώματος για ένα διάστημα, καθηλώνοντάς το στο ύψος που είχε αυτό ανέλθει με τη συμβατική αναπροσαρμογή και μέχρι το τέλος του 2011, διαφοροποιώντας την αρχική συμφωνία μόνο κατά τούτο, όπως σαφώς, χωρίς κενό ή αμφιβολία, όρισαν στο έγγραφο (βλ.

και ΑΠ 215/2009 Α’ Δημοσίευση Νόμος). Ενόψει αυτών των περιστατικών που αποδείχθηκαν, εφόσον δεν υπάρχει στο τροποποιητικό αυτό συμφωνητικό ή σε άλλο επικαλούμενο έγγραφο ρητή παραίτηση από την καταγγελία της μίσθωσης εκ μέρους της μισθώτριας και δεν μπορεί κάτι τέτοιο να συναχθεί από το κείμενο της τελευταίας συμφωνίας των διαδίκων, το οποίο δεν προσδίδει οποιοδήποτε σχετικό έρεισμα και με το δεδομένο ότι τα μέρη στο έγγραφο αυτό δεν εκφράστηκαν ασαφώς, ώστε να απαιτείται η προσφυγή στις ερμηνευτικές διατάξεις των άρθ. 173 και 200 Α.Κ., το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη απόφασή του, δέχθηκε ότι απαιτείτο σχετική ρητή αναφορά παραιτήσεως της μισθώτριας, δεν ζήτησε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος και επιπλέον, το ίδιο Δικαστήριο που δεν προέβη σε ερμηνεία της παραπάνω μεταγενέστερης συμφωνίας των διαδίκων, δεν έσφαλε και ορθά εφάρμοσε το νόμο, όσα δε αντίθετα ισχυρίζεται η εκκαλούσα με τον πρώτο λόγο της έφεσής της με τα σκέλη του, κρίνονται αβάσιμα κατ’ ουσίαν και απορριπτέα, όπως και ο λόγος αυτός.

Κατόπιν αυτών, η εναγομένη μισθώτρια νομίμως κατήγγειλε τη μίσθωση όπως είχε δικαίωμα, με συνέπεια να λυθεί αυτή με την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας στις 31-5-2011. Εκτός αυτού του πραγματικού υλικού που αποδείχθηκε, η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 ν. 3853/2010 η οποία, στην προκειμένη περίπτωση, τυγχάνει εφαρμογής, δεν αντίκειται στις επικαλούμενες συνταγματικές αρχές και το πρώτο πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ και τούτο διότι αυτή, μετά τις κοινωνικές συνθήκες που διαμορφώθηκαν ως απόρροια της σοβούσας οικονομικής κρίσης, ως εξυπηρετούσα το γενικότερο κοινωνικό συμφέρον και προστατεύουσα την οικονομική θέση των μισθωτών, οι οποίοι είχαν συμβληθεί υπό διαφορετικές συνθήκες αγορές και ευρέθηκαν σε δυσμενή θέση από την πλήρη ανατροπή των συνθηκών αυτών, δικαιολογεί την επέμβαση και την περιστολή της αρχής της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, για χάρη της παροχής δυνατότητας και στα δύο μέλη να επανεξετάσουν τους όρους της μίσθωσης, με σκοπό τη δικαιότερη διαμόρφωση των συμβατικών σχέσεων.

Εξάλλου, η συμπεριφορά της εναγομένης μισθώτριας, η οποία μετά την κατάρτιση του τροποποιητικού συμφωνητικού, με το οποίο συμφωνήθηκε μείωση και καθήλωση του μηνιαίου μισθώματος για ορισμένο χρονικό διάστημα, προέβη σε καταγγελία της ένδικης μίσθωσης, δεν κρίνεται καταχρηστική, με την έννοια της υπέρβασης των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο οικονομικός ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος (άρθρο 281 Α.Κ.).

Και τούτο υπό τις περιστάσεις που προηγήθηκαν και τη συμπεριφορά που επέδειξε ο δικαιούχος, δηλαδή η εναγομένη μισθώτρια, λαμβάνοντας και υπόψη ότι η τελευταία, ως ανήκουσα στον όμιλο Θ., όπου ανήκει και η αρχική εκμισθώτρια, γνώριζε ότι η ενάγουσα αγόρασε και τα δύο μίσθια ακίνητα της Λεωφ. Κηφισίας αποβλέποντας στη μελλοντική απολαβή μισθωμάτων πολλών εκατομμυρίων ως αποτέλεσμα της υπεισέλευσής της σε δεσμευτικές συμβάσεις μίσθωσης.

Ειδικότερα, ο οικονομικός διευθυντής της εναγομένης εταιρείας στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου κατέθεσε ότι είχαν ζητήσει διευκολύνσεις στις οποίες δεν ανταποκρίθηκε η ενάγουσα, ότι η εταιρεία είχε σημαντικές οικονομικές απώλειες και ακόμη ότι η μείωση δεν ήταν ανάλογη με τη μείωση του τζίρου.

Ότι το τίμημα της αγοραπωλησίας με βάση το οποίο απέκτησε η ενάγουσα το μίσθιο ήταν ανάλογο της αξίας του, όπως και το μίσθωμα ανταποκρινόταν στη μισθωτική αξία του. Ότι η ενάγουσα δέχθηκε να συζητήσει μετά τη δυνατότητα της καταγγελίας που απέκτησαν. Ότι το άλλο μίσθιο ακίνητο του οποίου λύθηκε η μίσθωση, μισθώθηκε αμέσως με μισθωτή που αυτή βρήκε.

Συμφώνησαν να μειώσουν το μίσθωμα και μετά να επανεξετάσουν το θέμα διότι ήταν μικρή η μείωση. Το οικονομικό πρόβλημα που αντιμετώπιζε η εναγομένη εκθέτει και ο νόμιμος εκπρόσωπος της ενάγουσας στο ίδιο ακροατήριο, επιπλέον αναφέρεται και στην ανεπανόρθωτη ζημία που υπέστη η εταιρεία του, η οποία απέβλεψε στα μισθώματα του διαστήματος μέχρι το έτος 2019.

Όμως δεν θυμάται αν οι διάδικοι συζήτησαν να προβούν σε νέα συμφωνία μετά την εκτίμηση των πραγμάτων που θα προέκυπταν, όπως κατέθεσε ο μάρτυρας της εναγομένης. Το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της κατάρτισης της ένδικης σύμβασης μισθώσεως και της υπεισέλευσης της ενάγουσας στη θέση της εκμισθώτριας που επικαλείται ο νόμιμος εκπρόσωπος της ενάγουσας, το οποίο ίσχυε κατά το χρόνο που αγοράστηκε το μίσθιο ακίνητο, προϋποθέτει και τη μη αλλαγή τών, κατά το χρόνο εκείνο, συνθηκών στο μέλλον, γεγονός που μπορεί να μη συμβεί, όταν μάλιστα οι μεταβολές που επέρχονται είναι απρόβλεπτες.

Μετά από αυτά, αποδείχθηκε ότι η εναγομένη μισθώτρια προέβη σε καταγγελία της ένδικης μίσθωσης επειδή δεν μπορούσε να ανταποκριθεί στις οικονομικές της υποχρεώσεις, επωφελούμενη και ασκώντας το δικαίωμά της από τη νέα ρύθμιση που ετέθη σε εφαρμογή, η οποία, όπως προεκτέθηκε, αποτελεί εξαιρετική ρύθμιση μεταβατικού χαρακτήρα και δικαιολογείται από της έκτακτες συνθήκες που αντιμετωπίζει η ελληνική οικονομία και συνακόλουθα η αγορά.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε ομοίως, δεν έσφαλε, ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις, όσα δε αντίθετα υποστηρίζονται με τους δεύτερο και τρίτο λόγους της έφεσης της εκκαλούσας εταιρείας κρίνονται αβάσιμα στην ουσία και απορρπτέα, όπως και οι λόγοι αυτοί...". Με τον πρώτο και δεύτερο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως όπως αυτοί συμπληρώθηκαν με τους πρόσθετους λόγους (πρώτο, δεύτερο και τρίτο) πλήττονται οι άνω παραδοχές για πλημμέλεια εκ του αριθμού 1 άρθ. 559 Κ.Πολ.Δ.

διότι όπως αναφέρεται στο αναιρετήριο α) "με το να απαιτήσει το εφετείο ρητή δήλωση βούλησης παραιτήσεως και να μην αρκεστεί σε έμμεσα, συναγόμενη από το περιεχόμενο των όρων του από 1-8-2010 μισθωτηρίου, δηλώσεων, παραίτηση της αναιρεσίβλητης από την άσκηση του δικαιώματός της για καταγγελία της σύμβασης, και β) με το να δεχθεί ότι η σύμβαση μισθώσεως είχε λυθεί, παρά το γεγονός ότι είχε προηγηθεί παραίτηση της μισθώτριας από το σχετικό δικαίωμα, εσφαλμένα εφήρμοσε την διάταξη του άρθ. 43 όπως τροποποιήθηκε με το άρθ. 17 ν. 3853/2010".

Ο άνω λόγος και υπό τις δύο εκδοχές, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, αφού, με την προσβαλλομένη απόφαση, κρίθηκε ότι, αν και παρείχετο υπό την ισχύ του τροποποιηθέντος άρθ. 43 του π.δ. 34/95, δυνατότητα παραιτήσεως από το δικαίωμα καταγγελίας της συμβάσεως, δεν υπήρξε τέτοια παραίτηση, ρητή ή έμμεση, και η μισθώτρια κάνοντας χρήση του δικαιώματος που της παρείχετο μ’ αυτήν κατήγγειλε νομίμως την σύμβαση μίσθωσης, ενώ, με όσα επιπλέον αναφέρονται για την στοιχειοθέτηση του άνω λόγου πλήττεται η ανέλεγκτη, περί τα πράγματα, κρίση του δικαστηρίου.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ ιδρύεται λόγος αναίρεσης, όταν το δικαστήριο της ουσίας παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Πράγματα, υπό την έννοια της πιο πάνω διάταξης, θεωρούνται οι ασκούντες ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης αυτοτελείς ισχυρισμοί των διαδίκων, που, υπό την προϋπόθεση της νόμιμης πρότασής τους, θεμελιώνουν ιστορικώς το αίτημα της αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος (ΟλΑΠ 25/ 2003, 12/2000 και 3/1997), όχι δε και εκείνοι που συνέχονται με την ιστορική βάση της αγωγής και αποτελούν άρνηση αυτής, ούτε και εκείνοι που δεν έχουν αυτοτέλεια και αποτελούν επιχειρήματα νομικά ή πραγματικά, τα οποία αντλούνται από το νόμο ή από την εκτίμηση των αποδείξεων (ΟλΑΠ 469/1984).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ` αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία).

Με τον τρίτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως πλήττεται η απόφαση του Εφετείου διότι το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του όλα τα προταθέντα πραγματικά περιστατικά τα οποία συνδυαζόμενα μεταξύ των, καθιστούν την άσκηση της καταγγελίας της σύμβασης καταχρηστική, ενώ διέλαβε ανεπαρκείς αιτιολογίες που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής του κανόνα δικαίου της διατάξεως του άρθ. 281 ΑΚ ως προς το κύρος της καταγγελίας συμβάσεως μισθώσεως.

Από τις άνω παραδοχές προκύπτει ότι η προσβαλλομένη απόφαση με το να δεχθεί ότι η καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως έγινε παρά το γεγονός ότι η μισθώτρια (αναιρεσίβλητη) ως ανήκουσα στον όμιλο Θ. στον οποίο και ανήκε και η αρχική εκμισθώτρια γνώριζε ότι η ενάγουσα (αναιρεσείουσα) αγόρασε και τα δύο μίσθια ακίνητα της Λεωφόρου Κηφισίας αποβλέποντας στην μελλοντική απολαβή μισθωμάτων πολλών εκατομμυρίων, ως αποτέλεσμα της υπεισέλευσής της σε δεσμευτικές συμβάσεις μίσθωσης, για να καταλήξει στην απόρριψη περί καταχρηστικότητας της καταγγελίας ισχυρισμό της, έλαβε υπόψη της όσα είχε προτείνει για την θεμελίωσή του, ενώ υπό τις άνω παραδοχές το Εφετείο, προέβη σε ορθή υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών - που αναιρετικώς ανέλεγκτα έκρινε αποδεδειγμένα - στις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 281 ΑΚ την οποία και δεν παραβίασε εκ πλαγίου με εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή.

Διέλαβε δε στην απόφασή του σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο ως προς την ορθότητα ή μη της εφαρμογής της νομικής αυτής διατάξεως ενώ με όσα αναφέρει για την στοιχειοθέτηση των άνω λόγων πλήττουν την ανέλεγκτη περί τα πράγματα κρίση του δικαστηρίου.

Συνεπώς και ο άνω λόγος αναιρέσεως (εκ του αριθμού 8 και 19 άρθ. 559 Κ.ΠολΔ) είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Απορριπτέος είναι και ο τέταρτος λόγος αναιρέσεως για πλημμέλεια ορθώς εκ του αριθμού 8 άρθ. 559 ΚΠολΔ ότι το δικαστήριο παρέλειψε να ερευνήσει τον ισχυρισμό με τον οποίο ζητούσε να υποχρεωθεί η αναιρεσίβλητη να συνεχίσει να της καταβάλει το μίσθωμα "ως εάν η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης ήταν άκυρη" αναπροσαρμοσμένο κατά τις διατάξεις του άρθ. 288 ΑΚ, διότι και αν ήθελε γίνει δεκτό ότι υπήρχε τέτοιο αίτημα, (από την παραδεκτή επισκόπηση της αγωγής δεν προκύπτει ότι είχε υποβληθεί αντίστοιχο αίτημα), μετά την αναγνώριση της εγκυρότητας της καταγγελίας συμβάσεως μισθώσεως δεν υπήρχε έρεισμα για την έρευνα του άνω αιτήματος. Με βάση τα ανωτέρω θα πρέπει η αίτηση αναίρεσης να απορριφθεί στο σύνολό της, διαταχθεί η εισαγωγή των παραβόλων στο δημόσιο ταμείο και καταδικαστεί η αναιρεσείουσα στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης της αναιρεσίβλητης, η οποία παρέστη και κατέθεσε προτάσεις (άρθ. 183 Κ.Πολ.Δ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την με αύξοντα αριθμό εκθέσεως καταθέσεως 747/2014 αίτηση αναιρέσεως και των προσθέτων λόγων αυτής, κατά της 3934/2013 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.

Διατάσσει την εισαγωγή των παραβόλων στο δημόσιο ταμείο. Και

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στην πληρωμή της δικαστικής δαπάνης της αναιρεσίβλητης, την οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ. ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 22 Μαΐου 2015.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 25 Ιουνίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ