Landlords allowed to file possession claims to comply with demolition orders for dangerous buildings under Cyprus Rent Control Law.

[*12] 1984 Μαΐου 3

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ

ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ - ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

Τμήμα Δικαστηρίου. Λάρνακας

(Α. ΑΓΡΟΤΗΣ Πρ. , Μ. ΑΝΤΩΝΙΟΥ ΚΑΙ Γ. ΚΑΪΜΑΚΛΙΩΤΗΣ,

Πάρεδροι).

Ιερός Ναός Αγίου Λαζάρου Λάρνακας και

Άλλος

Αιτητές,

ν.

Χαραλάμπους Κωνσταντίνου,

Καθ' ου η Αίτηση.

Αρ. Αιτήσεως Ε 27/83).

Ενοικιοστάσιον - Ο Περί

Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83 - Ανάκτηση κατοχής ή έξωση - Άρθρο 11(1)(1α) - Κατά

πόσον ο διοκτήτης του υποστατικού νομιμοποιείται ενεργητικά στη καταχώρηση

σχετικές αιτήσεως με βάση το πιο πάνω άρθρο - Καταφατική απάντηση - Απόφαση της

αρμοδίας αρχής (Δήμος Λάρνακας) με την οποία το επίδικο υποστατικό κηρύχθηκε

ετοιμόρροπο και επικίνδυνο - Οι ιδιοκτήτες του υποστατικού ενομιμοποιούνταν

ενεργητικά για καταχώρηση της πιο πάνω αίτησης - Απόρριψη σχετικής

προδικαστικής ενστάσεως του καθ' ου η αίτηση.

Ενοικιοστάσιον - Ο περί

Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83 - Ανάκτηση κατοχής - Έξωση - Άρθρο 11(1) - Σ' όλες

τις περιπτώσεις του άρθρου αυτού ο ιδιοκτήτης επιτυγχάνει ή όχι "ανάκτηση

κατοχής" και ο ενοικιαστής υφίσταται ή όχι αντιστοίχως "έξωση".

Μ. Νικολάτος για Γ.

Νικολαΐδη, για τους Αιτητές.

Α. Ποιητής, για τον Καθ' ου η Αίτηση.[*13]

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

Η απόφαση του Δικαστηρίου δόθηκε από:

ΑΓΡΟΤΗ

Ε. Δ.: Οι Αιτητές με Αίτηση τους Περί Ενοικιοστασίου Αρ 20/82 στο Επαρχιακό

Δικαστήριο Λάρνακας που, συμφωνά με το άρθρο 32(1) του Περί Ενοικιοστασίου

Νόμου 23/83, ως εκκρεμής δικαστική υπόθεση μεταφέρθηκε και καταχωρίστηκε στη

Γραμματεία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας- Λάρνακας -

Αμμοχώστου, Τμήμα Λάρνακας με νέο αριθμό Ε 27/83, ζητούν ανάκτηση ελεύθερης

κατοχής ενός καταστήματος που βρίσκεται στην οδό Κλεάνθη Καλογερά αρ. 3-5 στη

Λάρνακα, και που είναι ενοικιασμένο στον Καθ' ου η αίτηση από το Σεπτέμβριο του

1959. Λόγος της Αίτησης τους είναι ο προβλεπόμενος στο άρθρο 11(1)(1α).

Ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983

στο άρθρο 11 αναφέρει :

"11(1)

Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την

ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει

ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των

ακολούθων περιπτώσεων:

…………………………………………………………………………………........

11(1)(1α) Εις περίπτωσιν καθ'

ην η κατοικία ή το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς τον σκοπόν εκτελέσεώς των

νομίμων καθηκόντων ή εξουσιών τοπικής αρχής δι' οιονδήποτε σκοπόν όστις, κατά

την γνώμην του Δικαστηρίου, είναι προς το δημόσιον συμφέρον".

Ο ευπαίδευτος Δικηγόρος του Καθ' ου η

αίτηση ζήτησε από το Δικαστήριο να επιχειρηματολογήσει πριν από την εξέταση της

ουσίας της υπόθεσης, ότι η Αίτηση δεν περιέχει αγώγιμο δικαίωμα και ότι έπρεπε

να απορριφθεί.[*14]

Ο ευπαίδευτος Δικηγόρος των Αιτητών

αποδέχτηκε να εξεταστεί προδικαστικά το κατά πόσο αυτή την Αίτηση έπρεπε να την καταχωρήσει η τοπική αρχή ή οι ιδιοκτήτες.

Το Δικαστήριο επέτρεψε να επιχειρηματολογήσουν

οι δύο πλευρές πάνω στο προδικαστικό θέμα.

Ο ευπαίδευτος Δικηγόρος του Καθ' ου η

αίτηση δέχτηκε για λόγους επιχειρηματολογίας ότι η Αίτηση πρέπει να απορριφθεί

ακόμη και αν τα γεγονότα είναι όπως τα λέγουν οι Αιτητές και για τους σκοπούς

αυτής της διαδικασίας έτσι τα δέχομαι δηλαδή ότι οι Αιτητές - Ιδιοκτήτες ζητούν

να βγάλουν από το επίδικο κατάστημα, που χτίστηκε πριν από περισσότερα από 70

χρόνια, τον Καθ' ου η αίτηση ενοικιαστή δι ότι στις 22.2.1982 το επίδικο

κατάστημα και ολόκληρο το κτιριακό συγκρότημα που βρίσκεται το κατάστημα

κηρύχθηκε ετοιμόρροπο και επικίνδυνο από το Δήμο Λάρνακας ως αρμοδίας Αρχής,

και ότι κοινοποιήθηκε η

απόφαση στους Αιτητές και στον Καθ' ου η αίτηση.

Ο ευπαίδευτος Δικηγόρος του Καθ' ου η

αίτηση στην επιχειρηματολογία του προσπάθησε να βρει την διαφορά των όρων

"ανάκτηση κατοχής", και "έξωση", που αναφέρονται στο 11(1)

και ισχυρίστηκε ότι ανάκτηση κατοχής σημαίνει την πράξη με την οποία μπαίνει

κάποιος που δικαιούται στο υποστατικό του που προστατεύεται από το Νόμο Περί

Ενοικιοστασίου, ενώ έξωση δε σημαίνει και ανάκτηση κατοχής, γιατί η λέξη έξωση

παράγεται από το εκ και το ωθώ, δηλαδή σπρώχνω κάποιο να βγει έξω απλώς* δε

σημαίνει ότι μπαίνω μέσα. Και συνέχισε, λέγοντας ότι το άρθρο 11(1) παρουσιάζει

δυο ομάδες περιπτώσεων* πρώτα από το (α)-(η) που είναι περιπτώσεις[*15] ανάκτησης κατοχής και από το (θ)-(ια)

που είναι περιπτώσεις έξωσης, και ακόμη το (ιβ) που είναι κάτι το ξεχωριστό.

Δεν δέχομαι ότι στη δεύτερη ομάδα

έχουμε απλώς έξωση και στη πρώτη απλώς ανάκτηση κατοχής. Βρίσκω ότι σ' όλες

έχουμε ανάκτηση κατοχής, και εξώσεις. Δηλαδή ακόμη και στην περίπτωση

απαλλοτρίωσις και στην περίπτωση που το υποστατικό απαιτείται λογικά προς το

σκοπό της εκτέλεσης των νόμιμων καθηκόντων ή εξουσιών τοπικής Αρχής, ο ιδιοκτήτης

(στην πρώτη περίπτωση η απαλλοτριούσα Αρχή, στη δεύτερη ο ίδιος ο ιδιοκτήτης) με Αίτηση του στο

Δικαστήριο επιδιώκει ανάκτηση κατοχής, και ο ενοικιαστής υφίσταται έξωση.

Βρίσκω δηλαδή ότι σ' όλες τις περιπτώσεις που αναφέρονται στο άρθρο 11 (1) κάτω

από τον τίτλο "Ανάκτηση Κατοχής", ο μεν Ιδιοκτήτης πετυχαίνει ή όχι

ανάκτηση κατοχής και ο ενοικιαστής υφίσταται ή όχι έξωση.

Μελέτησα σε βάθος τις προηγούμενες

διατάξεις του Κυπριακού Δικαίου Περί Ενοικιοστασίου και βρήκα ότι είναι οι

ίδιες με την διάταξη του άρθρου 11(1)(ια) του Νόμου 23/83, όμως τίποτε δεν

παρουσιάζεται στη Νομολογία μας. Προσέφυγα στα ισχύοντα στην Αγγλία όπου

διαπίστωσα ότι παρόμοια διάταξη δεν υπάρχει στα Rent Acts.

Κάτι που μοιάζει είναι το άρθρο

5(1)(e) του Increase of Rent and Mortgage Interest

(Restrictions) Act. 1920 που αναφέρει.

……………………………………………………………………………………………

"(e) the landlord is a local authority or a

statutory undertaking and the dwelling-house is reasonably required for the

purpose of the execution of the statutory duties or powers of the authority or

undertaking, and the court is satisfied as aforesaid as respects alternative

accomodation."[*16]

Επίσης το άρθρο 5(1)(e) του Rest and

Mortgage Interest Resttictions Act 1923 που αναφέρει:

"(e) the dwelling-house is reasonably required

for the purpose of the execution of the statutory duties or powers of a local

authority, or statutory under- taking, or for any purpose which, in the opinion

of the court, is in the public interest, and the court in either case is

satisfied as aforesaid as respects alternative accomodation."

Εκεί δηλαδή που κάπως μοιάζει η

αγγλική νομοθεσία είναι στο λεκτικό που χρησιμοποιείται. Στην ουσία όμως

διαφέρουν, γιατί στο Νόμο του 1920 βλέπουμε ότι η τοπική Αρχή είναι και ιδιοκτήτης και έπειτα για να εκδώσει το

Δικαστήριο το Διάταγμα έξωσης και ανάκτησης κατοχής θα πρέπει να ικανοποιηθεί

ότι υπάρχει alternative accomodation. Στο Νόμο του 1923 βλέπουμε

ότι αφαιρέθηκε μεν το πρώτο μέρος της διάταξης του 1920 "the

landlord is a local authority or a statutory undertaking and",

και έμεινε η υπόλοιπη διάταξη" και εδώ μιλά πάντα

και για alternative accomodation. Επομένως, όλη η φιλοσοφία των πιο πάνω διατάξεων του 1920 και 1923 δε νομίζω να είναι για να

καλυφθεί η περίπτωση που το υποστατικό είναι ετοιμόρροπο και θα πρέπει

επειγόντως να κατεδαφιστεί.

Θα ήθελα να αναφερθώ και στο Housing

Act του 1957 της Αγγλίας που μας βοηθά κάπως. Στο άρθρο 22

που αναφέρεται στην ανάκτηση κατοχής ενός κτιρίου που πρέπει να κατεδαφιστεί,

στην παράγραφο 2 διαβάζουμε:[*17]

"(2) If at any time after

the date on which the notice (of the local authority) requires the building to

be vacated any person is in occupation of the building, or any part thereof,

the local authority or any owner of the building

may apply to the county court and therupon the court shall order vacant possession

of the building, or of the part thereof to be given to the applicant within

such period not being less than two weeks nor mere than four weeks as the court

may determine."

Σ' αυτή τη διάταξη του Housing Act βλέπουμε

ότι όχι μόνο η αρμόδια Αρχή, αλλά και ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρχίσει στο

Δικαστήριο διαδικασία για έξωση, μετά που την αρχική ειδοποίηση την δίνει η

τοπική Αρχή.

Στην υπόθεση Bushford v. Falco (1954) 1 All Ε.R. ρ. 957 at p. 960

, letter C. ο Lord Denning

"...... The tenant cannot live in it because

it is not fit for human habitation. The landlord cannot pull it down and

re-build because he cannot get possession. Only the local authority could end

the stalemate by exercising their powers under the Housing Act, 1936. They

could either direct the landlord to make the place fit under S.9(1) or they

could make a closing order under S.12(1), but there is no sign of their doing

either……". [*18]

Δηλαδή έγινε στην περίπτωση μας αυτό

που ο Lord Denning ζητά να κάμει η αρμοδία Αρχή, η

οποία και ζήτησε από τον ιδιοκτήτη to make the place fit γι' αυτό ο ιδιοκτήτης προχώρησε σ' αυτή την Αίτηση.

Στον ισχύοντα στην Αγγλία σήμερα Νόμο

Περί Ενοικιοστασίου δεν υπάρχει οποιαδήποτε διάταξη που μοιάζει έστω και

ελάχιστο με τη διάταξη του δικού μας Περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

Δεν δέχομαι την άποψη του ευπαίδευτου

Δικηγόρου του Καθ' ου η αίτηση ότι η διάταξη του 11 (1)(η), που αναφέρεται

μεταξύ άλλων στην κατεδάφιση από τον ιδιοκτήτη υποστατικού του, είναι κατάλληλη

για την περίπτωση αυτή, γιατί προαπαιτούμενο αυτής της περίπτωσης είναι

τετράμηνη προειδοποίηση, που δίνει ο ιδιοκτήτης στον ενοικιαστή και αλλοίμονο

αν θα πρέπει οι ιδιοκτήτης μετά που παίρνει ειδοποίηση από την αρμόδια Αρχή ότι

το υποστατικό του κηρύχθηκε ετοιμόρροπο και επικίνδυνο και ότι πρέπει να το εκκενώσει και να το κατεδαφίσει, σε ελάχιστο χρονικό

διάστημα, να περιμένει να περάσει το τετράμηνο για να μπορέσει να προχωρήσει

δικαστικά για έξωση. Εδώ έχουμε μια επείγουσα ανάγκη, μια διαταγή της αρμόδιας

Αρχής και ο ιδιοκτήτης θα πρέπει χωρίς καθυστέρηση να προχωρήσει για να

μπορέσει να συμμορφωθεί με την νόμιμη απόφαση της αρμόδιας Αρχής, για να

μπορέσει να εκτελέσει το καθήκον του, να συμμορφωθεί δηλαδή σ' ότι η Αρχή του

ζητά, και έτσι να μπορέσει και η Αρχή να συμπληρώσει τα νόμιμα της καθήκοντα ή

τις εξουσίες της και γι' αυτόν ακριβώς το λόγο υπάρχει αυτή η ειδική διάταξη

στο Νόμο Περί Ενοικιοστασίου, το άρθρο 11(1)(ια).[*19]

Δεν νομίζω ότι θα ήταν απαραίτητο το

Δημαρχείο ως αρμόδια Αρχή να είχε την ανάγκη αυτής της διάταξης για να

προχωρήσει στην κατεδάφιση ετοιμόρροπου υποστατικού, αν ήθελε. Συμφωνά με το

Κεφ. 96 Περί Οδών και Οικοδομών και το άρθρο 15Α του Νόμου 6/65, τροποποιητικού

του Περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, το Δημαρχείο μπορεί να προχωρήσει σε

κατεδάφιση ετοιμόρροπου και γι' αυτό στο Νόμο Περί Ενοικιοστασίου υπάρχει

σχετική διάταξη για να μπορεί με γρήγορη διαδικασία και ο ιδιοκτήτης να

επιτυγχάνει ανάκτηση κατοχής υποστατικού με σκοπό τη κατεδάφιση του εφ' όσον

συντρέχουν οι περιπτώσεις που το

επιτρέπουν και εφ' όσον

απαιτείται τούτο λογικά και όπου το Δημαρχείο ή άλλη τοπική Αρχή δεν προχωρεί

στο να εκτελέσει η ίδια τη διαταγή της, και να εκτελέσει τα δικαιώματα που της

δίνει το άρθρο 15Α του Νόμου 6/64. Ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι αν δε συμμορφωθεί

με τη διαταγή της τοπικής Αρχής υπέχει ευθύνη ποινική μπορεί δηλαδή να

τιμωρηθεί από Ποινικό Δικαστήριο για την μη συμμόρφωση του όπως προβλέπεται στο

Κεφ. 96 και στο άρθρο 187 του Περί Δημαρχείων Νόμου Κεφ. 240 όμως αν το

ετοιμόρροπο υποστατικό καταρρεύσει και προκαλέσει ζημιές τότε ακόμη υπέχει και

κάποια ευθύνη - σύμφωνα με τον Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο Κεφ. 148 εφ' όσον ο

Ιδιοκτήτης αδιαφορήσει να προχωρήσει δικαστικά για έξωση του ενοικιαστή του

σύμφωνα με το άρθρο 11(1)(ια) και όχι σύμφωνα με το άρθρο 11(1)(η) γιατί σ'

αυτή την περίπτωση αν συμβεί κατάρρευση του ετοιμόρροπου υποστατικού ίσως

αποδειχθεί ότι αμέλησε στο να βρει το σωστό και γρήγορο τρόπο εξώσεως του άρθρου 11(1)(ια).[*20]

Στην υπόθεση Mint v. Good

(1951) 1 Κ.Β. p.517 (boy in highway injured by fall of wall of the fore-court of

a house owned by defendant and let to a weekly tenant - no right expressly

reserved to enter and do repairs, but such a right was implied and the landlord

was held liable). Η Απόφαση του House of Lords στην υπόθεση A.C. Billing & Sons Ltd. v. Riden

(1958) A.C. 20 ένθερμα εισηγείται ότι, σχετικά με πράγματα και γεγονότα που γίνονται μετά που αρχίζει κάποια ενοικίαση ο ιδιοκτήτης μπορεί να είναι υπεύθυνος για αμέλεια. Ακόμη στα άρθρα 6-7 του Housing Act 1 957 βλέπουμε "an implied undertaking by landlord to keep

certain premises fit for human habitation και στον Housing

Act 1961 άρθρα 32,33 "implied covenant by lessor to

repair structures: no exclusion or limitation of this obligation except on

authority of county court)

Έπειτα αν η τοπική Αρχή προχωρήσει σε

κατεδάφιση τότε σύμφωνα με το άρθρο 15Α(1)(β) θα ζητά τα έξοδα κατεδαφίσεως από

τον Ιδιοκτήτη. Επομένως και εδώ έχει συμφέρον ο Ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε

έξωση του ενοικιαστή του για να μπορέσει να το κατεδαφίσει ο ίδιος, όπως ο ίδιος το βρίσκει οικονομικότερο.

M' αυτές τις σκέψεις και έχοντας υπ'

όψιν τις διάταξεις του Κεφ.

148 Περί αμελείας ευρίσκω ότι οι ιδιοκτήτες έχουν κάθε λόγο να προχωρήσουν σύμφωνα με το άρθρο

11(1)(ια) να εξώσουν τους ενοικιαστές τους και να πετύχουν ανάκτηση κατοχής του

υποστατικού τους για να συμμορφωθούν με την απόφαση της αρμοδίας Αρχής για κατεδάφιση του σαν ετοιμόρροπο.[*21]

Από το λεκτικό του 11(1)(ια) δεν

βρίσκω να εμποδίζεται ο ιδιοκτήτης να κάμει αίτηση για ανάκτηση ελευθέρας

κατοχής, και είναι θέμα αποδείξεως αν το υποστατικό απαιτείται λογικά προς το

σκοπό εκτελέσεως των νομίμων καθηκόντων ή εξουσιών τοπικής αρχής, πράγμα που θα

εξεταστεί όταν θα εκδικάζεται η ουσία της υπόθεσης.

Αναφορικά με τα έξοδα αυτής της

διαδικασίας ασκώντας τις εξουσίες που μου δίνει ο Νόμος και οι Κανονισμοί,

επειδή παρουσιάστηκαν νέα νομικά σημεία με την προδικαστική αυτή ένσταση, δεν

εκδίδω κάτω από τις περιστάσεις οποιαδήποτε διαταγή.

Για τους λόγους που ανέφερα πιο πάνω

και αφού εξέτασα σε βάθος όλες τις περιστάσεις της υπόθεσης και με τη σύμφωνη

γνώμη των Παρέδρων,

Απορρίπτω την προδικαστική ένσταση

χωρίς οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα.

Προδικαστική ένσταση

απορρίπτεται χωρίς διαταγή για έξοδα.