Landlord Entitled to Rent Collection Despite Technical Title Omission
Svizzera · Canton Turgovia (CH-TG)
Sintesi Legislator
Generato dall'IAA lower court judge refused to grant provisional collection orders (Rechtsöffnung) based on rent arrears because the collection order titles did not list the petitioner or his wife as the landlord, despite the title naming a trust company as representative without specifying the represented party. The reviewing court found that although this was formally correct under the relevant enforcement law, the lower court erred by ignoring facts established in prior, related eviction proceedings between the same parties—namely, that the petitioner and his wife were the undisputed property owners and thus the landlords. The court reasoned that it could not ignore such obvious, previously accepted facts, and therefore concluded that the petitioner, as a co-owner and landlord, was entitled to seek provisional collection for the outstanding rent as a joint creditor.
Regesto Legislator
Ufficiale1. Die Einzelrichterin trat auf das Rechtsöffnungsbegehren der Ehefrau des Beschwerdeführers nicht ein, weil diese im Zahlungsbefehl nicht aufgeführt war. In jenem Entscheid hielt die Einzelrichterin fest, die Mietverträge über Wohnung und Garage lägen vor; offensichtlich störte es im (ebenfalls auf den Mietverträgen gründenden) Ausweisungsverfahren niemanden, dass die Mietverträge nicht auf jene Personen lauteten, die das Ausweisungsbegehren stellten.
Parole chiave
Generato dall'IADisposizioni normative citate
Generato dall'IADecisioni correlate
Generato dall'IAQuestioni giuridiche chiave estratte da Legislator
Generato dall'IACited as the legal basis for the initial assessment of the request for opening of execution, although the court ultimately set this aside based on facts already established in related proceedings.
Cited in the heading, indicating procedural context, although no dispositive order cites it directly for the final ruling.
Testo completo
RBOG 2011 Nr. 11
RBOG 2011 Nr. 11
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Beachtung gerichtsnotorischer Tatsachen im Rechtsöffnungsverfahren · --- · (Art. 151 ZPO; Art. 82 SchKG)
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1. Die Einzelrichterin trat auf das Rechtsöffnungsbegehren der Ehefrau des Beschwerdeführers nicht ein, weil diese im Zahlungsbefehl nicht aufgeführt war. Das Rechtsöffnungsbegehren des Beschwerdeführers wies sie ab, weil der Rechtsöffnungstitel nicht ihn, sondern eine Immobilien-Treuhand AG als Vermieterin aufführe beziehungsweise - bei der Einzelgarage - diese als Vertreterin benenne, ohne den Vertretenen zu bezeichnen. Der Beschwerdeführer führt Beschwerde mit der Begründung, er und seine Ehefrau seien Grundeigentümer und damit auch Vermieter.
2. Es ist offensichtlich, dass der Entscheid der Vorinstanz formal im Licht von Art. 82 SchKG und der Rechtsprechung zu dieser Bestimmung richtig ist. Hier liegen allerdings insofern besondere Umstände vor, als die Einzelrichterin auf Antrag des Beschwerdeführers und seiner Ehefrau bereits die Ausweisung des Beschwerdegegners aus dem Mietobjekt verfügte, was vom Obergericht bestätigt wurde. In jenem Entscheid hielt die Einzelrichterin fest, die Mietverträge über Wohnung und Garage lägen vor; offensichtlich störte es im (ebenfalls auf den Mietverträgen gründenden) Ausweisungsverfahren niemanden, dass die Mietverträge nicht auf jene Personen lauteten, die das Ausweisungsbegehren stellten. Wenn nun aber dieselbe Einzelrichterin[[1]](fck_paste.html#_ftn1) im Rechtsöffnungsverfahren genau diesen Punkt rügt, ist dies zwar formell betrachtet korrekt, ergibt aber ein Resultat, das sich mit dem gesunden Menschenverstand nicht mehr nachvollziehen lässt.
3. Hier bedeutet dies, einem etwas abgewandelten Zitat von Leuch[[2]](fck_paste.html#_ftn2) folgend, dass jedenfalls dem Obergericht nicht zuzumuten ist, "mit Scheuklappen" an offensichtlichen Tatsachen vorbeizusehen. Damit ist in diesem Verfahren davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer zusammen mit seiner Ehefrau Vermieter der in Frage stehenden Mietobjekte und damit auch berechtigt ist, für die ausstehenden Mietzinsen Rechtsöffnung zu verlangen, und zwar als Solidargläubiger auch ohne Beteiligung seiner Ehefrau. Dass das Ehepaar Eigentümer der Mietobjekte und damit Vermieter ist, blieb seitens des Beschwerdegegners in beiden Verfahren unbestritten; wollte er es bestreiten, wäre diese Bestreitung als rechtsmissbräuchlich zu betrachten. Obergericht, 1. Abteilung, 9. März 2011, BR.2011.13 Das Bundesgericht trat auf eine dagegen erhobene Beschwerde am 30. März 2011 nicht ein (5D_50/2011). ---
[[1]](fck_paste.html#_ftnref1)
Der Rechtsöffnungsentscheid wurde allerdings "i.V." vom Gerichtspräsidenten unterzeichnet. [[2]](fck_paste.html#_ftnref2)
Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 5.A., Art. 202 N 3a · ---