Supreme Court dismisses appeal in lease dispute over rent adjustment, citing lack of new grounds.

Απόφαση 88 / 2026 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 88 /2026

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αλεξάνδρα Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σωκράτη Πλαστήρα, Σταύρο Μάλαινο, Αντιγόνη Τζελέπη και Ζωή Καραχάλιου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 15 Νοεμβρίου 2024, με την παρουσία και του Γραμματέα Α. Λ. , για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΚΙΝΗΣΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ", που εδρεύει στο Στίβο Απολλωνίας Θεσσαλονίκης και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Σπυρίδωνα Λιαρομμάτη.

Της αναιρεσίβλητης: Ιεράς Μονής Αγίου Φιλοθέου Αγίου Όρους, που εδρεύει στο Άγιο Όρος και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Θεμιστοκλή Σοφό και Παύλο Κίτσα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από ...-2014 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 5507/2015 μη οριστική και 2859/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 773/2017 τελεσίδικη του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησε η ήδη αναιρεσείουσα με την από 14-6-2017 αίτησή της.

Εκδόθηκε η 844/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την ως άνω εφετειακή απόφαση και παρέπεμψε την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο συγκροτούμενο από άλλον δικαστή.

Εκδόθηκε η 1825/2020 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, την αναίρεση της οποίας ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 19-4-2021 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ζωή Καραχάλιου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, οι πληρεξούσιοι της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 19-4-2021 (αριθμ. έκθ. κατ. ...-2021) αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 1825/2020 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, η οποία εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 591 παρ. 1 και 647 παρ. 1 επ. Κ.Πολ.Δ. , όπως ίσχυαν πριν την αντικατάστασή τους με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα, εντός της διετούς καταχρηστικής προθεσμίας του άρθρου 564 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ. , όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του από το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, εφόσον δεν προκύπτει επίδοση της προσβαλλόμενης απόφασης, που δημοσιεύθηκε στις 30-9-2020 και η κρινόμενη αίτηση κατατέθηκε στη γραμματεία του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, που εξέδωσε την προσβαλλομένη (άρθρο 495 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.), στις 19-4-2021 (άρθρα 552,553 παρ.1β,556,558,564 παρ.3,566 παρ.1 του Κ.Πολ.Δ.).

Είναι, επομένως, παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.) και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.). Από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ. , επισκόπηση, για τις ανάγκες του αναιρετικού ελέγχου, των σχετικών διαδικαστικών εγγράφων, προκύπτει ότι η διαδρομή της ένδικης υπόθεσης, που απέληξε στο προκείμενο στάδιο εκδίκασή της, είναι η εξής:

Με την από ...-2014 (αριθμ. έκθ. κατάθ. .../2014) αγωγή που άσκησε η ήδη αναιρεσείουσα ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, ζήτησε την αναπροσαρμογή (μείωση) του μηνιαίου μισθώματος του σταθμού οχημάτων (parking), που είχε μισθώσει η δικαιοπάροχός της από τη δικαιοπάροχο της εναγομένης, ήδη αναιρεσίβλητης, στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των οποίων υπεισήλθαν οι διάδικοι, με την επίκληση από την ενάγουσα, ότι από την κατάρτιση της σύμβασης επήλθε ουσιώδης μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα μέρη στήριξαν τη σύναψή της, και ιδίως στο ύψος του μισθώματος, οφειλόμενη στην υφιστάμενη οικονομική κατάσταση της Χώρας, που υπερβαίνει κατά πολύ τις συνήθεις διακυμάνσεις της οικονομίας και επέφερε μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, η οποία δεν ήταν δυνατόν να προβλεφθεί, είχε δε ως επακόλουθο τη μείωση των ακαθάριστων εσόδων της επιχείρησης που ασκεί η ενάγουσα στο μίσθιο και υπό τις συνθήκες αυτές η καταβολή του συμφωνηθέντος ελάχιστου εγγυημένου μηνιαίου μισθώματος, ποσού 74.415,90 ευρώ, είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η μείωση αυτού στο ποσό των 30.000 ευρώ μηνιαίως.

Εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 5507/2015 μη οριστική απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, με την οποία αναβλήθηκε η συζήτηση της αγωγής έως ότου περατωθεί τελεσίδικα η δίκη επί αγωγής της εναγομένης-αναιρεσίβλητης κατά της ενάγουσας- αναιρεσείουσας για απόδοση του επίδικου μισθίου. Ακολούθησε η υπ' αριθμ. 2859/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία απορρίφθηκε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη η ένδικη αγωγή, καθώς δέχθηκε ότι η ενάγουσα βρισκόταν σε υπερημερία ως προς την καταβολή του μισθώματος και συνεπώς δεν είχε το δικαίωμα να επικαλεστεί την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος. Επί της έφεσης που άσκησε η ενάγουσα, εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 773/2017 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, με την οποία απορρίφθηκε η έφεση κατ' ουσίαν. Η τελευταία απόφαση, κατόπιν άσκησης αναίρεσης εκ μέρους της ενάγουσας, ήδη αναιρεσείουσας, αναιρέθηκε με την υπ' αριθμ. 844/2018 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, που δέχθηκε τον από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ προβαλλόμενο αναιρετικό λόγο και παραπέμφθηκε η υπόθεση προς περαιτέρω συζήτηση στο ίδιο Εφετείο, το οποίο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του (1825/2020), αντικατέστησε την αιτιολογία της πρωτόδικης απόφασης (2859/2016) και, ακολούθως, απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση της ήδη αναιρεσείουσας.

Κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 Α.Κ., η οποία, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 του ΠΔ/τος 34/1995, εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις, προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεσθεί, είναι α) η μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν την σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη από την κατάρτιση της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών, στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη, μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη, ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του προαναφερόμενου άρθρου, δεν αρκεί μόνη η κατά τα άνω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως, το αναμενόμενο κέρδος από την σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με την σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους, που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβληθέντων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο, που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης, που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον (Α.Π. 339/2020, Α.Π. 566/2018, Α.Π. 1592/2014, Α.Π. 850/2010).

Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του Α.Κ. αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται-η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997, Α.Π. 320/2016, Α.Π. 762/2015, Α.Π. 1325/2013).

Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.) ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (Α.Π. 762/2015). Ειδικότερα δε η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του ελεύθερου- για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία με τη μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Τούτο δε καθ' όσον η αναπροσαρμογή του μισθώματος, κατά την διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., δεν σημαίνει εξουσία του δικαστηρίου να διαμορφώσει το μίσθωμα σε εκείνο ακριβώς το ύψος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Αντίθετα σημαίνει ότι το δικαστήριο οφείλει πρώτα να ερμηνεύσει αν μεταξύ του οφειλόμενου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής ή συμβατικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου του "ελεύθερου" υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε να επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου) και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Α.Π. 320/2016, Α.Π. 1487/2005).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του Κ.Πολ.Δ. , αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει, ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ. ΑΠ 1/1999). Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές, αλλά πλήρεις αιτιολογίες.

Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μην καταλείπονται αμφιβολίες. Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ.

ΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε. Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (Α.Π. 339/2020, Α.Π. 174/2015, Α.Π. 198/2015).

Επίσης, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (Α.Π. 1572/2018, Α.Π. 301/2018, Α.Π. 146/2018).

Στην προκειμένη περίπτωση από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης, προκύπτει ότι το Εφετείο, δέχθηκε, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη περί των πραγμάτων κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα των αναιρετικών λόγων, πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του από 10.08.1998 ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ της ανώνυμης εταιρίας "ΓΕΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΝ Α.Ε" και τον διακριτικό τίτλο "ΓΕΚΑ Α.Ε" και της προέδρου και διευθύνουσας συμβούλου της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΚΙΝΗΣΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ" (ενάγουσας) (ήδη αναιρεσείουσας), Ε.

Π. , ενεργούσας για τον εαυτό της ατομικά, συνήφθη σύμβαση εμπορικής μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος και συγκεκριμένα η "ΓΕΚΑ Α.Ε" εκμίσθωσε στην Ε. Π. έναν πολυώροφο, υπόγειο σταθμό αυτοκινήτων δημόσιας χρήσεως, που βρίσκεται στους 1ο, 2ο, 3ο και 4ο ορόφους κάτω από το ισόγειο του Επιχειρηματικού και Εμπορικού Κέντρου "ΠΛΑΤΕΙΑ" στην πόλη της Θεσσαλονίκης και επί των οδών ...

Η χρονική διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε στο άρθρο 3 ως εννεαετής, αρχομένη την ....1998 και λήγουσα την ....2007. Ως μίσθωμα συμφωνήθηκε το ποσό των 20.000.000 δρχ. ή 58.694 ευρώ μηνιαίως (ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα) με αναπροσαρμογή βάσει του ετησίου πληθωρισμού της στατιστικής υπηρεσίας της Τράπεζας της Ελλάδος, το οποίο ανήλθε τελικά στο ποσό των 74.415,90 ευρώ.

Επίσης, με τον όρο 5 παρ. γ' του ως άνω συμφωνητικού, προβλέφθηκε πρόσθετο μίσθωμα στην περίπτωση που τα έσοδα της μισθώτριας από την εκμετάλλευση του μισθίου υπερέβαιναν το ποσό των 400.000.000 δρχ., συνιστάμενα σε ποσοστό 50% επί των εσόδων άνω του ποσού, υπέρ του εκάστοτε εκμισθωτή. Παράλληλα η μισθώτρια Ε. Π. , προκατέβαλε σύμφωνα με τον όρο 5° (παράγραφος 2) του από 10.08.1998 ιδιωτικού συμφωνητικού το ποσό των 120.000.000 δρχ.

σε δύο δόσεις των 60.000.000 δρχ. και δυνάμει του από 19.07.1999 ιδιωτικού συμφωνητικού (το οποίο κατάργησε το άρθρο 5β του ως άνω από 10.08.1998 μισθωτηρίου), κατέβαλε στην εκμισθώτρια Γ.Ε.ΚΑ επιπλέον το ποσό των 39.334.000 δρχ. , ήτοι συνολικώς το ποσό των 159.334.000 δρχ. ή 467.597,95 ευρώ. Ειδικότερα, σύμφωνα με τον όρο 5α του πιο πάνω συμφωνητικού "....Για τον λόγο αυτό και για μεγαλύτερη εξασφάλιση της πρώτης συμβαλλόμενης (ΓΕΚΑ Α.Ε.), η δεύτερη συμβαλλόμενη (Ε.

Π.) υποχρεούται να καταβάλλει σε αυτή ως εγγύηση αφ' ενός του άνω κέρδους της πρώτης συμβαλλόμενης και αφετέρου των όρων του παρόντος το ποσό των 120.000.000 δρχ. σε δύο δόσεις ως εξής: Ποσό 60.000.000 δρχ. το οποίο έχει ήδη καταβάλει την 25-2-98 και ποσό 60.000.000 δρχ. το οποίο υπόσχεται να καταβάλει την 13-8-98. Από το ποσό αυτό η πρώτη συμβαλλόμενη δικαιούται να λαμβάνει οποιοδήποτε ποσό προς συμπλήρωση του μηνιαίου κέρδους της (ύψους 20.000.000 δρχ.

το μήνα για τον πρώτο χρόνο της παρούσας συμφωνίας, όπως αυτό θα αυξάνεται, κατά τα ανωτέρω), στην περίπτωση βέβαια που μετά την εκκαθάριση των εσόδων-εξόδων κάθε μηνός δεν προκύπτει το συμφωνηθέν και εγγυηθέν από την δεύτερη συμβαλλόμενη ποσό μηνιαίου κέρδους της πρώτης συμβαλλόμενης, κατά τα ανωτέρω, υποχρεουμένης της δεύτερης συμβαλλόμενης να συμπληρώνει, εντός πέντε (5) ημερών από την άνω εκκαθάριση, την άνω εγγύηση, ώστε καθ' όλη την διάρκεια της παρούσας συμφωνίας να ανέρχεται αυτή στο ποσό των 120.000.000 δρχ.

Το ως άνω ποσό της εγγύησης θα επιστραφεί άτοκα στη δεύτερη συμβαλλομένη με τη λήξη της παρούσας σύμβασης, με τη ρητή επιφύλαξη για παρακράτηση ποσού ισόποσου με τυχόν υποχρεώσεις της προς την πρώτη συμβαλλομένη". Ακολούθως, δυνάμει του από 01.11.2001 ιδιωτικού συμφωνητικού, σύμφωνα και με το άρθρο 18 της άνω μισθωτικής σύμβασης, η ενάγουσα υπεισήλθε ως μισθώτρια στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της Ε.

Π. , ενώ δυνάμει του με αριθμό ....2005 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ε. Τ. , που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης (τόμος 2299, α,α. 310), η "ΓΕΚΑ Α.Ε." μεταβίβασε κατά πλήρη κυριότητα το επίδικο μίσθιο στην εναγόμενη (ήδη αναιρεσίβλητη) και στο ανωτέρω συμβόλαιο ενσωματώθηκε η από 10.08.1998 μισθωτική σύμβαση.

Εν συνεχεία, την 04.07.2007 η εναγομένη απέβαλε από το μίσθιο την ενάγουσα, αμφισβητώντας την ύπαρξη μισθωτικής σχέσης και εγκατέστησε την εταιρία "Εκμετάλλευση Αυτοκινήτων-ΜΕΠΕ". Δυνάμει της με αριθμό 47329/2007 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, κατόπιν σχετικής αγωγής της ενάγουσας, αναγνωρίστηκε ότι μεταξύ των εδώ διαδίκων υφίσταται εμπορική μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος.

Η ανωτέρω απόφαση επικυρώθηκε με την με αριθμό 2710/2009 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης και εν τέλει κατέστη αμετάκλητη δυνάμει της με αριθμό 1766/2012 απόφασης του Αρείου Πάγου. Η ανωτέρω ΕΠΕ ζήτησε και έλαβε από την αρμόδια Διεύθυνση Μεταφορών και Επικοινωνιών Θεσσαλονίκης άδειας λειτουργίας του εν λόγω σταθμού αυτοκινήτων, με αποτέλεσμα να πάψει η ισχύς της υπ' αριθμ. 35939/Φ.6362/27.4.2005 απόφασης, με την οποία είχε χορηγηθεί άδεια λειτουργίας στην ανωτέρω ανώνυμη εταιρεία, η οποία, στις 4-7-2007, αποβλήθηκε από το μίσθιο, παράνομα, παρά το ότι είχε δικαίωμα κατοχής επ' αυτού, όπως κρίθηκε με την υπ' αριθμ. 12378/7-7-2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που διορθώθηκε με την υπ' αριθμ. 13431/2014 απόφαση του ίδιου δικαστηρίου και διέταξε την παράδοση του από την ανωτέρω ΜΕΠΕ στην ανωτέρω ανώνυμη εταιρεία, το οποίο η τελευταία ανέλαβε στις 30-7-2014 με την βίαιη αποβολή της ανωτέρω ΕΠΕ.

Συνεπώς, η ένδικη μίσθωση, που διακόπηκε όπως προελέχθη την 04.07.2007, πριν από τη συμπλήρωση 9 ετών και συνεχίστηκε από την 30.07.2014 εξακολουθούσε να είναι ενεργής, σύμφωνα με το άρθρο 58 Π.Δ. 34/1995, καθώς η μισθώτρια δεν έχει συμπληρώσει στη χρήση του μισθίου χρονικό διάστημα δεκαέξι ετών χωρίς διακοπή, η οποία επήλθε στις 4-7-2007 όταν αποβλήθηκε παράνομα από το μίσθιο, για χρονικό διάστημα επτά ετών, μέχρι την 30-7-2014 όταν εγκαταστάθηκε εκ νέου σ' αυτό.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε, ότι, το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε προνομιακή θέση, καθώς βρίσκεται στο κέντρο της πόλης της Θεσσαλονίκης και ειδικότερα στο πιο κεντρικό οικοδομικό τετράγωνο που περιλαμβάνει τις οδούς ... Οι δρόμοι αυτοί, που διέρχονται το κέντρο της πόλης παρουσιάζουν μεγάλη κυκλοφορία και αυξημένη κίνηση όλο το 24ωρο.

Η θέση αυτή του ακινήτου σε συνδυασμό με την έκτασή του (471 θέσεις στάθμευσης εκτεινόμενες σε τέσσερις υπόγειους ορόφους κάτω από το Εμπορικό Κέντρο "ΠΛΑΤΕΙΑ") προσδίδουν στο εν λόγω ακίνητο μοναδικά χαρακτηριστικά και σταθερό κέρδος για το πρόσωπο που το εκμεταλλεύεται. Στα ανωτέρω χαρακτηριστικά του ακινήτου θα πρέπει να προστεθεί η 24ωρη λειτουργία του, τα αυτοματοποιημένα συστήματα εισόδου - εξόδου (που δεν προϋποθέτουν την έξοδο του οδηγού από το όχημα ή την παράδοση του κλειδιού στον υπάλληλο του σταθμού), η ύπαρξη χωριστής ράμπας εισόδου και εξόδου από το σταθμό (που εξαλείφει τον κίνδυνο καθυστερήσεων ή αναμονής), η 24ωρη φύλαξη από εταιρεία security, η ύπαρξη τεσσάρων ανελκυστήρων, οκτώ τουαλετών, ηλεκτροπαραγωγού ζεύγους, συστήματος εξαερισμού υπογείων χώρων, ηλεκτρικών εγκαταστάσεων φωτισμού με αισθητήρες (για την εξοικονόμηση ενέργειας) κλπ.

Το πραγματικό εμβαδόν των τεσσάρων ορόφων του σταθμού αυτοκινήτων, ανέρχεται σε 12.500 τ.μ. περίπου, ο συνολικός αριθμός των θέσεων στάθμευσης του σταθμού αυτοκινήτων, ανέρχονται σε 471, και η συμφωνία καθορισμού του μισθώματος, συνίσταται όχι μόνο στη μηνιαία καταβολή ενός εγγυημένου μικρού σχετικά ποσού ύψους 58.694 € αναπροσαρμοζόμενου κατ' έτος δυνάμει του ποσοστού του ετήσιου πληθωρισμού (του οποίου η αντίδικος αιτείται την αναπροσαρμογή), αλλά και την κατά μήνα καταβολή ποσού επί των εσόδων της αντιδίκου, και ειδικότερα ποσοστού 50% επί των εσόδων της αντιδίκου που υπερέβαιναν τα 1.173.881 €.

Σε συνέχεια των ανωτέρω για το έτος 2005, το εγγυημένο καθαρό μίσθωμα (άνευ χαρτοσήμου) ανερχόταν στο ποσό των 70.901,71 €. Την ίδια στιγμή, τα έσοδα προ ΦΠΑ για το έτος 2005 ανέρχονταν σε 2.198.318,67 €, ήτοι 1.024.437,67 € περισσότερα από το τεθέν όριο των 1.173.881 €. Επί του ποσού αυτού των 1.024.437,67 €, η εκμισθώτρια δικαιούταν ως επιπλέον μίσθωμα το 50% αυτού, ήτοι ποσό 512.218,835 €.

Ως εκ τούτου, εν έτη 2005 η εκμισθώτρια δικαιούνταν επιπλέον του εγγυημένου μισθώματος και το ανωτέρω ποσό των 512.218,835 € (ήτοι 42.685 € μηνιαίως), διαμορφώνοντας το έτος αυτό (2005) το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 113.586,71 € και όχι στο ποσό των 70.901,71 €. Επίσης, αποδείχθηκε ότι για την εκμίσθωση του επίδικου σταθμού, 12,500 τ.μ και 471 θέσεων στάθμευσης, η αντίδικος κατέβαλε το έτος 2006 το ποσό των 72.318,66 € μηνιαίως.

Συνεπώς, το καθαρό μίσθωμα ανερχόταν στο ποσό των 69.805 € και αναλογούσε μηνιαίο μίσθωμα ανά θέση στάθμευσης 148,20 €.

Εξάλλου, το μίσθωμα του σταθμού αυτοκινήτων επί της οδού ... , το οποίο περιλαμβάνει 90 θέσεις στάθμευσης ανερχόταν το 2006 κατά τα στοιχεία που εισέφερε η ενάγουσα στο ποσό των 23.000 €, ήτοι αναλογούσε μηνιαίο μίσθωμα ανά θέση στάθμευσης 255,54 €. Επίσης, για την εκμίσθωση του επίδικου σταθμού, η ενάγουσα κατέβαλε

για τους μήνες Αύγουστο, Σεπτέμβριο και Οκτώβριο 2014 το ποσό των 74.415,90 € συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου.

Συνεπώς, το καθαρό μίσθωμα ανήλθε στο ποσό των 71.830 €, ήτοι αναλογεί μηνιαίο μίσθωμα ανά θέση στάθμευσης 152,5 €. Τον ίδιο χρόνο, το μίσθωμα του σταθμού αυτοκινήτων επί της οδού ... , το οποίο περιλαμβάνει 90 θέσεις στάθμευσης, ανέρχεται κατά τα στοιχεία που εισέφερε η ενάγουσα, αφού είχε προηγουμένως μειωθεί, στο ποσό των 17.000 €, ήτοι αναλογεί μηνιαίο μίσθωμα ανά θέση στάθμευσης 188,8 €.

Συνεπώς και μέσω συγκριτικών στοιχείων αποδεικνύεται ότι τόσο κατά το έτος 2006 όσο και το έτος 2014 το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα του επίδικου σταθμού αυτοκινήτων υπολείπεται των μισθωτικών αξιών των όμορων και ομοειδών επιχειρήσεων. Από την άλλη και προς απόδειξη των ισχυρισμών της, η ενάγουσα, επικαλείται στην αγωγή της τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία: α) γυμναστήριο με την επωνυμία "GYMNASIUM" : Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο με το επίδικο, ευρισκόμενο εντός του Εμπορικού Κέντρου, αλλά δεν αποτελεί ομοειδή επιχείρηση.

Περαιτέρω, το εν λόγω ακίνητο δεν έχει ούτε την έκταση ούτε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου, ενώ το ποσό που καταβάλλεται μηνιαίως αφορά σύμβαση leasing και όχι σύμβαση μίσθωσης. Σε κάθε περίπτωση, και με βάση τα στοιχεία που αναφέρει η ενάγουσα στην αγωγή της, τότε προκύπτει ότι ι) για το εν λόγω ακίνητο το έτος 2007 αντιστοιχούσε μίσθωμα 28 €/τ.μ και για το έτος 2014 17,3 €/τ.μ, ιι) αν τα δεδομένα αυτά εφαρμόζονταν στο επίδικο μίσθιο, για το έτος 2007 θα έπρεπε το μηνιαίο μίσθωμα να ανέρχεται αντίστοιχα στο ποσό των 350.000 € και για το έτος 2014 στο ποσό των 216.250 €, β) βιβλιοπωλείο ... : Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο με το επίδικο, ευρισκόμενο εντός του Εμπορικού Κέντρου, αλλά δεν αποτελεί ομοειδή επιχείρηση.

Περαιτέρω, το εν λόγω ακίνητο δεν έχει ούτε την έκταση ούτε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου, ενώ για μεγάλο χρονικό διάστημα (μερικά έτη) παρέμενε κενό, χωρίς μισθωτή. Σε κάθε περίπτωση, και με βάση τα στοιχεία που αναφέρει η ενάγουσα στην αγωγή της, τότε προκύπτει ότι ι) για το εν λόγω ακίνητο το έτος 2014 αντιστοιχούσε μίσθωμα 6,81 €/τ.μ, ιι) αν τα δεδομένα αυτά εφαρμόζονταν στο επίδικο μίσθιο, για το έτος 2014 θα έπρεπε το μηνιαίο μίσθωμα να ανέρχεται αντίστοιχα στο ποσό των 85.125 €, γ) κατάστημα "..." : Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο με το επίδικο, ευρισκόμενο εντός του Εμπορικού Κέντρου, αλλά δεν αποτελεί ομοειδή επιχείρηση.

Περαιτέρω, το εν λόγω ακίνητο δεν έχει ούτε την έκταση ούτε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου. Σε κάθε περίπτωση, και με βάση τα στοιχεία που αναφέρει η ενάγουσα στην αγωγή της, τότε προκύπτει ότι ι) για το εν λόγω ακίνητο το έτος 2007 αντιστοιχούσε μίσθωμα 152 €/τ.μ και για το έτος 2014 8,8 €/τ.μ, ιι) αν τα δεδομένα αυτά εφαρμόζονταν στο επίδικο μίσθιο, για το έτος 2007 θα έπρεπε το μηνιαίο μίσθωμα να ανέρχεται αντίστοιχα στο ποσό των 1.900.000 € και για το έτος 2014 στο ποσό των 110.000 € δ) cafe με την επωνυμία "..." : Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο με το επίδικο, ευρισκόμενο εντός του Εμπορικού Κέντρου, αλλά δεν αποτελεί ομοειδή επιχείρηση.

Περαιτέρω, το εν λόγω ακίνητο δεν έχει ούτε την έκταση ούτε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου. Σε κάθε περίπτωση, και με βάση τα στοιχεία που αναφέρει η ενάγουσα στην αγωγή της, τότε προκύπτει ότι ι) για το εν λόγω ακίνητο το έτος 2007 αντιστοιχούσε μίσθωμα 56 €/τ.μ και για το έτος 2014 16 €/τ.μ, ιι) αν τα δεδομένα αυτά εφαρμόζονταν στο επίδικο μίσθιο, για το έτος 2007 θα έπρεπε το μηνιαίο μίσθωμα να ανέρχεται αντίστοιχα στο ποσό των 700.000 € και για το έτος 2014 στο ποσό των 200.000 €, ε) κατάστημα υποδημάτων, άνευ λοιπών στοιχείων: Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο με το επίδικο, ευρισκόμενο εντός του Εμπορικού Κέντρου, αλλά δεν αποτελεί ομοειδή επιχείρηση.

Περαιτέρω, το εν λόγω ακίνητο δεν έχει ούτε την έκταση ούτε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου. Σε κάθε περίπτωση, και με βάση τα στοιχεία που αναφέρει η ενάγουσα στην αγωγή της, τότε προκύπτει ότι ι) για το εν λόγω ακίνητο το έτος 2007 αντιστοιχούσε μίσθωμα 170 €/τ.μ και για το έτος 2014 70 €/τ,μ, ιι) αν τα δεδομένα αυτά εφαρμόζονταν στο επίδικο μίσθιο, για το έτος 2007 θα έπρεπε το μηνιαίο μίσθωμα να ανέρχεται αντίστοιχα στο ποσό των 2.125.000 € και για το έτος 2014 στο ποσό των 875.000 €, στ) σταθμός αυτοκινήτων "..." :

Το εν λόγω ακίνητο είναι όμορο με το επίδικο, ευρισκόμενο έναντι του Εμπορικού Κέντρου και αποτελεί ομοειδή επιχείρηση. Ωστόσο, το εν λόγω ακίνητο δεν έχει ούτε την έκταση ούτε τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου. Σε κάθε περίπτωση, και με δεδομένο ότι στο εν λόγω μίσθιο στεγάζονται το μέγιστο περί τις 90 θέσεις στάθμευσης, γεγονός που περί του αντιθέτου δεν εισφέρθηκε ουδέν πραγματικό περιστατικό, και με βάση τα στοιχεία που αναφέρει η ενάγουσα στην αγωγή της, τότε προκύπτει ότι ι) για το εν λόγω ακίνητο το έτος 2007 αντιστοιχούσε μίσθωμα 255,5 €/θέση και για το έτος 2014 188,8 €/τ.μ, ιι) αν τα δεδομένα αυτά εφαρμόζονταν στο επίδικο μίσθιο, για το έτος 2007 θα έπρεπε το μηνιαίο μίσθωμα να ανέρχεται αντίστοιχα στο ποσό των 120.340,5 € και για το έτος 2014 στο ποσό των 88,924,8 €.

Επίσης, και ως προς τα λοιπά συγκριτικά στοιχεία που επικαλείται η ενάγουσα λεκτέα τα ακόλουθα: 1. ... μισθώνει έναν ισόγειο χώρο 77,55τμ με πρόσοψη στον ακάλυπτο εσωτερικό χώρο και μία αποθήκη στο γ υπόγειο 31,60μ2 , αντί σήμερα καταβαλλόμενου μισθώματος 2.300 ευρώ. Με βάση αυτό το συγκριτικό στοιχείο το ανάλογο μηνιαίο μίσθωμα για το σταθμό αυτοκινήτων θα έπρεπε να διαμορφωθεί στα 12.500 τμΧ 29,67 ευρώ = 370.000 ευρώ. 2. ...

ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ μισθώνει ισόγεια καταστήματα συνολικού εμβ. 452,85μ2 και αποθήκες στο υπόγειο συνολικού εμβαδού 167, 85μ2. Καταβάλλει μίσθωμα 52.000 ευρώ. Η μισθωτική αξία των κυρίων χώρων του ακινήτου σήμερα ανέρχεται σε 114,8 ε/τμ ενώ μαζί με τις αποθήκες σε 80 ε/τμ. Με βάση το συγκριτικό αυτό στοιχείο το ανάλογο μηνιαίο μίσθωμα για το σταθμό αυτοκινήτων θα έπρεπε να διαμορφωθεί στα 12.500μ2Χ 114,8 ευρώ =1.435.000 ευρώ ή 12.500 τμ X 80 ευρώ = 1.000.000 ευρώ. 3.

ΡRENATAL ΑΕΒΕ μισθώνει ισόγεια καταστήματα συνολικού εμβαδού 418,99τμ και αποθήκες στο υπόγειο συνολικού εμβαδού 191,41 τμ. Καταβάλλει μίσθωμα 10.000 ευρώ. Η μισθωτική αξία των κυρίων χώρων του ακινήτου ανέρχεται σε 23,87 ε/τμ, ενώ μαζί με τις αποθήκες σε 16,3 ε/τμ. Με βάση το συγκριτικό αυτό στοιχείο το ανάλογο μηνιαίο μίσθωμα για το σταθμό αυτοκινήτων θα έπρεπε να διαμορφωθεί στα 12.500 τμ X 23,87 ε=298.375 ε ή 12.500 τμ X 16,3 ευρώ=203.750 ευρώ. 4.

Δ' Δ.Ο.Υ Θεσσαλονίκης μισθώνει τον όγδοο όροφο κτηρίου συνολικού εμβαδού 1544,75 τμ . Καταβάλλεται μίσθωμα 19.986,14 ευρώ. Η μισθωτική αξία του ακινήτου ανέρχεται σε 12,94 ευρώ /τμ. Με βάση το συγκριτικό αυτό στοιχείο το ανάλογο μηνιαίο μίσθωμα για το σταθμό αυτοκινήτων θα έπρεπε να διαμορφωθεί στα 12.500τμΧ 12,94 ε =161.750 ευρώ. 5.

ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΧΩΡΩΝ ΛΙΑΝΙΚΗΣ ΠΩΛΗΣΗΣ ... ΕΕ. Μισθώνει ισόγειο κατάστημα εμβ 53,10 μ2 και μία αποθήκη στο υπόγειο συνολικού εμβαδού 62,11 μ2. Καταβάλλει μίσθωμα 4.300 ε/τμ . Με βάση το συγκριτικό αυτό στοιχείο το ανάλογο μηνιαίο μίσθωμα για το σταθμό αυτοκινήτων θα έπρεπε να διαμορφωθεί στα 12.500 μ2 X 80,97 ε = 1.012.125 ε ή 12.500 τμ X 37,32 ε = 466,500 ευρώ.

Απ' όλα τα ανωτέρω αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά αποδείχθηκε ότι οι μισθωτικές αξίες των καταστημάτων εντός του Εμπορικού Κέντρου ποικίλουν, με αποτέλεσμα να εμφανίζονται σημαντικές αποκλίσεις ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε καταστήματος και κάθε εντός αυτού ασκούμενης δραστηριότητας.

Επίσης, ακόμα και αν ληφθούν υπόψη τα εν λόγω επικαλούμενα συγκριτικά στοιχεία, αποδεικνύεται μαθηματικά αφενός το εύλογο του καταβαλλόμενου μισθώματος του επίδικου σταθμού το έτος 2007 και αφετέρου η πλήρης εναρμόνιση του σημερινού καταβαλλόμενου από την αντίδικο μισθώματος με τις παρούσες οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες.

Ενόψει των προεκτεθέντων, και παρά το γεγονός ότι από τις αρχές του έτους 2010, άρχισαν να εκδηλώνονται στη χώρα γεγονότα τα οποία δεν ήταν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες, καθώς ότι προκειμένου η χώρα να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες κατέφυγε στην στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στον μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων εγγίζουσα κατά περίπτωση και το 30%, η εμπορική κίνηση όλων των περιοχών της Ελλάδος περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πλείστες επιχειρήσεις, ακόμα και εκείνες που μέχρι πρόσφατα ήταν οικονομικά εύρωστες, έκλεισαν με συνέπεια την απώλεια σημαντικού αριθμού θέσεων εργασίας, δεν αποδεικνύεται ότι κατά το επίδικο χρονικό διάστημα μεταβλήθηκαν οι συνθήκες της επίδικης μίσθωσης σε τέτοιο βαθμό, ώστε η καταβολή του ποσού των 74.419,90 € (συμπεριλαμβανομένου χαρτοσήμου) να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές.

Τούτο δε ενισχύεται και από τα οικονομικά στοιχεία της ενάγουσας, η οποία το μήνα Αύγουστο του έτους 2014 εμφανίζει δηλωμένα έσοδα 72.665,76 ευρώ και το μήνα Δεκέμβριο του ίδιου έτους εμφανίζει δηλωμένα έσοδα 163.164,52 ευρώ, ήτοι αύξηση εσόδων 124,54%.

Συνεπώς, δε συντρέχει νόμιμη περίπτωση να μειωθεί το μίσθωμα προκειμένου η παροχή της ενάγουσας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλήρωσης, και το ανωτέρω καταβαλλόμενο μίσθωμα ύψους των 74.419,90 ευρώ, δεν είναι δυσανάλογο σε σχέση με το επιβαλλόμενο από τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που, με εσφαλμένη αιτιολογία, σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτιθέμενα, απέρριψε την κρινόμενη αγωγή, ορθώς κατ' αποτέλεσμα έκρινε, αντικαθιστάμενης παραδεκτά της αιτιολογίας του (άρθρο 534 του ΚΠολΔ) με την αιτιολογία της παρούσας απόφασης. Ακολούθως, κρίνονται απορριπτέοι ως αβάσιμοι κατ' ουσίαν οι σχετικοί, περί του αντιθέτου, λόγοι της κρινόμενης έφεσης και μη υπάρχοντας άλλου λόγου έφεσης προς έρευνα, κρίνεται απορριπτέα η κρινόμενη έφεση στο σύνολό της...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο, αφού αντικατέστησε την αιτιολογία της εκκληθείσας απόφασης (2859/2016) του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που είχε απορρίψει την ένδικη αγωγή της αναιρεσείουσας ως ουσιαστικά αβάσιμη, δεχόμενο ότι η τελευταία δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος σύμφωνα με τα άρθρα 388 και 288 Α.Κ. , διότι βρισκόταν σε υπερημερία ως προς την καταβολή του μισθώματος, η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της οποίας (υπερημερίας), την βαρύνει και για τα τυχηρά που διαταράσσουν την ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη την έφεση της αναιρεσείουσας.

Με τον πρώτο λόγο της κρινόμενης αίτησης, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση, την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 19 Κ.Πολ.Δ. , της εκ πλαγίου παραβίασης των άρθρων 388 και 288 του Α.Κ., με την αιτίαση ότι το Εφετείο: 1) για να προσδιορίσει το "ελεύθερο" μίσθωμα, προβαίνει αποκλειστικά σε σύγκριση της μισθωτικής αξίας του επίμαχου μισθίου με τις αξίες που προέκυψαν από τα συγκριτικά στοιχεία, χωρίς να λαμβάνει υπόψη του και να αξιολογεί τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση μίσθωσης, την οικονομική κατάσταση των μερών, τον κύκλο εργασιών της επιχείρησης της αναιρεσείουσας, πριν και μετά την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης, την επιρροή που έχει το καταβαλλόμενο μίσθωμα στη διαμόρφωση των οικονομικών αποτελεσμάτων της επιχείρησης κ.ο.κ., που αποτελούν προϋπόθεση για τη διαπίστωση και εφαρμογή των ειδικών προϋποθέσεων του άρθρου 388 ΑΚ , ώστε να κριθεί, εάν οι συνέπειες της οικονομικής κρίσης έγιναν δυσβάστακτες για τη μισθώτρια-αναιρεσείουσα, εφαρμόζοντας αποκλειστικά και μόνο τις προϋποθέσεις του άρθρου 288 ΑΚ , αν και δηλώνει ότι εφαρμόζει τις προϋποθέσεις του άρθρου 388 Α.Κ. , β) δεν διέλαβε παραδοχές ως προς τον κύκλο εργασιών της αναιρεσείουσας και τα οικονομικά αποτελέσματα που διαμορφώθηκαν, πριν την αποβολή της από το μίσθιο το έτος 2007 και μετά την επανεγκατάστασή της στο μίσθιο το 2014, γ) αντιπαραβάλλει τα έσοδα της επιχείρησης της αναιρεσείουσας μεταξύ των μηνών Αυγούστου του 2014 και Δεκεμβρίου του 2014, η οποία (αντιπαραβολή) πέραν του ότι είναι συμπτωματική, δεν ανταποκρίνεται στην αξιούμενη εξίσωση πριν και μετά την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης, δ) δεν αξιολογεί το γεγονός της μακρόχρονης και ανυπαίτιας αποξένωσής της από το μίσθιο, ως λόγο που επιδείνωσε τη λειτουργία της επιχείρησης της αναιρεσείουσας, εν μέσω δημοσιονομικής κρίσης, ε) με ελλιπή άλλως αντιφατική αιτιολογία αξιολογεί τα εκ μέρους της αναιρεσείουσας επικληθέντα και προσκομισθέντα συγκριτικά στοιχεία των μισθώσεων, οι οποίες (μισθώσεις) δεν αφορούν ομοειδείς επιχειρήσεις και δεν συγκρίνει τους κύκλους εργασιών των συγκεκριμένων επιχειρήσεων και τα ποσοστά δαπανών στα οικονομικά αποτελέσματα που επιτυγχάνονται, στ) η αναφορά σε χώρο στάθμευσης 90 θέσεων σε άλλη θέση και όχι στο ίδιο κτίριο και ειδικότερα στο σταθμό οχημάτων OTOPARKING δεν αιτιολογείται νομίμως, δεδομένου ότι δεν υπάρχει σύγκριση, αφενός μεν λόγω της διαφορετικής εγκατάστασης της επιχείρησης της αναιρεσείουσας με 471 θέσεις και αφετέρου λόγω του γεγονότος της έξωσής της από το μίσθιο επί 7 συναπτά έτη από την εγκατάστασή της, με την επισημείωση ότι ο κύκλος εργασιών του σταθμού, από ...-2013 έως ...-2013, που ήταν εγκατεστημένη στο μίσθιο και λειτουργούσε το σταθμό η εταιρεία με την επωνυμία "Εκμετάλλευση Αυτοκινήτων-ΜΕΠΕ", ήταν 1.315.000 ευρώ με μηνιαίο συμφωνημένο μίσθωμα το ποσό των 57.915,06 ευρώ, γεγονός για το οποίο δεν διέλαβε καμία αιτιολογία και έτσι με τις ελλιπείς ως άνω αιτιολογίες στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, διότι δεν είναι εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος, εάν τα περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν πληρούσαν ή όχι το πραγματικό των ανωτέρω κανόνων δικαίου των άρθρων 388 και 288 Α.Κ. , τους οποίους παραβίασε εκ πλαγίου.

Εντούτοις κρίνοντας, έτσι, το Εφετείο, για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα, ότι είναι κατ' ουσίαν αβάσιμη αγωγή της αναιρεσείουσας περί αναπροσαρμογής του μισθώματος με μείωση αυτού κατ' άρθρ. 388 Α.Κ. , αλλά και ότι είναι κατ' ουσίαν αβάσιμη η κατ' άρθρ. 288 Α.Κ. , διέλαβε σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που στηρίζουν το διατακτικό της απόφασής του και συνεπώς, δεν ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια για την εκ πλαγίου παραβίαση των άρθρων 388 και 288 Α.Κ. , ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων για να αιτιολογηθεί χωρίς αμφιβολία η ανωτέρω κρίση του.

Ειδικότερα, στην προσβαλλόμενη απόφαση αναφέρεται ότι: α)παρά το γεγονός ότι από τις αρχές του έτους 2010 άρχισαν να εκδηλώνονται στη Χώρα γεγονότα τα οποία δεν ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες, καθώς προκειμένου η Χώρα να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές ανάγκες κατέφυγε στη στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στο μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων εγγίζουσα κατά περίπτωση και το 30% , η εμπορική κίνηση όλων των περιοχών της Ελλάδος περιήλθε σε ολοένα και αυξανόμενη πτωτική τροχιά, ενώ πλείστες επιχειρήσεις έκλεισαν, δεν αποδείχθηκε ότι κατά το επίδικο χρονικό διάστημα (από τον Αύγουστο του 2014 έως τη λήξη της μίσθωσης) μεταβλήθηκαν οι συνθήκες της επίδικης μίσθωσης σε τέτοιο βαθμό, ώστε η καταβολή του ποσού των 74.419,90 ευρώ (συμπεριλαμβανομένου του χαρτοσήμου), ως εγγυημένου ελάχιστου μισθώματος τους, να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, ήτοι έκρινε ότι οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας δεν έγιναν δυσβάστακτες για την αναιρεσείουσα- μισθώτρια και ότι δεν υπερβαίνουν τον κίνδυνο, που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης, που πρόκειται να εκτελεσθεί στο μέλλον, β) ότι από τα οικονομικά στοιχεία της αναιρεσείουσας προκύπτει ότι, το μήνα Αύγουστο του 2014, οπότε και επανεγκαταστάθηκε στο μίσθιο, τα έσοδά της ήταν 72.665,76 ευρώ και τον Δεκέμβριο του ίδιου έτους τα έσοδά της ανήλθαν σε 163.164,52 ευρώ, ήτοι η αύξηση των εσόδων της ήταν 124,54%, ενώ πριν την αποβολή της από το μίσθιο, το έτος 2005, τα έσοδά της ανέρχονταν σε 2.198.318,67 ευρώ, εκ των οποίων η εκμισθώτρια-αναιρεσίβλητη δικαιούτο, σύμφωνα με τη σύμβαση μίσθωσης, ως επιπλέον μίσθωμα, πέραν του εγγυημένου μισθώματος των 70.901,71 ευρώ, το 50% επί του πέραν του τεθέντος ορίου των 1.173.881 ευρώ των εσόδων, ήτοι 512.218,835 ευρώ , διαμορφώνοντας το συνολικό μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 113.586,71 ευρώ , γ) ότι το καταβαλλόμενο μίσθωμα των 74.419,90 ευρώ δεν είναι δυσανάλογο σε σχέση με το επιβαλλόμενο από τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών , δ) εκτίθενται τα διάφορα συγκριτικά στοιχεία που ελήφθησαν υπόψη και διαλαμβάνεται ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου, -που η θέση του στο κέντρο της πόλης της Θεσσαλονίκης, με μεγάλη κυκλοφορία και αυξημένη κίνηση όλο το 24ωρο, σε συνδυασμό με την έκτασή του (471) θέσεις στάθμευσης, προσδίδουν στο εν λόγω ακίνητο μοναδικά χαρακτηριστικά και σταθερό κέρδος για το πρόσωπο που το εκμεταλλεύεται-, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, η οποία μπορεί να επιτευχθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεν υπολείπεται του ποσού των 74.419,90 ευρώ μηνιαίως, που καταβάλλεται ως μίσθωμα από την αναιρεσείουσα.

Περαιτέρω, το Εφετείο, αφού προέβη στη σύγκριση των δύο ποσών (συμφωνημένου μισθώματος και ελεύθερου τοιούτου) και δέχθηκε ότι οι μισθωτικές αξίες επαγγελματικών χώρων στην περιοχή του επιδίκου μισθίου δεν υπολείπονται του καταβαλλόμενου μισθώματος, διαπιστώνοντας ότι μεταξύ των δύο αυτών ποσών δεν υπάρχει διαφορά, εξ αιτίας της οποίας να δημιουργείται, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η ανάγκη αναπροσαρμογής του συμφωνημένου και καταβαλλόμενου μισθώματος, και με βάση τις ανωτέρω παραδοχές του, μη συντρεχουσών των προϋποθέσεων τόσο του άρθρου 388 όσο και του άρθρου 288 του ΑΚ, απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας, και επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση (αφού αντικατέστησε την αιτιολογία) που είχε απορρίψει την αγωγή της αναιρεσείουσας. Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης, κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα.

Εξάλλου, οι ανωτέρω αιτιάσεις της αναιρεσείουσας για έλλειψη νόμιμης βάσης, όπως εκτίθενται στον πρώτο αναιρετικό λόγο, είναι και απαράδεκτες, διότι υπό την επίφαση της αναιρετικής πλημμέλειας εκ του άρθρου 559 αρ.19 Κ.Πολ.Δ. , η αναιρεσείουσα μισθώτρια επιδιώκει να πλήξει την προσβαλλόμενη απόφαση ως προς την ανέλεγκτη αναιρετικά εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού από το Δικαστή ουσίας.

Ο από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 εδ. β' Κ.Πολ.Δ. λόγος αναίρεσης, για παραβίαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας, ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας χρησιμοποιεί εσφαλμένα ή παραλείπει εσφαλμένα να χρησιμοποιήσει διδάγματα κοινής πείρας, προκειμένου να ανεύρει, βάσει αυτών, την αληθινή έννοια κανόνα δικαίου ή να υπαγάγει σ' αυτόν τα πραγματικά γεγονότα της διαφοράς, όχι δε και όταν παραβίασε τα διδάγματα της κοινής πείρας κατά την εκτίμηση των αποδείξεων (Α.Π. 24/2022, Α.Π. 1220/2021, Α.Π. 821/2021).

Για την πληρότητα του λόγου αυτού αναίρεσης απαιτείται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 118 αριθμ. 4 και 566 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. , να αναφέρεται στο αναιρετήριο ποια είναι τα διδάγματα της κοινής πείρας που παραβιάσθηκαν, καθώς και ο κανόνας δικαίου, την ερμηνεία και εφαρμογή του οποίου τα διδάγματα αφορούν (Α.Π. 24/2022, Α.Π. 140/2021, Α.Π. 780/2020).

Ως διδάγματα της κοινής πείρας θεωρούνται γενικές αρχές, που συνάγονται επαγωγικά από την καθημερινή παρατήρηση της εμπειρικής πραγματικότητας, τη συμμετοχή στις συναλλαγές και τις γενικές τεχνικές ή επιστημονικές γνώσεις, οι οποίες έχουν γίνει κοινό κτήμα και χρησιμοποιούνται από το δικαστήριο για την εξειδίκευση των αόριστων νομικών εννοιών και την ανεύρεση, με βάση αυτά, της αληθινής έννοιας κανόνα δικαίου, ιδίως όταν αυτός περιέχει νομικές έννοιες, ή για την υπαγωγή ή όχι σ' αυτόν, των πραγματικών γεγονότων της διαφοράς.

Έτσι, αποκλείεται η αναίρεση για εσφαλμένη χρησιμοποίησή τους ή μη χρησιμοποίησή τους προς έμμεση απόδειξη ή προς εκτίμηση της αποδεικτικής αξίας των αποδεικτικών μέσων που προσκομίστηκαν (Α.Π. 1092/2021, Α.Π. 140/2021, Α.Π. 1250/2019).

Στην προκειμένη περίπτωση, με το δεύτερο λόγο αναίρεσης, όπως εκτιμάται, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση, την πλημμέλεια εκ του αριθμού 1 εδ. β' του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. , με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με την αναγωγή των τετραγωνικών μέτρων της επιφανείας των καταστημάτων της ίδιας περιοχής, που αναφέρει ως συγκριτικά στοιχεία, προς τα τετραγωνικά μέτρα του χώρου στάθμευσης του μισθίου ακινήτου, που θεωρεί αντικειμενικό στοιχείο, παραβλέπει τα διδάγματα της κοινής πείρας και της οικονομικής επιστήμης, ότι τα τετραγωνικά μέτρα μιας μίσθωσης εμπορικού καταστήματος δεν αποτελούν συγκρίσιμο μέγεθος για τον προσδιορισμό της αξίας του μισθώματος χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων, λόγω της διαφορετικής χρήσης που γίνεται, και δεν είναι πρόσφορα για την απόδειξη των δεδομένων, που απαιτούνται για την εφαρμογή του άρθρου 388 του ΑΚ.

Ο λόγος αυτός, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, διότι ανεξαρτήτως του ότι δεν εκτίθεται στο αναιρετήριο η φερόμενη ως εσφαλμένη έννοια που αποδόθηκε από το δικαστήριο της ουσίας στο συγκεκριμένο κανόνα δικαίου του άρθρου 388 Α.Κ. , οι επικαλούμενες αιτιάσεις αναφέρονται όχι στην ερμηνεία κανόνων δικαίου ή στην υπαγωγή σ' αυτούς των πραγματικών περιστατικών που έχουν γίνει δεκτά, αλλά ευθέως στην απόδειξη κρίσιμων γεγονότων και στην εκτίμηση του αποδεικτικού υλικού, οι οποίες όμως δεν υπόκεινται σε αναιρετικό έλεγχο (άρθ. 561 παρ.1 του Κ.Πολ.Δ.).

Ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας, παρά το νόμο, έλαβε υπόψη του πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Ως "πράγματα", κατά την έννοια της διάταξης αυτής, νοούνται οι νόμιμοι, παραδεκτοί, ορισμένοι και λυσιτελείς πραγματικοί ισχυρισμοί των διαδίκων, που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση του ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος που ασκήθηκε είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο και, συνακόλουθα, στηρίζουν το αίτημα της αγωγής, ανταγωγής, ένστασης, αντένστασης ή λόγου έφεσης, όχι, όμως, και οι μη νόμιμοι, απαράδεκτοι, αόριστοι και αλυσιτελείς ισχυρισμοί, οι οποίοι δεν ασκούν επίδραση στην έκβαση της δίκης και στους οποίους το δικαστήριο δεν υποχρεούται να απαντήσει, ούτε οι αιτιολογημένες αρνήσεις και οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, τα οποία συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων, έστω και αν προτείνονται ως λόγοι έφεσης (Ολ.ΑΠ 14/2004, Α.Π. 955/2021, Α.Π. 87/2013), καθώς και περιστατικά επουσιώδη ή που εκ περισσού εκτίθενται, ούτε η λήψη υπόψη από το δικαστήριο διευκρινιστικών απλώς περιστατικών που προέκυψαν από τις αποδείξεις, μολονότι δεν είχαν περιληφθεί στην ιστορική βάση της αγωγής κ.λπ., εφόσον δεν επέρχεται μεταβολή της (Α.Π. 1530/2008).

Επίσης, δεν αποτελούν "πράγματα" και τα επικαλούμενα από τους διαδίκους αποδεικτικά μέσα και, πολύ περισσότερο, η αξιολόγηση από το δικαστήριο του περιεχομένου των εγγράφων και των λοιπών αποδεικτικών μέσων (Α.Π. 1324/2024, Α.Π. 465/2023, Α.Π. 23/2020, Α.Π.1455/2009).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον τρίτο αναιρετικό λόγο, όπως εκτιμάται, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. , με την αιτίαση ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του "πράγματα" που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και συγκεκριμένα ότι δεν έλαβε υπόψη του και δεν απάντησε στον 4ο λόγο της έφεσής της, με τον οποίο παραπονείτο ότι εσφαλμένα η πρωτόδικη υπ' αριθμ. 2859/2016 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, είχε κρίνει ότι το ποσό των 159.334.000 δρχ.

ή 467.597,95 ευρώ που είχε προκαταβάλει η δικαιοπάροχός της Ε. Π. στη δικαιοπάροχο της αναιρεσίβλητης, αποτελούσε "εγγύηση" και όχι προκαταβολή μισθωμάτων, που δικαιούτο η εκμισθώτρια να παρακρατά κάθε μήνα μέχρι τη συμπλήρωση του συμφωνηθέντος ποσού του μηνιαίου μισθώματος σε περίπτωση που η μισθώτρια αδυνατούσε ενδεχομένως να καταβάλει.

Ο λόγος αυτός είναι απαράδεκτος, καθώς ο παραπάνω ισχυρισμός δεν συνιστά "πράγμα" με την έννοια του άρθρου 559 αρ. 8 Κ.Πολ.Δ. που προαναφέρθηκε, ο οποίος στηρίζει το αίτημα της ένδικης αγωγής, περί αναπροσαρμογής (μείωσης) του καταβαλλόμενου μισθώματος, αλυσιτελώς δε προβάλλεται, διότι δεν ασκεί επίδραση στην έκβαση της παρούσας δίκης και επομένως το δικαστήριο της ουσίας δεν υποχρεούτο να απαντήσει, καθώς ο εν λόγω ισχυρισμός σχετίζεται με την υπερημερία της αναιρεσείουσας ως προς την καταβολή του μισθώματος, υπερημερία όμως η οποία, σύμφωνα με την εκδοθείσα υπ' αριθμ. 844/2018 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, δεν εμποδίζει τη μισθώτρια-οφειλέτρια, ήδη αναιρεσείουσα, να επικαλεστεί τις διατάξεις των άρθρων 388 και 288 Α.Κ για αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος.

Μετά από αυτά, μη υπάρχοντος άλλου αναιρετικού λόγου προς έρευνα, πρέπει η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης, να απορριφθεί, να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος για την άσκηση της αναίρεσης παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ.) και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα, λόγω της ήττας της, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, η οποία κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176, 180, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 19-4-2021 (αριθμ. έκθ. κατ. ...-2021) αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 1825/2020 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, που κατέθεσε η αναιρεσείουσα για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 18 Δεκεμβρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 23 Ιανουαρίου 2026.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ