Cyprus Supreme Court orders eviction of tenant for demolition but denies compensation for goodwill.

[*273] 1984 Δεκ. 20

(Α. ΑΓΡΟΤΗΣ ,Ε.Δ.Π. ΚΑΛΑΙΤΖIAN, ΣΤ. ΚΑΣΟΥΜΗ, Πάρεδροι).

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ

ΤΜΗΜΑ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

Πηνελόπη Γ. Κίζη και άλλος,

Αιτητές,

ν.

Αντουάν Σαχακιάν,

Καθ' ου η αίτηση.

(Αρ. Αιτήσεως Ε 60/84).

Ενοικιοστάσιο - Διάταγμα εξώσεως - Ο

περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83 -Άρθρον 11(1)(η)(ιι) - Προϋποθέσεις, που πρέπει

να συντρέχουν, προκειμένου να εκδοθή διάταγμα βάσει του. άρθρου αυτού - Αν όλες

οι προϋποθέσεις συντρέχουν το Δικαστήριο δεν έχει διακριτική ευχέρεια, αλλά

υποχρεούται να εκδώσει το διάταγμα — Αναστολή εκτελέσεως

του διατάγματος (Άρθρο 11(2) του πιο πάνω νόμου) - Διακριτική εξουσία του

Δικαστηρίου - Αποζημίωση ενοικιαστού από τον ιδιοκτήτη σε περίπτωση εκδόσεως

διατάγματος εξώσεως (Άρθρο 12 του ιδίου νόμου) - Διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου - Αποζημίωση

ενοικιαστού από ιδιοκτήτη για εμπορική εύνοια σε περίπτωση εκδόσεως διατάγματος

εξώσεως (Άρθρο 13 ιδίου νόμου) Ανάλυση των προϋποθέσεων της παροχής τέτοιας αποζημιώσεως - Ένα από

τα ερωτήματα είναι κατά πόσο το κατάστημα όταν

κενωθή και προσφερθή για νέα ενοικίαση θα εξασφαλίσει μεγαλύτερο ενοίκιο από

κάποιο ενοικιαστή, που θα κάμνει την ίδια δουλειά με τον προηγούμενο εξωθέντα ενοικιαστή παρά άλλον ενοικιαστή,

που θα κάμνει διαφορετική δουλειά - Έξοδα - Η διακριτική ευχέρεια του

Δικαστηρίου - Δεν ακολουθούν κατ' ανάγκη το αποτέλεσμα.

Α. Ποιητής και Α. Σταύρου, για τους Αιτητές.

Μ. Νικολάτος, για τον καθ' ου η αίτηση.

Η απόφαση του Δικαστηρίου δόθηκε

από:-

Α. ΑΓΡΟΤΗ, Ε.Δ.: Οι Αιτητές είναι ιδιοκτήτες[*274] καταστήματος που βρίσκεται στη Λάρνακα,

στην οδό Ερμού αρ. 106, στη Στοά Κίζη και ενοικιάζεται στον Καθ' ου η Αίτηση

από το έτος 1957 και που κτίστηκε το 1956 περίπου.

Οι Αιτητές με αίτηση τους

στο Δικαστήριο ζητούν ελεύθερη την κατοχή του επίδικου

υποστατικού, για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση.

Το σχετικό άρθρο του ενοικιοστασίου

Ν23/83 αναφέρει :

11(1). "Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της

κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών

Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων

περιπτώσεων:"

και το άρθρο 11(1)(η):

"11(1)(η) εις περίπτωσιν

καθ' ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου -

(ι) ………………………………………………………………………………......

(ιι) δια την κατεδάφισιν και

επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή

(ιιι) ………………………………………………………………………………....

και το Δικαστήριον είναι

πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισεν δια τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες

την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να

προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις[*275] "(ι),(ιι) και (ιιι) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής

του ακινήτου και νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί βραδύτερον των τεσσάρων μηνών

έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον".

Από την μαρτυρία που βρίσκεται

ενώπιον μου βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα πιο κάτω:

Οι Αιτητές, ιδιοκτήτες του επίδικου

υποστατικού μέσον του δικηγόρου τους έστειλαν στο Καθ' ου η Αίτηση - ενοικιαστή

τους την1ην Δεκεμβρίου 1983, διπλοσυστημένη επιστολή, που παραλήφθηκε από τον

Καθ' ου η Αίτηση στις 5 Δεκεμβρίου 1983, και του έδιναν τετράμηνη προειδοποίηση συμφωνά με τον νόμο για παράδοση

ελεύθερης κατοχής του επίδικου υποστατικού, για κατεδάφιση και επανοικοδόμηση (τεκμ. 4). Στις 18 Απριλίου 1984

καταχώρησαν αυτή την αίτηση στο Δικαστήριο.

Οι Αιτητές παρουσίασαν στο

Δικαστήριο, κατά την ακροαματική διαδικασία, την άδεια του Δήμου Λάρνακας αρ.

635/84, που παρουσιάζει μέρα έκδοσης την 8.10.1984 και μέρα λήξης την

7.10.1985. Ακόμη ανάφεραν ότι το όλο έργο που θα κάμουν, συμφωνά με την άδεια,

θα στοιχίσει £130,000.- που θα δανειστούν. Ήδη εξασφάλισαν έγκριση για £80,000

από την Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λίμιτεδ και για £50,000.- από το Συνεργατικό Ταμιευτήριο Άχνας Λίμιτεδ (τεκμ. 6 και τεκμ. 5 αντίστοιχα).

Οι Αιτητές παρουσίασαν στο Δικαστήριο

ειδοποιήσεις εγκαταλείψεως υποστατικού στην ιδία στοά τριών από τους

ενοικιαστές τους, και τέλος άλλος ενοικιαστής συμβιβάστηκε[*276]

με τους Αιτητές μέσον του Δικαστηρίου να εγκαταλείψει το υποστατικό του μέχρι

30.7.1985.

Ο Καθ' ου η Αίτηση είναι ενοικιαστής

των Αιτητών από το 1957 και ασκεί το επάγγελμα του τορναδόρου και του εφαρμοστή

από το 1940, είναι 62 χρονών και είναι νυμφευμένος και πατέρας μιας κόρης 17

χρονών. Κερδίζει από τη δουλειά του, όπως μας είπε , £250-£300. - το μήνα.

Το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να

δει επί τόπου το επίδικο υποστατικό και έτσι να έχει και το ίδιο γνώση της

τοποθεσίας, της καταστάσεως του υποστατικού και άλλων λεπτομερειών.

Συμφωνά με το άρθρο 11(1) δεν

επιτρέπεται η έξωση θέσμιου

ενοικιαστή σαν κανόνας και μόνο κατ' εξαίρεση επιτρέπεται στις δώδεκα

συγκεκριμένες περιπτώσεις που αναφέρονται στο εδάφιο 1 του άρθρου 11 του Ν

23/83.

Οι απαιτούμενες προϋποθέσεις του

άρθρου 11(1)(η) (ιι) είναι οι πιο κάτω:

1. Η συγκεκριμένη περίπτωση να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου

Νόμο,

2. Ο ιδιοκτήτης να δώσει στον ενοικιαστή έγγραφη προειδοποίηση όχι

μικρότερη των τεσσάρων μηνών να εκκενώσει το ακίνητο,

3. Το ακίνητο να απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για κατεδάφιση

και επανοικοδόμηση.

4. Το Δικαστήριο να πεισθεί ότι ο ιδιοκτήτης εξασφάλισε για την

κατεδάφιση και επανοικοδόμηση την αναγκαία άδεια, αν είναι επάναγκες.[*277]

5. Το Δικαστήριο να πεισθεί ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί λογικά να

κατεδαφίσει και να ανοικοδομήσει το ακίνητο του χωρίς να πάρει ελεύθερη κατοχή

του υποστατικού.

Θα εξετάσω τώρα την κάθε προϋπόθεση

του νόμου ξεχωριστά και σύμφωνα με τα δικογραφήματα, την μαρτυρία και την

νομολογία.

1. Η παρούσα ενοικίαση είναι παραδεκτό ότι καλύπτεται από τον Περί

Ενοικιοστασίου Νόμο, το ακίνητο κτίστηκε πολύ πριν από την έναρξη ισχύος του

παρόντος νόμου και ο ενοικιαστής είναι θέσμιος. Επομένως αυτή η προϋπόθεση

υπάρχει.

2. Αναφορικά με την τετράμηνη προειδοποίηση, όπως φαίνεται στάληκε

κατάλληλη προειδοποίηση και που παραλήφθηκε από τον Καθ' ου η Αίτηση με τα

χρονικά πλαίσια που προβλέπει ο νόμος. Επομένως βρίσκω ότι η προϋπόθεση για έγγραφη προειδοποίηση

ουχί βραχύτεραν των τεσσάρων μηνών υπάρχει.

3. Το ακίνητο να απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη για κατεδάφιση

και επανοικοδόμηση. Η ίδια περίπου προϋπόθεση υπήρχε και στους προηγούμενους

Περί Ενοικιοστασίου Νόμους, Κεφ. 108 (1942) άρθρο 8(1)(d), Ν13/54 18(1)(ι) όπως

φαίνεται και στο Κεφ. 86, άρθρο10(1)(η) του Ν17/61 και άρθρο 16(1)(η) του

Ν36/75. Σχετική πρόνοια υπήρχε και στην Αγγλία στο Landlord & Tenant Act.

1954 άρθρο 30(1)(f)[*278] Στην υπόθεση Αναστασία Κοντού ν. Αντώνης Σολωμού (1978) 1 C.L.R. 425, ο Πρόεδρος του Ανωτάτου

Δικαστηρίου υιοθετώντας τις υποθέσεις Fisher ν. Taylors Furnishing Stores Ltd (1956) 2 All E.R. 78 Fernandez v. Walding (1968)1 All

E.R. 994

και Health v. Drown (1972) 2 All E.R. 561, αναφέρει στη σελίδα 428, 20η γραμμή τα πιο κάτω: " ...... the

notion of 'reasonable requirement' in a case of a claim for

possession for the purpose of substantial alterations or reconstruction is

linked only to whether or not it is reasonable "for the landlord to obtain

possession for that purpose having regard to the nature and extent of the

proposed alterations or reconstruction ......" Στην υπόθεση Γιάγκος Μιγαηλίδης ν. Ανδρέας Ιακωβίδης (1979) 1 C.L.R. 123 στη σελίδα 130 ο Δικαστής Χ"Αναστασίου

επικαλείται την υπόθεση Ανδρέας Γερασίμου ν. Avδpέας Ρουσουδιού (1974) 1 C.L.R. 107 που στη σελίδα 112-115 αναφέρει:

"The question whether the business

premises are reasonably required by the landlord is one entirely of fact for

the trial Judge. Of. Chandrel v. Strevett (1947) 1 All

E.R. 164 per Bucknill L.J., at p. 167".

Στην περίπτωση μας αφού έλαβα υπόψιν μου την προσαχθείσα μαρτυρία

και γενικά τα γεγονότα της υποθέσεως, και σύμφωνα με την υπάρχουσα νομολογία

βρίσκω ότι το ακίνητο απαιτείται λογικά από τους ιδιοκτήτες για κατεδάφιση και

επανοικοδόμηση.[*279]

4. Η επομένη προϋπόθεση του άρθρου 11(1)(η)(ιι) είναι να πεισθεί το

Δικαστήριο ότι η ιδιοκτήτρια εξασφάλισε για την κατεδάφιση και επανοικοδόμηση

την αναγκαία άδεια, αν είναι επάναγκες. Στην περιοχή του Δήμου Λάρνακας

χρειάζεται άδεια, Κεφ. 96, για

κατεδαφίσεις ή επανοικοδομήσεις και στο τεκμήριο 2 βλέπουμε ότι οι ιδιοκτήτες

εξασφάλισαν την άδεια αρ. 635/84 για το έργο που παρουσιάζεται στο

αρχιτεκτονικό σχέδιο τεκμ. 3· Επομένως είμαι πεπεισμένος ότι υπάρχει και αυτή η

προϋπόθεση του Νόμου.

5. Τελευταία προϋπόθεση είναι να πεισθεί το Δικαστήριο ότι οι

ιδιοκτήτες δεν μπορούν λογικά

να κατεδαφίσουν και να επανοικοδομήσουν χωρίς να ανακτήσουν την κατοχήν του

ακινήτου. Αυτή η προϋπόθεση με γεγονότα που έχουμε μπροστά μας ίσως να μην

έπρεπε να μας απασχολήσει, όμως έχω να πω τα εξής: "Είναι λογικό να

αναμένουμε ότι όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να κατεδαφίσει ένα υποστατικό του και να το ανοικοδομήσει, ότι μπορεί

να μην είναι αναγκαίο να μετακινηθεί ο ενοικιαστής; Στην περίπτωση μας, όπως

ήδη ανέφερα πιο πάνω, οι Αιτητές με σχέδια και άδειες που μας κατέθεσαν στην

Ακρόαση μας λένε ότι θέλουν να οικοδομήσουν καταστήματα και για να τα οικοδομήσουν ζητούν να εκκενώσει το

επίδικο υποστατικό ο ενοικιαστής τους. Για να μπορέσουν οι Αιτητές να

προχωρήσουν στο έργο για το οποίο πήραν την απαιτούμενη άδεια χρειάζονται σίγουρα ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού.

Επομένως βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση

υπάρχει.[*280]

Στην υπόθεση Αναστασία

Κοντού ν. Αντώνης Σολωμού στη σελίδα 428 στην 29η γραμμή διαβάζουμε:

" ...... if the trial Judge had been

convinced that the requirements laid down in section 16(1)(h) of Law 36/75 were

satisfied then there was no room for the exercise of any discretion on his part

in relation to the making of an order of possession;"

Εφ' όσον επομένως όλες οι απαιτήσεις

του Νόμου ικανοποιούνται καταλήγω στην έκδοση Διατάγματος Εξώσεως και

παραδόσεως ελεύθερης της κατοχής του υποστατικού.

Το εδάφιο 2 του άρθρου 11 του Ν23/83 αναφέρει:

11(2). "Το Δικαστήριο,

εκδίδον απόφασιν ή διάταγμα δυνάμει των παραγράφων (α), (β), (γ), (δ), (ε),

(στ), (η), (θ), (ι), (ια) και (ιβ) του άρθρου τούτου, δύναται, τηρουμένου του

όρου ότι ο ενοικιαστής θα πληρώσει παν ποσόν το οποίον νομίμως οφείλεται ή δυνατόν

να καταστή οφειλόμενον υπ' αυτού, να αναστείλη την εκτέλεσιν της αποφάσεως ή

του διατάγματος ή να αναβάλη την ημερομηνίαν κατοχής δια τοιαύτην περίοδον μη

υπερβαίνουσαν το εν έτος, εκτός εάν οι διάδικοι άλλως ήθελον συμφωνήσει, και υπό την επιφύλαξιν τοιούτων όρων οίους το Δικαστήριον ήθελεν

θεωρήσει καταλλήλους."

Ασκώντας αυτή τη δυνητική μου εξουσία

και αφού έλαβα υπόψιν μου και τον χρόνο παραδόσεως ελεύθερης κατοχής άλλων

υποστατικών των ιδιοκτητών, αναστέλλω την εκτέλεση[*281] της αποφάσεως για

έξωση μέχρι 31.8.1985.

Το άρθρο 12 του Ν23/83 αναφέρει:

12. "Το Δικαστήριον κατά την έκδοσιν αποφάσεως ή διατάγματος

δυνάμει των παραγράφων (στ), (ζ)

και (η) του άρθρου 11 κέκτηται διακριτικήν εξουσίαν να διατάξη τον αιτητήν να

πληρώση εις τον ενοικιαστήν αποζημίωσιν, η οποία δεν θα υπερβαίνει ποσόν ίσον

προς το τρέχον ενοίκιον εννέα μηνών, εις ην περίπτωσιν η απόφασις ή το διάταγμα

αφορά εις κατοικίαν, και αποζημίωσιν η οποία δεν θα υπερβαίνει ποσόν ίσον προς

το τρέχον ενοίκιον δεκαοκτώ μηνών, εις ην περίπτωσιν η απόφασις ή το διάταγμα

αφορά εις κατάστημα."

Αφού έλαβα υπόψιν μου όλες τις

περιστάσεις της υποθέσεως ασκώντας την διακριτικήν εξουσίαν που μου παρέχει ο

Νόμος, διατάσσω τους Αιτητές να πληρώσουν στον ενοικιαστήν το μέγιστο των αποζημιώσεων

ήτοι 18 μηνών ενοίκια, όταν ο ενοικιαστής τους παραδώσει ελεύθερη κατοχή του

υποστατικού.

Από τον ευπαίδευτο δικηγόρο του καθ'

ου η Αίτηση αναφέρθηκε πως πρέπει

να λειτουργήσει το άρθρο 13 του Ν23/83 το οποίο και

αναφέρει:

13. "Οσάκις λόγω της υπό του ενοικιαστού ασκήσεως εις το κατάστημα

επιτηδεύματος ή εργασίας συνυπάρχη εμπορική εύνοια (αέρας) ήτις αυξάνει την

ενοικιαστικήν αξίαν τούτου και λόγω απώλειας της κατοχής του καταστήματος ο

ιδιοκτήτης καρπούται το όφελος της τοιαύτης αυξήσεως, ενώ ο ενοικιαστής

υφίσταται[*282] ζημίαν, το Δικαστήριον, κατά την έκδοσιν αποφάσεως ή

διατάγματος δυνάμει οιασδήποτε των παραγράφων (ζ) και (η) του εδαφίου (1) του

άρθρου 11, δι' ανάκτησιν κατοχής ή έξωσιν, δύναται να διατάξη τον ιδιοκτήτην να

πληρώση εις τον ενοικιαστή τοιούτο ποσόν οίον το Δικαστήριον ήθελε θεωρήσει

επαρκές δια να αποζημιωθή ο ενοικιαστής δια την απώλειαν της κατοχής του

καταστήματος, λαμβανομένου δεόντως υπ' όψιν του υπό του ιδιοκτήτου καρπουμένου

οφέλους και ουδεμία νομική ισχύς δίδεται εις την τοιαύτην απόφασιν ή το τοιούτο

διάταγμα μέχρις ότου πληρωθή το τοιούτο ποσόν. "

Δηλαδή βλέπουμε ότι το Δικαστήριο δύναται να

διατάξει τον ιδιοκτήτη που παίρνει το κατάστημα του να

πληρώσει στον ενοικιαστή που χάνει το κατάστημα κάποιο

ποσό χρημάτων που ήθελε θεωρήσει επαρκές για να αποζημειωθεί ο ενοικιαστής για

την απώλεια της κατοχής του καταστήματος:

α) Αν συνυπάρχει εμπορική εύνοια

"αέρας"

β) Όχι εμπορική εύνοια από

οποιοδήποτε λόγο, αλλά μόνο λόγω της ασκήσεως υπό του ενοικιαστού επιτηδεύματος

ή εργασίας

γ) Εμπορική εύνοια που αυξάνει την

ενοικιαστική αξία του καταστήματος

δ) Την αυξημένη αυτή ενοικιαστική

αξία να την καρπούται ο ιδιοκτήτης και να υφίσταται ζημιά ο ενοικιαστής.[*283]

Ασφαλώς κάθε επαγγελματίας που μένει,

για πολλά χρόνια στον ίδιο χώρο δημιουργεί εμπορική εύνοια, και το κατάστημα

του εφ' όσον πηγαίνουν καλά οι δουλειές του μπορεί να έχει κάποιο

"αέρα" όμως ο νομοθέτης αυτή την εμπορική εύνοια τη θέλει τέτοια που

να αυξάνει την ενοικιαστική αξία του καταστήματος. Αυτό δηλαδή που πρέπει να

δούμε θεωρητικά είναι, αν το κατάστημα, όταν κενωθεί και προσφέρεται για

ενοικίαση, θα παίρνει μεγαλύτερο ενοίκιο, από κάποιο ενοικιαστή που θα κάμει

την ίδια δουλειά, από άλλο ενοικιαστή που θα κάνει διαφορετική δουλειά.

Η αποζημίωση του άρθρου 13 παρουσιάζεται

και στους προηγούμενους νόμους Περί Ενοικιοστασίου. (Άρθρο 19 του 13/1954,

άρθρο 11 του 17/1961 άρθρο 17 του 36/1975) με την ίδια ακριβώς διατύπωση. Ακόμη

σχετικά όμοια διάταξη υπήρχε και στην Αγγλία στον Landlord & Tenant Act 1

927 αρθ. 4.

Στην υπόθεση WHITEMAN SMITH MOTOR CO v. CHAPLIN (1934) 2 K.B. 35, που είναι

μια καθοδηγητική υπόθεση για την περίπτωση μας στην οποία βασίστηκε και ο δικός

μας Δικαστής Ζεκκιά για να βγάλει την μόνη σχετική απόφαση που έχουμε στην

Κυπριακή νομολογία την MEHMET ALI SULAY. v. ΑΝΑΝΙΥΑ ΚΑΖANDJIΑΝ (1959-60) 24 C.L.R. 37 o MAUGHAM L.J.

αναφέρει:

" ...... if the goodwill

rent and the normal rent are substantially the same, there is no need to go any

further"

και ο SCRUTTON L.J. στην ίδια υπόθεση

αναφέρει:

"The compensation givenunder the Act is not

what the tenant has lost by having to leave the premises but [*284] the

additional value that the landlord has gained by acquiring the premises. Only

that part of the additional value gained by the landlord is to be considered,

which is the direct result of the carrying on of the business by the tenant and

which is not exclusively due to the situation of the premises."

Στην υπόθεση IRELAND v.TAYLOR (1948) 2 All E.R. 448 ο Tucker L.J. στη σελίδα 453 (B-C)

αναφέρει:

" ....... the only part of

the tenant's goodwill which can be the subject of compensation is the net

rental value of what adheres to the premises in the sense of enuring to the

benefit of the landlord in the form of increased rental value after the

premises have returned into his possession. This value can only be ascertained

by an intelligent guess."

Στην υπόθεση CLIFT V. TAYLOR (1948) 2 All E.R. 113 στη σελίδα 118 μετά το γράμμα Β ο SCOTT L.J. αναφέρει:

"The chief mistake made by both the referee

and the judge in their consideration of the net adherent goodwill was there

total failure to realise the difference between the global goodwill which the

landlord, if able to give vacant possession with long enough tenure, could have

sold in the open market to "any purchaser in the same trade or business who

[*285] wanted the side and the very limited adherent goodwill which might have

been of value to the landlord and alone, is within s.4."

Ο ιδιοκτήτης δεν είναι στη θέση ενός

ενοικιαστή που ζητά κατάστημα και πρέπει να πληρώσει για να του δοθεί. Ο

νομοθέτης επεμβαίνει στην ελεύθερη σύμβαση και περιορίζει τα δικαιώματα του

ιδιοκτήτη, δίδει όμως σ' αυτόν το δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο και να

πάρει το κατάστημα του σε ορισμένες περιπτώσεις για δική του χρήση και να πληρώσει

και κάποιες αποζημιώσεις. Όμως δεν θα πληρώσει για την καλή τοποθεσία του

καταστήματος του, ή για την έλλεψει

καταστημάτων, ή για την ανάπτυξη της περιοχής,

ή για τα κέρδη, ή την αύξηση των κερδών του ενοικιαστή, ή για τις απώλειες του

ενοικιαστή από την έξωση, ή την αύξηση του κόσμου.

Αυτό για το οποίο πρέπει να

αποζημιωθεί ο ενοικιαστής αναφέρει ο SCRUTΤΟΝ L.J. στην υπόθεση WHIΤΕΜΑΝ SMITH MOTOR CO. v. CHAPLIN είναι:

"Nothing more than the

probability that the old customers will resort to the old place even though the

old trader or shopkeeper has gone."

Και για την εμπορική εύνοια τη

σύμφωνη με το νόμο αναφέρει:

"Everything which will remain in spite of

the efforts of the outgoing tenant to take it away, …… a proportion of the

profit which will remain attached to the premises after the[*286] tenant has

gone and left them, taking with him what he can. Some of this remaining profit

will have nothing to do with the tenant; for instance, the possibility of

profit arising from the advantageous site of the premises, or from the growth

of the neighbourhood. But some portion of the increased value of the premises

to the landlord when the tenant leaves may be the direct result of

the tenant's carrying on the business during the tenancy, and

it is this portion that the landlord gains when the

tenant leaves, in respect of which it was intended to compensate

the tenant."

Στην ίδια πιο πάνω απόφαση έγινε στην

επιχειρηματολογία χαρακτηρισμός των πελατών για σκοπούς εμπορικής εύνοιας σε

γάτους, νυμφίτσες και σκύλλους. Οι γάτοι είναι πελάτες που τους αρέσει το ίδιο μέρος και, αν φύγει

ο ενοικιαστής αυτοί δεν φεύγουν. Οι σκύλλοι είναι οι πελάτες που ακολουθούν τον ενοικιαστή εφ' όσον πάει

σχετικά κοντά και οι νυμφίτσες είναι οι πελάτες που ούτε θα μείνουν στο κατάστημα, ούτε θα πάνε με τον ενοικιαστή. Όμως, για

να περιορίσει την σημασία των γάτων πελατών που θα ωφεληθεί όπως υπήρξε ισχυρισμός ο ιδιοκτήτης, ο MAUGHAM L.J. λέει ότι αυτοί είναι μάλλον πελάτες λόγω της

τοποθεσίας του καταστήματος που δεν πρέπει να ληφθούν υπ' όψιν εν πάση

περιπτώσει και αναφέρει:

" ...... I would say that the cat may be

attracted away by a gentle stroke on the back and the promise[*287] of a bowl

of milk. But really there should be a fourth animal, the rabbit, to indicate

the customers who simply from propinquity to the premises; and, if this is

borne in mind, it will be apparent that the "rabbit may be much bigger

than the cat, who - if indeed it does not wholly vanish - may well shrink to

the dimensions of a mouse. For these reasons I regard the arbitrary division of

the goodwill into cat, rat, and dog goodwill as valueless, unless all sorts of

qualifications are made.".

Δεν βρίσκω σύμφωνα με τις περιστάσεις

της υποθέσεως και με τα πιο πάνω ότι ο Καθ' ου η Αίτηση δικαιούται αποζημίωση σύμφωνα με το άρθρο 13

του Ν23/83.

Αναφορικά με τα έξοδα, παρά του ότι ο κανόνας είναι ότι ακολουθούν το

αποτέλεσμα όπως φαίνεται και στις υποθέσεις Γεώργιος Γλυκύς ν. Ιωάννης Ιωαννίδης, 24 C.L.R. 220, Ali Riza Omer v. loannis Pavlides (1971) 1 C.L.R. 404 και κατ' εξαίρεαη δεν ακολουθούν το αποτέλεσμα όπως φαίνεται στην

υπόθεση Κρασιάς ν. Ιακωβίδης κ.α. (1972) 1 C.L.R. 40, εν τούτοις το Ανώτατο

Δικαστήριο απεφάσισε ότι σε

περιπτώσεις ως η παρούσα δεν είναι αναγκαίο τα έξοδα να ακολουθούν το

αποτέλεσμα The Electricity Authority of Cyprus v. Georghios Georgalletos (1972) 1 C.L.R.

77. Ο Περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικός

Κανονισμός του 1983 αναφέρει υπό τον τίτλο Δικαστική Δαπάνη και Έξοδα στο (β)

τα εξής:[*288]

(β) "Η επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του

Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί τον μόνον γνώμονα για την

επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπ' όψιν όλες οι περιστάσεις της

υποθέσεως."

Εν όψει της σχετικής νομολογίας και

του Διαδικαστικού Κανονισμού η διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου διευρύνεται.

Στην υπόθεση αυτή ασκώντας την

διακριτική μου ευχέρεια και λαμβάνοντας υπόψιν όλες τις περιστάσεις της υποθέσεως και

ιδιαίτερα την επίδραση του Διατάγματος επί του Καθ' ου η Αίτηση δεν εκδίδω

οποιανδήποτε διαταγή ως προς τα έξοδα.

Για τους λόγους που ανάφερα πιο πάνω

και αφού εξέτασα σε βάθος όλες τις περιστάσεις της υπόθεσης και με τη σύμφωνη γνώμη των

Παρέδρων, α) Εκδίδω Διάταγμα εξώσεως του Καθ' ου η Αίτηση από το υποστατικό που

σήμερα κατέχει στην Στοά Κίζη στην οδό Ερμού αρ. 106 στη Λάρνακα, και παραδόσεως ελεύθερης

κατοχής τούτου στους Αιτητές. β) Δίδω αναστολήν εκτελέσεως του Διατάγματος

εξώσεως μέχρι 30.8.1985. γ) Οι Αιτητές να

καταβάλουν υπό μορφήν αποζημιώσεων £378.

-μόλις ο ενοικιαστής παραδώσει ελεύθερη κατοχή

του επίδικου υποστατικού. δ) Δεν εκδίδω οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.

Διάταγμα εξώσεως ως ανωτέρω.