Court dismisses claim that 1970s floor heating without room controls constitutes a property defect.

Landsretten stadfæster byrettens dom i sag om køb af ejendom, herunder mangler ved gulvvarme

[DOKUMENT] Dom (5 sider) ØSTRE LANDSRET DOM afsagt den 3. marts 2025

Sag BS-23120/2023 (22. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger (advokat Ulrik Thorslund Vindberg)

mod

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte (advokat Henrik Qwist)

Retten på Frederiksberg har den 2. maj 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS- 9830/2022).

Landsdommerne Henrik Bitsch, Alex Puggaard og Josephine Linn Jacobsen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande Appellant, tidligere Sagsøger, har gentaget sin påstand for byretten om, at indstævnte tilpligtes at betale appellanten 250.000 kr. inkl. moms med tillæg af procesrente fra stævningens indlevering til betaling sker, subsidiært betaling af et andet af retten fastsat beløb.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har påstået stadfæstelse subsidiært stadfæstelse mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb end påstået af appellanten.

Forklaringer Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har afgivet supplerende forklaring.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har forklaret bl.a., at hun ikke har moderniseret huset i den periode, hun har beboet det. Huset er blevet vedligeholdt, og oliefyret er blevet udskiftet med et gasfyr, men der er ikke lavet ombygninger heller ikke i form af et nyt bryggers eller nye badeværelser. Husets fremtræden på salgs-tidspunktet i 2019 var den samme som husets fremtræden på opførelsestids-punktet i 1976. Det ses også af fotografierne i salgsopstillingen. I 1978, da hun flyttede ind, så huset ud som på fotografierne i salgsopstillingen.

Der har været varme i gulvet i alle de 40 år, hun har beboet ejendommen. Hun har aldrig haft problemer med gulvvarmen.

Hendes forklaring for byretten om, hvornår der skulle tændes henholdsvis slukkes for varmen, er ikke korrekt gengivet i byretsdommen, idet gulvvarmen reelt skulle slukkes omkring maj, når varmesæsonen sluttede, og tændes omkring oktober, når varmesæsonen begyndte.

Hun ønskede at sælge huset, da hun gerne ville bo i nærheden af sine børn.

Kontakten til Afdeling, bygningssagkyndig og ener-gikonsulent Person 2, som udarbejdede tilstandsrapporten og ener-gimærkningsrapporten, blev anbefalet af ejendomsmægleren, og hun havde ikke noget med det praktiske at gøre andet end, at hun fik at vide, hvornår Person 2 og mægler skulle besigtige ejendommen.

Under besigtigelsen af ejendommen fortalte hun Person 2 og mæg-ler, hvilke rum der var gulvvarme i. Hun gik grundigt alle rummene igennem med Person 2. Hun fortalte ham, at der var gulvvarme, og at gulv-varmen blev slukket på fyret.

Man kunne ikke se på rummene, at der var gulvvarme, da der ikke var en afbryder i de enkelte rum. Om sommeren, hvor der var slukket for gulvvarmen, kunne man derfor ikke vide, at der var gulvvarme i de pågældende rum.

Foreholdt salgsopstillingen i ekstrakten side 159 om ”bryggers med gulvvarme” og ”to badeværelser med gulvvarme” forklarede hun, at hun havde godkendt disse angivelser i salgsopstillingen.

Hun husker ikke, om hun, da hun skulle mødes med køber af huset, oplyste noget om gulvvarmen. Køber kom med sin datter og så huset, og hun tror ikke, at der blev talt om gulvvarme. Det var om sommeren, og det var derfor ikke oplagt at tale om gulvvarme.

Hun oplyste på et senere tidspunkt køber, at hun havde en god VVS’er, og hun vil tro, at hun i den forbindelse sagde, at VVS’eren kunne hjælpe med at regulere det hele. Hun tror ikke, at køber spurgte ind til gulvvarmen.

Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten, dog således at Appellant, tidligere Sagsøger har frafaldet sit subsidiære anbringende om, at hun er berettiget til et forholdsmæssigt afslag. Parterne har procederet i over-ensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat Også efter bevisførelsen for landsretten, herunder navnlig salgsopstillingen af 7. august 2019 og tilstandsrapporten af 30. juli 2019, lægger landsretten til grund, at den omhandlede ejendom blev solgt med bl.a. ”gulvvarme” i ejendommens to badeværelser samt bryggers og entré. Der er endvidere enighed om, at gulvvarmen ikke har været genstand for særskilt drøftelse mellem parterne.

På baggrund af skønserklæringen lægges det til grund, at der i de fire omhandlede rum kunne konstateres varme på gulvoverfladerne, hvilket stammede fra spildvarmen i forsyningsrørene, der førtes rundt i terrændækket til og fra hu-sets radiatorer, og at der i de enkelte rum ikke var ventiler eller andet for sty-ring af varmen i gulvet.

Spørgsmålet for landsretten er i første række, om dette udgør en mangel ved ejendommen.

Det fremgår af skønserklæringen, jf. besvarelsen af spm. 1 og IB, at der efter skønsmandens vurdering ikke foreligger en ”egentlig gulvvarmeinstallation, som den forstås rent teknisk” , at der i de enkelte rum ikke kunne konstateres ventiler eller andet for styring af varmen i gulvet, og at det ”[s]om en gulvvarmeinstallation” ikke vurderes at være udført som en ”sædvanlig gulvvarmeinstallation” fra den omhandlede tidsperiode.

Af skønserklæringen, jf. besvarelsen af spm. IC, fremgår samtidig, at installationen er udført korrekt og vurderes lovlig på udførelsestidspunktet. Endvidere har skønsmanden forklaret bl.a., at besvarelsen af spm. 1 er sådan, han ville forstå gulvvarme, at der på udførelsestidspunktet ikke fandtes normer for, hvordan gulvvarme skulle etableres, at han ikke kunne finde en definition af gulvvarme rent teknisk, og at man i 1985 begyndte at skrive om styring af varme i individuelle rum, men at der ikke står præcist, hvordan man opbygger et gulvvarmesystem. Endvidere har skønsmanden forklaret, at installationen i huset er lavet, som man lavede det dengang (i 1976), hvilket understøttes af forklaringen afgivet af vidnet VVS-installatør Vidne.

På denne baggrund finder landsretten det ikke godtgjort, at den forefundne gulvvarme udgør en mangel ved ejendommen.

Allerede af denne grund frifindes Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for Appellants, tidligere Sagsøger påstand, og landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for landsret-ten betale 40.000 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til dækning af udgifter til advokat-bistand inkl. moms. Der er ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens værdi og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 40.000 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 03-03-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appellant, tidligere Sagsøger, Advokat (L) Ulrik Thorslund Vindberg, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, Advokat (H) Henrik Qwist