Real estate agent loses fee for complaint but wins on salary due to lack of negligence.

Landsretten ændrer byrettens afgørelse således, at Appellanten (tidl. Sagsøgte) skal betale 700 til Indstævnte (tidl. Sagsøger) og i øvrigt frifindes, i sag om, hvorvidt sagsøgte som følge af mangelfuldt arbejde har fortabt retten til salær i forbindelse med en hushandel, som sagsøgte har formidlet for sagsøger samt spørgsmålet om, hvorvidt en af Retten i Svendborg den 12. januar 2010 afsagt dom er til hinder for rettens prøvelse i denne sag

[DOKUMENT] Dom (5 sider) UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG ____________ DOM

Afsagt den 8. marts 2013 af Østre Landsrets 16. afdeling (landsdommerne Kaspar Linkis, Ole Dybdahl og Jacob Waage (kst.)).

16. afd. nr. B-2833-12: Ejendomsmægler Appellant, tidligere Sagsøgte (advokat Morten Nordenbæk) mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøger (advokat Mads Sommerlund)

Svendborg Rets dom af 1. august 2012 (BS R5-878/2010) er anket af Appellant, tidligere Sagsøgte med principal påstand om afvisning, subsidiært frifindelse og mest subsidiært frifindelse mod betaling af et af Østre Landsret fastsat mindre beløb.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, har påstået stadfæstelse.

Sagen er behandlet uden mundtlig hovedforhandling, jf. retsplejelovens § 387.

Supplerende sagsfremstilling

Appellant, tidligere Sagsøgte har for landsretten fremlagt skønserklæring af 22. august 2009 fra Skønsmand, indhentet til brug for Retten i Svendborg under sagen BS-R6-

/

775/2008, som var den første retssag mellem parterne, i hvilken der blev afsagt dom den 12. januar 2010. Skønstemaet, som fremgår af skønserklæringens pkt. 9, var sålydende:

”Skønsmanden bedes oplyse, hvad værdien af ejendommen Adresse 3, By

3 må antages at have været pr. overtagelsesdagen den 1. juli 2006.

Skønsmanden bedes venligst oplyse, hvad den kontante købesum for ejendommen uden de i tilstandsrapporten omtalte fejl og mangler ville udgøre, samt hvad den kontante købesum med de i tilstandsrapporten omtalte fejl og mang-ler ville udgøre.”

Skønstemaet blev besvaret således, jf. skønserklæringens pkt. 10:

”1-a. Den gennemsnitlige handelspris i 2006 for villaer opført fra 1910- 1930 udgjorde i By 3 kr. 5.192 pr. vægtet kvm.

Såfremt Adresse 3, By 3 havde været i en stand hvor en udarbejdet tilstandsrapport ikke havde vist nogen K2, K3 og UN – hvilket må antages at være væsentligt bedre end gennemsnittet – skønnes ejendommen pr. 1. juli 2006 at have en kontant købesum der ligger kr.

1.500 højere pr. vægtet kvm., end den gennemsnitlige handelspris i området for tilsvarende villaer.

Adresse 3, By 3 har et vægtet areal på 205,5 kvm., og ud fra en vægtet kvm. pris på kr. 6.692, vil en skønnet kontant købesum, uden de i tilstandsrapporten af 25. marts 2006 nævnte K2, K3 og UN, udgøre kontant kr. 1.375.000 pr. 1. juli 2006.

1-b. Når de ovenanførte gennemsnitlige handelspriser lægges til grund, skøn-nes det, at ejendommen Adresse 3, By 3, med de i tilstandsrap-porten nævnte K2, K3 og UN – hvilket må antages at være væsentligt dårlige end gennemsnittet – ville have haft en kontant købesum der ligger kr. 1.000 lavere pr. vægtet kvm., end den gennemsnitlige handelspris i området for tilsva-rende villaer.

Adresse 3, By 3 har et vægtet areal på 205,5 kvm., og ud fra en vægtet kvm. pris på kr. 4.192, vil en skønnest kontant købesum, med de i tilstandsrapporten af 25. marts 2006 nævnte K2, K3 og UN, udgøre kontant kr. 861.5 00 pr. 1. juli 2006.”

Herudover har Appellant, tidligere Sagsøgte fremlagt en række bilag som dokumentation for af-holdte omkostninger i forbindelse med salget af ejendommen, herunder indhentelse af ejendomsoplysninger (400 kr.), indhentelse af ejendomsdata (315 kr.) og rekvisition af uofficielle tingbogsattester (300 kr.).

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har for landsretten fremlagt supplerende synsog skønsrapport af 18. september 2008, indhentet til brug for Retten i Svendborg under sagen BS R3- /

344/2009 mellem Person 2 og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, hvori der blev afsagt dom den 14. august 2009. Af den nævnte synsog skønsrapport fremgår følgende:

”1.2. Sokkel

Spørgsmål A1:

Synsog skønsmanden bedes oplyse, om tilstandsrapporten punkt 1.2.

Sokkel kan opnå karakteren IB, efter at der er foretagen den i synsog skønserklærin-gen beskrevne udbedring.

Svar:

Nej – det er ikke muligt at opnå karakteren IB.

Spørgsmål A2:

Såfremt synsog skønsmanden måtte konstatere, at tilstandsrapportens punkt 1.2. Sokkel kan ikke opnå karakteren IB, efter at der er foretaget den i synsog skønserklæringen beskrevne udbedring, bedes synsog skønsmanden nærmere beskrive, hvilke yderligere tiltag og arbejder, der skal foretages til udbedringer (herunder 1 revne i sydgavl, 3 revner over sokkelriste i vestfacade og 3 revner i østfacade, samt hul/løs sokkelpuds)

for at tilstandsrapportens punkt 1.2 sokkel efterfølgende ville kunne forsynes med karakteren IB.

Svar:

Det vil kræve et nyt fundament – baseret på geotekniske forundersøgelser og beregninger, idet der skal kompenseres for dynamiske påvirkninger fra trafik og temperaturer der gør at bygningen ”arbejder” . Ved besigtigelsen kunne påvises genopståede revnedannelser efter udførte re-parationer, blandt andet over sokkelriste mod vej og på sokkel mod gård. I en Tilstandsrapport vil disse skader tildeles karakteren K1, da der er foretaget udbedring af sætningsskader på grundlag af en geoteknisk rapport.

Spørgsmål A3:

Synsog skønsmanden bedes endvidere i tilslutning til ovennævnt angive de forventede yderligere omkostninger ved de af synsog skønsmanden foreslåe-de udbedringer.

Svar:

Forventede omkostn inger beløber sig til over 1 million kroner.”

Anbringender

Parterne har i det væsentligste gentaget deres anbringender for byretten.

/

Landsrettens begrundelse og resultat

Af de grunde, som er anført af byretten, finder landsretten ikke, at Svendborg Rets dom af 12. januar 2010 har en sådan retskraft, at den afskærer prøvelsen af, om Appellant, tidligere Sagsøgte har fortabt retten til sit salær. Landsretten tiltræder med byrettens begrundelse endvide-re, at Klagenævnet for Ejendomsformidling ikke var afskåret fra at behandle Appelindstævntes, tidligere Sagsøger klage.

Lider en forbruger tab som følge af, at en ejendomsformidler tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, jf. § 24, stk. 1, 1. pkt., i lov om omsætning af fast ejendom, medmindre ejendomsformidlerens handling eller undladelse er omfattet af § 24, stk. 1, 2. pkt., eller § 24, stk. 2.

Appellant, tidligere Sagsøgte blev ved ovennævnte dom fra Retten i Svendborg pålagt at betale erstatning til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger for dennes tab som følge af, at han ikke i nødvendigt omfang undersøgte, om købsaftalen kunne opfyldes. I dommen blev det lagt til grund, at forskellen mellem salgsprisen og den værdi, som skønsmanden angav som værende den kontante værdi for ejendommen uden mangler, ikke kunne antages at være væsentlig. Appellant, tidligere Sagsøgte blev dermed frifundet for at have begået egentlige fejl i forbindelse med vurderingen af ejendommen.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har således fået erstatning for det tab, som hun har lidt som følge af, at Appellant, tidligere Sagsøgte har tilsidesat sine pligter i henhold til formidlingsaftalen. På denne baggrund finder landsretten ikke, at der er grundlag for også at frakende Appellant, tidligere Sagsøgte hans salær.

For så vidt angår spørgsmålet om dokumentationsoplysningerne har Appellant, tidligere Sagsøgte over for landsretten dokumenteret at have afholdt de angivne udlæg til tingbogsattest og restgældsoplysninger. Appellant, tidligere Sagsøgte frifindes på denne baggrund også for tilbage-betaling af dette beløb.

/ Landsretten finder derimod ikke baggrund for at frifinde Appellant, tidligere Sagsøgte for betaling af gebyret på 700 kr. til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Landsretten har i den for-bindelse lagt til grund, at nævnet har udtalt sin alvorligste kritik af indklagedes arbejde.

/

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger skal betale sagsomkostninger for begge retter til Appellant, tidligere Sagsøgte med i alt 30.750 kr. Beløbet omfatter 750 kr. til retsafgift samt 30.000 kr. til ud-gifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokat-bistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed, herunder at sagen i medfør af retsplejelovens § 387, stk. 1, nr. 1, er behandlet uden mundtlig hovedforhandling.

Thi kendes for ret:

Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale 700 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.

Appellant, tidligere Sagsøgte frifindes i øvrigt for Appelindstævntes, tidligere Sagsøger krav.

I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger betale 30.750 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

/ /