Village Center Zoning Dispute: Tennis Hall Denied Permit

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VVGE 1981/82 Nr. 15, S. 24:

Art. 4 BauG.

Eine Tennishalle ist ein gewerblicher Betrieb, der nicht in eine Dorfkernzone passt. Es ist nicht notwendig, alle Abweisungsgründe ausführlich darzulegen.

Entscheid des Regierungsrates vom 18. Mai 1982 (Nr. 92).

Sachverhalt:

Einem Bewilligungsgesuch für den Neubau einer Tennishalle gab der Gemeinderat nicht statt wegen mangelnder Zonenkonformität (Dorfkernzone), ungenügender Erschliessung (Zufahrt nicht überall 5 m breit mit teilweiser schlechter Übersicht), übergrosser Gebäudelänge (auf allen Seiten Mehrlänge von 20 m) und ungenügenden Grenzabstands. In der Beschwerde legte die Bauherrschaft dar, eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks sei nur mit einer solchen Halle möglich, die als nicht störender Betrieb zonenkonform sei. Zudem sei die Ausnahmebewilligung ohne Begründung verweigert worden. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab.

Aus den Erwägungen:

2. Das Projekt käme in die Dorfkernzone von Alpnachstad zu stehen. Diese ist gemäss Art. 22 Abs. 1 BauR eine gemischte Wohn- und Gewerbezone." Neben Wohnungen sind nicht störende Betriebe gestattet."

Eine von Privaten betriebene Tennishalle ist unbestreitbar ein gewerblicher Betrieb (vgl. RRB vom 7. November 1978, Nr. 1127), der sich mangels Wohnnutzung eindeutig von einer Wohnbaute und angesichts der geringeren Stärke der von ihm ausgehenden Störungen (Zimmerlin Erich, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1977, S. 355) von einer Industriebaute abgrenzt. Ein nicht störender Betrieb ist ein solcher Betrieb, der nicht nur eine immissionsmässige sondern auch eine funktionale Bindung an die Bedürfnisse der Dorfkernzone aufweist (Zimmerlin Erich, a.a.O. S. 356). Es geht mit dieser Vorschrift darum, durch die Durchmischung von Wohnungen und traditionellem Gewerbe einen Dorfkern lebendig zu erhalten. Zu einem solchermassen nicht störenden Gewerbebetrieb gehört eine Tennishalle nicht. Sie ist kein "Betrieb zur Befriedigung des täglichen Lebensbedarfs". (vgl. Zaugg Aldo, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1971, S. 140).

Die projektierte Tennishalle hat wesentliche Elemente mit einem Industriegebäude gemeinsam, namentlich was das Bauvolumen und den Zubringerverkehr anbelangt, wogegen die Immissionen, die sich aus dem Betrieb der Anlage selber (ohne den Zubringerverkehr) ergeben, als gering einzuschätzen sind (vgl. AGVE 1979, S. 465/466). Wegen ihrer ungewöhnlichen Dimension würde die geplante Anlage in der Dorfkernzone von Alpnachstad störend auffallen. Untersagt ist nun gemäss Art. 4 Abs. 1 BauG nicht nur die Verunstaltung, sondern es wird positiv eine genügende Einordnung ins Ortsbild verlangt. Diese Einordnung bezieht sich auf architektonische Einzelheiten - die Beschwerdeführerin betont zwar, die geplante Halle weise einen rustikalen Charakter auf - wie auf die gesamte Erscheinungsform des Gebäudes (vgl. Friedrich/Spühler/Krebs, Bauordnung der Stadt Winterthur, Winterthur 1970, S. 92). Zudem ist der Zubringerverkehr, der ohnehin zur Hauptsache in der Frei- und Ruhezeit anfällt, vom Wohngebiet weitgehend fernzuhalten. Das Projekt passt nicht in die Dorfkernzone, weil es diesen Anforderungen offensichtlich nicht genügt.

Der Gemeinderat hat also zu Recht die Zonenkonformität der geplanten Baute verneint.

Der Hinweis der Beschwerdeführerin, diese Parzelle könne mit einem andern Gebäude nicht überbaut werden, ist nicht zu hören. Einmal nämlich ist dieser Hinweis nicht belegbar, zum andern bedeutet die Zuordnung eines Grundstücks zu einer Bauzone nicht, dass es auch technisch zonengemäss überbaubar ist. Ebensowenig zu hören ist der Einwand, die gesamte Anlage könne wegen übergrosser Ausnützung ihrer Parzelle in der Kurzone nicht errichtet werden, denn jeder Bauherr wird durch die Begrenzung seines Grundstückes irgendwo eingeengt und hat sich nach dessen Möglichkeiten auszurichten.

3. Mit der Feststellung, das Bauprojekt sei nicht zonenkonform, hätte der Gemeinderat das Baubewilligungsgesuch abweisen können, ohne noch auf weitere Unstimmigkeiten hinzuweisen. Wenn er dies der Vollständigkeit halber dennoch tat, war er nicht gezwungen, sie näher zu begründen, zumal sich die Begründung ohne weiteres ergab. Müssig ist deshalb auch der Streit darüber, ob gewisse - von der Beschwerdeführerin zugegebene - Mängel, wie ungenügende Erschliessung oder ungenügender Grenzabstand, ebenfalls als Abweisungsgrund angeführt werden konnten oder als Auflage in einer Baubewilligung erledigt werden sollten, schon weil sich mangels Bewilligungserteilung diese Frage für den Gemeinderat gar nicht stellen konnte. Es genügt, wenn die Behörde auf jene Tatsachen und Verhältnisse hinweist, die für die Entscheidfindung massgeblich sind (BVR 1980, S. 285).

Der Gemeinderat hat sich folgerichtig darum mit dem Projekt nicht weiter befasst und andere Einzelheiten (Feuerpolizei, Gewässerschutz, Sicherheit der Baute usw). nicht näher geprüft.

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1979, S.465

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1981/82 Nr. 15