Cypriot Supreme Court dismisses appeal against Director's refusal to auction co-owned property due to lack of distribution agreement.

[*553] 1984 Μαρ. 28

(ΠΟΓΙΑΤΖΙΗΣ, ΠΡ. ΚΑΙ Ν. ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Ε. Δ.)

ΕΝ ΤΩ ΕΠΑΡΧΙΑΚΩ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Γεωργίου Χριστοφή Αφαντίτη ,

Αιτητού-Εφεσείοντος,

ν.

Λευκής Λάμπρου Θεοδοσίου,

Καθ' ης η αίτησις-Εφεσιβλήτου,

(Αρ. αιτήσεως 44/81).

Ακίνητος

ιδιοκτησία - Εξ αδιαιρέτου κυριότητα επι ακινήτου - Άρθρο 28 του Περί

Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 16 του Νόμου 16/1980 - Πιστοποιητικό σχετικά

με την αδυναμία διανομής του ακι­νήτου - Απόρριψη από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας

αιτήσεως του ενδιαφερομένου συνιδιοκτήτη για πώληση του κτήματος σε

πλειστηριασμό - Διακριτική εξουσία Διευθυντή - Ορθά ο τελευταίος έλαβε υπ' όψη συμφωνία μεταξύ των

συνιδιοκτητών για διανομή του κτή­ματος - Και γενικά υπο τες περιστάσεις άσκησε σωστά την διακριτική

του εξουσία.

Ακίνητος Ιδιοκτησία - Έφεση εναντίον

αποφάσεως του Διευθυντή του Κτηματολογίου - Δικαστικό έλεγχος - Εφαρμοστέες

αρχές - Άρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.224 - Έννοια του όρου "person aggrieved" στο εν λόγω άρθρο.

Ο Εφεσείων παρών αυτοπροσώπως.

II. Φρακάλας μαζί με τον Γ.

Τεουλίδη, για την Εφεσίβλητη.

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η ακόλουθη απόφαση δόθηκε από:-

Ν. ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Ε.Δ.:- Με την έφεσή του κατά της [*554] απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας ο αιτητής ζητά:-

Διαταγή του Δικαστηρίου που να

ακυρώνει την Απόφαση του εν λόγω Διευθυντή ημερ. 18.11 .1981 που εξέδωσε στην

αίτηση 18/1981 με την οποία απόρριπτε την αίτηση του αιτητή- εφεσείοντος για

την πώληση με δημοπρασία του αδιενεμήτου κτήματος αρ. εγγραφής J 1694 που βρίσκεται στο Στρόβολο.

Σε συντομία τα γεγονότα της παρούσας

υπόθεσης όπως έχουν εκτεθεί ενώπιό μας και όπως αναφέρονται στο φάκελλο της

υπόθεσης έχουν ως εξής:-

Ο αιτητής μαζί με τη σύζυγό του

Χρυστάλλα Γεωργίου Αφαντίτη είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες από 1/4 μερίδιο ο καθένας τους μαζί με την καθ' ης

η αίτηση που έχει τα 2/4

μερίδια ενός οικοπέδου εμβαδού 2 προσταθίων και

700 τ.ποδιών αρ. εγγραφής J

1694 συμπλέγματα J, Φ/Σ ΧΧΙ/62.W.II, τεμάχιο 1652 στο Στρόβολο.

Μέσα στο μισό οικόπεδο που ανήκει στην

καθ' ης η αίτηση αυτή έκτισε

μια κατοικία που αποτελείται από τρεις βεράντες, ένα χωλ, διάδρομο,

σαλοτραπεζαρία, τρία δωμάτια, κουζίνα, μπάνιο με αποχωρητήριο και ξεχωριστό

αποχωρητήριο. Μέσα στο άλλο μισό που ανήκει στον αιτητή και τη σύζυγο του, οι συνιδιοκτήτες

αυτοί έκτισαν βοηθητικά κτίρια αποτελούμενα από ένα χωλ, τρία δωμάτια, μια

κουζίνα, ένα μπάνιο με αποχωρητήριο.

Ο αιτητής μετά που έλαβε

πιστοποιητικό μη διανομής 2 της ακινήτου αυτής περιουσίας όπως διαλαμβάνει το

άρθρο 28(1) του Περί Ακινήτου Περιουσίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση)

Νόμος, Κεφ. 224 όπως έχει

τροποποιηθεί από το άρθρο 13 [*555] του Νόμου 16/Ι980 αποτάθηκε προς το Διευθυντή του Κτηματολογίου

Λευκωσίας με βάση τις ίδιες πρόνοιες των πιο πάνω Νόμων για την πώληση του

κτήματος αυτού σε πλειστηριασμό ως αδιανέμητο μεταξύ των συνιδιοκτητών του.

Ο

Διευθυντής του Κτηματολογίου Λευκωσίας μετά που εξάσκησε τη διακριτική του εξουσία απέρριψε την αίτηση

του εφεσείοντος για τους πιο κάτω λόγους.

(α) Αν διατασσόταν η πώληση του ακινήτου

όπως ζητήθηκε, τότε οι

επηρεαζόμενες οικογένειες ή η μια από αυτές θα παρέμειναν χωρίς στέγη, σε μια περίοδο που

παρατηρείται έλλειψη στέγης στην ελεύθερη από τους Τούρκους περιοχή της Κύπρου.

(β) Θα εδημιουργείτο

πρόβλημα στη διάθεση του πλειστηριάσματος στα ενδιαφερόμενα μέρη λόγω της

ανέγερσης των αντιστοίχων ανισομερών οικοδομών των διαδίκων.

Οι λόγοι πάνω στους οποίους

στηρίζεται η έφεση του αιτητή κατά της πιο πάνω Απόφασης του Διευθυντή του

Κτηματολογίου Λευκωσίας, όπως αναφέρονται στην αίτηση και στην ένορκο ομολογία

του αιτητή ημερ. 12.12.1981 είναι οι ακόλουθοι:

(ι) Η απόφαση του

Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προκαλεί στον αιτητή μεγάλη ζημιά και. καταστροφή γιατί

συνεπεία της άρνησής του να επιτρέψει την πώληση του ακινήτου σε δημοπρασία

δίδει την ευκαιρία στην καθ' ης η αίτηση να θέσει σ' αυτόν όρους αναφορικά με την τυχόν ανέγερση νέας οικοδομής στο δικό

του κτήμα η οποία από πολλού χρόνου αρνείται να του συνυπογράψει [*556] αίτηση για την έκδοση άδειας

οικοδομής, παρόλες τις υποσχέσεις της ότι δεν θα αρνείτο να του δώσει τη

ζητουμένη υπογραφή της.

(ιι) Η τέτοια άρνηση του εν

λόγω Διευθυντή στο αίτημα του επενεργεί σαν εμπόδιο στην επιθυμία του να

πωλήσει το δικό του μερίδιο και να αγοράσει ακίνητη περιουσία αλλαχού.

Από την άλλη μεριά η καθ' ης η αίτηση

αρνήθηκε τους ισχυρισμούς του εφεσείοντος όπως εξετέθηκαν στην αίτησή του και

στην ένορκο του ομολογία που αναφέρεται πιο πάνω και ισχυρίσθηκε πως η Απόφαση

του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι καθ' όλα ορθή, αιτιολογημένη και πλήρως

βασιζομένη τόσο πάνω στα γεγονότα όσο και πάνω στη σχετική Νομοθεσία και τους

Κανονισμούς που έχουν θεσπισθεί με βάση τη νομοθεσία αυτή.

Το άρθρο 28(1) του Κεφ.224 όπως έχει

τροποποιηθεί από το άρθρο 13(a) του Νόμου 16/80 αναφέρει :-

"Where immovable property

is held in undivided shares hut no partition of same is possible without

contravening the provisions of section 27 of this Law, any co-owner may apply

to the Director for a certificate to the effect that partition of the property

is impossible by reason of the said provisions and upon being furnished with

such certificate such co-owner may serve a notice on the other co-owners in

Cyprus together with a copy of such certificate informing them that, unless

within thirty days [*557] after service they can agree to an arrangement whereby the

property is allocated to one person or divided in a manner which does not contravene

any of the said provisions, he will apply to the

Director to put up the property for sale by auction and the Director, upon proof of such service and upon being satisfied that

no arrangement as herein- before has been

agreed upon, may, at his

direction and without any further notice and not withstanding the absence of any co-owner from

Cyprus, proceed to sell the property by

auction, and distribute the

proceeds, after deducting the expenses of such sale, among the

persons entitled thereto according

to their respective rights in the property".

Από το όλο λεκτικό της πιο πάνω

πρόνοιας φαίνεται ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει διακριτική εξουσία να

διατάζει την πώληση του αδιαιρέτου ακινήτου με δημοπρασία και να διανέμει σ' αυτούς το προϊόν της τέτοιας πώλησης αφού

εκ των προτέρων ικανοποιηθεί ότι δεν υφίσταται καμμιά συμφωνία ή διευθέτηση

μεταξύ των συνιδιοκτητών του ακινήτου.

Στην προκειμένη περίπτωση διεφάνει

ότι οι διάδικοι έχουν διανέμει μεταξύ τους την πιο πάνω αναφερομένη ακίνητη

περιουσία κατόπιν που έχουν καταλήξει σε ιδιωτική συμφωνία αποτέλεσμα της

οποίας ήτο και η ανέγερση των ήδη υπαρχόντων αντιστοίχων κτιρίων των διαδίκων.

Ο εφεσείων ισχυρίζεται με την αίτηση

του ότι η καθ' ης η έφεση αρνείται να του παραχωρίσει εκ νέου την [*558] υπογραφή της για το σκοπό ανέγερσης

νέων κτιρίων στο δικό του μέρος, παρ' όλο που με την παράγραφο 2 των λόγων της

έφεσης του παραδέχεται την ύπαρξη

μιας κάποιας συμφωνίας που ανέλαβαν να δίδουν μεταξύ τους για την ανέγερση

αντιστοίχων οικοδομών όπως εξ άλλου ισχυρίσθηκε και κατά την αγόρευσή του

ενώπιο του Δικαστηρίου.

Η ύπαρξη όμως μιας τέτοιας συμφωνίας

μεταξύ των διαδίκων μερών διεφάνη καθαρότερα με τη μαρτυρία που έδωσε ενώπιο

του Δικαστηρίου η εφεσίβλητη αντεξεταζομένη.

Ο ισχυρισμός της εφεσίβλήτης ότι ποτέ

δεν , αρνήθηκε να του δώσει την υπογραφή της για την ανέγερση οικοδομής από

μέρους του αιτητή, νοουμένου ότι δεν θα επηρεαζόταν ο αντίστοιχος συντελεστής

δόμησης, υποστηρίζεται και από μια επιστολή ημερομηνίας 18.11.1981

του Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας, που απεστάλη

προς τον εφεσείοντα μαζί με την αιτιολογημένη Απόφασή του, θέμα της παρούσας διαδικασίας

και που ετέθησαν ενώπιο του Δικαστηρίου.

Μεταξύ άλλων αναφέρεται και τούτο το

σχετικό στην εν λόγω επιστολή του Διευθυντή του Κτηματολογίου Λευκωσίας:

"Το πιστοποιητικό

αδιανεμήτου, βάσει του οποίου κατετέθη υφ' υμών η αίτησις πωλήσεως, εξεδόθη λόγω της αρνήσεως της συν

ιδιοκτητρίας σας Λευκής Λάμπρου Θεοδοσίου να συνυπογράψη αίτησίν σας προς την

αρμοδίαν Αρχήν δι έκδοσιν αδείας οικοδομής. Η συνιδιοκτήτρια σας δι' εγγράφου δηλώσεώς της ημερομηνίας

2.11.1981, η οποία [*559] ευρίσκεται

επισυνημμένη εις τον φάκελλον S.I.P. 18/81, δηλοί ότι είναι διατεθειμένη να συνυπογράψη τοιαύτην αίτησιν δια να

δυνηθήτε να λάβετε άδειαν

οικοδομής, υπο ωρισμένας προϋποθέσεις, ως επίσης και να συνυπογράψη μελλοντικώς οιανδήποτε αίτησιν προς την αρμοδίαν Αρχήν δι' έκδοσιν αδείας

διαχωρισμού του κτήματος".

Η καθ' ης η έφεση όταν έδιvε μαρτυρία ενώπιο μας επανέλαβε την πιο πάνω

πρόθεσή της και επεξήγησε τι εννοούσε όταν έλεγε ότι έδιδε την υπογραφή της υπό "ωρισμένες

προϋποθέσεις" εννοούσα να μη παραβλαπτούν τα δικά της δικαιώματα λόγω

ακριβώς του συντελεστή δόμησης του όλου χτήματος, ενέργεια την οποία βρίσκομε

καθ' όλα λογική και ορθή.

Έχομε λοιπόν πεισθεί ότι υφίσταται συμφωνία διανομής του κτήματος μεταξύ

των διαδίκων την οποία ο Διευθυντής

του Κτηματολογίου σαφώς και πολύ ορθά έλαβε υπόψη του προτού καταλήξει στην τελική του απόφαση με βάση τον συλλογισμό του οποίου θα ήτο δύοκολη η διανομή του προϊόντος της εκποίησης του

ακινήτου ανάμεσα στα ενδιαφερόμενα μέρη λόγω ακριβώς της ύπαρξης των υφισταμένων αντιστοίχων

ανισομερών κτιρίων των διαδίκων που είχαν αναγερθεί στο παρελθόν με βάση τη συμφωνία αυτή.

Καμμιά άλλη μαρτυρία δεν έθεσε ενώπιο

μας ο εφεσείων που να

τεκμηριώνει τους λόγους

της έφεσης του, περιοριζόμενος μόνο στη δική

του αγόρευση και στην εξέταση της καθ'ης η έφεση, μαρτυρία, που όπως έχομε βρει

υποστηρίζουν ανεπιφύλαχτα την αιτιολογημένη

έκθεση του Διευθυντή του Κτηματολογικού

και Χωρομετρικού Τμήματος Λευκωσίας και

[*560] κατά συνέπεια τους ισχυρισμούς και τη

θέση της καθ' ης η έφεση.

Προτού ολοκληρώσουμε την απόφαση μας

θα αναφερθούμε στις εξουσίας που μας παρέχει ο Νόμος Κεφ. 224 σε περίπτωση έφεσης κατόπι μιας απόφασης του Διευθυντή του

Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος της φύσης της εκδικαζομένης ενώπιό

μας.

Το άρθρο 80 του Κεφ. 224 πάνω στο οποίο στηρίζεται η παρούσα έφεση αναφέρει:

"Any person aggrieved by

any order, notice or decision of the Director made, given or taken under the

provisions of this Law may, within thirty days from the date of the

communication to him of such order, notice or decision, appeal to the Court and

the Court may make such order thereon as may he just but, save by way of appeal

as provided in this section, no Court shall enter- tain. any action or

proceeding on any matter in respect of which the Director is empowered to act

under the provisions of the Law.

Provided that

.........................".

Είναι πρόδηλο από την πιο πάνω

πρόνοια ότι ο αιτητής-εφεσείων θα πρέπει να είναι πρόσωπο του οποίου έχουν

επηρεασθεί τα συμφέροντα του λόγω της απόφασης αυτής, δηλαδή να είναι "a person aggrieved".

Σαν τέτοιο πρόσωπο μπορεί να θεωρηθεί

ένας που με την απόφαση αυτή έχουν επηρεασθεί ή πληγεί τα νομικά του δικαιώματα

σύμφωνα με την έννοια του όρου όπως την επεξήγησαν:-

[*561]

(ι) Ο Δικαστής James,L.J. στην υπόθεση Re Sidebοtham (1880) 14 Ch.D. 458, και

(ι ι) Ο Δικαστής Donovan στην υπόθεση Ealing Borough Council v. Jones (1959) 1 All

E.R. 286 που

αναφέρει τούτο το σχετικό στη σελίδα 289:-

"If one came to the

expression 'person aggrieved' by the decision without reference to judicial

authority one would say that the words meant no more than a person who had the

decision given against him; hut the Courts have decided that the words mean

more than that and have held that the word 'aggrieved' is not synonymous in this

context with the word 'dissatisfied' .

The word 'aggrieved' connotes

some legal grievance for example, a deprivation of something, an adverse effect

on the title to something, and so on".

Βρίσκουμε ότι ο εφεσείων είναι "a person aggrieved" σύμφωνα με την έννοια της πιο πάνω πρόνοιας του άρθρου 80. του Κεφ. 224.

Για να ανατραπεί όμως μια απόφαση του

Διευθυντή του Κτηματολογίου, του είδους της εκδικαζομένης, δεν είναι αρκετό

μόνον να αποδεχτεί ότι ο εφεσείων είναι " a person

aggrieved", πέραν τούτου θα πρέπει

να πείσει το Δικαστήριο ότι ο εν λόγω Διευθυντής εξάσκησε τη

διακριτική εξουσία που του δίνει ο Νόμος είτε λανθασμένα ή ότι δεν έλαβε υπόψη του όλα τα απαραίτητα δεδομένα και συστατικά

στοιχεία που προ-απαιτούνται με τις πρόνοιες των άρθρων 28 και 80 του Κεφ. 224 ή επειδή παράλειψε να λάβει υπόψη του τους αντίστοιχους ισχυρισμούς

των διαδίκων.

[*562] Σε μια

τέτοια περίπτωση το Δικαστήριο έχει την εξουσία να ανατρέψει την απόφαση του

Διευθυντή και ή να εκδόσει μια τέτοια διαταγή που να είναι δίκαιη σύμφωνα με τα

περιστατικά της υπόθεσης.

Ο Δικαστής Στυλιανίδης στην υπόθεση Charalambos Christodoulou Peyiotis and Another v. Andreas Christodoulou Polemitis (1982) C.L.R. p.442, στη σελίδα 450, αναφέρει τούτο το σχετικό σε υπόθεση που αφορούσε έφεση από απόφαση

του Διευθυντή αναφορικά με αναγκαστική δίοδο σύμφωνα με. το άρθρο 11 (Α) του

Νόμου Κεφ. 224 όπως τροποποιήθηκε, αρχές που βρίσκουμε ότι αφορούν και/ή διέπουν

την εξουσία του Δικαστη­ρίου μας αναφορικά με τα επίδικα θέματα της παρούσας

υπόθεσης.

"The District Court in

reviewing the decision of the Director should follow the principles applied by

the Supreme Court in its administrative juris- diction in the domain of public

Law with the only difference that the District Court in deciding an appeal

under s.80 of Cap.224 is empowered to substitute its own discretion for that of

the Director whereas in a recourse under article 146 of the Constitution the

Supreme Court cannot substitute its own discretion for that of the

administration. (Kafieros and Another v. Theocharous and Others (1978) 1

C.L.R. 619). The District Court may make such order as may be just".

[*563] Στην

προκειμένη περίπτωση έχομε πεισθεί ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου έχει

λάβει υπόψη του όλα τα δεδο­μένα που ετέθησαν ενώπιο του, ειδικότερο την ύπαρξη

κάποιας συμφωνίας των διαδίκων αναφορικά με την ανέγερση οικοδομών στα

αντίστοιχα κτήματά τους, τη διαφορετική τους αξία και το συνεπα­κόλουθο της

δύσκολης διανομής του προϊόντος του πλειστηριάσματος σ' αυτούς και γι' αυτό

βρίσκομε ότι η απόφασή του είναι πλήρως αιτιολογημένη και ορθή.

Ο εφεσείων για τους λόγους που προέβαλε δεν μας έπεισε ότι

θα πρέπει να την ανατρέψουμε ή να την αντικαταστή­σουμε με μια δική μας

απόφαση.

Ο ισχυρισμός του ότι η απόφαση του Διευθυντή του

Κτηματολογίου του αποστερεί ακόμα το δικαίωμα να πωλήσει την περιουσία του σε

τρίτα πρόσωπα δεν μας βρίσκει καθόλου σύμφωνους.

Κανένα νομικό εμπόδιο δεν υφίσταται ούτε στην αξιο­ποίηση

της γης του ούτε στην πώληση της σε οποιοδήποτε πρόσωπο νοουμένου ότι αυτός θα

ενεργήσει σύμφωνα με το άρθρο 25 του Νόμου, Κεφ. 224, πρόνοια που πραγματεύεται

με το εκλογικό δικαίωμα των συνιδιοκτητών ακινήτου περιουσίας σε περίπτωση

πώλησης της σε τρίτα πρόσωπα.

Με βάση τα πιο πάνω αποφασίζομε την απόρριψη της έφεσης με

έξοδα σε βάρος του αιτητή - εφεσείοντος, τα οποία να υπολογισθούν από τον

Πρωτοκολλητή.

Έφεση απορρίπτεται

με έξοδα σε βάρος του αιτητή.